李松律师（18518071489）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
    原告贾某成与被告贾某平确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋万忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告贾某成及其委托代理人贾秋林、方骏梁，被告贾某平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
   原告贾某成诉称：原告与被告系同村村民。原告有三个院落，共有九间半房，北院有三间半正房；中院有三间正房和三间南倒座房；南院有37根檩条，准备盖房用。1992年，原告因再婚后到顺义区仁和镇吴家营村居住。2009年，原告回村发现自己宅基地上所有的房屋被被告拆除，北院被被告盖上新房，中院只剩下院子围墙，南院37根檩条被被告使用。原告发现后，多次找到被告，要求返还房屋或赔偿原告的经济损失（已拆除部分），并返还使用的檩条，但被告一直未理睬。为维护原告的合法权益，诉至法院。一审中，法院驳回原告的诉讼请求，仅针对恢复房屋原状一事驳回，此次诉讼请求与要求确认双方之间的房屋买卖合同无效，两次诉讼请求并不矛盾。原告在（2010）顺民初字第12098号民事案件中才知悉双方之间存在三个房屋买卖合同，“确认房屋买卖合同无效”的请求，一审中未提及，二审法院依法不予处理，故撤回上诉另行维权。顺义区人民法院（2010）顺民初字第12098号民事判决，只认定了“双方之间的买卖合同存在”，但未对三个房屋买卖合同的效力依法认定。本案涉案房屋院落为农村集体建设用地（宅基地）及其地上物房屋买卖合同，其中贾永新代签的1993年9月11日、1994年2月13日两个房屋买卖合同成立但未生效；另外一个以原告名义签署无签署日期的房屋合同既未成立更未生效。涉诉宅基地使用权及地上的房屋所有权属于贾某成，只有贾某成才有处分权。根据合同的相对性，贾永新签字的卖房合同，适格出卖人应当是贾某成。贾永新没有贾某成明确授权或追认下，贾永新签字效力不能及于贾某成。根据《合同法》第48条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”退一万步讲，贾永新签字的两份合同成立但尚未生效。双方之间签字的无签署日期的“三间正房及三间后罩房”买卖合同，经北京市高级法院委托的司法鉴定机构的重新鉴定，合同上“贾某成”的签字并非本人所签，也非贾永新，是第三人签字或被告伪造的签字，故该份房屋买卖合同未成立更未生效。类似农村房屋及宅基地等农村不动产买卖，购买人资格有特殊限制，涉案房屋买卖合同应当经政府批准并以办理转让登记即宅基地“过户”手续为生效要件。农村私房买卖中，名义是买房，必然涉及买地。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，村民私自处分宅基地，明显损害了集体经济组织的权益，被国家法律所禁止。本案争议的三份合同，均涉及农村宅基地及地上房屋买卖。买受人均是贾某平，贾某平有一子一女，其子贾永军其女贾秋颖（均为居民户口，贾永军现居住在顺义区西辛小区楼房）。贾某平在村里已经有三处宅基地（顺义区龙湾屯镇龙湾屯村225号南院占地约2.5分地，北院占地约4分地；贾某平岳父岳母现已去世，无其他子女，其岳父龙湾屯村65号宅基地，宅基地面积约4分地），三处宅基地面积之和远超出通行所说的每户可以拥有0.27亩或0.4亩宅基地的标准。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。贾某平已经有三处宅基地，显然不具有购买本村第四、五、六块宅基地的资格。贾某平购买房屋及宅基地，未经政府批准，也未办理宅基地过户手续，三个房屋买卖合同应属无效。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求：1.请求确认被告与原告之间的三个房屋买卖合同无效；2.判决被告返还原告房屋或赔偿原告房屋相应的经济损失（已拆除部分）及房屋所占的宅基地；3.诉讼费由被告承担。
