李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
         原告中某技房地产开发有限公司(以下简称中某技公司)诉被告中国科学院地某科学与资源研究所(以下简称地某所)合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受某后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审某。中某技公司的委托代某人韩涌涛，地某所的委托代某人雷爱民、王立维到庭参加了诉讼。本案现已审某终结。
        中某技公司诉称，我公司经地某所委托的中介公司介绍，与地某所于2006年12月12日签订了实为房产买卖的《合作协议书》。双方约定我公司参与地某所的豹房南里住宅小区改造项目，向地某所提供一定资金，作为回报地某所将该项目中一部分非住宅配套公建转让给我公司。地某所承诺负责办某占地的土地出让手续，土地使用年限40年，并约定了转让房产的范围和价格，总价为20415．4947万元。协议签订之日起7日内，我公司支付1020万元，其余款分期支付，地某所于2008年7月31日前向我公司交付房产等。
         协议签订后，我公司即支付了1020万元。由于拆迁不及时，项目未能在2007年4月开工，地某所也未按因拆迁不能顺利解决无法如期开工，视为地某所违约，应将我公司已付款退还并支付利息及违约金的约定执行。2007年9、10月间，地某所内部人事变动项目总指挥易人。同年12月，地某所向我公司发出《关于停止履行合作协议书，恢复原状的函》，称协议违反了国家法律和政策不具法律效力，拟近期退还已收的1020万元。2008年10月我公司收到地某所解约通知。我公司要求继续履行合同遭地某所拒绝。现起诉要求：1、继续履行双方签订的《合作协议书》。2、判令地某所交付协议约定的房屋，总价为20415．4947万元。3、按约定支付逾期交房的违约金。4、由地某所承担诉讼费。
        地某所答辩称，双方签订的合同名为合作实为房屋买卖。中某技公司提供资金作为对价，取得小区部分房屋所有权，并不承担项目建设风险；双方签订的合同虽已成立但未生效。地某所是中央事业单位，项目是划拨土地，根据国务院文件规定房屋买卖必须经国务院机关事务管某局批准，未经批准不得转让。2008年3月，国务院机关事务管某局房地产管某司致函我所，指出合同未经该局批准转让无效。中科院基本建设局也发函认为我所做法违反了国家政策要求纠正。因此合同没有批准不发生效力，也不存在违约；我所对未生效的合同无过错，不应承担责任。中某技公司要求继续履行合同缺乏依据不应支持。
        经审某查明，中某技公司是具有房地产开发经营资质的企业。地某所为中国科学院(下称中科院)下属事业法人单位。经审某查明，2005年9月，北京市发改委、中科院、北京市规划委、北京市建委等多个单位参加了由北京市“2008&”工程指挥部召开的协调会议，会议形成的纪要确定，为有利于奥运公园周边环境的改善和居民居住条件的改善，根据市政府批准的要求，豹房南里小区改造进入实施阶段，改造工作由中科院负责。当月，中科院基本建设局致函市规划委，告知中科院指定地某所为项目的建设单位，负责项目的组织、协调、拆迁和项目建设。2005年10月，市规划委向地某所下达了规划意见书。2006年2月，国务院机关事务管某局批复中科院，同意地某所对本市朝阳区豹房南里职工住宅小区进行整体改造，自筹资金建设经济适用房。该项目还建房屋参照中央国家机关职工购房面积标准进行户型设计和后期管某，面向本单位符合购房条件的职工出售；增量房面向中央单位符合购房条件的职工出售；配套用房确需出售应严格按照现行管某政策，涉及出让转让等另报该局核准等。同时，地某所相继取得了项目建设、规划等许可手续。同年4月，市规划委批复地某所项目的规划设计方案。在该规划方案中地上建筑面积为87662平方米，其中住宅71341平方米、配套公建381．2平方米、非配套公建15939．8平方米。同年9月，中科院发函给地某所，同意地某所启动改建项目公建设施部分(含配套车位)的对外转让工作，以尽快解决项目建设资金的筹集问题。经查该住宅项目用地的土地使用权人为中科院，用地性质为国家划拨。
