李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
    原告任永安向本院提出诉讼请求：请求判令任春斌向我交付并办理涉案房屋（北京市昌平区东小口镇龙锦苑东二区×-×-×）过户手续。事实和理由：我原住房位于北京市东城区北帅府胡同×号，×号房屋系我的家庭祖产。1985年我的家庭成员将×号房屋依据法律规定继承分割后，母亲武绣、大哥任崇浩、二哥任永宁、姐姐任晓莉及任永安各分得×号房屋五分之一产权，并于1985年4月4日取得北京市房地产管理局颁发的《北京市房产共有执照》。后于1999年7月在北京市公证处做房产分割公证，并取得各自独立的房产证。2007年，中国医学科学院北京协和医院取得东拆许字2007第41号《房屋拆迁许可证》，×号房屋属被拆迁范围房屋，此拆迁并扩建工程被列为北京市重点工程。由于我已经在美国生活工作，故我出具委托书委托第三人任崇浩，代为办理我的拆迁谈判及补偿事宜。2008年4月10日，×号房五位产权人武绣、任崇浩、任永宁、任晓莉、任永安（由任崇浩代理）同时到达拆迁办公现场，分别于北京协和医院签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，并得到了对应于5位被拆迁安置人的购买5套安置住房的资格。2008年6月中旬我回国探亲，任崇浩向我解释了拆迁补偿过程，并向我本人当面讲明当时办理购房手续时，因时间紧，手续繁琐，已经用其子任春斌的名义代为购买，购房款从我本人所得拆迁货币补偿款中扣除，并带着我前去回龙观龙锦苑东二区×号楼×单元×查看了本应安置给我的房屋。在这次我回国期间，我与任崇浩达成共识：（1）我与任春斌应做个公证，在房屋具备上市交易条件时将房屋过户回我名下；（2）除我已付40万元购房款外，另有×房屋装修款、物业费等费用共约10万元由我交付第三人任崇浩支配使用；（3）×房屋暂由任崇浩代为管理和出租，租金付给我。2009年任春斌离婚，其名下商品房分割给前妻某某，自己搬到回龙观龙锦苑东二区×-×-×其父母名下的安置房居住。此前，任春斌于2006年登记结婚并购买商品房一套居住。2012年四月我回国探亲，在与任崇浩见面时，谈到是否可以履行其承诺做×房屋过户公证，被其以各种理由搪塞。我基于兄弟亲情与信任反倒为其想方设法解决一些实际困难。任崇浩维持原承诺：继续由其出面出租×房屋，租金归我。2014年六月我与任崇浩电话联络问候时，任崇浩突然提出×房子不能出租了，要重新装修后让任春斌居住，另承诺将自己位于朝阳区六里屯的一处两居室出租的租金顶替×房屋的租金付给我。我远在国外无法控制，且碍于亲情，只得告知任崇浩会在下次回国后将此事做一了断。2009年中开始至2015年底，任崇浩不定时将租金交给我的姐姐任晓莉，由任晓莉换成美元再汇给我。2015年11月，我回国为母亲做寿，并准备与任崇浩及任春斌协商解决×房屋问题。任崇浩及任春斌均表示×房屋产权已登记在任春斌名下，就是任春斌的产权，从而拒绝了我的所有要求，并表明从此不再付给我租金，只归还我40万元的原始房款。随后，任春斌、任崇浩拒而不见我，也拒而不见家中其他任何人，拒绝讨论有关×房产的任何问题。我认为，我是×号房屋产权人之一，是被拆迁人，应当与其他拆迁人享有同等安置补偿权利。我与任崇浩、任春斌存在借名买房事实，该房屋已经具备上市交易条件，任春斌、任崇浩应当履行交付房屋及产权过户义务。现任春斌、任崇浩否认客观事实，毫无诚信的做法不仅伤害了亲情，也应承担相应的法律责任。综上，请求法院查清事实，依据相关法律、法规、规章规定，依法公平作出判决，支持我的诉讼请求。
     被告任春斌辩称：房屋是经济适用房，拆迁是货币补偿，我符合申请指标的条件，任永安1999年加入美国国籍，不能申请经济适用房，双方是借贷关系，不存在借名卖房，2008年6月24日双方签订合同，无法上市交易，任永安要求过户没有事实和法律依据。
