李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

1.原告诉称

      原告诉称，原、被告于2014年9月经朋友介绍认识，并于同年11月同居。2015年3月，原告因女儿上学购买学位房事宜与被告达成协议：原告借被告的名义购买位于深圳市南山区××大道与××处××XX花园××15-2Ｃ的房产（涉案房产），该房产由原告全额出资，购得后暂时登记在被告名下，待原告补办完社保并具备购房资质后，被告再无条件过户到原告名下。2015年4月23日，原告以被告名义购得涉案房产并取得房产证。为购得该房产，原告先后支付了购房定金30万元，首期款171万元，房产评估费3000元，房地产中介佣金10万元，房地产过户税费74762元等费用。此后，该房产的按揭贷款、物业管理费、水电燃气费等费用也全部由原告负责支付。

 

       2015年5月，原告提出要求被告履行将涉案房产过户到自己名下，但被告却一味拖延。故原告诉至法院，请求判令：1、确认位于深圳市南山区××大道与××处××XX花园××15-2Ｃ的房产归原告所有；2、被告将涉案房产过户到原告名下；3、第三人对上述房产的过户承担协助义务；4、被告承担本案诉讼费用及保全费。

 

2.被告辩称

      被告辩称：1、原告出资为被告购房属于婚前对被告的赠与，并非原告借被告名义买房。涉案房产是原告因被告怀孕而出资购买赠送给被告，原告的赠与是自愿、真实的意思表示。原、被告于2014年9月经朋友介绍认识，随即原告对被告展开热烈追求，后双方确定恋爱关系，于同年11月同居，2015年5月15日登记结婚。2015年2月，被告怀孕，原告承诺出资购房给被告作为对被告及未出生孩子的保障，并让被告挑选看房。选房过程均以被告意愿为主，被告物色到涉案房产较为满意，原告亦同意后即为被告出资支付了首期款及定金，购买房产过程中所签订的相关合同均以被告为买方签订，原告对此完全知情，原告亦多次向被告明确告知涉案房产是赠与被告的。由此可见，原告出资购房赠与被告完全是真实的。原告并非借名买房。原、被告之间在出资购房前并无关于借被告之名买房，待原告补完社保并具备购房资质后再无条件过户至原告名下的协议约定，原告也未提交证据证明双方曾有类似约定。而且，原告女儿已于2013年9月就读福田区景龙小学，涉案房产学位房对应学校为南山区南海小学，原告不可能让女儿转学到比原告学校差的学校就读。2、涉案房产登记在被告名下，房屋所有权应属被告，为被告婚前个人财产，原告并无所有权。根据房产证的记载，涉案房产登记在被告名下，被告为该房产100%权利人。且涉案房产购买于原、被告结婚前，故根据相关法律规定，涉案房产为被告的婚前个人财产，原告并无所有权。3、被告为涉案房产的所有权人，原、被告并未约定将房产过户给原告，原告支付房贷、交纳物业、水电等费用并不代表其实际享有涉案房产的所有权益，原告无权要求被告将涉案房产过户至原告名下。被告怀孕后，原告承诺出资购房赠与被告作为给被告及未出生孩子的保障，并积极为被告联系办理签证、找月子中心，准备送被告赴美生子。在被告取得涉案房产的所有权后，被告即与原告一同入住涉案房产，物业管理费、水电费各项费用均绑定在被告名下账户。被告办理好美国签证后，原告以为了在被告出国后方便交费为由，才劝说被告将物业绑定的账户变更至原告名下。双方并未约定将房产过户给原告。原、被告结婚后，原告自2015年6月起替被告偿还房贷属于原告自愿代为清偿被告的债务，且婚后原告即生活在被告的房产中，而被告赴美生子必然不能在涉案房产中居住生活，原告交纳其居住期间产生的水电费、煤气费、物业费等费用理所应当。故原告无权以此主张实际享有涉案房产的所有权益。4、原告陈述被告骗取其274万元现金的事实并不存在，纯属捏造，被告有权追究原告相关法律责任。5、原、被告之间无借名买房的合意。6、原、被告之间存在合法的赠予关系，原告出具赠予协议书，承诺赠予被告250万元用于购置个人住房。第三人陈述称，第三人对涉案房产享有抵押权，在抵押债权得到清偿后，愿意按照规定配合办理相关手续。

