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借名买房纠纷案例

因原告提供的出资证明有“借据”字样,法院不予认定借名买房关系

发布时间:2021-02-02 浏览:

       李松律师(18518071489)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松


当事人信息

原告:古杰华,男,1988年11月3日出生,汉族,住广东省广州市南沙区,

原告:古佩仪,女,1993年4月19日出生,汉族,住广东省广州市南沙区,

 

被告:周勇,男,1984年5月24日出生,汉族,住湖南省新化县,

第三人:成乐花,女,1976年4月8日出生,汉族,住湖南省湘阴县,

审理经过

       原告古杰华、古佩仪与被告周勇所有权确认纠纷一案,本院于2018年1月4日立案后,依法适用简易程序,并依法追加成乐花作为第三人参与诉讼,于2018年2月28日、2018年3月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审时,两原告的共同委托诉讼代理人黄桂芬、被告周勇、第三人成乐花到庭参加诉讼;第二次庭审时,两原告的共同委托诉讼代理人黄桂芬、第三人成乐花到庭参加诉讼,被告周勇未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

       原告古杰华、古佩仪向本院提出诉讼请求:依法确认坐落在佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会容奇大道中14号丰盛豪庭1座XX号房屋的所有权归两原告所有。事实和理由:原告古杰华、古佩仪为兄妹关系,两原告与被告为多年朋友关系。2016年8月,两原告因不具备贷款条件,经被告同意,借用被告的名字于2016年9月27日购买了案涉房屋,总价款为795860元,当时房屋首付款、契税及杂费、住宅维修基金均是由两原告支付,后原告每月按期如数支付购房贷款。涉案房屋已取得房屋房地产权证。2017年9月,两原告准备将房屋转售的时候,被告认为房屋为其所有,拒绝配合两原告办理房屋登记过户。两原告认为涉案房屋所有权归两原告所有,为维护原告合法权益,特提起诉讼。

被告辩称

       被告周勇辩称,因第三人成乐花的征信是黑户买不了房,故借用同学周勇名义做按揭买房,房子全款由第三人支付,所有产权归第三人所有。当时被告与吴耀州签订购房协议,并交了购房诚意金56680元给吴耀州。签完合同后,吴耀州没有再管,交给何月好做贷款,因为是第一次买房,被告和第三人不懂,何月好将被告的装修贷款7万元全部拿走,并拿被告的钱给被告供了10个月的月供,共4.5万元左右。何月好瞒着被告用她儿女古杰华、古佩仪名义还款,被告没有见过古杰华、古佩仪,不认识两人,收到法院传票看了才知道他们是何月好儿女,被告收到传票前连何月好的名字都不知道,她所操作的一切都隐瞒和欺骗被告。由于房子升值太快,何月好借此逼被告将房子低价卖给她,被告将买房真实情况告诉了何月好,即案涉房产属于第三人,如果第三人不同意,被告不能做主卖她房子。何月好称可以卖房子给她,但只同意给被告10万元,被告和第三人不同意卖,后来何月好起诉到法院。

第三人成乐花述称,不同意原告的诉请,案涉房屋是第三人出钱买的,当时第三人做不了按揭,所以借用被告名义买房,首期款56680元第三人支付给吴耀洲,由吴耀洲操作买房事宜,吴耀洲称给了56680元就可以买房,余款通过按揭贷款形式,第三人根本不认识原告,也没有跟原告见过面。

本院查明

       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:1.对于原告提供证据:借据原件1份、银行转账底单原件1份、建设银行个人活期账户交易明细首页原件1张、住宅专项维修资金对账簿原件1本、正伟地产出具的证明原件1份、契税发票原件1张、契税纳税申报表原件1份、税收缴款书原件1份,农商银行转账流水原件18页、工商银行转账流水原件2页,正伟地产出具的关于原告分期支付房屋首期款的证明原件1份、费用发票原件1张,户口簿1本(第二次开庭补充提交了原件),被告及第三人对上述证据均有异议,经审核,上述证据均为原件,被告及第三人虽有异议,但无法提供证据予以反驳,因此本院予以采信;2.对于原告提交的古志辉账户交易明细原件1份(卡号尾数2049)、古志辉账户交易明细原件1份(卡号尾数5374),第三人有异议,经审核,上述证据均为原件,第三人虽有异议,但无法提供证据予以反驳,因此本院予以采信;3.对于原告提供的丰盛豪庭认购书原件1份,被告及第三人有异议,经审核,该认购书为原件,被告认为不是其签名及加盖指模,但明确表示不要求鉴定,因此本院对被告异议不予采纳,对该认购书予以采信;4.对于原告提供的杂费收据2张,因收据模糊不清,无法确认与本案的关联性,因此本院不予采信;5.对于原告提交的刘朝铭出具的确认书原件1份、银行卡刷卡存根原件1张、刘朝铭信用卡交易明细打印件1份、刘朝铭身份证及银行卡复印件1份、正伟房产出具证明原件1份,第三人有异议,经审核,该信用卡交易明细系打印件,而银行卡刷卡存根签名人为杨小军,并非刘朝铭,该组证据无法相互印证,因此本院不予采信;6.对于被告提供的证据以及第三人提供的证人证言,本院将在下文中予以综合论证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

