原告宗某春提出诉讼请求：
        1、确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原、被告与第三人签订的《补充协议》于2015年6月13日解除；2、被告向原告支付违约金59万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月9日，原、被告通过第三人链家公司提供居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号×××）及《补充协议》（编号×××）。合同约定，原告宗某春（出卖人）将其名下位于北京市东城区×××东区×××号楼×××单元×××号房屋（建筑面积61.52平方米，以下简称涉诉房屋）出售给被告杨某（买受人），房屋成交价格为290万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价55万元，共计345万元；被告于2015年4月9日支付定金2万元，2015年5月12日前将第一笔首付款144万元（包括定金）以资金托管方式支付给出卖人。《补充协议》第四条约定了一方违约，另一方解除合同的条件。被告于合同签订当日支付定金2万元，后又支付定金8万元。但之后，被告以种种理由提出不再履行合同，直至2015年5月12日被告亦未按照合同约定支付第一笔首付款。在此期间，第三人通过电话、短信、上门拜访、邮寄催告函等各种方式多次催缴，均未果。2015年6月13日，原告委托第三人向被告寄发了房屋购买合同解除通知，正式解除了上述合同。原告认为，被告拒绝履行合同的行为违背了合同法的规定，导致原告遭受了严重的经济损失。故原告提起本案诉讼，诉如所请。
被告杨某辩称：
        1、造成被告未支付第一笔首付款的原因在于原告，被告不存在违约行为。涉诉房屋买卖合同系他人代签，原告至今未向被告提供宗某春的授权委托书，被告无法确定出售房屋是否系宗某春的真实意思表示；2、涉诉房屋性质为央产房，原告至今未按照《补充协议》的约定提供《在京中央单位已购公房变更通知单》；3、涉诉房屋当时系出租状态，原告未提供承租人放弃优先购买涉诉房屋的声明；4、涉诉房屋附近有×××医院的太平间，但在被告看房时，原告之妻刘某兰欺骗原告称空地拆除后要建商场，违反了诚实信用原则；5、根据合同约定，首付款的支付方式为通过资金托管的方式支付，该支付方式需要买卖双方共同签订资金托管协议，按资金托管协议的约定履行。而合同签订后，原告未与被告签订资金托管协议，导致无法履行；6、原告未履行在做资金托管之前把涉诉房屋内所有户口迁出的先行义务，构成违约；7、在合同履行中，原告于2015年6月又将涉诉房屋出售给案外人，该行为属于一房二卖，原告构成根本违约。依据《补充协议》第四条第2款之约定，原告应当向被告支付房屋总价款20%的违约金。综上，被告不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，要求原告宗某春返还定金10万元并支付违约金58万元，诉讼费由原告宗某春承担。
第三人链家公司述称：同意被告的陈述。
         针对被告的反诉，原告辩称被告违约在先，不同意被告的反诉请求。
         针对被告的反诉，第三人链家公司表示不发表意见。
法院认定的事实：
         2015年4月9日，经第三人链家公司提供居间服务，刘某兰代理原告宗某春（出卖人）与被告杨某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定，原告将其名下位于本市东城区×××东区×××号楼×××单元×××号房屋出售给被告，房屋建筑面积为61.52平方米。涉诉房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）。该房屋的租赁情况为出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。房屋成交价格为290万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为55万元。买受人向出卖人支付定金2万元。买受人拟贷款金额为200万元。双方自合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续等。
         同日，原告（甲方）、被告（乙方）及第三人（丙方）签订《补充协议》，协议约定，乙方于2015年5月12日前将第一笔首付款144万元（包含前期支付全部定金2万元）以资金托管的方式支付甲方；甲乙双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在乙方获得批贷函后2个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；涉诉房屋有租约，租赁期限至2015年7月8日；就房屋租金，甲乙双方一致同意，自2015年4月9日至2015年7月8日的租金归甲方所有；涉诉房屋系央产房，甲方应于2015年4月20日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》等。其中，第四条约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。该补充协议另有手写补充约定，内容为1、甲方承诺在过户前将该房屋户口迁出；2、乙方承诺在4月25日前办理完购房资质，且符合北京市标准；3、乙方目前选择组合贷款，如未到额度，须选择商业贷款；4、乙方于2015年4月10日前追加定金3万元，且在2015年4月24日再追加定金5万元。上述合同签订后，被告向原告支付了定金10万元。