被告贾某平辩称：双方签订合同已经有20余年了，且有证人作×，故此合同是有效的，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：
  原告贾某成与被告贾某平为堂兄弟关系。贾某平户口一直在顺义区龙湾屯镇龙湾屯村，系农业户口。本院（2010）顺民初字第12098号原告贾某成与被告贾某平恢复原状纠纷一案中，原告贾某成诉称：原告与被告系同村村民，原告居东，有九间半房屋，被告居西，相邻而居。1992年，原告再婚后到顺义区仁和镇吴家营村居住，2009年，原告回村发现自己宅基地内原有房屋被被告拆除，只剩下院墙。另原告放在院内的37根檩条被被告占有使用。原告多次找到被告，要求被告将原告房屋恢复重建并将使用檩条归还，但被告一直未予理睬。为维护原告合法权益，故起诉要求：被告将原告房屋恢复原状并返还37根檩条；本案诉讼费由被告负担。本院（2010）顺民初字第12098号一案中，被告贾某平辩称：原告于1993年将涉诉的房屋和37根檩条卖给被告，被告于2001年将原有三间正房和三间后罩房拆除后改建为三间正房。涉诉的37根檩条用于被告宅基地南侧所建三间正房。三间半正房是被告花费3000元购买的，但是合同上写的是2500元。涉诉的37根檩条和宅院南侧的小空地是2500元买的，三间正房和三间后罩房是花费六千元购买的，因此我方不同意原告的诉讼请求。针对本院（2010）顺民初字第12098号一案涉及的纠纷，经审理查明：原、被告双方均认可涉诉院落原为三个独立院落，自北向南坐落，最北侧院落内有正房三间半，中间院落有正房三间，后罩房三间，南院为一个空院，有三十七根檩条。双方认可此三个院落所对应的集体土地建设用地使用证证号为顺-龙集建（宅证）字第1003号，土地使用者登记在贾某成名下。经双方当庭确认，涉诉原有正房三间半位于该集体土地使用证附图中所示东西长11.67米。南北长20.06米宅基内，涉诉原有北正房三间、后罩房三间位于该集体土地使用证附图中所示东西长8.78米、南北长22.4米宅基内；涉诉的空基地和三十七根檩条位于该集体土地使用证附图中所示贾某成空基，东西长8.75米，南北长9.97米，但实际该空基位于东西长8.78米，南北长22.4米宅基南侧。被告主张涉诉院落内原有房屋经三次买卖已经由原告卖予被告，现三个院落原有房屋已经拆除重建，最北侧院落内有北正房八间，东厢房两间，西厢房三间，东厢房南侧有洗澡间一间，东厢房北侧有厨房一间；中间院落内现有猪圈三间半；最南侧院落内有北正房三间，北正房北侧有后罩房三间，后罩房北侧还有三间正房，作养猪使用。宅院西侧有一间厕所。对于原有存放在最南侧院落内的三十七根檩条，被告认可存在，但是主张已经由原告卖予被告，并由被告用于建在最南侧院落内正房使用。经本院现场勘验，涉诉院落现分为三个院落，南北排序，各自独立。其中最北侧院落内有北正房八间（六大间、两小间），西厢房三间、东厢房两间、东厢房南侧有洗澡间一间、东厢房北侧有厨房一间、西厢房南侧有厕所一间。正房八间中西数第一至六间为大房，大房六间中东数三间相通，西数三间相通。大房六间中东数第一间为卧室，东数第二、三间为客厅，被告主张现东数三间为被告夫妻和其女儿共同居住使用；大房六间中西数第一间为卧室，西数第二、三间为客厅，被告主张现西数三间房屋为被告之子贾永军居住使用。正房两小间现堆放杂物使用；东厢房两间被告主张现由被告夫妻共同居住使用；西厢房现堆放杂物使用。双方认可最北侧院落包括登记在贾某成和贾某平两家原来的共同院落。贾某成之父与贾某平之父为亲兄弟，原有院落内共有北正房七间，贾某成院落包括东数三间半正房，贾某平院落包括西数三间半正房。