李松律师（18518071489）专注于房地产法及某设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、某设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创某了李松房地产律师团队，该团队系国内较早某某的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
原告卢某祥与被告路某江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢某祥及被告路某江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
     原告卢某祥诉称：我与路某江于2001年10月3日就我购买路某江位于北京市昌平区×号院的房屋签订了《房屋买卖协议书》。《房屋买卖协议书》签订后，我向路某江支付了全部购房款5万元，路某江按照协议约定将房屋交付给我。因房屋系土坯房濒临坍塌，且院内配套为简易无门窗的石棉瓦棚，无法居住使用，我为了居住即在次年春天将上述房屋进行改造翻建，重建北房四间、东房三间、西房三间和车库一间。2008年7月，路某江起诉至法院，要求法院判令《房屋买卖协议书》无效。法院根据法律规定认定双方的买卖行为违反了法律的禁止性规定，应属无效，故于2008年11月作出（2008）昌民初字第8408号民事判决书。2009年12月，路某江又根据上述判决将我诉至法院，要求我将北京市昌平区×号宅院腾退给他。后法院于2014年8月作出（2010）昌民初字第961号民事判决书。在本案中因鉴定原因法院未就我要求路某江赔偿损失的反诉请求予以解决，而是在判决书中告知我就经济补偿事宜另行提起诉讼，故我诉至法院，请求：1.判令路某江赔偿我因合同无效给我造成的全部损失，按照鉴定结论，包括宅基地区位补偿价的80%，即300320.8元及房屋、附属设施和装饰装修价值173386元；2.诉讼费、鉴定费由路某江负担。
     被告路某江辩称：卢某祥关于“因合同无效给其造成的损失”由我承担这一说法是完全错误的。第一、房屋买卖是双方自愿的，不存在强买强卖的问题，房屋买卖行为无效是双方的错误，双方都有责任，并不是我一方的责任，各自的经济损失应当各自承担而不应该由一方单独承担。第二、卢某祥在买房时理应慎重考虑是否符合国家的法律法规，卢某祥因为自己的原因想买一块宅基地作为退休养老之用，无视了国家的法律法规才导致协议无效。卢某祥不承认是自己的责任反而让我承担合同无效后的经济损失，是没有道理的。第三、卢某祥是借买房达到买宅基地的目的，在（2010）昌民初字第961号民事判决书中有明确表述。第四、双方在协议时卖的是房子，即房子的价值。由于房子和宅基地是连体的，无法分开，所以交由买方卢某祥使用，但是并没有提及宅基地的价格是多少，只是房子及附属设施的价格，不存在宅基地价格这一项，宅基地只是交由其使用。第五、我卖的是房子，卢某祥把我卖给他的房子拆掉了又重建了房子，根据（2010）昌民初字第961号民事判决书，我应该返还卢某祥5万元购房款，我没有意见，但是我原来的房子和设施被卢某祥拆走了，这个又怎么返还给我呢。第六、关于宅基地区位补偿价、房屋、装饰装修及附属设施的价值应当按照鉴定机构出具的鉴定结论认定，这样比较公平。卢某祥要求我赔偿其宅基地区位补偿价没有法律依据，因为宅基地区位补偿价是国家在征占农村的宅基地时给予宅基地合法使用权人的经济补偿，本宅基地是集体所有的土地，并不是私人购买的由国家或者开放商出售的大产权房所占有的土地，两种房屋的性质不同，不能相提并论，不能随意买卖。本宅基地上的房屋并非是被拆迁的房屋，卢某祥要求我支付其宅基地区位补偿价不符合实际情况，是侵犯了我的合法权益，我不同意。
