李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

1.原告诉称

         原告向法院提出诉讼请求：1、依法确认原告与任某1（已死亡）为现登记在二被告名下的位于梓潼县文昌镇潼江路88号阳光水岸小区13栋1层XX室、XX室、XX室房产的所有权权利人；2、依法判令被告立即配合原告办理房产过户登记；3、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告与任某1系夫妻关系，任某1于2011年在杜某、梁某处购得位于梓潼县文昌镇潼江路88号阳光水岸小区13栋1层13室、14室、15室房产，价值70万元。合同签订后，任某1付清了购房款。后任某1私自借用二被告身份证件，借二被告名义持有上述房产，上述房产也登记在二被告名下。2018年5月任某1去世，原告在整理遗物过程中发现其生前购买的上述房产。原告认为，任某1用夫妻共同财产购置的房产应属原告与任某1共同所有，房屋虽登记在二被告名下，但二被告并非房屋权利人，现任某1去世，理应变更原告为该房产的所有权权利人。据此，特提起诉讼，请求依法判决。

 

2.被告辩称

        被告任某2辩称：原告的诉求及事实理由成立，任某2在2018年之前不知晓其父亲以任某2、夏某的名义购买了房产，该房产自购买至今均未被任某2、夏某占有、使用，被告任某2也在任某1死后，清理遗物时发现其父亲用二人名义购买房产，其买卖、过户任某2均不知情，任某2也未出一分钱，所以该房产应由原告及父亲任某1所有，对原告的诉讼请求认同。

       被告夏某辩称：原告诉称任某1借用被告的身份证，借二被告的名义持有案涉房产，不属实。本案中原告的借用关系和代持房屋的关系不能成立，原告请求没有法律依据，案涉房屋真实情况是被告任某2和夏某在婚姻关系存续期间系被告父亲任某1对夫妻二人夏某和任某2的赠与行为，该赠与行为已经于2013年办理过户登记在夏某名下，并确认其50%的份额，夏某也表示接受，该赠与行为已经完成，被告依法获得相应的赠与财产，因此请求驳回原告的诉求。

 

3.法院查明

       法院经审理认定事实如下：2011年8月10日，任某1以其子任某2的名义（甲方）与案外人杜某（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同中约定以任某2的名义购买杜某位于梓潼县文昌镇潼江路口面街房三间（房产证号：梓潼房权证监字第××号，土地证号：梓国用（2011）第XX**号），该合同约定成交价格50万元。2011年9月5日，任某1（甲方）又以自己的名义与梁某、杜某夫妻二人（乙方）签订《合同书（门面）》一份，约定由任某1购买乙方位于梓潼县文昌镇潼江路自有门面三间，房屋出售价格70万元。该份合同约定的付款方式为：甲乙双方在签订本合同时乙方给付甲方人民币30万元，甲方开始办理房产证、土地证手续，办完两证交给乙方，乙方在拿到两证后当天付清余款40万元。在乙方付清全款之日，甲方将该房产证、土地证交归乙方所有，该合同还载明了甲方于2011年4月6日已将该门面房出租给冉晓凤使用5年，自2011年6月30日至2016年6月29日终止，年租金为市价。甲方在乙方付清全款之日将现门面租赁合同交乙方，乙方从2012年6月1日起收房租。任某1于2011年9月5日通过自己的银行账户向梁某、杜某夫妇转购房款30万元，于2011年11月14日再次通过自己的银行卡向梁某夫妇转购房款40万元。2011年12月26日，任某1又以自己的名义与杜某签订买卖合同一份，约定将前两份合同所涉房产，由杜某以人民币50万元的价格卖给任某1，该合同第一条仅说明房产证号和土地使用证号，房产四至界限、付款方式处均未填写，系空白，该合同第六条约定，该房现已出租，租期五年，甲方已收第一年房租至2012年5月30日，乙方（指任某1）购买后应继续履行该租赁合同至五年期满，租金每年收取，租金随行就市。原房屋所有人梁某在庭审中证实，三份购房合同中买房人员的签名均为任某1所签，在本案发生纠纷之前其夫妇二人并不认识任某2、夏某以及原告侯某。购房款70万元全系任某1个人支付，在双方买卖房屋的过程中，任某1告诉卖房人梁某夫妇，买房的原因为任某1称的钱存在银行利息低，想买点房产进行投资，投资收益高一些，投资收益以后用来养老。对于为何前后签订三份房屋买卖合同，有的是任某1以自己名义签的，有的却又是以任某2名义签的，而最终到不动产登记机关备案办理产权变更手续又是以任某2的名义与梁某夫妇签订的合同，证人梁某证实，任某1之所以最终以任某2的名义与他们签订的买卖合同，是为了少交国家税款，当时任某1还称任某

 

