李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

  

 

1.上诉人诉称

      上诉人王某1上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王某2的全部诉讼请求。事实及理由：王某1系本案案涉房屋的合法所有人，一审法院认定王某2与王某1之间属于借名买房是错误的。

 

2.被上诉人辩称

      被上诉人王某2辩称，案涉房产证虽以王某1名义办理，但购买房屋的全部资金及后续的装修费、税费，均由王某2支付，王某2一直在行驶案涉房屋的权利，王某2与王某1之间构成借名买房。

 

      王某2向一审法院起诉请求：确认高新区房屋归王某2所有。

 

3.一审法院审理查明：.

     王某2系王某1的姑姑。2009年11月30日，王某2通过农业银行向案外人成都人居置业有限公司购房定金30000元。2009年12月7日，王某1与案外人成都人居置业有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定王某1购买东苑小区一期（A区）、高新区房屋（以下简称诉争房屋），房屋总价为591775元。2009年12月7日，王某2通过工商银行向成都人居置业有限公司支付房款552073元、通过农业银行向成都人居置业有限公司支付房款9702元。前述房款591775元（30000元+552073元+9702元）支付完毕后，案外人成都人居置业有限公司于2009年12月18日开具四川省成都市销售（转让）不动产发票，发票载明的项目为东苑A区xxx号，金额为591775元。

 

      2009年12月18日，王某1签署《房屋面积确认和结算单》，载明：除已付房款591775元以外，业主还需支付代办产权契税17753.25元、转移登记费80元、印花税300.89元、工本费10元、维修基金2880.63元，以上共计21024.77元（其中代办产权证的相关费用以实际收取为准，多退少补）。后因契税减半征收，王某2于同日通过农业银行向成都人居置业有限公司付款12148.15元（17753.25÷2+80+300.89+10+2880.63）。

 

    2010年3月，王某2与案外人朱泽签订《房屋装修协议书》，约定由朱泽负责对诉争房屋进行装修。2010年6月11日，诉争房屋登记为王某1单独所有（成房权证监证字第××号）。2010年7月30日，王某2以四川井上建筑设计有限公司第一设计所的名义（王某2原为该设计所法定代表人）向双流县众仁装饰服务部（经营者为朱泽）转款25000元。2011年1月19日，王某2以四川井上建筑设计有限公司第一设计所的名义再次向双流县众仁装饰服务部转款18000元。2011年5月11日，王某1签署《个人购房财政补贴资金申领单》，领取购房财政补助5918元、契税补贴5769元。2014年10月16日，王某1及其丈夫腾龙经居间介绍，与案外人刘小飞签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定刘小飞将其所有的高新区房屋出卖给王某1、腾龙，房屋交易价格为1446000元。2014年12月15日，王某1（QQ昵称：珠州VS芋还）与王某2女儿（QQ昵称：訫二十?）的聊天记录显示，王某1称：“就客厅可能是空的，因为本来家具原来就不多，哦，对了，洗衣机我可能先要搬到C区，你要洗衣服可以拿过来洗哈，反正300米，其他的冰箱、热水器、基本的家具家电我都留下给你了，你如果以后长住A区也方便”。2015年1月30日，王某1及其丈夫腾龙与案外人刘小飞签署《物业交割单》，案外人刘小飞向王某1、腾龙交付东苑C区7栋1单元2楼203号房屋。2015年3月12日，高新区房屋登记为王某1、腾龙所有。2015年3月底，王某1搬离诉争房屋，转移至高新区房屋居住。2016年12月14日，王某2就诉争房屋一事与其兄长王某（即王某1之父）进行沟通交流，王某在录音中陈述到“她（王某1）只是说她拿到个房子，姑姑要买，我就说姑姑买就姑姑买撒，我就只能表这个话”、“原来她（王某1）说是给你说过，想把房屋买回来，她说给你说过，你说话没得好好听吧，我也出面给你说过，我在郫县出面给你说过”、“听到嘛，当时我给你说过，你给我说的第一句话是我不卖，第二句话你就是，要卖就是市场价”、“当时我想话都说到那一层了，就告诉他们要买就是市场价，他们就说市场价就到市场去买”、“房子买下来就不存在房租的问题了，他们不愿给房租，愿意去市场上去买，房租也是短时间的问题，所以我就应承下来了”。后当事人双方就争议房屋权属发生争议，于2017年5月25日诉至一审法院，进入先行调解程序，调解未果。

 

