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借名买房纠纷案例

借名购买的房屋拆后重建的,借名人不能要求办理过户登记

发布时间:2021-09-14 浏览:

          李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
王x上诉请求:
        撤销一审判决,驳回云x的诉讼请求或将本案发回重审。理由为:一、一审法院对2013年5月5日证明内容及性质认定与事实不符,适用法律错误。一审判决认定该证明系对云x出资购买房屋并享有涉案房屋权利的确认,并非赠与合同,该认定系适用法律错误。一审法院未考虑到双方当事人存在同居关系,该证明形成于实际支出购房款之前以及云x未有合理借名买房理由等主要事实。实际上,王x正因双方存在同居关系,准备结婚,才作出此赠与的意思表示,赠与合同在未履行的情况下可以撤销。且物权系对世、排他的权利,一审判决仅依据该单方出具的证明即认定双方存在借名买房合同,判决涉案房屋所有权转移,缺乏依据。二、一审判决对购房资金的实际出资情况认定与事实不符。1、2013年5月2日的30万元出资问题。该笔付给付x的30万元系云x偿还王x5万美金。一审判决仅因王x在两次诉讼中陈述有差异,就认定王x陈述不实,过于武断。实际上,双方在同居期间有多次、大量钱款往来,王x难免有记忆错误的情况出现,但是并不能以此否认王x实际出资购买房屋的事实存在。2、2013年5月15日的120万元出资问题。该笔款项中包括王x通过张某给云x兑换美金用的90万元和张某欠王x的25万元,在购房时王x要求张某偿还,故张某要求云x支付,该事实已由证人张某证实。一审判决认为王x在第一次诉讼中陈述该笔款项与王x无关,前后两次诉讼陈述不一致,系对王x陈述的片面理解。不足以否定王x和证人张某的真实陈述。3、李x借款200万元情况。李x作为证人出庭,明确表示因王x购房需要借款,故向王x出借200万元用于购房。一审判决仅因为云x代为偿还借款就认定该笔款项系云x支付,系对借贷关系相对性的盲目突破。云x是否及因何原因代为偿还借款,均不能否定王x实际支付该笔购房款的事实。4、王x曾给付云x大额资金。双方同居期间,共同生活,存在多笔资金往来,王x于2013年6月17日转账给付云x5万美金,6月21日给付云x30万元。货币系种类物,而一审判决片面认定购房款均系云x支付,对王x的出资视而不见,显失公正,一审判决对购房款来源事实未能正确查明。综上,王x与云x之间不存在借名买房合同,涉案房屋购房款系王x实际支付,请求二审法院支持王x的上诉请求。
云x辩称,同意一审判决。根据双方提交的证据,可以认定涉案房屋是由云x出资购买,根据2013年5月5日的证明,可以认定云x是借王x之名购买涉案房屋,云x认为一审判决认定事实清楚,适用法律正确,王x的上诉请求缺乏法律依据,请求二审法院予以驳回。
云x向一审法院起诉请求:1、判令王x协助办理北京市西城区×××10幢等2幢房屋过户登记手续;2、诉讼费用由王x承担。