        2006年12月12日，地某所(甲方)与中某技公司(乙方)签订《合作协议书》，协议载明，甲方作为项目建设法人单位以划拨方式取得朝阳区豹房南里地块的国有土地使用权；甲方拟对豹房南里小区进行改造建设，并已取得北京市规划委规划批准文件、取得中科院立项批准文件、取得国务院机关事务管某局同意地某所整体改造建设职工住宅的复函。甲方认为该函原则同意甲方在严格执行现行管某政策的前提下，可以出让、转让豹房南里小区的非住宅配套公建；乙方拟参与改造建设项目，向甲方提供一定的资金以满足甲方对该项目资金平衡的要求。作为回报，甲方将该项目中一部分非住宅配套公建转让给乙方。经友好协商，双方签订合作协议，主要内容如下：甲方向乙方转让改造建设项目中的非住宅配套公建，用途为商业。甲方承诺负责办某相应占地的土地出让手续，土地使用年限40年；双方商定《豹房南里住宅小区非住宅配套公建实物转让合同书》(样本)是本协议的重要附件，双方将在甲方取得转让房屋的相关产权手续时，按照《豹房南里住宅小区非住宅配套公建实物转让合同书》(样本)约定的条款另行签订正式转让合同。正式转让合同的受让方可以是乙方，也可以是乙方书面指定的第三方。正式合同中涉及的转让内容不得超过本协议约定范围。转让价格和付款方式以满足本协议约定的甲方要求为前提。转让房产范围：1号楼一层1294．27平方米、5号楼一层218．46平方米、7号楼地上全部13331．11平方米、7号楼地下一层整层约3000平方米、公建配套109个地下停车位。转让总价，乙方将向甲方提供总额为人民币20415．4947万元的资金，以获得本协议约定转让的房产的权属。20415．4947万元中已包含营业税、土地出让金等税费。除乙方应缴纳的契税、印花税、测绘费、公共维修基金外，在为乙方办某产权过程中的一切其他费用都由甲方负责交纳。乙方按照如下时间和金额向甲方付款：1、本协议签订之日起七日内，乙方支付总价的5％，即1020万元；甲方取得《施工许可证》并正式开始施工之日起七日内，支付总金额的25％，即5110万元；项目封顶之日起七日内，支付5110万元；项目通过竣工验收并办某交接手续后七日内支付，支付6120万元；在甲方可以缴纳土地出让金之日起七日内支付2040万元；甲方取得房屋所有权证并开始为乙方办某房屋所有权证时，乙方按实测面积结算后的剩余应付款存入双方认可的监管账户。乙方取得房屋所有权证后，将该部分房款划入甲方账户。甲方应在2008年7月31日前向乙方交付本协议约定的房产。甲方承诺在2009年3月31日前，甲方取得本协议涉及转让房产的初始登记权属证明。甲方承诺在2009年6月30日前将转让的房产过户到乙方名下取得房屋所有权证。在免责条款中双方约定，乙方知道甲方目前未取得转让房屋的相关产权手续。甲方承诺按照协议约定时间办某完产权过户手续。在此约定时间之前，乙方不得以产权问题起诉甲方，否则视为乙方违约。乙方应向甲方支付协议总金额5％的违约金，甲方不向乙方支付已付款的利息损失。如因根据法律和政策变化等非甲方原因导致甲方最终无法为乙方办某房屋所有权证书，甲方应及时书面通知乙方，乙方有权解除本协议。乙方解除本协议的，甲方应自解除通知送达之日起七日内退还乙方全部已付款，并按银行同期贷款利率付给利息，同时按已付款5％向乙方支付违约金。乙方不解除本协议的，则乙方可以不用再按照协议第六条约定支付5、6两期资金，甲方承认乙方拥有本协议涉及转让房产的永久使用权，甲方不再承担违约责任。双方还具体约定了违约责任的承担和其他事项。合同签订后，中某技公司于2006年12月29日向地某所支付了1020万元转让费。地某所未将双方转让合同报请归口管某单位审核批准。2007年12月26日，地某所向中某技公司发出《关于停止履行合作协议书恢复原状的函》，主要内容为：双方2006年12月12日签订合作协议，违反了国家有关法律、法规和政策规定，不具法律效力。我所于2007年11月21日向北京市高级人民法院提出确认合同无效之诉，现高级法院已指定北京市朝阳区法院审某。鉴于上述情况，我所函告贵司停止履行合作协议，并拟于近期将所收的1020万元退还贵司。