李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
2014年1月，宋某刚起诉至原审法院称：
        2009年开始，中某公司通过各种途径宣传其开发的“奥加国际公寓”（坐落于北京市×1号房屋）项目为“公寓式酒店，投资即有收益；酒店式公寓，入住即有回报”，“聘请星级酒店经营管理公司全球负责物业服务”，我到中某公司的销售处进行了解，售楼人员介绍该房屋为“综合”性质，可以作为住宅及商业出租使用，于是我与中某公司签订了《房屋买卖合同》及其附件，购买了“奥加国际公寓”的602号房屋，合同约定房屋规划用途为“综合”，合同签订后我按期交纳了购房款。后来，我发现房产证登记的房屋规划用途为“生产综合”，与合同的约定及中某公司的宣传不符，且契税票中登记的房屋交易的金额与双方合同约定的总价款不一致。另外，中某公司在办理房产证的过程中向房屋管理部门提交虚假材料。我认为，规划用途为“生产综合”的房屋与“综合”性质的房屋，是有本质区别的，“生产综合”的房屋不能做为住宅使用及出售，这使得我的房屋价值大大贬值。此后，我还了解到，中某公司建设及销售该房屋根本没有取得任何批准手续，不仅如此，中某公司还擅自变更规划，在原本规划为行政办公用地的土地上，改建办公房屋作为住宅出售，破坏了原本建筑的主体结构及承重结构，给我的人身和财产造成威胁。综上所述，我认为，中某公司在出售房屋时宣传该房屋为“公寓式的酒店，酒店式的公寓”，并与我签订房屋规划用途为“综合”的房屋买卖合同，使我相信该房屋为住宅，欺骗我该房屋为生产性用房，存在严重的欺诈行为，不仅如此，中某公司还破坏了原本建筑的主体及承重结构，且没有取得相关的变更备案登记手续，给我的人身和财产造成了威胁，严重侵害了我的合法权益。现我要求中某公司赔偿我房屋贬值的损失10000元（暂定10000元，以评估鉴定报告确定的损失数额为准）。
中某公司辩称：
        房屋没有贬值，我公司卖的是二手房，有土地证、房产证，中某公司交纳了土地出让金，有土地出让合同，土地性质，出让合同和大房产证都非常明确，土地用途是办公综合，签订土地出让合同之后，我公司交纳了土地出让金，土地出让金也是按照地价款交的，土地出让合同也规定了土地用途，实际也是办公综合，土地规划用途在出卖的时候已经是办公综合了，房管局出现文字错误给我公司也造成影响，我公司积极和房管局协商纠正，在合理期限内就可以解决，不是我公司欺诈，宋某刚认为我公司欺诈应当举证，卖的二手房本来就有房产证，我公司没有改变房屋结构，除了宋某刚以外，我公司也在里面办公；不同意宋某刚的所有诉讼请求，从时效上说，有的房产证2011年都办完了，有2年诉讼时效。诉讼主体问题，房屋买卖合同纠纷应当是合同双方参与本案，有些宋某刚并非合同主体，或者不完整，或者变更了，有些宋某刚不适格。
原审法院经审理查明：
        2009年12月17日，宋某刚、案外人李志刚（作为买受人）与中某公司（作为出卖人）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），双方约定，由买受人购买北京市×1号房屋6层602号（以下简称602号）房屋，房屋规划用途为综合。房屋总价款为1132395元。北京市朝阳区房屋管理局已向宋某刚核发房屋所有权证，在房屋所有权证上，登记的房屋性质为商品房，规划用途为生产综合楼。
         针对规划问题，中某公司解释称，该项目于1996年由北京市朝阳针织厂申报立项，立项时是生产综合楼，1996年取得规划许可证，规划许可证号是（96）规建字328号，建设项目名称是生产综合楼，当时土地性质是划拨。北京市朝阳针织厂后投资成立了中服会馆有限公司，2005年，中服会馆有限公司名称变更为中服东外置业有限公司。上述建设项目竣工后登记在中某公司名下。中某公司与北京市国土资源局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，补缴土地出让金后，土地用途已经注明为办公、综合，《中华人民共和国国有土地使用证》上注明土地用途为办公、综合，北京市朝阳区房屋管理局核发的《中华人民共和国房屋所有权证》（证号：京房权证朝其07字第00069号）上也注明房屋用途为综合，宋某刚核发的房屋所有权证上所登记的规划用途为生产综合楼，系北京市朝阳区房屋管理局失误所造成的文字错误。
         原审法院审理过程中，中某公司提交了其与北京市国土资源局于2006年5月12日签订的《北京市国有土地使用权出让合同》，双方约定，出让土地位于北京市×1号房屋楼院（东）办公用地。宗地面积2956.21平方米，宗地总建筑面积15140.51平方米，其中，地上建筑面积为11762.47平方米。土地用途：办公、综合。土地使用权出让年限办公：50年，综合50年。在所附的出让宗地范围内建筑物明细表上：地上1-12层全部用途：办公；地下1层局部用途：综合。