一审法院认定事实如下:
         2013年4月,王x(乙方)与付x、李x(甲方)及北京鑫百盛物业管理有限公司(丙方)签订《房屋买卖与房屋买卖居间合同》,约定经丙方居间,甲方将位于北京市西城区×××院7幢8幢9幢10幢出售给乙方,面积(以房屋契约为准)52.4平方米,自建10平方米;房屋售价380万元,全包,包含税费、中介费等全部费用;订立合同当日,乙方向甲方交纳5万元作为购房定金;乙方至2013年5月15日备齐售出价扣除定金后的余款共计375万元,将余款存折交由丙方查验,并将余款存折交给丙方保存。诉讼中,云x表示因与爱人存在矛盾,因此,不想用自己名义购买房屋,故借用王x的名义购买涉案房屋,并出示2013年5月5日王x书写的证明,内容为:本人王x(×××)位于北京市西城区×××的房屋系云x出钱购买,其房子的使用权、居住权、买卖权和处置权均由云x全权处理。王x否认双方借名购房事宜,并表示上述证明系在醉酒、意识不清醒时,在云x的要求下书写的,云x并未实际出资,此证明构成赠与的法律关系,在未实际履行之前可以撤销。云x陈述涉案房屋的购房款都是云x先支付给王x,再由王x支付给付x、李x的。
       2013年4月26日,李x出具收条,内容为:收到王x售房定金人民币伍万元正。2013年5月2日,付x、李x出具收条,内容为:今收到购房款(×××)叁拾万元正。2013年5月15日,李x、付x出具收条,内容为:今收到北京市西城区×××院7幢、8幢、9幢、10幢房屋房款叁佰肆拾伍万元整,房款已结清,已收到全部房款380万元。
2013年5月2日,王x从其工商银行账户中将30万元转给了付x。一审庭审中,云x表示此30万元系云x当天从自己账户取出后,在同一银行窗口转存给王x的。王x认可当天的30万元是云x银行账户转存的,但王x表示因前一天其给了云x5万元美金,云x折算后将人民币支付给王x。云x否认在前一天收取了王x5万美金。另查,云x曾以所有权确认为案由,起诉王x要求确认西城区×××7幢等2幢、10幢等2幢房屋为云x所有,后撤诉。在2016年4月26日开庭过程中,王x陈述“5月2日云x转给王x的30万元属于赠与”。
        王x陈述,2013年5月14日其从李x处借款200万元,李x以转账的形式将200万元转至王x工商银行账户内(银行卡尾号2753),2013年5月15日王x又从自己农业银行账户(银行卡尾号6935)将25万元转至工商银行账户内(银行卡尾号2753),同日,王x将工商银行账户内(银行卡尾号2753)225万元转账至付x建设银行账户内(银行卡尾号3573)。云x认可225万元由王x账户转账给付x,但云x称李x转给王x的200万元是以云x的名义借的,2013年6月13日,云x将208万元转至王x中行账户(尾号5708),云x还将60万元转至王x工行账户(尾号0227),同日,王x将中行账户(尾号5708)中的140万元转至工行账户(尾号0227),并于当日转给了李x,偿还了李x该笔借款。王x表示200万元系其与李x之间的借款,因云x与其同居期间的共同消费和给云x兑换美元,因此,自愿代替王x向李x偿还该笔借款,云x于2013年6月13日分别转入的208万元和60万元,除偿还李x借款外,其余的均用于兑换美元和共同生活。云x陈述208万元和60万元之所以超出了李x的200万元借款,是考虑到购房后,还对房屋进行装修等事宜,所以将钱款一并转给了王x。云x否认其与王x同居生活及兑换美元事宜,并出示李x签名的《情况说明》,内容为:本人李x,是王x与云x的共同朋友,2013年5月中旬前后,王x称云x想购买西城区×××平房两栋,因云x拥有的位于朝阳区×××1507室已售出,但买方贷款未下来,资金回笼时间要晚于云x购买的平房的最后交款时间约20天,故欲向本人借款200万元用于支付平房尾款;本人当时考虑到云x有资金偿还能力,再想王x与本人又是同事,但由于当时和云x不是很熟,所以就将200万元汇入王x的账户,2013年6月13日,云x已将该笔借款通过王x归还本人,并收到利息一万元。一审庭审中,王x申请李x出庭作证,李x陈述:我与王x系同事关系,2013年5月14日,王x向我借款200万元,2013年6月,王x以转账形式偿还了借款。李x认可2016年4月23日《情况说明》中签名的真实性,但李x表示签字时未认真阅读《情况说明》的内容。
        云x还表示,其于2013年3月15日向王x之弟王x2的账户转款10万元,2013年3月19日又委托刘x向王x2汇款10万元,因为王x2的银行卡一直由王x使用,王x在2013年4月26日将其中的5万元作为购买涉案房屋的定金支付了付x。2013年4月30日云x再将出售公寓所得的10万元定金(现金)交给了王x,王x将上述25万元存入了其农行账户内,并在2013年5月15日转给了付x。一审庭审中,云x出示了2013年3月15日的北京银行电子回单及2013年3月19日的支付业务回单。王x对此不予认可,其表示未使用王x2的银行卡,未收取云x的10万元现金,不清楚云x转款给王x2。
王x陈述,2013年5月15日,张某向其还款120万元,并转入王x工行账户内(尾号0227),同日,王x又将120万元转至付x的银行账户(尾号6935)。云x表示,张某支付给王x的120万元,系云x当日从自己的银行账户转账给张某的,此举系王x要求的,因为张某是王x的外甥和学生。王x表示,120万元中的90万元系云x要求王x兑换美元,王x将90万元分批以现金形式交给张某,张某兑换美元后交给云x,还有25万元是王x以现金形式借给张某的,在购买涉案房屋时,要求张某偿还借款,张某便向云x要钱,云x将120万元(5万元系云x支付给张某的兑换美元的报酬及利息)支付给张某后,张某又转账给王x。王x申请张某出庭作证,张某陈述:我是王x的学生,没有亲属关系,认识七八年了,2012年至2013年前后,我经常看到云x与王x在什刹海体校前楼3楼居住,2012年底至2013年初,云x要兑换美元,王x就先后给了我90万元,要我找外面的朋友兑换美元,兑换后交给云x,2012年我家里出了一点事情,王x借给我25万元,也让我兑换美金,都交给了云x,兑换美元都是私下进行的,没有兑换记录。云x对此不予认可。另查,在云x诉王x确权纠纷案件2016年4月26日一审庭审中,王x表示“云x打给张某的120万元与王x无关”。
2013年5月24日,西城区×××7幢等2幢房屋登记在王x名下,套内建筑面积为26.6平方米。同日,西城区×××10幢等2幢房屋登记在王x名下,套内建筑面积为25.8平方米。
          《房屋买卖与房屋买卖居间合同》及收条的原件均在云x处。云x称因其是实际购房人,故原件都在云x处。王x表示其与云x系男女朋友关系,同居期间云x将上述证件偷走,考虑到影响不好未报警。云x称双方并非男女朋友关系,只是一般朋友关系,也没有同居。
         云x还持有涉案房屋的《居民客户用电登记表》及部分装修的单据,王x认可其真实性,但王x表示《居民客户用电登记表》及部分装修的单据都是云x在2014年年底自行拿走的。王x也持有涉案房屋装修、扩建等合同及票据。云x称王x参与了涉案房屋的装修、扩建,但费用均系云x支付的。
       云x称,付x交付房屋后,对房屋进行了装修,随后居住了大概一年,2015年4月1日出租给了陈芳,租期三年,由云x收取租金,2016年3月,因涉案房屋产生纠纷,陈芳向云x表示王x强行了收取了陈芳的租金,此后陈芳是否搬走不清楚。王x表示涉案房屋装修后由其与云x共同居住,2015年2月,因获知云x有爱人,结婚目的无法实现,随后云x去了美国,王x与家人居住了一部分房屋,另有一部分出租。