       一审法院认定上述事实，采信了《商品房买卖合同》及补充协议、四川省成都市销售（转让）不动产发票、《房屋面积确认和结算单》、《房屋装修协议书》、《个人购房财政补贴资金申领单》、《成都市存量房屋买卖合同》、《物业交割单》、转款凭证、视听资料及当事人陈述等证据在案为证。一审法院认为, 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

 

 二审法院查明

        本案中，王某2主张其与王某1之间系借名登记，就该争议焦点，法院作如下认定：首先，根据银行转款凭证可知，案涉房屋的购房款由王某2支付。王某1辩称，该购房款虽从王某2账户支出，但该款系由王某2代王某1支付的购房款，王某1与王某2之间仅存在借贷法律关系，既非赠与，亦非借名登记。按照王某1的前述辩称意见，截止2009年12月18日，王某2支出购房款及税费603923.15元，但就该较大数额的借贷而言，双方既没有直接往来的转款凭证，也没有形成任何书面借条，就王某1所陈述的借贷关系而言，此行为模式与常理不符；另，从2009年至今，在长达八年的时间里，王某1并未偿还王某2分毫，且根据王某1在庭审中的陈述，其在2014年年底购买东苑房屋时支付了100万元的首付款，即在王某1资金充裕的情形下，亦未见王某1有丝毫的偿债行为，该行为与人情常理亦严重相悖，故对王某1辩称其与王某2之间存在借贷关系的辩解意见，法院不予采信。其次，诉争房屋的《商品房买卖合同》、四川省成都市销售（转让）不动产发票、《房屋面积确认和结算单》、《个人购房财政补贴资金申领单》、房屋产权证等原件均由王某2持有。王某1辩称，因王某2称其需要拿着房子办点事，所以一并将前述材料交给王某2的母亲周雪蓉保管，后王某2取走相关材料。根据不动产交易流程可知，《商品房买卖合同》、四川省成都市销售（转让）不动产发票等均系取得不动产权属证书的前置流程资料且由购买人持有，而前述文字资料并无直接产生经济效益的作用。按照王某1的逻辑及陈述，在案涉房屋已进行权属登记后，若王某2想利用案涉房产获取利益，王某1仅需交付权属证书即可，但案涉房屋的所有文字证明材料均由王某2持有，故在王某1未提供其他证据佐证的情况下，对其辩称意见，法院不予采信；最后，根据王某2与王某1父亲王某的对话录音可知，王某确认王某1及王某本人均向王某2提出过购买案涉房屋的要求，由此可推知，王某1及其父亲王某均认可案涉房屋的所有权人为王某2。王某1辩称，证人王某的意见仅代表个人，不代表王某1，但鉴于证人系王某2的兄长、王某1的父亲，在双方当事人发生纠纷前后，其居中协调时完全能够了解到案件的真实信息并陈述已经发生的事实，对比证人王某的当庭证言，法院认为证人王某在进入司法程序前在对话录音中所发表的意见，具有真实性、客观性，故对王某陈述其与王某1均提出向王某2购买案涉房屋的证言，法院予以采信。综上，王某2支付了案涉房屋的购房款并持有房屋权属证书等原件，结合对话录音中的证人陈述欲向王某2购买案涉房屋的事实，法院认定王某2与王某1之间存在借名登记法律关系，故对王某2要求确认高新区房屋归王某2所有的诉讼请求，法院予以支持。遂依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：确认高新区房屋（权1xxxxx4）归王某2所有。案件受理费6900元、保全费5000元，由王某1负担（此款王某2已预交，王某1在判决生效后十日内支付）。

 

      二审中，双方当事人未提交新证据，法院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；法院对一审查明的事实予以确认。

 

4.借名买房律师李松认为

         借名买房律师李松认为，根据王某2提交的银行转款凭证，持有的案涉房屋《商品房买卖合同》、四川省成都市销售（转让）不动产发票、《房屋面积确认和结算单》、《个人购房财政补贴资金申领单》、房屋产权证等原件以及王某2与王某1父亲王某的对话录音等证据能够证明涉案房屋的购房款、装修费由王某2支付，案涉房屋由王某2使用管理，故原审法院综合购房、付款、装修及居住使用等的事实，认定王某2与王某1存在借名买房关系并无不当。王某1主张购房款系由王某2代王某1支付，王某1与王某2之间仅存在借贷法律关系，而非借名登记，但其未提交符合法律规定的有效证据证明，法院不予采纳。一审法院对王某2要求确认案涉房屋归王某2所有的诉讼请求予以支持并无不当。综上，上诉人王某1的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

 

5二审裁判结果

          驳回上诉，维持原判。