打算今年结婚的晓明突然惊讶地得知：叔叔背着他，私自买下了晓明父亲去世前承租的公房！而自晓明6岁时因交通事故失去双亲后，他的叔叔就一直担当他的监护人。
晓 明的父亲生前在单位承租了一套位于海淀区的公房。为了更好地照顾晓明，叔叔一家搬进了这套房里。由于叔叔的女儿想迁入海淀的学校上学，晓明的叔叔专门找到 晓明父亲的单位,想把晓明父亲名下的公房承租人变更为叔叔的名字。单位考虑到晓明需要人照顾，最终同意暂时将公房的承租人变更为晓明的叔叔。
2008年单位以房改成本价面向内部职工出售公房，晓明的叔叔在晓明不知情的情况下买下了产权，产权证登记在了晓明叔叔的名下。
今年晓明要结婚，想将晓明父亲留下的这套公房作为婚房使用，请叔叔婶婶搬回他们自己的房子居住。然而，叔叔竟然拿出了一个大红房本。
“明明是我父亲留给我的唯一住房，怎么就变成叔叔的了？！可怎么办呢？”晓明愣住了。
法律剖析 公房是晓明父亲留给儿子的财产
北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席
律师李松接受了晓明的咨询。他认为，该诉争房屋是晓明父亲单位的福利分房，晓明的父亲是公房承租人。后来晓明的父母因车祸突然离世，这处房屋成为晓明的父母留下的唯一财产。
晓 明的叔叔在晓明父亲去世后，主动承担照顾晓明的义务。李律师认为，当时是考虑到晓明年幼、需要人照顾的实际情况，在晓明叔叔的再三要求下，单位才予以通 融，同意暂时将承租人登记在晓明的叔叔名下。但是，晓明父亲的单位始终认为房屋仍旧是晓明父亲留给晓明的，只是晓明年龄太小，不宜登记为公房承租人，实际 上该财产应该是属于被监护人晓明的财产。
叔叔偷偷买房侵害被监护人利益
晓明的叔叔购买诉争房屋是在2008年，当时晓明已满16周岁。作为被监护人，晓明的叔叔购买该房屋应该征求晓明的意见，但是据晓明所述，他对此事并不知情。
李 松律师认为，依据民法通则规定，监护人应当保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。晓明的叔叔购买该房 屋产权，显然并不是为了晓明的利益，而是为了将此房据为己有，他与单位签订的买卖合同已侵害了被监护人晓明的合法权益，依法应当认定为无效合同。
李松律师认为，从理论上讲，在小明成年之后，他叔叔就应将诉争房屋变更承租人到晓明的名下，但是叔叔却起了贪念，暗自将房屋据为己有。晓明在得知自己的权利受到侵害之后，可依法向法院提起诉讼，请求确认叔叔与单位签订的《公有住宅买卖合同》无效。
此 案中，单位的意见十分重要。李律师建议，必要时可以请晓明父亲的单位负责人出庭作证，阐明当时变更承租人的原委，以便法院查清事实，维护被监护人晓明的合 法权益。在叔叔与单位签订的《公有住宅买卖合同》经法院依法确认无效之后，晓明可通过协商的方式，向单位要求购买父亲留下的房屋，之后将产权人登记到自己 的名下，单位应予以配合。
如恶意转移财产可申请财产保全
李松律师在此特别指出，因诉争房屋价值巨大，且目前晓明的叔叔已经扬言“要将此房卖掉，谁也别想住”，如果在此案诉讼过程中，晓明的叔叔为了转移财产而将房屋出售，就需要区分不同的买受人来认定买卖合同效力。 买受人若明知此房存在纠纷，或者系晓明叔叔的近亲属，而故意以低于市场价的价格买进，那么即便双方已办理了过户手续，最终买卖合同仍会因违反我国《合同法》第五十二条第二项的规定“恶意串通，损害第三人利益”而被确认无效。无效之后，买受人仍需返还房屋。
而 如果买受人购房时为善意的，对纠纷不知情，支付了合理的对价，且双方已办理完房屋所有权转移登记手续，那么，依据我国《物权法》第一百零六条之规定，第三 人善意取得了诉争房屋的所有权，晓明便无法再要回房屋。但作为受害人，晓明可要求叔叔依法承担相应的赔偿责任，赔偿因其售房而给晓明造成的损失。
结合此案情况，为了防止晓明的叔叔恶意转移财产，
李松律师建议晓明可依法向法院申请财产保全，请求法院依法查封诉争房屋，以最大限度避免将来可能造成的损失。
律师提示 勿毁掉监护心血
李 律师特别提醒：监护人要尽到监护人职责，如果为了一己之私而故意损害被监护人的利益，很有可能最终得不偿失，不但要返还财产，给被监护人造成损失的，还需 要赔偿损失。更重要的是，因为这样的不明智之举，多年的心血与感情的付出将可能毁于一旦，无法挽回。 J151
今日我坐堂 盛峰律师事务所 李松律师 李松房产律师团队由北京市盛峰律师事务所高级合伙人、北京市律协房地产法律委员会委员李松于2008年创立，拥有多名经验丰富的执业律师，系一支专注于房地产领域的精英律师团队。