 

3.法院查明

     经审理查明，原、被告于2015年5月15日登记结婚。位于深圳市南山区××大道与××处××XX花园××15-2Ｃ的房产（涉案房产）于2015年4月23日登记至被告名下，建筑面积133.92平方米。2015年5月15日，原、被告登记结婚。2015年3月31日，被告（买方）与案外人蒋哲签订《二手房买卖合同》，合同约定：买方购买涉案房产，购房总价款为670万元，定金共计30万元等。原告提交相关银行账户交易明细、收款收据、银行业务回单等，以证明原告于2015年3月31日支付涉案房产的定金1万元，于2015年4月2日向蒋哲支付定金15万元并向房产中介支付定金4万元，于2015年4月3日向被告转账10万元以支付购房款，于2015年4月7日向被告首期款监管账户转账支付首期款1710300元（其中171万元为首期款，300元为印花税）。为证明涉案房产自2015年6月至2016年3月期间的每月贷款均由原告支付，且自2015年5月起的物业管理费、水电费燃气费等费用也由原告承担，原告提交燃气集团委托银行代收费合同书、南方电网低压居民住宅客户过户登记表、银行转账业务回单、银行记账凭证、银行流水账单等予以证明。被告对相关证据的真实性予以认可，并确认涉案房产的定金及首期款款项系原告支付，但表示上述款项体现了原告对被告的婚前赠与。对于涉案房产的房贷支付情况，原告提交2015年6月至2016年3月的每月还贷流水，拟证明原告将每月按揭款转至被告按揭还款账户，支付涉案房产每月的银行按揭贷款，每月按揭贷款大约是26000元。被告确认上述证据的真实性，但不认可原告的事实主张，且认为即使原告实际支付了贷款，亦是原告自愿代为清偿或依据保证合同承担的保证责任。为证明因原告社保中断了三个月无法购买房产，故原告借被告的名义购买涉案房产，原告提交了社保参保缴费明细表、2015年4月2日的微信记录，2015年4月23日微信记录中的“授权委托书”照片以及原告与工商银行王某、欧永开及同事、世华汤总的微信聊天记录等予以证明，并申请证人王某出庭作证。其中“授权委托书”内容为：“XXXX15栋-2C业主张舒丹授权其未婚夫李某办理此房买房过户相关事宜，包括此房内家私家电装修等事宜，且此房由李某出钱购买。授权人张舒丹2015.4.23”。被告对社保参保缴费明细表的真实性予以认可，对微信聊天记录、授权委托书、证人证言的真实性予认可。为证明涉案房产为原告赠与被告的婚前个人财产，被告提交于2015年5月底6月初拍摄的视频光盘、落款日期为2015年4月2日签订的赠与协议书影印件予以证明。原告对上述证据不予认可。在原一审中，被告提交《赠与协议书》复印件，拟证明原告赠予被告250万元用于购置个人住房，在二审中，被告提交了原件。该协议书的内容为：甲方李某为资助乙方张舒丹购买房屋，甲方自愿向乙方捐赠。第一，本着双方自愿的原则，甲方捐赠现金250万元归乙方个人所有。第二条，赠与财产用途为用于购置个人住房，购置住房的地址为深圳市XXXXXX花园二期12栋15-2C。第三条，赠与财产的交付时间、地点及方式。交付时间为在乙方购房前，双方约定在合理期限内交付赠与款。交付方式为甲方在约定期限内将赠与现金通过银行转入乙方指定的银行账号。第四条，赠与用于购置住房的现金，只归乙方个人所有，不属于乙方的夫妻共同财产。以上内容及左下角的落款时间“2015年4月2日”为打印内容，右下角有李某的签字及捺印。

 

