在京工作的吴老汉夫妇，原是甘肃省农村的农民，早年夫妇二人通过求学，毕业后留京，分别进了国企和行政机关，户口也变为了北京市城市居民。转眼间几十年过去了，二人都已到了退休年龄，回到甘肃农村有点不是很现实，二老均已年迈，且子女都在北京，二老也舍不得走。
　　经过一家人合计，既然二老想住农村，那就在北京郊区买一个农家院，平时种种花、种种菜，养点鸟，让二老安享晚年。随后，一家人就张罗此事，终于经过努力，在北京市密云区老人看中了一处宅院，群山环绕，很是幽静，特别适宜养老。
　　2005年6月4日吴老汉夫妇与当地的村民刘某签订了《房屋买卖协议》，约定刘某将一处宅院及3三间房屋出售给吴老汉夫妇，房屋总价款为58000元，双方并承诺永不反悔。协议签订当日吴老汉夫妇便一次性支付了购房款，刘某也将钥匙及集体土地使用权证一并交给了吴老汉夫妇。
　　此后，吴老汉夫妇的儿女便将房屋装修一新，由二老居住，每逢周末儿女会开车回来探望老人，二老在农村住的是悠然自得。就这样六、七年时间转眼就过去了，周边有一些村子已经被列入了拆迁范围，2012年秋天刘某突然回来称要收回房屋。
　　吴老汉夫妇当然不同意了，随即告知了儿女们，刘某看协商是无法达到目的了，便一直诉状将吴老汉夫妇告到了密云区人民法院，要求确认买卖合同无效，另外要求吴老汉夫妇支付房屋使用费8万元，并返还房屋。吴老汉夫妇接到法院通知后气不打一处来，在儿女们的陪同下，慕名找到笔者咨询。
　　判决结果
　　北京市密云区人民法院经过审理，认定双方关于宅基地及地上房屋的买卖违反了国家关于农村土地的相关管理规定，判决：
　　一、吴老汉夫妇与刘某于二OO五年六月四日签订的《房屋买卖协议》无效。
　　二、刘某于本判决生效后十日内返还吴老汉夫妇购房款人民币五万捌仟元整。
　　三、刘某于本判决生效后十日内赔偿吴老汉夫妇房屋装修及升值损失，共计人民币三十五万元。
　　四、吴老汉夫妇于收到上述款项后十五日内将三间房屋腾空交还给刘某。
　　五、驳回刘某的其他诉讼请求。
　　六、驳回吴老汉夫妇的其他反诉请求。
　　一审判决后，双方均未上诉。
　　律师剖析
　　本案是一起典型的农村私有房屋买卖纠纷，关于合同效力的认定，李松律师倾向于认定无效。首先，农村房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。再次，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽然完成多年，但是买受人无法获得所有权人的保护。综上，一般在司法实践中，对于农村房屋买卖合同效力以认定无效为原则。
　　当然，并非所有的买卖均是无效的，依据我国土地管理法的相关规定，宅基地是可以在本集体组织成员之间进行流转的，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续，则买卖合同是可以认定有效的，是受到法律保护的。
　　国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
　　本案中，吴老汉夫妇在到京求学工作后，户口均已变为城市居民，更谈不上与农民刘某属于同一集体组织成员。因此，吴老汉夫妇不具备购买农村宅基地的资格，虽然双方的买卖行为已经完成了7年的时间，但是，因双方的买卖违反了国家的相关法律规定，因而是买卖合同是无效的。
　　李松律师认为，虽然买卖合同最终可能会被认定无效，但是吴老汉夫妇的相关权益理应得到法律的保护。毕竟双方的买卖行为发生在多年以前，现在出卖人是因为诉争房屋或将面临拆迁、房屋价值大幅攀升等因素的影响，而恶意提出毁约，严重违背了诚实信用原则。如果直接判令双方互相返还，显然会使双方的利益明显失衡，也不利于社会矛盾的化解。
　　通常，对于双方买卖合同无效，双方均是存在过错的。首先，作为出卖人的刘某，其明知所售房屋是宅基地上的房屋，城市居民没有资格购买，而故意出售给城市居民，显然出卖人刘某是有很大过错的；其次，作为买受人，虽然其想到农村养老的心情可以理解，但是毕竟此种买卖是具有特定身份限制的，吴老汉夫妇并非集体组织成员，其购买诉争房屋亦存在一定的过错。
　　我国合同法第五十八条明确规定，合同无效后应互相返还，双方都有过错的应各自承担相应的责任。本案中，买卖双方都有过错，理应各自承担相应的责任。再者，目前诉争房屋及土地已经大幅升值，出卖人反悔给买受人造成了巨大的损失，为了更好地维护买受人的合法权益，建议可以申请对现在的市场价值进行评估，以便确定具体的赔偿数额。
　　在此，李松律师需要特别提醒，如果诉争房屋在产生纠纷时已经被国家征收，土地已经变为国有，则双方买卖合同的效力也会随之发生变化，从无效转化为有效，因为国有土地上的房屋并没有对买受人的身份进行限制；另外，如果纠纷发生时，吴老汉夫妇已经将户口迁入集体组织，则其属于集体组织的成员，原则上便可以购买诉争房屋。
　　诉讼策略指引
　　结合本案的情况，目前出卖人刘某已经将吴老汉夫妇告上法庭，要求依法确认合同无效，并要求支付房屋使用费、返还房屋等。鉴于此，为了更好地维护买受人的合法权益，建议其在本诉中提起反诉，要求出卖人刘某赔偿房屋升值损失、装修费、返还购房款等。
　　因本案诉争房屋所在的土地并未被国家征收，其性质仍旧为集体土地，加之，吴老汉夫妇亦未将户口迁入诉争房屋。因此，双方的买卖合同必然是无效的，在此情形下，只有立即提出索赔方能最大限度减少买受人的损失，如果买受人不主动提出，法院是不会进行审理的。
　　对于房屋目前的价值，除非买卖双方能够达成一致，如果无法达成一致，则需要由法院指定专业的评估机构进行评估，一般司法实践中，对于评估后的价值在减扣购房款后，对于升值部分会按照双方的过错程度大小进行划分。通常是由出卖人赔偿买受人升值损失后，买受人将房屋返还给出卖人。
　　法条链接
　　 《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：

• 　　一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
• 　　恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
• 　　以合法形式掩盖非法目的；
• 　　损害社会公共利益；
• 　　违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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