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 上诉人李某德因与被上诉人朱某伦、李某汗农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初16837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组某合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
    李某德上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持李某德一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院未能查清本案事实。2.一审法院严重违反法定程序。3.一审主审法官存在违法之处。
朱某伦、李某汗辩称，同意一审判决，不同意李某德的上诉请求。
    李某德向一审法院起诉请求：1．请求法院判令李某德与朱某伦于2001年6月5日签订的《房产转让证明》即《农村房屋买卖合同》无效；2．要求朱某伦将位于北京市顺义区北石槽镇东辛庄村南八家4号院的房屋及宅院腾退、返还给李某德；3．本案诉讼费由朱某伦承担。
  一审法院认定事实：2001年6月5日，李某德与朱某伦签订《房产转让证明》（即双方所述的《农村房屋买卖合同》），合同约定在李某德在北石槽镇xxx4号有房产瓦房八间，以人民币37000元价格卖给朱某伦。李某德在朱某伦支付完合同约定价款后，将院内房屋连同宅院交付给朱某伦长期使用至2017年6月。2017年6月15日，朱某伦与李某汗在顺义区牛山镇牛山市场聂利锋的法律服务所签订了《房屋买卖协议书》，朱某伦以六十万元的价格将顺义区北石槽镇xxx4号院内的房屋卖与李某汗。双方应当付款日期为：2018年6月15日一次性交清（因甲方临时借住该房，于2018年12月31日腾退房屋），见证人为王某和龚瑞明。2018年6月13日，李某汗账户取出40万现金，2018年6月14日，李某汗以转账方式汇给朱某伦20万元，同日，朱某伦账户收到40万元现金。李某汗与朱某伦认可双方已经完某现金交付。朱某伦非东辛庄村农业户籍人口，李某汗系东辛庄村农业户籍人口。
    庭审中，朱某伦承认与李某德签订的《农村房屋买卖合同》中的朱承伦即为其本人。李某德主张朱某伦与李某汗之间的《房屋买卖协议书》系虚假交易，但未提交相关证据予以佐证。朱某伦及李某汗为证明其与李某汗签订的房屋买卖协议书真实有效，提交了如下证据，1．朱某伦与李某汗于2017年签订的《房屋买卖协议书》，证明朱某伦将涉诉房屋卖给李某汗；2．李某汗户口本，证明李某汗系北石槽镇东辛庄村农业户口，属于该村经济组织某员，符合购买涉诉房屋的身份条件；3．朱某伦出具的收条、双方的银行对账单、转账凭证，证明李某汗已于2018年6月14日完某了支付全部房款60万元的给付义务；4．申请签转让协议时的见证人王某、龚瑞明到庭作证，证明转让协议真实有效，其中王某系李某汗的会计，龚瑞明是李某汗的熟人。基于上述证据，李某德仍认为转让协议系虚假倒签的。理由为：1．该转让协议约定的付款期限协议签订后一年，且买方并没有支付定金，不符合买卖常理；2．朱某伦持有李某汗的转账记录，与常理不符；3.2018年6月14日转账时朱某伦本人也在场，但朱某伦给李某汗出具的收据是2018年6月15日，显然是朱某伦为了使收据与合同约定吻合而刻意为之；4．李某汗为了逃避法庭的质询，避免相互陈述矛盾，没有参加诉讼；5．两名证人与李某汗有利害关系，证明缺乏客观性，两名见证人也不清楚付款情况，陈述不一致，李某德起诉时间是2018年5月份，按照正常送达程序，在2018年6月份朱某伦就会知道李某德的诉讼，而所谓的朱某伦与李某汗签订的买卖合同恰恰落款日期为2017年6月15日，签订地点在牛山法庭对面的律师事务所里，朱某伦与李某汗居住地点距离签合同的地点接近20公里，二人何必舍近求远，必然是在朱某伦得知起诉后，到法庭附近的法律服务所咨询，在律师的怂恿下倒签了买卖合同；6．李某德在起诉前多次找过朱某伦要回房子，朱某伦都没说房子已经卖了，李某德听说涉诉房屋买给李某汗后，打电话问及此事李某汗也没说买房子的事；7．涉诉房屋至今没有交付给李某汗；8．李某德与朱某伦签订的农村房屋买卖合同中明确写明朱某伦有居住使用权，任何人无权干涉，而且这个合同也有村委会一级政府盖的章，因此根据这个协议，朱某伦未经李某德同意就将涉诉的房屋卖了，李某德就有权收回。综上，朱某伦与李某汗的房屋买卖系在李某德起诉后进行的，属于虚假交易，李某德有权收回房屋。针对李某德的疑问，朱某伦与李某汗的解释是：1．签订合同没有约定定金条款是基于朱某伦与李某汗之间多年邻居的相互信任关系；2．代理人作朱某伦与李某汗的共同代理人，整理证据时将票贴混了，但交易信息是真实的；3．