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    原告韩某财与被告孙某确认农村房屋买卖合同无效纠纷一案，本院于2016年7月15日某案，适用简易程序审理，并作出（2016）京0114民初第11601号民事判决书，宣判后本案原告韩某财不服一审判决，上诉于北京市第一中级人民法院，二审法院某案审理并作出（2017）京01民终626号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2017年2月28日重审某案，适用普通程序依法组成合议庭，于同年5月24日公开开庭进行了审理。原告韩某财、及委托诉讼代理人王海洋、被告孙某及委托诉讼代理人王佳红、贺利芳、被告北京市昌平区崔村镇八家村民委员会（以下简称：八家村委会）法定代表人孙宝民到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
  原告韩某财起诉的诉讼请求，确认原告韩某财与被告孙某签订的《房屋买卖契约》无效，本案诉讼费用由被告承担。原告起诉的事实与理由：2001年4月22日，原告本人与被告孙某签订《房屋买卖契约》，原告同意其将所有的位于北京市昌平区崔村镇八家村118号房屋及院落出售给被告孙某，并注明了院落的四至：东至王海祥滴水40cm、西至路中心3米、南至胡同中心1.5米、北至堤坎0.6米。东西长14.92米，南北长18.18米，合计面积271.25平方米，房屋院落为农村宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关司法解释等有关规定，原告本人与被告签订的《房屋买卖契约》，以违反了法律、行政法规的强制性规定,协议应属无效，故诉法院,要求依法确双方签订的房屋买卖契约无效。
      被告孙某针对原告韩某财起诉辩称：认可双方签订房屋买卖契约的事实，房屋买卖契约是双方真实意思表示,该契约合法有效。答辩的事实及理由：1原、被告签订房屋买卖契约,是双方真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫、违法的情形，协议自成某时生效；2、双方签订的房屋买卖契约，未违反法律、法规的强制性规定，虽1999年国办颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，本《通知》是政策性的文件，并非是法律法规强制性的规定，原告仅以《通知》就认定双方签订的房屋买卖契约无效，明显与《合同法》关于合同无效的规定不符。另外《土地管理法》并未禁止农村房屋买卖、转让。《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。本法未限制农村宅基地及房屋出售的，因此农村房屋是可以买卖的。而本案原告仅处分了其个人合法的房屋所有权，并未处分房屋所依附的宅基地，故房屋买卖契约未违反法律、法规的强制性规定；3、涉案房屋是原告个人合法财产，其自然享有处分的权利，双方自愿签订房屋买卖契约真实合法有效，不能仅以被告是城镇居民，就认定双方签订的房屋买卖契约无效，无法律依据。
    2001年4月28日，双方签订的房屋买卖契约的同时，被告本人就房屋宅基地使用权，与被告八家村委会村集体组织签订了宅基地租赁协议，且依约向村集体交纳了房屋宅基地的租赁费，作为被告八家村委会对被告本人使用涉案宅基地是知情并同意的，不存在侵害村集体经济组织的权益。虽双方签订房屋买卖契约未审批登记，但根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订某有关设某、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成某时生效；未办物权登记的，不影响合同效力。另外本案原告在该村还有一处宅基地使用，根据《土地管理法》第六十二条规定规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。如法院认定本案房屋买卖契约无效，势必被告需返还涉案房屋及宅基地，那原告家庭有两处宅基地了，明显违反了国家的土地管理法的规定。2010年被告本人经村集体组织同意，已将涉案房屋及宅基地一并转让给案外唐春芝，并对原告原有的房屋已拆除，其新建了两层楼房使用居住。故被告本人已不能返还涉案房屋，再说原告在双方契约履行15年后起诉，要求确认房屋买卖契约无效，超诉讼时效并严重侵害了被告及他人的权益，原告诉求不应受保护。原告以涉案房屋有可能被拆迁，非法收回已出卖的房屋和宅基地为目的，也不应受法律支持。如确认合同无效，势必违反公平原则，也明显违背了诚实守信的基本法律原则。请求法院驳回原告诉求。被告八家村合作社针对原告韩某财起诉的辩称，本村委会作为案件被告参加诉讼，对原、被告签订房屋买卖契约一事并不知情，村委会并没有查到涉案房屋及宅基地的相关证据，现涉案房屋及宅基地实际使用情况不清楚，但对被告孙某提供的租赁协议及收费的证据完全认可，对被告孙某的证明目的，村委会不发表意见。