       2夫妻在扯经（闹矛盾），他想将房产变更登记到任某2一个人名下，后来房管部门有规定，夫妻关系存续期间房产不能登记在夫妻一方名下，必须添加夫妻一方为共有人，所以房管局要求添加任某2的爱人为房屋共有人。2011年9月30日，任某1与卖方到税务机关开具了四川省绵阳市销售（转让）不动产发票一张，该发票号码为00002XXX，发票代码251070990XXX，发票上载明的买方为任某2，卖方为杜某，项目为房屋买卖，交易金额为50万元。由于梁某、杜某夫妇二人当初在开发商处购房时在原梓潼县农村信用联社梓柏分社（以下简称梓柏信用社）办理按揭贷款，2011年9月5日，杜某收取任某1购房款后提前偿还了在梓柏信用社的按揭贷款，梓柏信用社便提前解除涉案房屋的抵押登记。

 

     2013年1月4日，任某1以任某2的名义到税务机关缴纳了房屋买卖应缴纳的契税、印花税，梓潼县地方税务局长卿即税务所为任某1开具了税收通用完税证1张，该完税证上记载的纳税人名称为任某2，计税金额为50万元。2013年2月28日，任某1与卖方杜某夫妇一同向梓潼县房地产交易中心递交了房屋买卖过户申请，该申请上载明的买方为任某2、夏某，卖方为梁某、杜某，梓潼县房产管理局对买卖双方进行了问卷询问，任某1在过户申请和问卷资料上代签了任某2、夏某二人的名字。2013年3月28日，梓潼县房产管理局将案涉房屋过户到被告任某2、夏某名下，房产证载明房屋座落于梓潼县文昌镇潼江路88号（阳光水岸），房产证号：梓房权证字第××号、第××号、土地使用证号梓国用（2013）第1093号。2013年4月23日任某1到梓潼县房产管理局和县房产交易中心缴纳了过户的相关费用后，于当日领取了房产证。为办理土地使用证过户，2013年4月25日，任某1到梓潼县土地交易中心缴纳地（矿）产交易手续费500元国土资源局缴纳土地权属调查费20元、土地注册登记、发证费20元，2013年4月22日，梓潼县国土资源局将土地使用证过户到任某2名下。任某1一直向原告侯某和被告任某2、夏某隐瞒了以任某2、夏某名义购买梁某、杜某夫妇的口面街房的事实，事后一直也没有将这一情况告知本案原被告双方。也没有将房屋租与他人收取房租的情况，告知原被告双方。2017年11月1日任某1与房屋旁边的相邻口面房主谭均华、曹明珍将三户人的房屋共7间联合租赁给赵泽魏用于开办茶楼，年租金每年3.5万元，租期8年，任某1在租赁合同中出租人一栏内签有“任某1”的名字。

 

     2018年1月5日，任某1被查出肺癌后直到2018年5月25日去世，任某1一直未告知原、被告双方自己以任某2、夏某名义购买杜某、梁某夫妇的口面街房，并租与他人收取租金的事实。任某1去世后，原告侯某和被告任某2在整理任某1遗物时逐渐发现任某1以任某2、夏某名义购买他人口面街房，收取租金的事实。

      另查明，原告侯某与任某1于1977年8月1日登记结婚，婚后仅生育任某2一个子女，任某1的父母在任某1去世前已经去世。被告任某2与夏某于2009年3月24日登记结婚，于2010年3月19日生育一女，取名任梓萌，后因性格不合，双方于2014年9月24日达成离婚协议后到婚姻登记机关办理了离婚登记，协议内容：“一、男女双方自愿解除婚姻关系。二、婚生女任梓萌由男方监护抚养，抚养费由男方承担。三、女方有权随时探望婚生女任梓萌，男方应当配合。女方每星期休息日可带女儿外出游玩，但应提前通知男方。四、共同财产分割：1、服装店：男女双方婚姻存续期间开设1间“E.D服装店”，位于绵阳市涪城区爱喜嘉年华1120号，该店以夫妻共同财产投资，女方经营，现双方一致同意该店铺全部资产、经营权均归女方所有，经营所涉及的应收、应付账款均由女方承担。2、车辆：男女双方婚姻存续期间按揭购买车辆（号牌为川Ｂ×××××）现双方一致同意川Ｂ×××××车辆归男方所有，按揭款由男方继续归还。3、其他财产：除上述财产外，男女双方夫妻关系存续期间无其他共同财产。五、共同债权债务：男女双方确认婚姻存续期间无除本协议载明外的共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担，双方无债权处理。”

 

