李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

被告陈女士答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。起诉书当中的主体有瑕疵，庭前法庭已经追加姜女士为第三人，就不再细说。就原告起诉的事实，我们认为与实际不符。原告称无力购房，由被告垫付房款，有能力的时候原告再赎回，这不属实。原告的弟弟陈某1是燕化职工，他当时通过摇号有了购房资格，陈某1及张女士二人主动提出由陈女士购买房子。当时陈女士其实是计划在市里或良乡买房，陈女士的母亲和家人给陈女士做工作，说让陈女士在燕山买这个房，不然摇号白费了。在这种情况下，陈女士买下了这套房子，期间支付的房款、公共维修基金等费用，都是陈女士支付的，并且一直居住至今。陈女士从2006年买下房子到现在已经10年了，超过限制上市交易的期限了，陈女士具有购买的条件，我们认为这个经济适用房的转让是合法有效的。基于以上事实，我方提出反诉请求，请求确认涉诉房屋转让合同合法有效，要求原告协助办理房屋过户手续，反诉费用由原告承担。

第三人姜女士述称，我认为涉诉房屋就是陈女士的。当时我儿子陈某1有购房资格，涉诉房屋的房号眼看就要作废，陈某1就让陈女士买下来，陈女士不愿意买，想去良乡买，家里人包括我都劝陈女士买这个房子，在这种情况下陈女士买了这套房子。

法院查明：

陈女士系陈某1之姐，姜女士系陈女士、陈某1之母亲。张女士系陈某1的妻子，陈x2系陈某1与张女士的女儿，陈某1已于2013年12月9日因病去世，陈某1之父亲陈某2于1991年因病去世。

2006年5月11日，陈某1（乙方）与中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（甲方）签订《集资建房合同》，合同载明：陈某1购买位于房山区某某号房屋一套，房屋总价款125096元，采取一次性付款方式。该房屋购房款（含公共维修基金）共计127280元由陈女士支付，陈女士出资对诉争房屋进行装修并居住至今。诉争房屋于2007年7月取得房产证（房产证编号：X京房权证房私字第某某号），登记在陈某1名下，房屋性质为经济适用住房。该房屋的集资建房合同原件、房产证原件、购房发票原件、公共维修基金发票原件、居住期间产生的物业费、采暖费等费用的发票及收据原件均在陈女士处。

关于陈女士支付诉争房屋购房款并居住至今这一事实，张女士、陈x2主张双方在买房时约定房款由陈女士垫付，有能力时退还给陈女士，退款之前由陈女士居住房屋，陈女士对此陈述不予认可。陈女士主张双方存在口头的借名买房协议，并向法院提交2014年5月15日承诺人为张女士的“迁户说明承诺书”，承诺书中涉及到诉争房屋，载明“该房屋是我丈夫陈某1同胞姐陈女士于2006年7月借我丈夫陈某1的名义购买，其中购房款125000元、装修款45000元，且自购房之日起至今陈女士及家人均居住在该室内）”。张女士认可上述承诺书中承诺人处签字及捺印为自己所签，但认为该承诺书不合理，当时为了孩子上学需要办理低保，是被逼无奈签署的，后来并没有通过诉讼程序撤销过上述承诺书，是因为自己手里没有这份承诺书，并且当时的房号就能卖3万块钱，可是自己并没有卖掉，而是请求陈女士帮忙垫付房款，当时没有打借条或者签书面的借款合同。陈女士对于张女士的上述陈述不予认可。姜女士认可陈女士所陈述的借名买房的事实。

另查明，陈女士在本案审理中向房山区住房和城市建设委员会提交家庭在京购房资格核验申请，核验结果显示为家庭名下拥有住房数量为1套，在京购房资格初步核验通过。陈女士自愿承担办理房屋过户所需的全部费用。

上述事实，有集资建房合同、购房款发票、公共维修基金发票、房产证、迁户说明承诺书等证据在案佐证。上述证据，经当庭质证且经法院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。

北京市东元律师事务所上李松律师（18518071489）认为：

本案双方当事人争议的焦点为双方之间关于诉争房屋是否存在借名买房的关系。虽然双方之间并没有达成书面的协议，但根据陈女士提交的张女士本人签字的“迁户说明承诺书”，明确载明诉争房屋系陈女士用陈某1的名义购买，且双方均认可诉争房屋由陈女士出资，自交房后自行装修居住至今，陈女士持有产权证及相关购房票据这一事实，结合第三人姜女士的陈述，法院认定双方达成了借名买房的口头协议。该协议未违反法律法规的强制性规定，应为有效。张女士、陈x2主张陈女士系垫付购房款，双方约定待退还房款时即腾退房屋，未提供证据予以证明，法院对张女士、陈x2的主张不予认可。张女士、陈x2请求确认诉争房屋的转让合同无效并确认上述房屋由其二人共同所有，因其在庭审中不认可双方之间存在转让房屋的事实，又与法院查明的事实不符，该请求没有法律依据，法院不予支持。

借名购买经济适用房，借名人依据双方之间的约定要求登记人办理所有权转移登记的，一般不予支持。但借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件，在诉争房屋的过户期限、条件已经具备的前提下，法院对于陈女士请求张女士、陈x2将诉争房屋过户登记至其名下的诉讼请求予以支持。陈女士自愿承担办理房屋过户所需的全部费用，法院不持异议。第三人姜女士与张女士、陈x2同样作为陈某1的法定继承人，理应协助配合陈女士办理房屋过户手续。

 

法院判决如下：

一、确认陈某1、原告（反诉被告）张女士与被告（反诉原告）陈女士达成的口头借名买房协议有效。

二、原告（反诉被告）张女士、陈x2，第三人姜女士于本判决生效后七日内协助被告陈女士（反诉原告）将位于房山区东风街道羊耳峪西里7号楼6单元202号房屋的所有权人登记变更为陈女士所有，办理房屋过户所需的全部费用由被告（反诉原告）陈女士负担。

三、驳回原告张女士、陈x2的诉讼请求。