         庭审中，原告称因被告逾期支付第一笔首付款，拒绝履行合同，故原告先后于2015年6月2日、2015年6月13日通过第三人链家公司向被告发出房屋购买合同解除通知书。2015年6月15日，原告与案外人徐某签订房屋买卖合同，将涉诉房屋出售给徐某，房屋成交总价为315万元。原告称，其卖房的原因系由于其子宗某买房急需用钱，故在被告违约后，原告降价出售涉诉房屋，产生了经济损失。
        被告对原告所述发出两份合同解除通知书一事不予认可，并称根据合同约定，被告支付第一笔首付款的前提是双方签订资金托管协议，但原告一直回避不谈，造成被告无法通过资金托管的方式支付首付。且在被告看房时，原告欺骗被告称涉诉房屋附近的空地是要建商场，后经被告了解，该处实则为×××医院的太平间。原告在未与被告解除房屋买卖合同的情况下另行将涉诉房屋出售，构成一房二卖。被告还提交其与原告之子宗某、第三人链家公司签订的《补充协议二》一份，称根据协议，原告应于2015年5月13日之前将涉诉房屋内所有户口迁出（做资金托管之前），而原告一直对签订资金托管协议及迁出户口的事宜避而不谈，导致双方的房屋买卖合同无法继续履行。原告对被告的意见均不予认可，亦不认可宗某签订的《补充协议二》。
         第三人链家公司表示原告系委托其妻刘某兰代理其出售涉诉房屋。房屋买卖合同签订后，被告就户口等问题希望与原告商谈，办理首付款手续亦需要双方到场，链家公司通知过原、被告，但双方无法确定统一时间。原告向链家公司催促要求被告支付首付款但不愿意当面谈，故链家公司向被告发出了催告函。链家公司称其收到过原告提交的两份解除通知，但记不清是否书面通知过被告，应当口头通知过。对此，被告不予认可。针对被告提交的《补充协议二》，链家公司认可其真实性。链家公司另称，原、被告在其公司经纪人于某的带领下办理了供暖协议的更名手续，该手续为办理央产房上市的前提，后原告自行办理央产房上市的相关手续，并未告知经纪人。原告对此不予认可，称其办理央产房上市交易手续时，链家公司的工作人员在场。
        庭审中，经本院释明，原告表示如不能确认《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于2015年6月13日解除，则请求解除上述合同。
         上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及当事人各方当庭陈述在案为证。
法院判决：
         一、原告宗某春（反诉被告）与被告杨某（反诉原告）于二○一五年四月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原告宗某春（反诉被告）、被告杨某（反诉原告）与第三人北京链家房地产经纪有限公司于二○一五年四月九日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；
        二、原告（反诉被告）宗某春于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）杨某返还定金十万元；
        三、驳回原告（反诉被告）宗某春的其他诉讼请求；
        四、驳回被告（反诉原告）杨某的其他反诉请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
        依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原、被告与第三人签订的《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应据此履行。根据合同约定，被告支付首付款的方式是通过资金托管，原、被告应依约签订资金托管协议，以便合同顺利履行。根据查明的事实，原、被告未于2015年5月12日之前签订资金托管协议，在此情况下，被告无法向原告支付第一笔首付款。未按期限付款的责任不应归责于被告单方。
        李松律师认为关于被告所提出的户口问题，在《补充协议》中双方对此已有约定，被告所提交的《补充协议二》系被告与原告之子宗某签订，宗某并无原告授权签订相关协议，故该份《补充协议二》的约定并不能约束原告。原告在办理完毕央产房上市交易手续后，未及时告知链家公司或被告，亦未将相关资料提供给链家公司，存在违约行为。原告称其曾向第三人链家公司发出两份解除合同通知书，虽链家公司予以认可，并表示已口头通知被告，但被告予以否认，故不能认定原、被告的房屋买卖合同已于2015年6月13日解除。原告于2015年6月15日与案外人徐某签订房屋买卖合同，将涉诉房屋出售给徐某，原告在房屋买卖合同未正式解除之前即将涉诉房屋出售，显然不妥。但由于原告已将涉诉房屋出售给他人，故双方之间的房屋买卖合同已履行不能，原告要求解除房屋买卖合同的诉请，于法有据，本院予以支持。原告应将收取的被告支付的定金10万元予以返还。关于双方主张的违约金一节，考虑原、被告及链家公司在合同履行中存在沟通不畅等问题，原、被告均无故意违约的情形，故双方要求对方支付违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。
         李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，二手房，公房、央产房，婚姻房屋，拆迁安置房，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。