       经审理查明：北京市昌平区×号院（以下简称×号院）宅基地使用权人为路某江。2001年10月3日卖方路某江与买方卢某祥签订《房屋买卖协议书》，协议书约定：路某江与卢某祥协商，路某江自愿将位于×号卖给卢某祥，周边四至为西靠其弟路某友、东至路边、北至官道、南至沟边。其中含有四间北房，院内的所有设施均卖给卢某祥。院内宅基地为东西13.2米，南北17.8米交由买方使用。此协议生效后，路某江及其亲属以及任何他人不得因房产及宅基地等问题与卢某祥发生口角争执。路某江应负责到大队办理此房屋占地使用人的变更手续，路某江负责办理此房屋的翻建手续。双方签字后即生效，永不反悔。双方协商价格为5万元。协议签订后，路某江依约交付了房屋及宅院，卢某祥依约交付了房款。后卢某祥将该院房屋拆除，重建北房四间、东房三间、西房三间和车库一间。2008年7月路某江诉至本院，要求确认其与卢某祥签订的《房屋买卖协议书》无效。本院经审查认定卢某祥为城镇居民，其与路某江签订的《房屋买卖协议书》因违反法律的强制性规定应属无效，故本院于2008年11月28日作出（2008）昌民初字第8408号民事判决书，判决路某江与卢某祥签订的《房屋买卖协议书》无效。上述判决生效后，卢某祥诉至本院，要求路某江支付相应的补偿，在鉴定机构出具鉴定结论后，卢某祥撤回了起诉。后路某江再次诉至本院，要求卢某祥腾退×号院。案件审理过程中卢某祥提出反诉，要求路某江返还购房款5万元，并要求路某江给付相应补偿。在北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构后，卢某祥认为鉴定机构的鉴定依据与其主张不符，不同意鉴定机构进行鉴定，致使鉴定程序无法进行。据此，本院于2014年8月6日作出（2010）昌民初字第961号民事判决书，判决卢某祥将×号院落及房屋腾退给路某江，路某江返还卢某祥购房款5万元。关于卢某祥要求的补偿，本院认定因卢某祥在鉴定过程中提出的主张致使鉴定程序无法进行，从而导致其主张的经济补偿的数额无法确定，经本院释明后其仍然坚持自己的主张，故本院无法就其主张的经济补偿一并解决，其可另行提起诉讼予以解决。卢某祥对上述判决不服上诉至北京市第一中级人民法院，后于2014年11月19日撤回了上诉。同日卢某祥向本院另行提起诉讼，要求路某江给付经济补偿。本案审理过程中，经卢某祥申请，本院委托北京市高级人民法院摇号选择鉴定机构。经摇号选择由北京宝孚房地产评估事务所有限公司对×号院宅基地区位补偿价及房屋、附属设施、装饰装修重置成新价进行了鉴定。鉴定结论为：×号院宅基地区位补偿价为375401元，房屋、附属设施、装饰装修重置成新价为173386元。卢某祥预付鉴定费6000元。上述事实，有集体土地建设用地使用证、《房屋买卖协议书》、（2008）昌民初字第8408号民事判决书、（2010）昌民初字第961号民事判决书、（2014）一中民终字第08749号民事裁定书、《房地产估价报告》、发票及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
       法院判决：一、被告路某江于本判决生效后十五日内支付原告卢某祥宅基地区位补偿价损失二十六万二千七百八十元七角及房屋、附属设施、装饰装修重置成新价损失十二万三千三百八十六元，以上共计三十八万六千一百六十六元七角。二、驳回原告卢某祥的其它诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
       本院认为：卢某祥与路某江签订的《房屋买卖协议书》已经生效判决确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于《房屋买卖协议书》无效，路某江作为出卖方，应当知道其房屋坐落的宅基地属于×村集体经济组织所有，农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让，路某江在房屋转让若干年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故路某江应当对合同无效所造成的后果承担主要责任。卢某祥并非涧头村集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。现生效判决已判令卢某祥将×号宅院及房屋腾退给路某江，卢某祥要求路某江就合同无效给其造成的损失予以赔偿的诉讼请求，理由正当、于法有据，应予支持。本院根据双方对合同无效的过错责任比例，酌情判定由路某江赔偿卢某祥宅基地区位补偿价的70%、房屋、附属设施及装饰装修重置成新价的100%。因生效判决已判令路某江返还卢某祥购房款5万元，故该5万元购房款应从房屋、附属设施、装饰装修重置成新价中予以扣除。