李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

       x公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后改判驳回严某的一审全部诉讼请求。2.一审、二审案件受理费由严某承担。事实与理由：1.x公司与严某并未签订商品房买卖合同。2013年12月29日，x公司销售人员与严某签订《北京O**签约签呈》，其中只约定了主体身份信息、北京ONE×号楼×室的基本信息、房屋总价及支付方式，上述内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容并不相符，故《北京O**签约签呈》不是商品房买卖合同，只是约定了双方应当另行签署商品房现房买卖合同，是一份商品房买卖预约合同。2.x公司与严某双方履行《北京O**签约签呈》的行为未违反任何法律法规的规定，且这种行为不构成对商品房买卖合同的任何确认。《北京O**签约签呈》签订后，严某向x公司支付了部分预购款，x公司为严某办理了入住，一审法院将上述行为认定为x公司对严某提供的其单方签署的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）的确认，认定错误。3.x公司对严某并未有任何隐瞒或欺诈行为。x公司建设的“北京O**”项目×号楼至今未取得《商品房预售许可证》，北京市住建委的官方网站上至今都有公示信息，且房屋售价明显偏低，严某对“北京O**”项目×号楼没有《商品房预售许可证》应为明知。综上，一审法院判令x公司赔偿严某损失，属认定事实不清、适用法律错误。 

严某辩称：同意一审判决，不同意x公司的上诉请求及理由。 

       严某于2018年2月向一审法院起诉请求：1.确认严某与x公司于2014年1月16日签订的《买卖合同》及《补充协议》无效；2.x公司返还严某已付购房款691580元，契税68747.4元，公共维修基金15804元，印花费、测绘费、产权登记费、手续费合计2338.26元，以上共计778469.66元及利息147909.23元（以778469.66元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年2月27日即上述全部款项支付完毕次日起至2018年2月4日止）；3.x公司赔偿严某已付购房款一倍的损失691580元；4.x公司赔偿严某房屋升值损失738420元；5.本案诉讼费、评估费由x公司承担。 

       一审法院认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。通过审理，对双方当事人无争议的证据和事实，法院认定如下：2013年12月29日，严某与x公司签署《北京O**签约签呈》，约定由严某购买房屋，房屋建筑面积为79.02平方米，折后总价为2291580元，房屋首付款为691580元，贷款金额为160万元，严某应支付定金10万元。当日，严某向x公司支付定金10万元。 

       2014年1月16日，x公司作为出卖人与严某作为买受人签订《买卖合同》，约定：严某购买×号房屋，总房款2291580元。该合同第一条项目建设依据写明商品房已通过规划验收并完成了竣工验收。第二条销售依据写明买受人购买的商品房已取得房屋所有权证，但证号和填发单位为“x”。合同第九条交付条件约定出卖人应当在2014年3月28日前向买受人交付该商品房。合同附件五贷款方式及期限的约定载明严某具体付款期限为：1.2014年1月16日前，买受人向出卖人支付首付款691580元；2.2014年3月28日前，买受人以贷款方式向出卖人支付剩余房款160万元。合同另就逾期交房责任等进行了约定。x公司未在上述合同上盖章。 

         《买卖合同》签订当日，严某支付了购房款591580元，严某共计支付购房款691580元（含定金），x公司当日向严某出具了购房款发票。2014年2月26日，严某办理×号房屋的入住手续，交纳契税68747.4元、公共维修基金15804元、印花税1150.79元、测绘费107.47元、产权证登记费80元、手续费1000元，严某入住×号房屋至今。 

另查：截止本案一审开庭时，×号房屋所在楼宇未取得商品房预售许可证，亦未完成竣工验收备案。 

          又查：2016年9月12日，严某曾起诉x公司，后撤诉。2018年3月28日，严某申请就×号房屋在2016年9月8日（其提交起诉材料的时点）的价值进行评估。2018年7月23日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司出具《评估报告书》，载明估价对象在价值时点的市场价值估价结果为303万元，折合单位建筑面积价值约为每平方米38345元。 

      审理过程中，严某称《买卖合同》无x公司盖章是因为签约当日x公司以需要盖章为由将合同收回，后x公司未依约盖章并返还合同，x公司对此不予认可。x公司称如法院认定涉案合同无效，其要求严某腾退×号房屋并支付房屋占有使用费。 

   一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在本案中严某提交了《买卖合同》，该合同虽未经x公司盖章确认，但严某对此进行的解释符合常理，且从合同的具体约定与实际履行情况来看，双方均已依照合同约定履行了相应义务，故x公司已经以实际行为表示对该合同予以认可。双方签署的合同名为现房买卖合同，但商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为，x公司未经竣工验收即将房屋出售，应属商品房预售，其未取得预售许可证，故《买卖合同》应属无效。 