         中某公司还提交了《中华人民共和国国有土地使用证》、《中华人民共和国房屋所有权证》（证号：京房权证朝其07字第00069号），在《中华人民共和国国有土地使用证》上，注明的地类（用途）：办公、综合，在《中华人民共和国房屋所有权证》上，设计用途：综合。
         原审法院审理过程中，法院向北京市规划委员会调查602号房屋、土地的规划情况，规划档案显示，602号房屋所在楼宇最初的规划为生产综合楼，未查到规划变更的手续。法院向北京市朝阳区房屋管理局调查，北京市朝阳区房屋管理局回函称：经核实，中某公司现持有的房屋所有权证证号为：X京房权证朝字第×1号，该证上记载的规划用途为生产综合楼。中某公司持上述房产证将部分房屋卖予宋某刚等人，宋某刚等人取得的房屋所有权证，证上记载的规划用途也为生产综合。中某公司与宋某刚等人的房屋所有权证记载的规划用途一致，不存在中某公司所述的“文字错误”情形。关于“综合”、“办公”、“生产综合”的房屋在利用上是否存在区别及有什么不同，不属于房屋登记部门的职责，建议法院向有权机关进行核实。宋某刚认可中某公司在售房时已告知土地使用年限为50年，但称中某公司隐瞒了规划性质。宋某刚申请对所购房屋在不同的规划性质下是否存在差价进行评估。经北京市高级人民法院随机选定，法院委托北京国地房地产土地评估有限公司对宋某刚所购买的房屋在其他条件不变的条件下因规划不同（房屋在规划为生产综合、综合的情形下）房屋价值是否存在区别（如存在区别，价值相差多少）进行鉴定。
         北京国地房地产土地评估有限公司于2014年9月15日作出《情况说明》，内称：“根据估价委托人提供的资料，经认真分析，我公司认为：估价对象所在宗地的《北京市国有土地使用权出让合同》上约定的土地使用权出让年限为50年，《国有土地使用证》上亦记录了相应的期限。规划不同的土地及地上物，如因规划所对应的土地使用权出让年限不同，将会影响其价值的评定。本次评估，宋某刚等人与中服东外置业有限公司签订的《房屋买卖合同》、宋某刚取得的《房屋所有权证》等文件上所记录的房屋规划虽不完全一致，但估价对象所在宗地的土地使用权出让年限一直确定为50年，故房屋价值无变化，不需要进行评估”。原审法院审理过程中，李志刚提交声明，将相关合同全部权利、义务全部转让给宋某刚行使和履行，李志刚不参加本案诉讼，也不主张自己的权利，不负担相应的义务。原审法院经审理认为：李志刚表示将相关合同权利转让给宋某刚行使，房屋登记在宋某刚名下，并不违反法律强制性规定，宋某刚有权独立向中某公司主张权利。
         建设项目应取得规划许可证方可建设，建设项目的规划变更应向规划管理部门提出申请并获得批准。中某公司向宋某刚出售的房屋最初的规划性质为生产综合楼，根据本案现有证据，法院不能认定房屋的规划性质进行过变更。中某公司与宋某刚签订的《房屋买卖合同》中约定房屋规划用途为综合，而宋某刚取得房屋所有权证上房屋登记的规划用途为生产综合楼，可以认定中某公司存在违约行为。规划不同的土地及地上物，如因规划所对应的土地使用权出让年限不同，将会影响其价值的评定。宋某刚等人与中某公司签订的《房屋买卖合同》及房屋所有权证上登记的房屋规划虽不一致，但估价对象所在宗地的土地使用权出让年限确定，对房屋价值并无影响，现宋某刚要求中某公司赔偿贬值损失，于法无据，法院不予支持。
        据此，原审法院于2014年11月判决如下：驳回宋某刚的诉讼请求。
        判决后，宋某刚不服原审判决，上诉至本院。宋某刚认为，我实际取得的602号房屋所有权上载规划用途是生产综合，而涉案合同约定的规划用途是综合，由此导致我房屋价值贬损，故请求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有《房屋买卖合同》、发票、《情况说明》、双方当事人陈述等证据在案佐证。
        二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明自己的事实主张的，由其承担不利后果。本案的争议焦点是中某公司应否赔偿宋某刚主张的房屋贬值损失。
         根据已查明的事实，虽然宋某刚取得的602号房屋所有权证所载规划用途与涉案合同约定的规划用途有不一致之处，但是根据原审法院依法委托之评估机构出具的《情况说明》，上述不一致之处不会导致602号房屋价值贬损。宋某刚虽上诉主张该不一致之处导致了602号房屋价值贬损，但未提供相反证据予以反驳。因此，宋某刚上诉主张因602号房屋规划用途与双方约定规划用途不一致导致其房屋价值贬损，依据不足，本院不予采纳。宋某刚据此上诉要求中某公司赔偿其房屋贬值损失，本院亦不予支持。