双方认可原院落之间有围墙相隔，现围墙被被告打通，形成统一院落。双方认可最北侧院落内所有房屋均为被告所建，被告主张西厢房三间为1987年所建，厕所为1987年所建，其余房屋均为2002年翻建。与最北侧院落相连向南为双方主张涉诉的中间院落，现该院落内有猪舍三间，双方认可猪舍三间为被告拆除原有房屋后所建。建造时间被告主张为2000前所建，具体时间记不清了。与涉诉中间院落相连向南为登记在贾某平名下的院落。该院落内有猪舍三间、后罩房三间、院落西侧有棚子两间。与此院落相连向南为双方涉诉临街小院（即为贾某成宅基地使用证上所示空宅基），在该院落内现有北正房三间，双方认可该房屋为被告所建，被告主张建造时间为其主张购买临街小院当年所建。原告对于被告所有的建房时间均表示不清楚，其再次向法院表示双方涉诉中间院落以南院落内后罩房三间是在贾某平宅基地内还是在贾某成宅基地内不清楚。经本院询问，原告表示其长时间不回龙湾屯村，故此对于被告占有使用院落及翻建房屋的情况不清楚。经本院明确询问，原告明确表示自2000年知晓涉诉院落由被告占有使用，但表示一直不清楚其翻建房屋的情况。原告表示其女付京平在1997年出车祸后原告一直忙于打官司事宜，其子贾永新又在1998年去世，因此没有时间处理涉诉院落，也在2010年之前一直没有主张权利。庭审中，被告向本院提交1993年9月11日房屋买卖契约一份。该契约内容为：卖房人贾永新（现住顺义城关镇）将民房正房叁间半，座落在龙湾屯村，卖与贾某平名下（现住龙湾屯村），计人民币贰仟伍佰元正，笔下交清，无任何纠葛，恐口无凭，立此字据为证......在该房屋买卖契约中，卖房人一方签字为贾永新、买房一方签字为贾某平、中证人签×、贾×1，执笔人签字为高生。在2010年11月19日本院庭审过程中，原告对于此份买卖契约的真实性不予认可，表示不清楚此契约中是否系贾永新签字。在该次庭审中，契约中的中证人之×出庭作×，其陈述为：“在17年前（以2010年为基准），原告卖房，被告买房，我是龙湾屯四农场的厂长，被告找到我说要买房，我带着我的会计高生去写的合同，有贾某成和他的儿子（贾永新），有贾某平、我和高生、贾×1，原告本人当时在场，是否签字了我不清楚，我在契约上签字按手印了。当时房屋有三间半正房。在被告家写的合同，契约的内容是高生写的，高生是农场的主管会计。”后原告对证人朱强进行了询问，在原告询问：“原告本人是否在场”时，朱强回答：“原告在场”；在原告询问：“买的是谁的房屋”时，朱强回答：“是原告的，当时原告说他和他儿子只要有一个人签名就行了”；在原告询问：“当时签字的时候贾某成是否在涉诉房屋处居住”时，朱强回答：“不在了”。契约中另一中证人贾×2出庭作×，其向本院陈述为：“大概在1992、1993年的时候，贾永新找到我，写的房屋买卖合同，原告卖的是三间半正房，卖给被告。当时高生、朱强、我和原告、贾永新和被告都在场，当时所有人都签字了，按了手印。当时原告也签字了，当时我也签字按手印了。被告另向本院提供1994年2月13日的合同书一份，内容为：“兹有前临街小院和木头37条，折价二千伍佰元整，双方同意。”签字者为贾永新、贾某平，中证人为×。2010年11月19日庭审过程中，原告对此合同的真实性不予认可，主张不清楚是否是贾永新本人所签，且没有原告本人签字。庭审中，中证人高×出庭作×，其向本院陈述为：“原告的儿子（贾永新）找到我，大概有两千多元，将二十多根檩条卖给被告，当时有书面的材料，当时有我、原告和原告的儿子以及被告四个人在场，在场的人是否都签字了我记不清了。钱是经过我的手点的，给贾某成本人了，贾某成的儿子写的字，其他没有了。”被告在庭审中向本院提交另一份买卖合同，内容为：今有贾某成所有的前三间正房和后三间南倒座房，出售于贾某平所有，售价陆仟元，以后所有一切需办理的手续，由贾某平全全办理，特此证明。经手人：贾永新、贾某成、贾某平、贾×3。