李松律师（18610907432）认为 

          关于合同无效的缔约过失责任的问题，法院认为，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，x公司作为开发商负有向买受人主动出示预售许可证的义务，但x公司非但未履行该义务，还在合同第一条项目建设依据中明确写明房屋已通过规划验收并完成了竣工验收，明显属于故意隐瞒未取得预售许可证的情形，故即便严某未能在签约时核实房屋是否有预售许可证的情况，在缔约过失责任上开发商仍应负主要责任。现严某要求赔偿已付款利息、升值损失及已付购房款一倍损失并无不当，但对于赔偿数额，为避免当事人诉累，法院对于x公司要求严某赔偿房屋使用费的意见予以采纳，结合严某付款情况、房屋市场价值、双方的责任比例及房屋使用费等酌情确定x公司应赔偿严某损失75万元，对于严某过高部分的诉求，依据不足，法院不予支持。 

          综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、严某与北京实地房地产开发有限责任公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效；二、北京实地房地产开发有限责任公司返还严某购房款691580元、契税68747.4元、公共维修基金15804元、印花税1150.79元、测绘费107.47元、产权证登记费80元、手续费1000元，以上共计778469.66元，于判决生效之日起七日内执行清；三、严某于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市通州区×街南、×街北侧×住宅楼×层×号房屋腾清并返还给北京实地房地产开发有限责任公司；四、北京实地房地产开发有限责任公司赔偿严某损失750000元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回严某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费10075元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。一审案件受理费25133元，由严某负担13833元（已交纳）,由北京实地房地产开发有限责任公司负担11300元（于判决生效之日起七日内交纳）。 

法院二审期间，x公司围绕上诉请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。x公司提交他案中北          京康正宏基房地产评估有限公司2018年6月20日出具的不动产估价报告书，用以证明×号房屋附近同类房屋2017年的月租金是6075元，自2014年3月至2018年10月31日房屋租金共计339192元。严某的质证意见是：真实性不认可，证明目的不认可；房屋的朝向、坐落、楼层等对房屋的租金情况都有影响，不动产估价报告书是针对其他房屋所出具，对本案没有参考性；一审法院已经抵扣了房屋使用费，综合考虑x公司的违约程度，扣除房屋使用费后酌定了75万元的赔偿数额。 

         另查，《北京O**签约签呈》中注明以下内容：1.北京市商品房预售合同草稿一经签署即刻生效，与正式合同具有同等法律效力。2.本人同意以北京市商品房预售合同草稿内容网上下载并打印《商品房现房买卖合同》，一周内办理完毕签约及全部购房手续。3.若本人未能在规定时间内至北京O**售楼处办理完毕签约及购房手续，视为本人单方违约，违约责任按已签订的《商品房现房买卖合同》执行。 

         法院对一审查明的其他事实予以确认。 

         法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 

本案中，严某与x公司于2013年12月29日签署《北京O**签约签呈》，就房屋的基本信息、房屋总价款及支付方式等内容进行了约定，当日严某向x公司支付购房定金10万元。2014年1月16日，双方签订《买卖合同》，当日严某向x公司支付合同约定的购房款591580元，x公司向严某出具了购房款发票。2014年2月26日，严某入住×号房屋至今。就x公司未在《买卖合同》上盖章的原因，严某称系因为签约当日x公司以需要盖章为由将合同收回，后x公司未依约盖章并返还合同。x公司对此虽不予认可，但结合《北京O**签约签呈》与《买卖合同》的签订时间、合同内容、履行情况及房屋买卖交易习惯，严某的解释符合常理。故一审法院认定双方均已按照合同约定履行了相应义务、x公司已经以实际行动表示对合同的认可并无不当，法院对此予以确认。x公司主张其并未与严某签订商品房买卖合同，与事实不符，法院对此不予采信。 

         x公司虽与严某签订了《买卖合同》，但×号房屋至今未取得商品房预售许可证，故《买卖合同》应为无效。x公司作为开发商，明知×号房屋尚未取得预售许可证，故意隐瞒该事实并在合同中明确写明房屋已通过规划验收并完成了竣工验收。×号房屋至今未取得商品房预售许可证明，导致合同无效。即使严某未能在签约前就此进行核实，在缔约过失责任上x公司仍应负主要责任。x公司虽主张房屋的预售许可信息在北京市住建委的官方网站上有公示，严某对此应为明知，但未提供证据证明；且即便如此，也不能免除x公司按照法律规定取得房屋预售许可证并向买受人主动出示的义务。故严某要求x公司返还房款并赔偿损失，具有事实及法律依据，一审法院予以支持并无不当。就赔偿数额，为避免当事人诉累，一审法院采纳x公司要求严某支付房屋使用费的意见，结合严某付款情况、房屋市场价值、双方责任比例及房屋使用费等因素，酌情确定x公司应赔偿严某损失75万元，数额合理，法院予以维持。 

综上所述，x公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。