一审法院认为:
        首先,王x于2013年5月5日书写的证明可认定双方存在借名购房的约定。从证明的内容可知,王x认可涉案房屋系云x出资购买,且涉案房屋的相关权利均归云x享有。王x抗辩此证明系赠与的意思表示,该院认为,证明表述云x出资购房、享有涉案房屋权利,并无赠与等内容,无法认定双方存在赠与的意思表示,因此,该院对王x的此项抗辩观点,不予采纳。王x还主张此证明系其在醉酒、意识不清醒、云x哭闹的情况下书写的,但云x对此不予认可,且王x未举证予以证明,故该院对王x的此项主张,不予采信。其次,购房房屋过程中,王x收取云x的钱款不能给予合理的解释,故应当认定为云x对涉案房屋的出资。王x于2013年5月2日支付付x的30万元,确系云x当日交予王x的。王x先在诉讼中陈述此为云x赠与的30万元,又在本次诉讼中表示因前一天给了云x5万元美金,兑换了的30万元,云x对此均不予认可,且王x均未提供证据予以证明,故该院对王x的陈述不予采信,应当认定系云x的出资。2013年5月15日,王x支付给付x的120万元,也系云x于当日转账给张某,张某又转给王x,最后由王x完成支付。王x先表示云x转给张某的120万元与王x无关,又在本次诉讼中陈述因云x让张某兑换美元,故王x多次将现金(共计90万元)给了张某,用于云x兑换美元,另外有25万元借给了张某,故在购房时要求张某予以偿还,张某便要求云x归还钱款。云x对此不予认可。张某虽出庭作证,但张某对于兑换美元的记录、过程以及交给云x美元的时间均无法陈述,因此,仅以张某的证言,不足以认定120万元系各方因兑换美元产生的债权债务关系。另外200万元的购房款,虽系李x转账给王x,但此后王x转回给李x的200万元确系来源于云x。综上,该院认为,双方既有借名购房的约定,且云x也对涉案房屋进行了出资,因此,可以认定双方存在借名购房的合同关系,现云x要求王x协助办理涉案房屋产权过户的请求,于法有据,该院予以支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,判决:自判决生效之日起七日内,王x协助云x将北京市西城区×××7幢等2幢房屋产权过户至云x名下。
法院二审认定的事实:二审中,法院对涉案房屋进行了现场勘查,现涉案房屋已经被王x与云x拆除,并下挖地下室,上建两层楼。王x与云x均认可,上述拆建行为未经合法审批。
法院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。
       上述事实,有当事人陈述意见、《房屋买卖与房屋买卖居间合同》、王x书写的证明、购房款收条、银行业务凭证、银行账户明细、李x签字的情况说明、银行电子回单、银行支付业务回单、房屋产权证书等证据材料在案佐证。