此合同并未写明签订日期，经本院询问被告，被告明确表示，该合同系在1994年左右所写。2010年11月19日庭审过程中，原告主张此合同中不是原告本人签字，也不是其本人所按手印，对合同的真实性不予认可。庭审中，合同的中证人贾×3出庭作×，其向本院陈述为：“原告在17、18年前（以2010年为基准）卖房的时候，具体多少间记不清了，但是写合同了，有我的签字，原告的儿子和原告都签字了，手印是否是本人所按我不知道，当时原告和他的儿子和被告以及我四个人在场，内容谁写的记不清了，不是我写的。”庭审中，被告另向本院提交了登记在原告贾某成名下的集体土地建设用地使用证。原告对于该集体土地使用证的真实性表示认可。本院当庭明确询问双方当事人关于涉诉宅院的集体土地建设用地使用证为何会在被告处，原告表示为何会在被告手里原告不知情，应该将集体土地建设用地使用证返还给原告。本院继续询问被告，被告表示是原告之子贾永新给被告的，原告对被告的说法予以否认，主张是被告给村委会钱了，集体土地使用证系被告花钱买来的。对于原告主张其并未向本院提交充分有效的证据予以证明。2010年11月26日，本院对贾某成、贾某平进行询问，原告在此次询问中表示涉诉六间房屋买卖合同中贾某成的签字并非其本人所签，并申请对六间房屋买卖合同中贾某成本人的签名和贾某成名字上的指纹的真实性进行鉴定，同时要求对合同中贾永新指纹的真实性进行鉴定。被告在此次询问中表示签订六间房屋买卖合同的时候，贾永新、贾某成、贾某平、贾×3四个人在场，贾某成的签字是其本人所签，贾某成名字上的手印是贾某成本人所按。合同的内容是贾某成所写，贾永新的名字是贾某成所写，但是贾永新名字上的手印是贾永新本人所按。原告否认该合同内容为其所写。但在本院询问1993年9月11日房屋买卖契约中贾永新名字上的手印是否本人所按时，原、被告双方均认可是贾永新本人所按，签名是贾永新本人所签。当本院询问1994年2月13日买卖临街小院以及涉诉的37根檩条的合同中贾永新本人的签字是否是贾永新本人所签时，原、被告双方认可是贾永新本人所签。针对原告提出的指纹鉴定申请，经本院报北京市高级人民法院确认由北京通达首诚司法鉴定所进行司法鉴定。2011年3月10日，北京通达首诚司法鉴定所出具鉴定说明，内容为：“北京市顺义区人民法院（2010）顺民初字第12098号房产纠纷案，委托我所对房产出售证明原件经手人贾永新和贾某成姓名上的指纹进行鉴定。由于房产出售证明原件经手人贾永新和贾某成姓名上的指纹模糊不清，不够检验鉴定条件，所以无法对房产出售证明原件经手人贾永新和贾某成姓名上的指纹进行检验鉴定，特此证明。”针对原告提出的笔迹鉴定申请，经双方当事人协商确认由法大法庭科学技术鉴定研究所进行司法鉴定。2012年3月2日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具鉴定某书，鉴定某书内容注明：1.检材中的“贾某成”签名用蓝色墨水书写，速度适中，运笔基本正常。2.将检材中“贾某成”的签名与样本中“贾某成”的签名进行比对检验，发现二者在相同字的写法、笔顺、搭配、运笔形态及连笔动作等特征上既有符合又有差异之处。鉴定意见为根据现有材料无法确认检材中“贾某成”的签名与样本中“贾某成”的签名是否为同一人书写。鉴定报告作出后，原告贾某成对该鉴定报告不予认可，要求重新鉴定。经本院报北京市高级人民法院摇号确认由北京长城司法鉴定所对此重新进行司法鉴定。2014年4月28日，北京长城司法鉴定所出具司法鉴定某书，其中鉴定分析认为：检材上“贾某成”签名字迹与样本1、样本5-13上“贾某成”签名字迹差异点量多质高，特征总和反映了不同人的书写习惯。鉴定意见为：检材无标注日期出卖房屋的证明上“贾某成”签名字迹与样本1、样本5-13上“贾某成”签名字迹不是同一人所写。被告贾某平对此鉴定报告不予认可，但其并未向本院提交充分有效的证据足以推翻鉴定结论。