      第三人任崇浩述称：2008年签订的货币补偿协议，五个产权人都分到了五分之一。拆迁补偿协议签订后，拆迁办向我方提出当时的常住户口可以给经济适用房，享受该资格并没有任永安，因为任永安当时已经入籍美国。当时由于任春斌的户口也在涉案房屋内，所以最后其也可以享有经济适用房，当时我们提出给任永安一个经济适用房，当时拆迁办回绝的理由是任永安是外籍，经济适用房是照顾北京市常住人口。任春斌取得经济适用房资格后，任永安当时联系我们拆迁款不能让美国知道，所以当时任永安提出让我借他的40万元，是口头协议。2009年至2015年每年不定期将利息给任晓莉，任晓莉掌管任永安的财产。2015年12月40万元还清，这五年一共给了15万元左右的利息。
      本院经审理认定事实如下：任崇浩、武绣、任永宁、任晓莉、任永安5人原系东城区北帅府胡同×号房屋（以下简称×号房屋）的共有权人，5人各占房屋的五分之一份额。5人于1999年7月19日就×号房屋分割达成《房产分割协议》并办理了公证手续，其中约定任永安分得南房两间（11号），签订协议时因任永安定居国外，由任崇浩作为代理人签字。 2008年4月5日，中国医学科学院北京协议医院因北京协和医院门急诊楼手术科室楼改扩建工程项目建设，需要对×号房屋进行拆迁，分别与被拆迁人武绣等5人签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，记载由中国医学科学院北京协和医院支付被拆迁人拆迁补偿款、拆迁补助费等。同时被拆迁人作为申请人填写有《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》，由被拆迁人与北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房现场买卖合同（经济适用住房）》，分别购得经济适用住房各一套。在签订拆迁协议前，任永安因在美国定居，曾出具《委托书》，就×号院内房屋的拆迁事项委托任崇浩代为办理。故任永安的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》系由任崇浩代为签订，并由任崇浩代任永安领取了拆迁补偿款、补助费。根据拆迁档案中《“北区”拆迁指挥部会议纪要（二十一）》记载：“1、任崇浩：北帅府胡同×号，私房，1个户口本，建筑面积23.40㎡,1间非标准自建房。经拆迁公司多次协商，住户最终要求补偿117万元，要一套经适房指标。会议同意总补偿117万元，给一套经适房指标。4、任永安：北帅府胡同×号，私房，本址无户口，建筑面积28.00㎡。经拆迁公司多次协商，住户最终要求补偿140万元，要一套经适房指标。会议同意总补偿140万元，给一套经适房指标。”会议纪要另记载有武绣、任永宁、任晓莉三人的拆迁补偿金额及3人各获得一套经适房指标，未有给任春斌经适房指标的记载。 2008年6月24日，任春斌作为申请人填写了《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》，并由任春斌作为买受人与北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房现场买卖合同（经济适用住房）》，购买坐落为昌平区东小口镇龙锦苑东二区×号楼×层×单元×房屋（以下简称×房屋）一套，房款323448元。2008年7月16日，×房屋交付使用。2008年12月8日，×房屋取得房屋所有权证，登记房屋所有权人为任春斌。 对于×房屋的购买情况，原、被告及第三人说法不一。任永安称其当时将房屋拆迁事项委托任崇浩代为办理，任崇浩称为方便办理手续，故自行决定先以其子任春斌的名义代任永安购买因拆迁获得的×房屋，之后任崇浩曾电话告知任永安，任永安表示同意。