       被告周勇为坐落于佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会容奇大道中14号丰盛豪庭1座XX号房[证号:粤(2016)顺德区不动产权第XXXX号]的登记权利人,登记时间为2016年12月28日。

       2016年8月29日,被告周勇作为认购方与佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司作为出售方签订《丰盛豪庭认购书》,约定认购物业为佛山市顺德区丰盛豪庭1座XX房,总价款795860元;定金20000元须于签署认购书时或之前付清;首期楼款145860元,须于2016年9月5日或之前付清(扣除定金)同时签署《商品房买卖合同》;楼款余额630000元,须于2016年9月5日办理银行按揭。

       2016年9月27日,被告周勇与佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》,约定被告向佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司购买案涉房产,总价款795860元,被告已支付定金20000元,被告应于2016年9月27日前支付首期房价款145860元,占全部房价款的20%,余款630000元向最终审批的银行机构申请贷款支付。同日,被告周勇与佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司签订《补充协议》,约定因被告资金周转困难,申请分期付款,双方经协商同意,被告于2016年9月27日前支付购房首期款83060元(含定金),剩余房款82800元申请分期付款,分12个月支付。

       2016年9月27日,被告周勇出具《借据》,载明因资金周转困难,向两原告借款98121.5元,用于购买顺德区丰盛豪庭1座XX房的首期房款及杂费,借款期限为6个月内一次性还清。被告周勇作为借款人在《借据》上签名。同日,古志辉通过其银行账户支付63060元到佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司。

       2016年10月13日,被告周勇作为借款人与中国农业银行股份有限公司顺德大良支行作为贷款人(抵押权人)、佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》,约定被告借款630000元用于购买案涉房产,借款期限为360个月,还款方式为等额本息还款,借款直接划入佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司开立的银行账户,案涉房产作为借款抵押物。2016年11月15日,中国农业银行股份有限公司顺德大良支行向被告周勇放款630000元。

       2016年10月13日,古志辉通过银行转账支付了案涉房产的住宅专项维修资金7958.6元。2016年10月14日,被告周勇在案涉房产的契税纳税申报表上签名,同日税务机关开具《税收缴款书》,载明案涉房产的实缴税费金额为11369.43元。

       2017年12月7日,佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司向被告周勇开具金额为82800元的案涉房产发票。2017年12月14日,佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司出具证明,证明其公司账户于2016年11月至2016年12月收到古佩仪代付业主周勇丰盛豪庭1座XX房首期分期款82800元,于2016年12月结清。同日,佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司出具证明,证明其收到古佩仪代付业主周勇丰盛豪庭1座XX房代办证费现金11609.43元。本案庭审中,原、被告均确认原告代被告支付了案涉房产的部分贷款款项。
 

借名买房专业律师李松律师(18518071489)认为:

       本案为所有权确认纠纷,案件争议焦点在于原告与被告之间是否存在借名买房合同关系,对此分析如下:

       首先,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定,人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原告主张与被告之间存在借名买房关系,被告对此予以否认,原告应就其主张的借名买房关系承担举证证明责任。本案中,原告提供的证据能够证明其对涉案房屋存在出资行为,但根据原告提供的借据显示,被告曾为购买案涉房屋向原告借款,因此原告的出资行为仅能证明双方之间存在借款关系,无法证明双方存在借名买房关系。原告另持有住宅维修基金对账簿、契税发票、商品房买卖合同等原件,对此被告认为其系通过中介买房,所以将买房材料交给了中介,原告也自认从事地产中介行业,所以虽然原告持有上述原件,但并不能因此直接推定原告与被告之间存在借名买房关系。本案中,原告无法提供借名买房的书面协议,也未举证证明其与被告就借名买房事宜曾进行协商及确认,因此原告提供的证据不足以证明其事实主张,依法应承担举证不能的法律后果。其次,关于借名买房的原因,原告诉称是由于不具备贷款条件,但并未提供证据予以证明,原告另诉称借用被告名义是因为与被告为多年朋友关系,但在本案庭审中原告又称在2016年8、9月购买案涉房屋时才认识被告,而被告对此一直予以否认,因此本院认为,原告在本案中的陈述前后不一,其主张借名买房的理由缺乏依据,亦不合常理,故本院不予采信。综合上述分析,对于原告主张的借名买房关系,本院不予确认。

       本案中,原告诉讼请求为确认案涉房产的所有权归其所有,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”故物权登记具有权利推定效力,在没有充分的证据加以推翻的情况下,登记的权利人应推定为真实的权利人,本案所涉房产已登记在被告周勇名下,对于原告主张的借名买房关系本院也不予确认,因此原告该诉讼请求缺乏依据,而即使原告主张的借名买房合同成立,但借名买房合同仅具有债权效力,不能直接产生物权变动的效果,原告以借名买房合同直接要求确认对涉案房产具有所有权,亦缺乏法律依据,因此对于原告的诉讼请求,本院依法予以驳回。

       综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第九十一条的规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告古杰华、古佩仪的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计5900元,财产保全费4520元,合共10420元(已由原告预交),由原告古杰华、古佩仪负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判人员

审判员肖佳宇

裁判日期

二〇一八年三月二十八日

书记员

书记员梁健祥

 

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