妻子能否将老年痴呆丈夫的房产赠与外孙
发布时间：2017-06-05
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妻子能否将老年痴呆丈夫的房产赠与外孙
【案情简介】
王老先生和张老太婚后育有一子王力、一女王晶。女儿王晶结婚后和丈夫移民到国外生活，二老一直由王力照顾。2010年王晶的儿子到北京工作，和王老先生和张老太共同居住生活。
2016年初，王力去看望父母，无意间发现原登记在张老太名下的房屋现登记在王晶儿子的名下。王力问张老太是怎么回事，张老太看了房本表示自己并不知情。张老太说外孙子回来陪伴老两口这几年，二老感觉没那么孤单了，打算做一个公证遗嘱在其死后将房屋留给外孙。所以上次王晶回国时张老太和王晶、外孙子一起到房管局签了字，不知道签的什么。王力到房管局调取了过户时的材料，发现张老太通过房屋买卖的方式将房屋过户给外孙子。张老太表示自己受到了欺骗，工作人员让签字就签了，不清楚是要将房屋过户给外孙。张老太觉得自己被骗了想要回房子，这套房子是自己和老伴唯一的住所。王力认为该房屋还有王老先生的份额，王老先生患有老年痴呆，属于限制民事行为能力人，张老太不能处分王老先生的房产，并且张老太是在受欺骗的情况下签的字，买卖合同应属无效合同。但有朋友告诉王力已经过了户了，就不能再要回，要保护买受人的权利，只能主张合同约定的购房款。朋友们各有各的说法， 王力咨询律师寻求帮助。
【律师解读】
北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，亲属间赠与房产，为了减少税费，实践中很多赠与，都是通过房屋买卖的形式完成过户，本案也是由此引起的纠纷。
虽然张老太和外孙是基于房屋买卖合同过的户，事实上双方并没有买卖房屋的真实意思表示。张老太过户房屋并不是为了得到购房款，双方合同中约定的价款也不是市场价，实际上是张老太将房屋赠与外孙，张老太和外孙之间形成赠与合同法律关系，而非买卖合同法律关系。依照相关法律规定，应按照赠与合同法律关系来处理本案。
该房屋系张老太和王老先生婚姻存续期间取得的，虽然登记在张老太一个人名下，但为双方的夫妻共同财产，张老太无权单独处分该房屋。王老先生属于限制行为能力人，张老太作为其监护人，应当保护王老先生的财产，除为了被监护人的利益外，不得擅自处分被监护人的财产。张老太将王老先生所有的房产份额无偿赠与外孙，损害了王老先生的利益。外孙明知王老先生患有老年痴呆，仍接受张老太的赠与，且并未支付合理的对价，不属于善意第三人。依照《合同法》第五十二条之规定，张老太和外孙之间的赠与合同应属无效。
李松律师指出，张老太以自己受到欺骗为由确认合同无效比较困难。张老太过户时在相关材料上签了字，视为其认可该所有权转移行为。张老太仅口头表示自己受到了欺骗，没有其他证据，很难认定欺诈。但王老先生的权益却受到了损害，王老先生可以通过法律途径，要回自己的房产。王老先生患有老年痴呆，没有诉讼行为能力，王力作为王老先生的儿子，可以到王老先生居住地的居委会，要求居委会指定其为王老先生的监护人，王力在取得监护人的资格后，以王老先生的名义将张老太和其外孙告上法庭，请求法院确认张老太和外孙之间的赠与合同无效。如果法院认定张老太和外孙之间的赠与合同无效后，房屋就会从新回到赵老太的名下。
文章来源：
李松房地产律师网
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