庭审中，本院至龙湾屯村村民委员会进行调查，本院询问：“庭审过程中，经本院询问贾某成，为何其红本在贾某平处，贾某成向本院陈述，是贾某平给村委会钱了，买过来的，现在红本是一个什么样的发放情况？”，相关工作人员陈述：“当时是由各农场发放红本，发放贾某成红本的人叫高升和王显忠，但是两人均已去世，具体情况无法核实”；本院询问：“贾某平使用涉诉院落有多长时间了”，相关工作人员陈述：“有十多年了”；本院询问：“现在贾某平家的老邻居还有谁在世？”，相关工作人员陈述：“贾某如”。后本院在龙湾屯村找到贾某如并对其进行相关询问，本院询问：“贾某平现居住房屋原来是什么情况”，贾某如陈述：“西侧是贾某平的三间半，东侧是贾某成的三间半，都是祖遗产，贾某成的三间半是分给贾某成的”；本院询问：“贾某成原来的妻子叫什么”，贾某如陈述：“叫李淑凤，已经去世二十多年了”；本院询问：“原有房屋情况是否有变化”，贾某如陈述：“在80年代中期，贾某成将其所有的房屋（三间半正房）进行了翻建，翻建当时李淑凤在世。南侧院落内原有三间正房和三间后罩房，三间正房是贾某义所建，贾某义是贾某成的大哥，后来给贾某成了。三间后罩房是贾某成所建。现在房屋被贾某平拆了建成猪舍了。原有北侧院落内的七间正房也被贾某平拆了，建成现有八间北正房”；本院询问：“贾某平为何能在贾某成的院落里拆除原有房屋建造新房”，贾某如陈述：“贾某成和我说，贾永新将房屋卖了，没有和贾某成说，贾某成是在两三年前和我说的”；本院询问：“贾某平使用现有院落有多长时间了”，贾某如陈述：“有十多年了”；本院询问：“贾某成是否知道此事”，贾某如陈述：“至少几年前就应该知道，贾某成也多次找过贾某平”；本院询问：“贾某成何时离开龙湾屯村的”，贾某如陈述：“离开有十七八年了”；本院询问：“贾某成就房屋的事是否找过贾某平”，贾某如陈述：“在至少三年以前就找过贾某平，听贾某成跟我说，说贾永新把房卖了，他不知道，现在他要在院落内建房，贾某平不让”。后本院至贾某平西邻王德山、焦秀兰家并对其进行了询问，本院询问：“原来最北侧院落的房屋情况是什么样的”，王德山、焦秀兰陈述：“东面四间是贾某成的，西面四间是贾某平的，就是小四间房屋的地方，实际上就是三间半房屋，都是祖遗产”；本院询问：“贾某成的三间半房屋是否翻建过”，王德山、焦秀兰陈述：“贾某成没有翻建过”；本院询问：“南侧院落内原有三间正房和三间后罩房是谁所建”，王德山、焦秀兰陈述：“原有就是三间正房，是贾某义的，给贾某成了，贾某义是贾某成的大哥”；本院询问：”贾某成的爱人在何时去世的”，王德山、焦秀兰陈述：“有十多年了，具体记不清了，叫李淑凤”；本院询问：“贾某成离开龙湾屯村有多少年了”，王德山、焦秀兰陈述：“有十多年了”；本院询问：“贾某平使用整体院落多长时间了”，王德山、焦秀兰陈述：“具体记不清了”，本院询问：“贾某成的房屋是否卖给了贾某平”，王德山、焦秀兰陈述：“应该是卖给贾某平了，具体情况不清楚”。庭审中，鉴于原有房屋已经被拆除重建，原告变更其诉讼请求为要求被告所建正房八间中东数三间半归原告所有并要求被告返还檩条三十七根。双方认可贾永新为原告贾某成之子，已经去世。原告主张贾永新的去世时间为1998年，被告表示对于去世具体时间并不知情。另，被告贾某平为农业户口，其户籍所在地位于北京市顺义区龙湾屯镇龙湾屯村。
   针对本院（2010）顺民初字第12098号一案涉及的纠纷，本院认为：本案的争议焦点在于双方是否存在房屋买卖事实。首先，对于被告向法院提交的三份买卖合同即1993年9月11日涉诉最北侧院落内正房三间半的买卖合同，1994年2月13日最南侧临街小院和三十七根檩条的买卖合同以及未标注日期的涉及中间院落六间房屋的买卖合同。原告在庭审中对于上述合同的真实性均不予认可。但在随后2010年11月26日的询问笔录中，对于1993年9月11日和1994年2月13日两份合同中贾永新的签名的真实性原告又表示认可。