李松律师（18518071489）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
1.原告诉称
原告郑某、王某诉称，郑某与王某系夫妻关系，陈某与郑某2系夫妻关系，郑某、王某系郑某2父母。2016年10月，郑某、王某欲购买座落于杭州市江干区404室房屋（以下简称404室房屋）用于家庭居住。但因户籍地在衢州，根据当时杭州市的购房政策，郑某、王某并无购房资格。经与陈某、郑某2商量，双方确定由郑某、王某实际出资，以陈某、郑某2的名义购买房屋的方案。2016年10月1日，陈某、郑某2与案外人签订了房屋转让合同，房屋总价款185万元，其中首付款60万元，余款125万元进行了抵押贷款。王某将首付款60万元转入郑某2账户内，银行按揭贷款每月等额本息9661元也由王某实际支付。2017年1月6日，郑某、王某与陈某、郑某2签订了《婚内财产协议》一份，对案涉房产达成一致，确定了房屋首付由郑某、王某支付，实际房屋所有权归郑某、王某所有，陈秀明、郑某2仅享有居住权；如房屋买卖，所得款项归郑某、王某所有的意见。现因陈某不承认郑某、王某对房屋享有全部所有权，故诉至法院，请求确认404室房屋归郑某、王某所有。经庭审释明，郑某、王某变更诉讼请求为判令陈某、郑某2协助郑某、王某办理房屋过户登记手续，将404室房屋过户登记至郑某、王某名下。
2.被告辩称
被告陈某辩称，一、陈某与郑某2系高中同学，郑某2在结束了前一段婚姻后与陈某登记结婚。在结婚登记前，双方就准备购买采荷302室房屋（以下简称302室房屋）。该房屋总价款130万元，其中首付款80万元，陈某出资了25万元，其余款项由郑某2出资。为了给郑某2安全感，陈某答应302室房屋登记在郑某2一人名下。302室房屋购买于2013年5月18日，双方于2014年3月9日登记结婚。两人的孩子出生后，考虑到是与郑某2父母同住，所以在2016年9月时，协商在小区内置换一套面积大的房屋。
陈某、郑某2遂将302室房屋出售，购入了404室房屋。404室房屋总价款185万元，首付款60万元，银行按揭贷款125万元。于2016年12月16日，登记至陈某、郑羽名下。二、郑某、王某依据《婚内财产协议》要求确认404室房屋归其所有，陈某有异议。首先，对该协议的真实性有异议。郑某、王某作为证据提交的协议的第一页没有四人的签名和捺印，陈某记得当时签协议时是有的，而且该页内容还提到了陈某出资25万元用于购买302室房屋的情况。其次，该协议的性质应当属于赠与协议。这是当时陈某应郑某2及郑某、王某要求，对将其拥有的404室房屋份额赠与给郑某、王某所做的一个签字。赠与协议签订后，双方没有办理过户手续也没有进行公证。现郑某2与陈某感情发生变化，郑某2也多次提出离婚，双方也就此进行了协商，导致过户事情搁置。综上，请求驳回郑某、王某的诉讼请求。
被告郑某2辩称，认可郑某、王某的诉讼请求。
3.法院查明
经庭审质证，法院认为，证据1可以证明404室房屋登记在陈某、郑某2夫妻名下的事实，予以确认。证据2中的结婚证，与本案有关联性，予以确认。陈某虽对证据2中的《婚内财产协议》真实性有异议，但郑某、王某以及郑某2陈述协议书共计一式四份，每人持有一份，并当庭提交了各自保管的协议书。经法院核查，三份协议书内容一致，且第二页男方捺印处的印泥均有沾染到第一页背面的痕迹。在陈某未能提供充分的反驳证据的情况下，法院予以确认。证据2中的银行转账凭证及明细款项往来对手信息明确，且能与协议书上记载的302室、404室房屋出售、购买以及银行按揭归还等情况相互对应，法院予以确认。
经庭审质证，法院认为，证据1、2、3、4、7、8可以证明302室房屋的买卖情况及404室房屋的登记情况，法院对真实性予以确认。虽然证据5只能证明陈某的取现情况，证据6无转账交易对手信息，但郑某2认可收到了相关款项，法院对真实性予以确认。证据9未发生法律效力，且并不足以证明陈某欲证明的对象，法院不予确认。被告郑某2未向法院提交证据。综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，法院对于本案以下事实依法予以确认：
郑某与王某系夫妻关系。陈某与郑某2系夫妻关系，两人于x年x月x日登记结婚。陈某、郑某2名下登记有采荷404室房屋一套，登记时间为2016年12月16日。
2017年1月6日，郑某2（女方）、陈某（男方）与郑某（女方父亲）、王某（女方母亲）签订了《婚内财产协议》一份，载明，女方于婚前购买采荷302室房屋，首付款80万元，房屋总价款130万元，产权人为女方，房屋实际首付款由女方父母出资支付；男女双方结婚后，因房屋太小无法容纳5人，女方将婚前购置房屋进行置换，新置换房屋为采荷404室；因购房时，房管局以男女双方夫妻名义查档，故女方购置房产时，产权人必须为女方和男方；新置换房屋总价185万元，首付款60万元，女方已于2016年11月10日缴纳；购房税费64224.64元，于2016年12月3日缴纳；首付款及各项税费均由女方父母支付；经男女双方及女方父母平等协商，达成一致意见，该套房屋首付由女方父母支付，实际房屋所有权归女方父母所有，男女双方仅享有居住权；如房屋买卖，所得房款归女方父母所有。
4.借名买房专业律师李松认为，
陈某、郑某2认可以其名义所购买的案涉房屋实际归郑某、王某所有，有《婚内财产协议》为证。该协议系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。
该协议书载明了案涉房屋购买过程及款项来源，与郑某、王某提供的银行流水明细能够相互印证，可以说明郑某、王某与陈某、郑某2之间存在借名买房的关系。陈某辩称该协议系赠与协议，与协议书体现的内容不符，法院不予采信。
郑某、王某与陈某、郑某2关于房屋所有权归属的约定可以约束双方，但不产生直接设立房屋所有权的效力。经法院释明，实际权利人郑某、王某主张登记权利人陈某、郑某2为其办理房屋过户登记手续，法院予以支持。郑某、王某作为借名买房方，本案的诉讼费用及过户登记所产生的相应费用，应当由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：
5.裁判结果
被告陈某、郑某2协助原告郑某、王某将位于杭州市江干区的房屋过户登记至原告郑某、王某名下，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
借名买房纠纷案例 