顾某福辩称：
         不同意马某军的上诉请求，理由如下：1.一审判决系依据多项证据认定案涉房屋售价过低，证据充分。2.马某军在我不知情情况下，擅自与刘某培签订合同，且价格过低；存在合同条款约定过于简单，双方联系方式同一，刘某培未看房，未向我支付房款，刘某培再次卖房等违背常理的情形，一审判决据此认定马某军与刘某培恶意串通订立的损害我的合同无效，具有事实和法律依据。3.售价过低只是一审判决认定恶意串通行为成立的一个关键点，而非认定合同无效的全部依据，一审判决认定合同无效的法律依据是恶意串通损害第三人利益订立的合同无效。
刘某培辩称，我同意马某军的上诉请求，不同意一审判决，但是未提出上诉。
张某宁、郭某、华城公司经本院依法传唤，未到庭答辩。
顾某福向一审法院起诉请求：
       1.判决马某军与刘某培于2016年4月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2016年4月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判决刘某培配合我将案涉房屋过户回到我名下。
一审法院认定事实：
         案涉房屋（71.79平方米）原系顾某福所有的房产(案涉房屋为央产房)。2015年6月12日，顾某福与郭某签订《借款合同》，约定顾某福向郭某借款人民币60万元；借款期限为一个月，自2015年6月12日至2015年7月12日止；借款利息为每月1.7%；顾某福提供案涉房屋做抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续；抵押期间，顾某福同意将案涉房屋的《房屋所有权证》等交由郭某保管等。当日，顾某福为马某军出具《委托书》，顾某福委托马某军全权代表顾某福办理如下事项：1、代为办理该房产的提前还款，解除抵押手续，签署解押协议，并领取解押后的房产证及相关解押材料。2、在符合依法出售的前提下，代为办理此房的买卖交易手续；代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证，代为办理房源核验手续、代为签订网签手续及解除网签手续，代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续，代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买房的名义办理贷款、抵押的相关手续，代为办理房屋交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件，代为办理房地产交易资金从解冻账户中转出并签署相关文件，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。受托人可多次使用本委托书。受托期限：自委托之日至委托事项办完为止；受托人有转委托权。同时，北京市方正公证处为该《委托书》办理了公证。
         2016年6月12日，顾某福为马某军出具另一份《委托书》，顾某福委托马某军全权代表顾某福办理如下事项：1、代为前往房地产管理部门查询上述房产是否发生司法接管和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，核实房屋档案；2、代为提前偿还银行贷款、办理预约还款手续、办理注销与上述房款相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料；3、代为办理上述房产的抵押登记手续、签署解押协议，代为领取注销抵押登记后的房产证等相关证件；4、代为办理上述房产的银行贷款手续，并在银行开立账户，申请贷款及还款事宜，代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、划款委托书、资金监管协议及其他相关文件。代为办理银行房款手续及贷款资金的划转，解冻等与之相关的手续。受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。受托人可多次使用本委托书。受托期限：自委托之日至委托事项办完为止。受托人有转委托权。2015年6月15日，北京市方正公证处为该《委托书》办理了公证。当日，北京市方正公证处为顾某福与郭某签订的《借款合同》出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2015年7月10日，顾某福与郭某又签订《借款合同》，约定顾某福向郭某借款人民币20万元；借款期限为一个月，自2015年7月10日至2015年8月10日止；借款利息为每月1.61%等。2015年7月13日，北京市方正公证处亦为顾某福与郭某签订的该份《借款合同》出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