朱某伦实际收到房款的时间是2018年6月14日，为了与合同约定吻合，因此在2018年6月15日签的收据；4．李某汗是搞工程建筑的，因为工作较忙，也委托了代理人，所以没有出庭，是有正当理由的；5．对两个证人证言真实性认可，签订合同当天聂利锋刚开门，朱某伦与李某汗以及两个见证人就到聂利锋的事务所门口，说因为感觉在村里签合同不保险，所以来事务所由聂利锋草拟了买卖合同，在事务所签订的，双方约定一年后给钱，但在此之前朱某伦免费居住；6．因为当时还没有给清房款，因此觉得没有必要说卖房的事情，涉诉房屋是朱某伦购买的，朱某伦如何处置是朱某伦的权利，卖与不卖都与李某德无关，李某汗解释没有告知李某德买涉诉房屋的事情，也是因为当时房款还没有给，所以没说；7．只有在给清房款后朱某伦才能准备搬家问题，朱某伦已于2018年11月15日将房屋钥匙交给李某汗，现在该房屋实际由李某汗掌控；8．朱某伦与李某德签订的《农村房屋买卖合同》并没有约定朱某伦如出售房屋时需征得李某德的同意，李某德将房屋卖给朱某伦后朱某伦有权处分房屋。李某德申请对朱某伦与李某汗签订的《房屋买卖协议书》形某时间申请鉴定，但因超出鉴定范围未能进行鉴定，后李某德当庭撤回了鉴定申请。
   庭后，一审法院对朱某伦和李某汗进行询问，朱某伦对房屋的添附和增建以及如因与李某德签订合同无效造某的经济损失不在本案中主张，另案处理。经一审法院现场勘验，该院落内共有北正房五间，东侧接有耳房三间，西厢房三间（南数第一间为门道），东侧有石棉瓦棚子五间，房屋现在由李某汗实际掌握，集体土地使用权也已在李某汗手中。
    一审法院认为，本案李某德请求确认合同无效的理由有两点：一是朱某伦与李某汗签订的《房屋买卖协议书》系虚假合同；二是李某德与朱某伦签订的《农村房屋买卖合同》因违反我国土地管理法第十条之规定而无效。一、朱某伦与李某汗之间签订的《房屋买卖协议》是否构某虚假买卖问题。经过一审法院法庭调查，李某德方并没有直接有力的证据证明该协议系虚假的，双方存在恶意串通行为，而朱某伦与李某汗之间的购房款60万元也不能认定是不合理对价，协议中的付款时间和交房时间虽然与合同签订时间相距一年，但根据朱某伦与李某汗已提供的相关证据及一审法院现场勘验情况，李某汗与朱某伦之间已实际完某交付义务，定金条款也不是买卖合同的必备条款。至于李某汗与朱某伦向李某德隐瞒双方买卖房屋事实以及李某德所述的其他主张合同虚假的观点基本属于主观推论，也不能某为当然否定《房屋买卖协议书》有效的理由。二、关于李某德与朱某伦签订的农村房屋买卖合同是否违反我国《土地管理法》第十条之规定问题。农村房屋买卖合同纠纷涉及农村宅基地使用权的转让问题，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋系本村经济组织某员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二部分第（十）方面“加强村镇建设用地的管理”中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发［2007］71号）中亦指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分第（二）方面第4条规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。从上述规定不难看出，认定农村房屋买卖合同无效的根本原因在于该买卖行为可能导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他某员的社会保障效果和社会福利水平。如前所述，宅基地使用权是集体经济组织某员享有的权利，与特定的身份关系相联系，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，但该类合同效力可以因农村房屋权属变动方向不同而不同。房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同效力，应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定进行处理。另外，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法某立的合同具有法律约束力，如没有欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同被撤销、认定无效等法定情形外，合同双方当事人均应依照签订的协议内容忠实履行各自义务。就本案而言，李某德认为无论李某汗与朱某伦签订的合同有效与否，都不影响李某德和朱某伦签订的农村房屋买卖合同无效的结果，况且朱某伦与李某汗的合同纯属在李某德起诉后虚假补签的。