北京市朝阳区人民法院受某地某所要求确认合同无效的起诉后，地某所于2008年9月申请撤回了起诉。2008年3月7日，国务院机关事务管某局房地产管某司综合业务处致函中科院豹房南里住宅小区项目部，函中称，根据国管房地(2006)41号文件规定，该项目配套用房确需出售涉及出让转让的，应严格按照《城市房地产管某法》及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律、法规、政策规定，经我局审核批准。未经我局审核批准，擅自与其它单位或个人签订出让转让合同的，其合同无效。2008年3月11日，中科院基建局致函地某所称：我局曾2006年9月1日复函你所，同意该项目公建设施部分(含配套车位)对外进行转让，以解决项目经费不足问题。但是。转让工作要严格按照《中国科学院房地产产权管某办法(试行)》执行，草签的转让合同必须报院审批后才能进行下一步工作程序。据悉，你所在未经院审批的情况下，已与第三方签订了该项目公建设施部分转让合同，你所的做法已违反了国家和院的有关政策和规定，请予纠正。2008年7月，中某技公司复函地某所，表示愿增加投资，可放弃合作协议中的索赔条款，继续合作，不同意解除合同。2008年10月，中某技公司复函地某所，再次表达不同意解除合同的意见。同年10月，地某所第二次在朝阳区法院起诉，要求解除双方签订的合作合同，后该案被本院提级审某，已另行作出判决。现双方原合作的项目已由地某所单独建设，并于2008年底开工，目前仍在建设中。地某所表示如确认合同无效，愿如数返还收取的款项并酌情承担利息。经调解，中某技公司坚持其诉讼请求，双方不能协商解决。诉讼中，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向中某技公司释明，该公司主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定存在不一致，告知其可变更诉讼请求，但中某技公司表示坚持其起诉请求不变。
         上述事实，有“2008&”工程指挥部的会议纪要、北京市规划委的规划意见书、国务院机关事务管某局批复、北京市规划委批复、中科院的函、双方签订的《合作协议书》、付款凭证、《关于停止履行合作协议书恢复原状的函》、国务院机关事务管某局房地产管某司综合业务处及中科院基建局的函、中某技公司的复函、地某所在法院起诉的诉讼材料及双方当事人的庭审陈述等证据在案证明。
         法院判决：判决如下：驳回原告中某技房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为，地某所的建设项目是对位于国有划拨土地上的职工住宅进行整体改造，建设经济适用住房，不是商品房的开发建设。根据政府立项、规划文件的要求，该项目还建房屋面向国家机关符合条件的职工出售。地某所与中某技公司于2006年12月12日签订合作合同，虽属双方当真实意思表示，但是以转让上述项目中公建部分的房屋所有权及相应的土地使用权为目的。由于项目的土地使用权属划拨性质，根据法律规定划拨土地使用权的转让应经有批准权限的人民政府同意，并应当经过土地使用权的出让的程序，缴纳土地出让金后方可实施。地某所与中某技公司通过协议将改造住宅项目中公建非住宅房屋转让给中某技公司，同时转让了相应的划拨土地使用权，该转让房地产行为未征得用地归口管某单位审核同意，未经政府主管部门批准。双方的转让行为不符合法律和相关政策的规定，因此双方签订合作合同违反了法律禁止性规定和中央国家机关的用地的管某政策。根据最高人民法院《关于审某涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。故对中某技公司要求继续履行合同和依据合同要求、交付房产、承担违约责任的诉讼请求，因于法无据，本院不予支持。关于双方之间确认合同效力的争议，本院已另案判决。应当指出，地某所依合同收取中某技公司1020万元转让费，却始终未依约定就双方转让事项进行申报，严重违反了诚实信用原则，其对合同无效和造成合同相对方的损失应承担民事责任。中某技公司在合同被确认无效后，有权就其资金投入和经济损失向地某所另行主张权利。