          2015年12月8日，顾某福与张某宁签订《主债权与不动产抵押合同》，约定顾某福向张某宁借款人民币70万元（实为借款50万元，连同2015年7月10日，顾某福向郭某借款20元，一并办理抵押手续）；借款期限为一个月，自2015年12月8日至2016年1月8日。顾某福签订上述借款合同后均收到了所借款项（共计130万元），顾某福将上述款项都转给了朋友崔某使用。
         2016年3月2日，顾某福又为马某军出具《委托书》，内容为"我委托人顾某福是坐落于北京市崇文区（现东城区）501房屋的产权人，房屋所有权登记人为顾某福（房屋所有权证号为：京房权证崇私字第XXXX号，成本价出售住宅，建筑面积为71.79平方米）。现我拟对上述房产进行相关处分，因我其他事务繁忙，故委托马某军为我的合法代理人，全权代表我办理与上述房产有关的办理上述房产解除抵押登记的相关事宜、领取房屋所有权证、代为办理房屋所有权证密码找回及更改事宜、代为办理该央产房的一切上市相关手续。受托人所签署的一切相关法律文件我均予以承认。受托人无转委托权。"2016年3月4日，北京市国立公证处为该《委托书》办理了公证。
         2016年4月11日，马某军代表顾某福与刘某培经华城公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定顾某福将其所有的位于本市东城区501号房屋卖予刘某培；房屋成交价150万元。2016年4月12日，刘某培受马某军的指派，将购房款60万元转账给了郭某。2016年4月19日，马某军代表顾某福与刘某培签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，网签合同）。当日，马某军代表顾某福与张某宁签订《抵押合同终止协议》。次日，马某军与张某宁对案涉房屋的抵押予以注销登记。2016年4月21日，刘某培向马某军转款883800元。马某军收到该款后给付张某宁70万元，余款尚在马某军处。2016年6月初，刘某培将案涉房屋出售给了案外人肖培棕、朱琳。现顾某福持诉称理由诉至法院。
         一审法院另查明，顾某福与张某霞于2011年10月10日离婚。一审诉讼中，顾某福表示通过郭某认识了马某军。其在收到借款后经与郭某、张某宁协商一致，一直在向郭某、张某宁偿还利息共计444110元（直至案涉房屋被出售），本金并未偿还。对此，马某军不持异议。同时，顾某福强调其在2016年3月2日向马某军出具委托书，取消了委托马某军出售案涉房屋的特别授权，但马某军欺骗顾某福，越权代理顾某福与刘某培买卖案涉房屋，该房屋的售价远低于市场价格，侵犯了顾某福的合法利益。对此，马某军和刘某培不予认可，认为马某军持有经公证的顾某福出具的授权委托书，代表顾某福签订房屋买卖合同，合法有效。一审法院向马某军询问其代表顾某福出售案涉房屋是否征求顾某福的意见，马某军表示因顾某福长时间没有偿还本金，郭某、张某宁要求马某军出售案涉房屋偿还借款。至于郭某、张某宁是否向顾某福主张过该项权利，马某军表示不知情，郭某、张某宁是否依据《具有强制执行效力的债权文书公证书》向人民法院申请强制执行亦不清楚，但其告知了顾某福出售该房屋一事。对此，顾某福表示其对案涉房屋被出售一事根本不知情。刘某培表示，其在购买该房屋时曾通过华城公司的经纪人实地看过案涉房屋。对此，顾某福表示不予认可。华城公司未到庭应诉，马某军、刘某培亦未就上述主张提供证据予以佐证。诉讼中，一审法院就案涉房屋在交易时的价格向北京链家房地产经纪有限公司进行询价（因案涉房屋已被再次出售，顾某福已不再使用该房屋）。经询，当时该地区的房屋市场均价在38000元至42000元之间。顾某福对此不持异议，马某军、刘某培对此不予认可。
         一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。根据已查明的事实，本案中，顾某福系案涉房屋的原产权人。2015年6月12日，顾某福为筹措资金与郭某签订《借款合同》。合同约定，顾某福向郭某借款人民币60万元，借款期限为1个月。同时，双方向公证处申请办理《借款合同》的强制执行公证，保证按照《借款合同》的约定妥善履行还款义务。当日，顾某福还为马某军出具二份《委托书》。该《委托书》载明，顾某福同意出售案涉房屋，并委托马某军代为办理案涉房屋的抵押、买卖等手续。上述协议签订后，郭某将借款给付顾某福。此后，顾某福再次向郭某及张某宁借款（共计130万元），并与张某宁办理了案涉房屋的抵押手续。其间，顾某福向郭某及张某宁偿还上述借款的利息，未偿还本金。顾某福于2016年3月2日向马某军出具《委托书》，内容为委托马某军办理案涉房屋（央产房）的一切上市交易手续，可以认定顾某福有委托马某军出售案涉房屋的意思表示。庭审中，顾某福表示该份委托取消了委托马某军出售案涉房屋的特别授权，但其表述与委托书内容不符，因此对顾某福的该项陈述，不予采信。