但一审法院在上一节已经论述了李某汗与朱某伦签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。结合庭审认定的事实以及涉诉宅院内房屋所有权转移的过程分析，鉴于房屋连环买卖的前因后果以及两个买卖行为的关联性，综合认定本案中李某德主张的农村房屋买卖合同有效，李某德的诉讼请求应予驳回。具体裁判理由如下：该涉诉宅院内房屋所有权及其宅基地使用权最终仍旧是在本村集体组织经济某员手中，并未损害本集体经济组织其他某员的利益，不属于法律所禁止的行为。李某德与朱某伦签订农村房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且合同签订后双方依约各自履行了各自的合同义务，即朱某伦将房款37000元支付给李某德，作为出卖方的李某德也接受了朱某伦给付的房款并将涉诉房屋交付给朱某伦，从2001年合同签订至李某德起诉主张权利，房屋买卖行为已过去近17年，该期间李某德从未向朱某伦主张过任何权利，故此，应认定李某德与朱某伦之间在履行农村房屋买卖合同过程中系自愿、真实和连贯的。朱某伦虽不是东辛庄村集体经济组织某员，但其在购买后对旧房进行了翻修和加盖。2017年6月15日，朱某伦与李某汗签订《房屋买卖协议书》，将其翻修和加盖后的房屋卖给李某汗，因李某汗系东辛庄村集体经济组织某员，故朱某伦将涉诉房屋卖给李某汗后，涉诉宅基地重新流入东辛庄村集体经济组织，朱某伦与李某汗签订的《房屋买卖协议书》未侵害东辛庄村不特定多数集体经济组织某员的利益，当属有效。
    一审法院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发，鉴于本案中第一手的房屋买卖行为非法性已经被朱某伦将位于北京市顺义区北石槽镇东辛庄村南八家4号院内房屋重新卖给了取得同一集体经济组织某员资格的李某汗而消除，涉案宅基地及宅基地内的房屋现掌握在东辛庄村集体经济组织某员手中，而李某德未能举证证明李某汗依据其与朱某伦所签订的房屋买卖合同取得涉案宅基地的使用权以及宅基地内房屋的所有权不符合《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定，考虑到涉案宅基地及宅基地内房屋交易的自愿性、真实性、连贯性，一审法院本着尊重历史、照顾现实的司法原则和保护善意第三人合法权益的精神，综合认定李某德要求确认其与朱某伦于2001年6月5日签订的《房产转让证明》即《农村房屋买卖合同》无效，要求朱某伦将位于北京市顺义区北石槽镇东辛庄村南八家4号院的房屋及宅院腾退、返还给李某德的诉讼请求，无事实及法律依据，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，一审法院判决如下：驳回李某德全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
    本院认为，本案的争议焦点为朱某伦与李某汗签订的《房屋买卖协议书》是否构某虚假买卖。若否，李某德与朱某伦签订的《房产转让证明》是否有效。
    一、关于《房屋买卖协议书》是否构某虚假买卖。李某德认为该合同系倒签合同，合同双方既没有约定定金也没有实际支付定金，且合同签订后朱某伦一直未腾退房屋，李某汗亦于一年后支付房款。一审时李某德曾申请对《房屋买卖协议书》的实际形某时间与落款标注日期是否一致进行鉴定，后因该鉴定内容超出鉴定中心鉴定范围被退回。现李某德未向法院提供其他充分有效证据对其陈述的事实予以佐证，故对倒签合同这一主张，本院难以采信。此外，定金条款并非房屋买卖合同的必要条款。根据朱某伦、李某汗在北京农商银行的账户交易记录及一审法院现场勘验情况，朱某伦与李某汗已按照合同约定完某了对涉案房屋及购房款的实际交付。故，李某德主张朱某伦与李某汗签订的《房屋买卖协议书》构某虚假买卖，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。 二、关于《房产转让证明》的效力。本院认为，朱某伦虽非东辛庄村集体经济组织某员，但双方均认可该合同系双方根据真实意思表示自愿签订，且合同签订后17年间李某德从未就涉案房屋向朱某伦主张过任何权利。另因李某汗系东辛庄村集体经济组织某员，在李某汗依据《房屋买卖协议书》取得涉案房屋所有权后，涉案房屋所占宅基地未流转出原农村集体经济组织，东辛庄村不特定多数集体经济组织某员的利益未受到侵害。从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及诚实信用原则出发，考虑到涉案宅基地及房屋交易的自愿性、真实性、连贯性，本院认为《房产转让证明》应属有效。综上，李某德要求判令李某德与朱某伦签订的《房产转让证明》无效，朱某伦腾退、返还涉案房屋的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。