    本案经审理查明的事实：2001年4月22日，韩某财与孙某签订了《房屋买卖契约》，约定：韩某财将自有住房北房四间，包括院内所有物、照明、自来水设备等出售给孙某。韩某财保证房屋等产权没有纠纷，售房款交清后契约正式生效，售房款15000元。契约注明宅基地的四至及面积271.25平方米。双方签名后村委会在契约上签章。在契约签订的当日孙某支付1万元，又于本月28日付5000元，韩某财收到契约款项后向孙某出具了收条。同日作为乙方的孙某与甲方昌平县崔村镇八家村经济合作社(以下简称：八家村合作社)签订了租赁协议书》，租赁协议约定：买卖租赁房屋由镇政府根据有关规定办理合法手续，同时对现有宅基地使用面积按每年每平方米1.3元的标准收取土地开发管理基金；租赁年限为50年，自2001年４月22日至2051年４月22日止，租赁费用共计17500元，每十年支付3500元；对原有宅基地上的房屋镇土地管理部门和村委会与买卖双方协商解决；租赁协议还约定其他条款。协议双方在协议签名签章，并由崔村镇土地管理科作为公证单位在租赁协议上签章。孙某按租赁协议约定于当日向八家合作社支付租赁费3500元，涉案房屋及宅基地由孙某使用。2010年1月22日，甲方孙某与乙方唐春芝（案外人）又签订了《宅基地租赁权转让协议书》，孙某自愿将涉案宅基地的租赁权转让给唐春芝，以后的租赁费用由唐春芝向八家合作社支付，唐春芝对涉案房屋进行拆除，后建二层楼房使用至今。2011年5月14日，唐春芝向北京市昌平区崔村镇八家村股份经济合作社缴纳租赁费3500元（租赁费期间2011年4月23日至2020年4月22日）。另查，本案孙某及案外人均不是八家村委会集体组织成员，户籍为城镇居民。
    以上事实，有八家村村委会证明、集体土地使用权证、房屋买卖契约、租赁协议书、宅基地租赁权转让协议书、收据3份、照片以及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。
法院判决：确认原告韩某财与被告孙某签订房屋买卖契约无效。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
    本院认为：本案涉及到农村宅基地使用的法律行政法规的规定，目前我国农村宅基地使用权人，应当是农村集体组织的成员享有，并具有社会保障和村民福利的性质。根据国务院土地管理行政部门作出的《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，“禁止城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。本案房屋使用的土地性质，为八家村村集体所有的宅基地用地，该宅基地原合法使用权证登记为原告韩某财家庭。于2001年4月，原告韩某财与被告孙某签订房屋买卖契约，将房及宅基地一并有偿转让给被告孙某。依据我国关于农村宅基地系列管理法律行政法规的规定，农村宅基地使用权是基于农村集体组织成员的权利，非本村集体组织成员无权取得村集体宅基地的使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条。第三款规定了“农村村民住宅用地经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。而本案被告孙某并非是被告八家村合作社村集体组织成员，其不享有村集体宅基地使用权。本院根据物权法房地一体原则，认为原告韩某财与被告孙某签订房屋买卖契约，即转让房屋，同时也转让房屋依附的宅基地的使用权。因此认定双方签订的房屋买卖契约，以违反了国家现行关于农村土地管理法律行政法规的强制性规定，应当认定房屋买卖契约无效，双方的行为不受法律保护。本案系合同效力之诉，根据我国合同法第五十六条规定“无效合同自始无效，不具有法律约束力”。无效合同不受诉讼时效的限制，故关于被告孙某辩称，本案已超诉讼时效的意见，本院不予采信。关于被告孙某辩称意见，认为房屋买卖契约有被告八家村委会签章，及与八家村经济合作社签订的涉案宅基地租赁协议书，并有镇级政府相关部门签章，且涉案宅基地的租赁协议已依约，支付协议款项，上述事实证明被告孙某及案外人房屋买卖是有效的。本院认为，被告孙某与被告八家村合作社签订涉案宅基地的租赁协议，并不能证明被告孙某已取得宅基地的使用权，依据我国土地管理法有关农村宅基地审核、审批的法律规定，被告孙某不是被告八家村委会集体组织成员，是不具有取得农村集体宅基地使用权的，再者农村宅基地由县级以上人民政府审批，并核发宅基地使用权证，而被告八家村村委会未依土地管理法的程序收回原告韩某财的宅基地，因此被告孙某与八家村合作社签订涉案宅基地50年的租赁协议，于法无据，不受法律保护，对被告孙某辩称意见，本院不予采纳。关于涉案房屋和宅基地由被告孙某已转让案外人唐春芝并由其拆建为二层楼房，如原告韩某财与被告孙某签订房屋买卖契约确认无效后，适用返还原则时，涉案案外人权利，应一并处理。但根据原告的诉求，只提出确认与被告孙某签订的房屋买卖契约无效，并未要求返还房屋及宅基地，并未涉及案外人的权利，关于案外人权利可以另诉处理。本院认为，原告韩某财诉求确认双方签订的《房屋买卖契约》无效的诉讼请求，案件事实清楚，与法有据，应予支持。