作为专注房产纠纷的律师，近期办结一起极具警示性的抵押权无效案 —— 丈夫瞒着配偶，将约定归女方的婚内房产私下抵押借款，即便抵押权人实地看房，仍因未尽审慎义务被配合注销抵押权登记！我们将结合办案细节，拆解抵押权纠纷的胜诉核心，为您讲解案情经过！
 案情概况
2008 年，白女士与周先生结婚后共同在北京购置一套房产，登记在周先生名下。2019 年二人离婚，备案离婚协议明确房产归白女士所有，因房贷未结清暂未过户，男方需配合后续过户；2021 年二人为孩子复婚，2023 年因投资理念分歧再次离婚，第二次离婚协议仍约定房产归白女士，2024 年二人再次复婚。​
 自第一次离婚后，房产证由白女士保管，房屋也由其实际居住。2024 年 3 月，周先生欲贷款 140 万元投资，因正规机构要求出示离婚协议、发现房产归白女士且无房本而遭拒。后经人介绍认识高立峰，在其告知 “补办房产证即可贷款” 后，周先生补办房本，与高立峰签订借款协议并办理房屋抵押登记。
直至 2025 年，高立峰因民间借贷纠纷将周先生起诉至法院，周先生再也瞒不住，才将房屋抵押一事告知白女士。白女士得知后万分焦急，随即找到北京市盈科律师事务所的李松律师。李律在分析案情后，明确告知白女士：当务之急是起诉确认抵押权无效，只有法院判决注销抵押登记，才能真正保住房屋所有权。李松律师解释，抵押权人负有法定的审慎义务，比如线下实地看房、核实抵押人的婚姻登记情况及房屋所有权状况等，若抵押权人未尽到该义务，抵押权应属无效。白女士对这一诉讼策略高度认可，决定委托团队律师代理此案。
诉讼难点
本案的核心难点在于，常规抵押权无效案件中，抵押权人最明显的过失往往是未线下实地看房，但本案中，高立峰不仅实地查看了房屋，还拍摄了相关照片，这一常规抗辩点无法适用。
代理律师只能转向另一核心主张：高立峰作为抵押权人，应当核查周先生的婚姻状况，确认房屋是否存在其他共有人，以及共有人是否同意抵押。庭审中，高立峰当庭承认，周先生告诉自己他有配偶；我们也提交了房屋内部照片，能够证明房屋内有白女士的生活痕迹，按常理推断，高立峰理应知晓周先生有妻子。可高立峰却未核实白女士是否同意抵押，这明显是高立峰没有尽到注意义务。但法官庭审中提出疑问：银行、小额贷款公司等金融机构需承担高度审核义务，应当审查婚姻状况，但高立峰属于自然人，个人作为抵押权人的注意义务是否不应如此之高？这成为本案的关键争议点。
 ⭐️ 诉讼应对
 为回应法官的疑问，庭审结束后，代理律师检索了北京地区（涵盖基层法院、中院、高院）近乎所有抵押权人为个人的相关案例，向法官明确核心观点：无权处分将房屋进行抵押，而抵押权人为个人的，如抵押权人明知抵押人已婚有配偶或者明知、应知房屋有其他共有人的，应当进一步核实抵押人的婚姻登记及房屋所有权状况，未进一步审查的，属于重大过失，不符合善意取得的构成条件，抵押权人（个人）不能善意取得房屋的抵押权， —— 这是北京各级法院的统一裁判尺度。
结合本案事实：高立峰自认周先生已明确告知其已婚有配偶，且周先生声称自己能做主、可代表配偶同意抵押。这意味着高立峰既明知周先生已婚，也知晓房屋抵押需取得配偶同意，在其完全有条件主动与白女士核实意见的情况下，却未做任何审查，仅依据房产证上的登记信息便办理了抵押登记，该行为已构成重大过失，不属于 “善意第三人”，依法不能取得房屋抵押权。
 最终，法院完全采纳了我方代理意见，判决高立峰不享有案涉房屋的抵押权，并判令高立峰与周先生共同配合白女士办理抵押登记注销手续。