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小产权房、农村宅基地房屋

农村房屋出卖之后还能收回来吗?

发布时间:2014-09-09 浏览:

  2003年,白某因做生意急需用一笔钱,便于妻子合计打算将位于农村的老宅子卖了,以解燃眉之急。
  当时,邻村有一户人家正好想买一处宅子住,随后在中间人的撮合下,双方同意以15万元的价格成交,白某将三间大瓦房和一进院子一块卖给了丁某。双方于2003年8月签订了《房屋买卖协议》,都签字按了手印,中间人也签字按了手印。
  合同签订后,白某就将宅基地使用权证、土地证的原件一并都交给了丁某,丁某一次性支付了15万元购房款。拿到钥匙后,丁某一家便搬入了该院居住,并对房屋进行了重新装修。后来,为了尽早变更相关手续,丁某一家将户口也迁至了该村。
  2010年底丁某夫妇突然收到法院的传票,原来白某夫妇将其二人告上了法庭,要求依法确认双方签订的《房屋买卖协议》无效,并要求丁某夫妇返还房屋。丁某夫妇都是老实巴交的农民,面对突如其来的诉讼,一下子不知道该如何应对,在家人的陪伴下,二老带着购房契约找到李松律师咨询。
  判决结果
  北京市房山区人民法院经过审理后,作出判决:
  一、原告白某夫妇与被告丁某夫妇于2003年8月签订的《房屋买卖协议》有效;
  二、驳回原告白某夫妇的其他诉讼请求。
  白某夫妇不服一审判决,持原审意见上诉至北京市第一中级人民法院,认为丁某夫妇在签订合同时不是本村集体组织的成员,房屋买卖合同依法应认定为无效,并要求丁某夫妇返还房屋。北京市第一中级人民法院经过审理后判决:
  驳回上诉,维持原判。
  律师剖析
  本案又是一起典型的宅基地上房屋买卖所引发的纠纷。近年来,随着土地价值的不断攀升,宅基地上买卖房屋而产生的纠纷也呈现日渐增多的趋势,尤其是市郊法院受理的此类案件逐年都在上升。在此,李松律师对于案件涉及的法律问题进行简要分析。
  首先,李松律师认为,宅基地作为农村村民独享的土地使用权,法律明确规定了一户一宅的原则。农村房屋的买卖必然会涉及宅基地买卖的问题,而我国相关法律、法规对于宅基地的买卖都是有严格限制的,原则上只能在本集体组织成员之间进行流转。
  其次,在实践中出现了很多宅基地上房屋买卖的情况,比如早期的宋庄“画家村”。很多人受利益的驱动,有的是因为搬入城市居住,其在农村的房屋对其来说确实已经没有价值了,有的是因做生意需要筹集资金,因而有大量宅基地进行买卖的情况。在早年一般买卖双方都会相安无事,但是随着近几年土地价值的急剧攀升,加上周边区域拆迁,使得很多出卖人恶意反悔,收回房屋。
  因此,针对上述情况,北京市人民法院曾召开专题研讨会,讨论关于农村房屋买卖审判实务中疑难问题的解决方案。会议确定:“买卖双方都是同一集体经济组织成员,或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。”
  本案的情形恰恰符合“诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织”的情况,基于此,双方之间签订的房屋买卖合同可以认定有效。同时,双方签订合同时均是自愿的,协议内容也是双方当事人的真实意思表示。
  另外,根据土地管理法的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照土地管理法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
  本案丁某夫妇将户口迁入集体组织后,其户籍性质仍旧为农民,且其夫妇二人在该村没有其他宅基地,其购买一处宅基地也是符合国家法律、法规的相关规定的。因此,房山区人民法院经过审理后,最终认定白某夫妇与丁某夫妇签订的《房屋买卖协议》有效,并驳回了白某夫妇要求返还房屋的诉讼请求。
  在此,李松律师需要指出,如果丁某夫妇在签订购房合同后,直至诉讼时仍未将户口迁入本集体组织,那么双方签订的《房屋买卖协议》则最终有可能被认定为无效。因丁某夫妇不具备购买该村宅基地的资格,最终就需将房屋返还给白某夫妇,但是丁某夫妇可以向白某夫妇主张赔偿相应的损失。
  诉讼策略指引
  结合本案的情况,白某夫妇已经将丁某夫妇告上法庭,要求依法确认双方于2003年8月签订的《房屋买卖协议》无效,并要求返还房屋,在此情况下,丁某夫妇的选择只有应诉,积极反驳对方的主张,最终使法院作出对其有利的判决。
  众所周知,宅基地本身不能出卖给本集体组织成员以外的人,但是本案与其他案件是有不同之处的。双方在签订房屋买卖合同当时,丁某夫妇并不是本村村民,但是在购买房屋之后,丁某夫妇已经将户口从邻村迁至购买的房屋内,且丁某夫妇在本村内没有其他宅基地,户籍性质仍为农民。因此,依据北京市的相关司法解释,原告白某夫妇与被告丁某夫妇之间的《房屋买卖协议》是有效的。
 
  法条链接
  《中华人民共和国物权法》第一百五十三条:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
  《中华人民共和国土地管理法》第六十二条:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
  农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
  农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
  农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
  文章来源:李松房地产律师网   作者:李松律师
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