任崇浩、任春斌不认可任永安所述，不认可存在借名买房的关系，称系任春斌的户籍在×号房屋中，故可获得经济适用房购买资格因此购买的×房屋，×房屋与任永安无关。 另对于×房屋房款的支付情况及房屋的使用情况，任永安称其委托任崇浩从任永安的拆迁补偿款、补助费发放账户直接取款支付的购房款，2008年6月16日之前任永安本人在国外，装修款也是任永安支付给任崇浩的；之后委托任崇浩将×房屋出租，租金均由任崇浩交给任晓莉，任晓莉转交给任永安，并提交银行明细为证。银行明细显示任永安银行账户2008年4月25日入账140万元，2008年6月10日至2008年6月16日期间取款343448元；另有任晓莉银行账户明细显示有任崇浩多笔转入款项记录及任晓莉国际汇款记录。任永安另称2014年任崇浩提出想让任春斌居住×房屋并支付租金，任永安表示同意，2015年12月任永安要求办理×房屋过户，任崇浩表示要给任永安40万元并不再支付租金，任永安提出再商议房屋事宜，但其账户还是收到40万元，未再收到之后的租金，并提交经过公证的短信记录为证。任晓莉与任崇浩之间的短信对话内容包括：“2014年2月7日短信：任崇浩：晓莉，小安的5万理财已到期，回龙观租金即将到账，你给小安换美元共用多少，将你的开户行及账号发短信给我，雪较大注意安全！哥。任晓莉：要不等租金到账一起转也行，上次换5000美元我垫付3万多，可能过些天还得换，他的经济状况真令人担心啊。2015年3月13日短信：任崇浩：小莉，小安来微信，又要钱了，你把银行及账号发我，将房租给你转账换美元，哥。”任永安与任崇浩之间的短信对话内容包括：“2015年12月10日短信：任永安：刚想跟你说先不急付那四十万就收到何清汇来二十万，你的二十万先不用付了，没几天就要走了，走之前我们再谈一次，最好有四哥或姐姐在场，一起聊一聊，你看行吗？任崇浩：余下20万及两月房租明后天汇出。这几天均在排戏和演出没有时间陪你们，一路顺风。2015年12月11日短信：任永安：妈明天上午十点召集开个家庭会议，希望你能来！任崇浩：明天下午有演出，不参加！任永安：做小弟的我再问你这大哥最后一遍，你见还是不见？任崇浩：真的没有工夫，有事。任永安：小彬是你儿子，事是你办的，我不找你找谁？你若还是个男人，就跟我到姑姑那儿评个理，敢吗？任崇浩：款已全部给你汇到帐了，结束了。”任崇浩、任春斌对任永安提交的上述银行明细和短信记录真实性认可，证明目的不认可。任崇浩、任春斌称购房时任春斌提出向任崇浩借款，任永安主动提出可以出借款项，故由任崇浩向任永安借款40万元，直接从任永安账户取出，没有说利息怎么算，没有约定还款日期，×房屋房款及装修款项系使用的该40万元借款支付，2015年12月已向任永安偿还该40万元借款；交房后房屋出租，租金由任春斌使用，任崇浩向任晓莉账户的转账共计20万左右系利息，不是租金，不清楚利息怎么算的。2015年12月12日，武绣、任晓莉、任永宁、任永安召开家庭会议，并形成《家庭会议纪要》一份，内容为：“任永安在回龙观龙锦园东二区×号楼×单元×室被任崇浩以其子任春斌侵占，过程如下：1、任家在东城区北帅府胡同×号院的祖产，2007年协和医院办理拆迁时，除给与赔偿款等一应费用外，每户可以照顾一套经济适用房，当时考虑任永安是美籍且本人不在国内，也不能直接购买经适房，故由任永安出具委托书由任崇浩办理拆迁全部事宜。任崇浩提出用其子任春斌名义买下照顾任永安的经适房形成了该房产，拆迁办同志要求必须由任崇浩方做出书面保证不会因此引起纠纷，任崇浩也照办了。赔偿款等一应费用和经适房购买的费用都是任崇浩代理从任永安的钱款中扣除。2、自2009年，该房产经任崇浩代理装修后出租，直至2015年12月，该房产获得的租金一直由任崇浩给付任永安。3、在2012年4月，任崇浩突然告知任永安该房产在任春斌名下就应该是任春斌的，任永安当时感觉突然就没有回复，谈到要商议又没有商议。2014年6月，在一次电话联系中，任崇浩告知任永安回龙观该房产不再出租，装修好由任春斌居住，用其六里屯房产出租费用给付任永安。