李松律师(18518071489)认为
          本案争议焦点为:一、王x于2013年5月5日书写的证明是否构成双方借名买房的约定;二、云x是否对涉案房屋进行了出资;三、王x与云x之间是否存在借名买房的事实;四、涉案房屋是否应当过户至云x名下。
一、王x于2013年5月5日书写的证明是否构成双方借名买房的约定。
王x与付x、李x于2013年4月签订房屋买卖合同,约定王x至2013年5月15日备齐购房款余款375万元。2013年4月26日,李x已经收取该合同项下定金5万元。故王x出具证明的时间系在上述房屋买卖合同正在履行的期间,该证明文意明确,王x在该证明中确认涉案房屋系云x出资购买,且该房屋的相关权利均由云x享有,故该证明系王x与云x之间借名买房的约定。王x主张该证明系赠与合同,没有证据支持,法院不予采信。
         二、云x是否对涉案房屋进行了出资。
         一审法院对云x出资情况进行的分析和认定,合法有据,并无不当。1、对于2013年5月2日支付付x的30万元,王x认可系云x于当日交予王x,现王x主张系其在前一天给付云x5万美金,兑换了30万元,对该情节,王x未提交证据支持,法院不予采信;2、2013年5月15日支付付x的120万元,系云x当日转账给张某,张某又转给王x。对于该笔转款,王x在诉讼中陈述不一,前后矛盾,对转款缘由不能给出合理解释,故不足以认定该笔款项系各方因兑换美元产生的债权债务关系;3、对于李x出借的200万元,虽为李x转账给王x,但之后王x转回给李x的200万元确系来源于云x。故,云x对涉案房屋进行了出资。
      三、王x与云x之间是否存在借名买房的事实。
      王x与云x之间存在借名买房的约定,云x亦对涉案房屋进行了出资,故可以认定双方存在借名买房的事实。
       四、涉案房屋是否应当过户至云x名下。
        因王x与云x之间存在借名买房的事实,云x有权要求出名人王x协助将涉案房屋过户至云x名下。但是,法院二审查明,经王x与云x对涉案房屋进行拆建,原涉案房屋已不存在,新建之房屋未取得合法审批。在目前情况下,对云x要求王x协助办理过户的诉讼请求,法院无法支持。
        综上,一审判决结果有误,法院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
       一、撤销北京市西城区人民法院(2017)京0102民初566号民事判决;
       二、驳回云x的诉讼请求。
 
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