李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
     张某是北京市海淀区某小区的回迁户，因其回迁有多套住房，2007年其欲打算将其中的一套回迁房卖掉，因张某年事已高，其委托儿子将该套房屋在我爱我家中介公司进行了挂牌登记，房屋的性质为商品房。
    2007年9月李某在我爱我家的居间介绍购买了张某的该套回迁房， 双方于9月15日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同中约定：张某将其名下的两居室以90万元的价格出售给李某，合同签订当日李某支付定金5万元，9月26日李某支付张某购房款75万元，剩余十万元待过户当日支付。
    同时，合同中约定双方应于本合同签订后九十日内办理房屋权属转移登记手续，如因出卖人责任未能办理，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。
    9月26日在中介公司的见证下，李某支付了75万元购房款，张某将房屋交付李某。双方于同日在公证处做了公证委托书，委托李某的儿子赵某今后全权办理领取房产证及过户相关事宜。随后，李某将房屋装修并入住，因所购房屋是回迁房，所以房本下来的比较晚，2011年12月在接到开发商通知后，双方共同去开发商处递交了相关材料。
    可是不曾想，待房本下发时，张某本人先去将房产证领了回来，李某多次要其配合办理过户，其非但不配合，反而要求房屋加价50万元，否则过户面谈。明明合同中约定了，过户时支付剩余的10万元购房款，现在卖方突然要求加价50万元，哪里有那么多钱呀？李某实在不知如何是好，在家人的陪伴下慕名找到笔者咨询。
    法院判决
    北京海淀区人民法院经过审理后，依法作出判决：
    一、被告张某于本判决生效后十五日内协助配合原告李某办理北京市海淀区某号房屋的权属转移登记手续，将房屋过户至李某名下。
    二、被告张某于本判决生效后十五日内向原告李某支付违约金人民币5万元。
    三、驳回原告李某的其他诉讼请求。
    一审判决后，张某不服，上诉至北京市第一中级人民法院，一中院经过审理后，判决：
    驳回上诉，维持原判。
    律师剖析
    在实践中，类似此类的回迁房买卖纠纷不在少数，因回迁房大多取得房本比较滞后，加上房屋价格受市场因素的影响较大，往往几年之后房价今非昔比，以致于很多出卖人由于心理失衡而要求加价或者直接要收回房屋。
    笔者认为，双方签订的房屋买卖合同是真实有效的，各方均应按照合同的约定去履行相应的义务。本案中，李某与张某系在我爱我家公司的居间介绍下签订的房屋买卖合同，合同内容均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性的规定。因此，合同是真实有效的。
    对于真实有效的合同，依据我国《合同法》的相关规定，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。作为买受人李某，其主要义务便是按时付款；作为出卖人，主要义务是交付房屋和办理房屋权属转移手续。本案合同在履行过程中，李某已经按照合同约定履行了前期的付款义务，后期10万元购房款系过户当日支付，因现在出卖人张某不配合办理过户手续，故李某未支付剩余10万元购房款是合理的，李某的行为并不构成违约。
    本案出卖人张某在做了公证委托的情况下，依然挖空心思反悔，现在持有房产证而拒不配合办理过户手续，并提出无理要求，要求买受人加价50万元。按照双方合同中的约定，出卖人的上述行为已经构成违约，其应按照李某已付购房款，即80万元的日万分之三向买受人李某支付违约金。
    如果本案出卖人张某并未事先将房产证领走，那么依据公证委托书的内容，李某的儿子赵某便可持公证书代为领取房产证，并将诉争房屋过户至母亲李某的名下。在法律意义上，公证委托书相应于出卖人本人到场，因此，在办理过户及其他手续时，无须再要求其出卖人本人亲自到场办理。
    在这种情况下，如果房屋办理过户，则作为买受人李某应遵循合同的约定，于过户当日将剩余购房款10万元支付给出卖人张某。如买受人不能按时支付剩余购房款，则作为出卖人张某可以要求李某承担相应的逾期付款的违约责任。
    笔者在此特别提醒，回迁房取得房产证的时间周期较长，在购买此类房屋时一定要慎重，一般要通过正规的中介公司进行交易。这样即便将来出现问题，中介公司也可以出庭作证，还给各方当事人一个公道。如果私下进行交易，则很可能将来发生纠纷之后，很多事项面临举证难的困境。
    另外，对于已经办理了公证委托的买受人，也一定不能掉以轻心，如果买受人李某能一直追踪房产证的办理进度，及时到开发商处领取房产证，则后期直接拿着房本及公证书便可以将诉争房屋过户至其母亲李某的名下。这样便能少去了很多麻烦。
    对于已经未办理公证委托的购房人也不必过于担心，合同中只要对于过户有明确的约定，如果房产证确认已经取得，出卖人仍旧不配合办理，则一般情况下，笔者建议先给出卖人发函催告，要求其在合理的期限内配合办理房屋过户手续；如果其超过期限仍不配合，则可以考虑通过司法途径解决。这时，此前的发函在必要时也可以作为证据使用，以证明买受人已经就过户事宜催告出卖人办理，出卖人仍不配合已构成违约。
    诉讼策略指引
    本案是一起典型的回迁房买卖引发的纠纷，张某擅自要求加价的行为已经严重侵害了购房人李某的合法权益，在此情形下，李某应依法拿起法律武器，主动维护自己的合法权益。
    一般情况下，笔者建议前期先由买卖双方自行协商，如果双方的差距不大，则各自作出一定的让步，最终达成一个一致的共识。这样既不伤和气也有利于事情的早日解决。避免各方再牵扯到诉累之中，浪费更多的人力、物力和财力。
    但并非所有的问题都可以协商解决，本案中出卖人张某见到房屋价格上涨，狮子大张口要求加价50万元，显然是无法接受的。在此情况下，双方再谈下去已经没有很大必要了，通过法律途径解决可能会更好一些。
    类似此种纠纷，买受人最佳的诉讼策略便是要求出卖人继续履行合同，配合办理过户手续，将诉争房屋过户至买受人名下。同时，鉴于出卖人的行为已经构成违约，买受人可以按照合同约定主张违约金，要求其承担相应的违约责任。
    法条链接
     《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。”
    第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
    当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
    第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
    第一百一十四条：“ 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
　文章来源：李松房地产律师网     作者；李松律师
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