4.借名买房律师李松认为

        借名买房律师李松认为：原、被告对购买本案案涉房屋的所有资金、交易产生的税费均系任某1个人支付，购房过程中，所签订的购房合同，到相关部门办理产权过户事宜均系任某1以任某2、夏某名义办理，房屋的权属过户到任某2、夏某名下后，房产证和土地使用权证一直由任某1个人控制，后来任某1以其个人名义将房屋出租，并收取租金的案件事实均不持异议。本案的焦点在于任某1以任某2、夏某的名义与他人签订购房合同，自己出资支付房款，并将产权办理到任某2、夏某名下，又以自己名义将房屋出租，收取租金归个人所有的行为性质，究竟属于任某1出资购房后赠与任某2、夏某的赠与行为还是任某1个人购房用于养老，为少交国家税费，而借用任某2、夏某名义购房的“借名买房行为”。综合本案当事人陈述和在案证据，本案就任某1以任某2、夏某名义购房的行为性质认定为借名购房，而非赠与行为，理由如下：一、赠与行为是一种双务法律行为，且应当是一种实践性法律行为，并非单务法律行为，也非诺成性法律行为。首先，作为赠送人应当有将自己的财产赠与他人的意思表示，这种意思表示还必须是明示的，即赠与人应当向受赠人明确告知希望将财产赠与受赠方。本案中无任何证据证明，任某1曾向任某2、夏某作出过这方面的意思表示；其次，赠与人应当将财产移交给受赠人，在本案中任某1从杜某夫妇处购得口面街房后，一直将房产的产权证控制在自己手中，并未移交给二被告，房屋出租也是以自己名义在出租，租金收益也归自己，并未将房租交与二被告，本案也不存在任某1与二被告协商，由其将房屋出租，租金归任某1，或二被告主动让任某1将房屋出租，租金归任某1所有的情况。因此，本案中，无证据证明任某1曾作出过为二被告购买口面街房赠与二被告的意思表示的案件事实，也无证据证实在任某1作出赠与表示后，二被告接受了赠与的事实，更没有任某1已将房屋交与二被告占有、使用，并由二被告获取收益的证据。二、任某1在世期间，原、被告双方均不知任某1以任某2、夏某名义购房符合情理，且有相反证据佐证支持。首先，任某1虽以二被告名义购房，但购房过程中所有应由二被告签名的资料，均由任某1代为签名，且一直未告知二被告这一情况，对此二被告均不持异议；其次，任某1购房后没有将产权证书交与二被告，二被告均不持异议。购房后任某1将房屋出租，收取租金的情况，二被告及原告一直不知情；第三、二被告的离婚协议在对夫妻共同财产分割时，该协议约定了服装店、车辆的处理，并特别载明除服装店和汽车一辆外，夫妻关系存续期间无其他共同财产。从离婚协议未提及本案所涉房屋来看，足以说明，二被告婚姻关系存续期间并不知道任某1以二被告名义购买房屋的事实，二被告离婚时也不存在知道任某1赠与他们房屋的情况，否则，按照常人的作法，如果明知任某1赠与了他们案涉房屋，必然会对案涉房屋进行分割处理。三、证人梁某等人的证词和几份内容不一致的房屋买卖合同印证了任某1购房是为了投资养老，而非购房赠与二被告。证人梁某系国家干部，与双方当事人均无利害关系，且素不相识，其证言合符情理，其关于任某1购房是为了投资养老的证言真实可信，法院予以采信。另外，任某1前后与卖方共签订3份房屋买卖合同，仅2011年8月10日一份是任某1以任某2名义签订的，其余两次均是以自己名义签订，足以说明，任某1在签订买卖合同时，思想也存在反复，知道以任某2名义购房存在的风险，特别是2011年9月5日，任某1以任某2的名义已经到税务机关开具了销售（转让）不动产税务发票后，2011年12月26日还以自己名义与杜某签订了一份房屋买卖合同。印证了证人梁某关于任某知道二被告当时在闹矛盾，但为了少交税费，仅以任某2名义购房，但房管部门要求把夫妻另一方写为共有人，后只好把产权证办成二被告共有的证言。综上所述，基于以上理由，认定任某1已将所购房屋赠与了二被告缺乏事实依据，也缺乏法律依据。仅凭目前房屋产权登记到了二被告名下就认定赠与关系，证据明显不足，综合全案事实和证据，也明显不符合情理，相反认定任某1当时为了投资用于养老而借用任某2、夏某名义购房的证据占有相对优势，也符合情理。某1购买房屋发生在与原告侯某夫妻关系存续期间，任某1用于购房的存款应认定为二人的夫妻共同存款，用夫妻共同存款所购房屋依法应认定为夫妻共同财产，据此，原告关于确认任某1与原告侯某系本案争议房屋所有权人的诉讼请求，法院予以支持。任某1去世后，其属于本人所有的那一部分案涉房屋，在任某1未立遗嘱的情，应由侯某和任某1的其他第一顺序继承人继承，目前案涉房屋已转化为侯某与任某1的其他第一顺序继承人的共有财产，有关不动产登记部门目前已不可能将案涉房产变更登记在侯某一个人名下，因此，法院对原告第二项诉讼请求不予支持。在确认案涉房屋为任某1与侯某的夫妻共同财产的判决发生法律效力后，原告可与任某1的其他第一顺序继承人协商各自所占的房产份额，达成协议后，请求不动产登记部门根据协议办理房产变更登记，协议不成时可另案起诉。

 

 

5.裁判结果

       一、确认座落于梓潼县文昌镇潼江路88号（阳光水岸）的口面街房三间（房产证号：梓房权证字第××号、第××号、土地使用证号梓国用（2013）第XXXX号）系原告侯某与其夫任某1的夫妻共同财产；

 

         二、驳回原告侯某的其他诉讼请求。