综合庭审过程中，朱强、贾×1、贾×3、高×等人的证人证言，虽然在细节处存在一定的矛盾之处，但对于买卖房屋的基本事实，证人的陈述可以与合同内容相互印证。其次，对于登记在原告名下的集体土地建设用地使用证为何长时间会在被告处存放，原告不能给出合理解释。就原告主张被告通过不正当手段取得集体土地使用证的说法，原告并没有向本院提供充分有效的证据予以证明。反观被告陈述，与其所持有的买卖合同可以相互印证，尤其原告认可了1993年9月11日以及1994年2月13日两份合同中贾永新签字的真实性后，被告陈述由贾永新将集体土地使用证交付被告的解释合理，本院予以采信。再次，原告长时间不使用涉诉院落房屋，对于被告长时间占有使用涉诉院落房屋的情况不闻不问，尤其是被告将原有房屋全部拆除进行重建，原告对此表示毫不知情且之前并未提出异议，经本院明确询问后原告表示在2002年即知道被告占有使用院落，但是在本次诉讼之前一直未主张权利于常理不合。且通过本院对贾某如的询问笔录可见，贾某成本人也向贾某如陈述过贾永新买卖房屋的情况。综上所述，虽然经过笔迹鉴定，证明涉诉正房六间的买卖合同中贾某成的签字并非贾某成本人所签，但仍不足以推翻上述理由。本院据此认定双方之间的买卖合同存在。虽然庭审中，原告对于其自身买卖房屋一事予以否认，但对于其子贾永新是否买卖房屋原告一直表示不知情。应当强调，基于贾永新与原告之间的关系，被告有理由相信贾永新能够代表原告买卖房屋，因此就原告主张贾永新无权买卖其房屋的辩解意见，本院不予采信。原告要求确认被告所建正房八间中东数三间半归原告所有并要求被告返还三十七根檩条的诉讼请求没有事实以及法律依据，本院不予支持。本院于2014年6月30日作出（2010）顺民初字第12098号民事判决书，判决驳回原告贾某成的诉讼请求。贾某成不服该判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院审理过程中，贾某成以另案维权为由，申请撤回上诉。北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第11790号民事裁定书，裁定：准许贾某成撤回上诉。 本院（2010）顺民初字第12098号一案中，本院曾询问贾某如“贾某如每年是否回村？”，贾某如回答“每年都回来”。 本案审理过程中，贾某成认可双方之间存在三份房屋买卖合同，但坚持认为该三份房屋买卖合同应属无效。
   贾某成北侧宅院原有北房建房时间早于贾某平北侧宅院原有北房，双方北房共用一堵山墙，该山墙顶部有一架柁。贾某成原有南侧宅院、中部宅院与贾某平宅院为单独的宅院。上述事实，有双方当事人的陈述，鉴定意见书，（2010）顺民初字第12098号民事卷宗等在案佐证。
法院判决：驳回原告贾某成的诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
    当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。贾某成北侧宅院原有北房与贾某平北侧宅院原有北房共用一堵山墙，该山墙顶部有一架柁，贾某平对上述房屋均进行了整体翻建；贾某成的《集体土地建设用地使用证》在贾某平手中；根据邻居贾某如的陈述，贾某成每年均回村；贾某成表示在2002年即知道贾某平占有使用院落，但是在（2010）顺民初字第12098号一案前一直未主张权利；（2010）顺民初字第12098号民事案件中相关的证人均证实贾某成对房屋买卖事实系知情；本案中，贾某成也认可三份房屋买卖合同的真实性，综合上述因素，本院认为，贾某成对三份房屋买卖合同应属知情，本案审查的重点在于三份房屋买卖合同的效力。贾某平系涉诉宅院所在地集体经济组织成员，我国法律并未禁止同村村民之间买卖农村房屋，故双方三份房屋买卖合同应属有效。故此，本院认为贾某成的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。