2015年秋，任崇浩又告知任永安，房租只能付到年底，任永安从侧面得知任崇浩希望其回国一次，把房产事情解决（当时该房产已经重新装修完，任春斌已经搬入）。任永安回国省亲时任崇浩表示，给还当时购房款40万元后，任永安就与该房产无任何关系。任永安一直想在回美前与任崇浩沟通，被断然拒绝。据此，我们一致认为：任崇浩变幻各种办法侵占任永安的房产是不对的，任永安的房产应该归其所有并全权处理。”参加人武绣、任晓莉、任永宁、任永安均在纪要上签字捺印。 本案审理过程中，任晓莉、任永宁另出具《证词》并出庭作证，其陈述与《家庭会议纪要》记载内容基本一致。
上述事实，有《房产分割协议》、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》、《北京市商品房现场买卖合同（经济适用住房）》、《委托书》、《“北区”拆迁指挥部会议纪要（二十一）》、银行明细、短信记录、《家庭会议纪要》、《证词》及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
     法院判决：一、被告任春斌于本判决生效后七日内协助原告任永安办理坐落为昌平区东小口镇龙锦苑东二区×号楼×层×单元×房屋的所有权转移登记手续；二、被告任春斌于本判决生效后三十日内将坐落为昌平区东小口镇龙锦苑东二区×号楼×层×单元×房屋腾退交付原告任永安。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
    本院认为：涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。本案任永安以合同纠纷起诉，其主张与任春斌存在借名买房合同关系，考虑到涉案房屋位于中华人民共和国，故本案依法适用中华人民共和国法律。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
  本案中，对于×房屋的购买情况、房款支付情况以及房屋的租金情况等，原、被告陈述不同，对此本院作如下分析：首先，对于购买×房屋时使用的因拆迁获得的经济适用房购买指标一节，根据拆迁档案中的《“北区”拆迁指挥部会议纪要（二十一）》记载，拆迁时任永安确能获得一套经济适用房购房指标，并未记载任春斌可以获得经济适用房购买资格。任春斌虽称其因户籍位于被拆迁房屋内，故可获得经济适用房购买资格，但并未就其所主张的经济适用房指标的来源提交任何证据。其次，对于×房屋的购房款及装修款项的支付一节，结合原、被告及第三人陈述，×房屋的购房款及装修款项的支付确实使用了任永安的拆迁补偿款、补助费。任崇浩虽然称当时系其向任永安借款40万元，但根据银行明细来看，2008年6月10日至2008年6月16日期间取款343448元，与任崇浩陈述的借款金额并不相符。再次，对于×房屋租金的去向一节，任永安称由任崇浩代收后转任晓莉汇给任永安，结合其提交的任晓莉银行账户明细及短信记录来看，与其陈述相符。任崇浩虽辩称支付的款项系借款利息，但其无法解释利息的计算方式，与一般常理不符。再结合任晓莉、任永宁的证人证言，本院对任崇浩借款及支付利息的说法不予采信，对任永安的陈述予以采信。综合上述认定，可确认×房屋购买时使用了任永安因拆迁获得的经济适用房购买指标，购房款及装修款项使用了任永安的拆迁补偿款、补助费，房屋出租的租金亦交付给任永安。因此本院对任永安称购买×房屋时系借任春斌之名购房，其与任春斌存在借名买房关系的主张予以采信。任永安与任春斌之间未就房屋过户及交付约定履行期限，任永安可以随时要求履行，故任永安现起诉要求任春斌办理×房屋的过户手续并交付房屋，本院应予支持。 另需说明的是，对于任春斌、任崇浩称因与任永安存在借款关系，故由何清汇款40万元用于还款一节，因款项由案外人账户汇入，本案不宜一并处理，双方可另行协商解决，如有纠纷可另行诉讼。