2016年4月11日，经华城公司的居间，马某军以顾某福委托代理人的身份与刘某培签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，顾某福以150万元的价格将案涉房屋出售给刘某培。诉讼中，马某军表示因顾某福长时间没有偿还借款本金，郭某、张某宁要求马某军出售案涉房屋偿还借款，但至于郭某、张某宁是否向顾某福主张过该项权利马某军表示不知情，郭某、张某宁是否依据《具有强制执行效力的债权文书公证书》向人民法院申请强制执行亦不清楚，但其告知了顾某福出售该房屋一事，顾某福对此不予认可，马某军亦未就此提供证据予以佐证，故对马某军的上述陈述不予认可。顾某福与郭某向公证处申请办理了《借款合同》的强制执行公证。但马某军作为顾某福的委托代理人，在未核实郭某是否就顾某福欠款申请强制执行的情况下，代表顾某福出售案涉房屋，且出售的价格远低于市场正常交易价格，其在此次交易过程中未对顾某福的合法权益予以相应保护、提示。同时，刘某培作为案涉房屋的购买人，其购买该房屋的价格远低于市场正常交易价格，本案中，没有证据证明刘某培在此次购买行为中是否采取了审慎的注意义务。综合上述因素，可以认定马某军与刘某培之间在购买案涉房屋过程中存在串通行为。该二人的串通行为损害了顾某福的合法利益，故马某军代顾某福与刘某培签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）应属无效合同。现顾某福起诉要求确认上述合同无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。基于此，对马某军、刘某培的抗辩意见，不予采信。关于顾某福要求刘某培配合顾某福将案涉房屋过户回到顾某福名下的诉讼请求，因现该房屋已被刘某培出售给他人，故顾某福的该项诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决:一、确认马某军代顾某福与刘某培于二Ｏ一六年四月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、确认马某军代顾某福与刘某培于二Ｏ一六年四月十九日签订的《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)无效；三、驳回顾某福的其他诉讼请求。
         当事人二审期间主要争议事实为马某军出售案涉房屋给刘某培的价格是否过分低于当时的市场价格。一审法院通过向房地产经纪公司询价，调查到案涉房屋周边房屋均价在2016年四五月份时价格在每平方米3.8万到4.2万元之间。一审法院以此作为案涉房屋当时市场价值的参考，并无不当。故，案涉房屋在马某军与刘某培签订案涉合同时的市场价值应不低于272万（3.8万/平方米*71.79平方米），而案涉合同约定的房屋总价为150万元，本院认定，马某军与刘某培签订案涉合同约定的房屋总价过分低于当时房屋的市场价值。本院二审查明的其他事实与一审一致。
法院二审判决:
         驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
         当事人二审争议焦点为马某军与刘某培签订案涉合同是否存在恶意串通损害顾某福利益情形以及能否据此认定案涉合同无效。
         关于马某军与刘某培签订案涉合同是否存在恶意串通情形。首先，马某军并无证据证明其以150万元的价格出售案涉房屋系经顾某福同意或知情，在以此价格出售案涉房屋明显会损害顾某福利益情况下，马某军仍出售案涉房屋，应认定马某军对于出售房屋的行为和损害顾某福的后果存在恶意。其次，在房屋价格明显过分低于市场价可能损害房屋所有权人利益的情况下，刘某培作为买受人，并无证据证明其在买房前对房屋现状进行了充分了解查看，亦无证据证明其向顾某福了解了其出售意愿和意见。综上，马某军和刘某培在明知以其签订合同的价格买卖案涉房屋可能损害顾某福利益的情况下，仍签署并交易，本院认定双方存在串通行为。
         李松律师认为马某军与刘某培串通买卖案涉房屋的行为，客观上损害了房屋所有权人顾某福的利益，马某军与刘某培签订的案涉合同应认定为无效。关于马某军提出的房屋价格过低并非合同无效事由的主张，因本院系以案涉合同存在恶意串通损害第三人利益情形，认定为无效，房屋价格过低仅是判断双方是否存在恶意及串通行为的一个事实依据，并非以此作为认定合同无效的事由，故对马某军的上述主张，本院不予采纳。
         李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，二手房，公房、央产房，婚姻房屋，拆迁安置房，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。