      在重审中，李某申请鉴定。法院委托广东中一司法鉴定所对《赠与协议书》上打印的内容是否形成于李某的签字和手印后进行鉴定。该所于2017年9月25日出具的《鉴定书》载明：据以上检验结果，对以上各因素综合分析判断，文件是变造形成。是在已有李某签名和捺印的空白纸张上，添加上相应文本内容形成。并将其做旧，以显示文件的形成时间较长。由于是在留有李某签名和捺印的纸张空白处添加文本内容，《赠与协议书》行文格式的编排受到局限，没有找准添加位置而不合常规。同时协议另一方签名的缺失等也反应出该文件的瑕疵。鉴定意见为落款日期为2015年4月2日的《赠与协议书》是在留有李某签字捺印的空白纸张上，后添加文本内容再做旧形成，是变造文件。

 

       被告请求法院对鉴定意见不予采信，或进行重新鉴定，认为针对鉴定事项，鉴定机构使用的检验方法、 技术标准、仪器设备以及鉴定人员资格均不符合鉴定要求。鉴定机构选用特征比对的检验方法，使用一般目测和显微镜观察，在没有鉴定出打印时间和签字捺印时间的情况下，判断出打印内容与签名捺印形成时间的先后，不仅过于主观，也更缺乏依据。关于“检材色泽异常”，纸张部分发黄，很可能是自然环境所致，并不一定就是为了做旧。鉴定人员作出鉴定意见并没有考虑到被告的生活环境，而主观臆断为人为做旧。鉴定人员认为被告做旧该协议，既无事实逻辑，也无证据证明。如果被告要做旧该协议，完全可以将整张协议做旧，而不会留下明显的白色部分作为色差瑕疵。且对于“检材打印格式异常”，签名捺印的位置及文字内容的格式和排版是具有主观性的，该协议并非公文或者特定格式要求的文书，对于字号选择、排版，只要不影响文意内容的表达，均应允许当事人自由安排，法律或者相关规范并没有强制性的要求，落款日期在左侧打印及使用不同字号是由当事人选择，并不能推测出是先有签名捺印后有打印文字。且对于“赠与协议书只有单方签名缺少另一当事人签名”，《赠与协议书》是原告签字后交予被告保管，根据赠与协议，原告已作出赠与被告的真实意思表示，被告同意接受原告赠与也已以实际行动接受原告的赠与并用于购买涉案房产，原、被告之间赠与行为已经完成，被告未签名并不影响赠与行为的效力。鉴定人员的分析说明没有科学数据检测依据，过于主观片面，丧失了客观中立性。

       以上事实，有原告、被告、第三人在举证期限内提交的并经当庭出示的证据以及庭审笔录为证，足以认定。

 

 

4.借名买房律师李松认为

      借名买房律师李松认为，借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房并以他人名义登记房屋所有权的行为。本案中，原告主张因自身不符合购房政策，原告借被告的名义购买涉案房产；该房产由原告全额出资，购得后暂时登记在被告名下，待原告补办完社保并具备购房资质后，被告再无条件过户到原告名下。但原告并未提交证据证明原告与被告之间存在“借名买房”的合意。原告提交的微信聊天记录、“授权委托书”照片、证人证言等证据仅能证明原告当时并不具备购房资格、被告曾委托原告办理购买房产的相关手续，不能证明原告与被告之间存在“借名买房”的合意，即不能证明原告与被告达成或签订过“借名买房”的口头或书面协议，故原告所称“借名买房”的依据不足。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力。”本案涉案房产登记在被告名下，原告要求确认涉案房产归原告所有并要求被告将涉案房产过户到原告名下等诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。被告提供的《赠与协议书》载明原告赠与被告现金250万元。该《赠与协议书》是否变造形成，原告是否有权向被告主张债权，系另一法律关系，原告可另循法律途径解决。原告提交购买涉案房产的资金和按揭贷款均由原告支付和承担的证据，依此要求确认涉案房产为原告所有。对此，法院认为，即使《赠与协议书》系变造形成即涉案房产的首期款不是原告对被告的赠与而是原告出资，原告是否据此有权向被告主张债权，也系另一法律关系，故原告不能以出资为由主张物权。2015年6月以后的房贷及对应的房产价值，涉及是否为夫妻共同财产，因原、被告的婚姻关系仍存续，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第四条，故法院不予认定和分割。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

 

5.裁判结果

        驳回原告李某的全部诉讼请求。