李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

上诉人诉称

上诉人余某上诉请求：撤销原判，依法改判位于广元市利州区东坝办事处古堰路正黄·金域华府×栋×号房屋及广国用（2015）第××××号土地使用权归余某所有，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、李某、龙某所称的借名买房不符合事实，没有依据。（一）借名买房的理由不成立。龙某一审称借名买房的理由是余某要提取住房公积金，并无此事。（二）借名买房无书面约定，亦无证人证实。（三）借名买房明显违背常理。诉争房屋价值近80万，属大额投资，不仅涉及龙某、余某两兄弟的利益，还涉及李某的利益，双方没有书面约定，没有家庭成员的见证，违背常理。从签订购房合同到办理产权证书长达4年，涉及诸多环节，其间龙某、李某都没有对该房屋主张过权利。特别是2013年12月16日，余某、龙某一起到泸州市海天公证处办理委托公证，龙某作为完全民事行为能力人，完全清楚委托事项中把该房屋登记在余某名下的法律后果，却没有对房屋归属进行任何约定，违背常理。李某和龙某于2016年8月2日协议离婚时，明确约定无财产分割，如果是借名买房，不可能在离婚时对夫妻共同财产不进行分割，反而在离婚之后才进行主张，此举亦违背常理。（四）李某、龙某提供的证据不能证明借名买房的事实。第一，龙某提供向广元市正黄置业有限公司（以下简称正黄公司）转款759225元的凭据，以证明其为出资人，而余某也举出证人证言，母亲余某2证实，余某委托龙某在广元买房，在泸州家中将80万现金交与龙某，通过龙某的帐户支付购房款只是余某委托龙某在外地买房的支付方式。余某还提供家中保险柜的购买凭据、喻华向龙某借款150万的借条原件、工商银行400万元存款凭证和转帐凭证、龙某向泸州市江阳区人民法院提交的反诉状，证明余某家中有存放大额现金的条件，以及和龙某之间有委托放贷等经济往来、大额现金往来。余某所举证据可以证明余某以现金方式委托龙某购房是符合事实的。第二，李某、龙某提供诉争房屋的装修凭据，只能证明诉争房屋是李莎、龙某出资装修，不能证明李某、龙某是诉争房屋的真实权利人。第三，李某、龙某提供诉争房屋的小区物管费、垃圾清运费缴款凭据，只能证明房屋由李某、龙某居住使用。第四，李某、龙某提供在诉争房屋所在小区购买车库的凭据，只能证明李某、龙某购置车库作为资产，不能证明是诉争房屋的真实权利人。二、一审判决存在五个方面的严重错误。（一）对证据的审查自相矛盾。判决书第5页载明“龙某签订并持有《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据等”，不仅与判决书第6页中“余某还提交销售不动产统一发票、税收缴款书及委托书一份”自相矛盾，而且和事实严重不符。第一，余某委托龙某在广元买房，《商品房买卖合同》由龙某代签，但是合同、房款收据是由正黄公司直接邮寄给余某，并由余某一直持有，直到办理委托公证之后，余某才交给龙某。房产证、土地证、购房发票、契税发票，是2015年9月余某本人亲自到正黄公司领取，之后一直由余某持有。《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据均为余某持有，一审认定为龙某持有是错误的。第二，权属证书和付款凭证是证明诉争房屋物权归属的重要文件，由谁持有是区分委托买房还是借名买房的关键。如果是委托买房，受托人办理之后应交给委托人持有，如果是借名买房，则会由借名人取得后交给实际购买人持有。龙某声称借名买房，为什么这些凭证和证书由余某持有？（二）采信严重失实和不具有证明力的证据。龙某、李某装修、居住房屋及购买车位，均不能证明龙某、李某就是诉争房屋的真实权利人，相互之间没有因果关系。（三）用错误的推定，否定余某一方客观真实、具有法律效力的证据。

 

    为证明房屋权属，余某提交委托龙某办理购房事宜的公证文书，提交购房合同、发票、房产证、土地证等凭证，提交李某、龙某的离婚协议书，这些文书及凭证均具有法律效力，但被一审法院以一个错误的推定作为前置条件简单予以否定，没有事实及法律依据。（四）疏漏能够证明案情的证人证言。余某对于交给龙某现金委托其购房的辩称，并非未提供证据，而是提交了母亲余某2的证言，因余某2曾于2014年遭遇车祸行动不便，不能亲自到庭接受询问，故通过公证的方式向法庭提供证言。余某和龙某是同胞兄弟，买房是一个家庭的大事，家庭成员的知情和见证是重要的证据，余某2对委托买房的起因、经过、余某在家中拿给龙某80万现金作为购房款等案情进行了证明。判决书对此只字不提，是重大的疏漏。（五）适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条之规定，李某、龙某主张借名买房、自己是诉争房屋的真实权利人，应由李某、龙某对此承担举证责任，但李某、龙某所举证据，包括银行转款凭据，装修付款凭据，缴纳小区物管费、垃圾清运费凭据，购买车位凭据等，都和证明李某、龙某是诉争房屋的真实权利人之间没有因果关系，不足以证明其主张。相反，余某提交的不动产权属证书证明余某享有诉争房屋的物权，公证书证明余某委托龙某办理诉争房屋的接房、纳税、办理产权等事宜，离婚协议书证明李某、龙某不是诉争房屋的真实权利人，均证实了余某才是诉争房屋的真实权利人。

 

      被上诉人李某辩称：余某提起上诉的理由不能成立，一审判决正确，应予维持。理由是：龙某借名买房，是因为余某提出提取公积金的请求，龙某为规避多套房的纳税标准问题，双方因而协商一致，由龙某出资以余某的名义购房。后龙某分三次支付购房款购买了诉争房屋，并接收了房屋。龙某与余某之间是否有经济往来，与本案并

无关联。上诉人举证的核心问题是余某支付80万元给龙某，该份证据是上诉人的代理律师制作的一份调查笔录，具有一定的偏向性，即便证言以公证的形式出示，也不能保证证言内容的真实性。至于余某提交的委托书，委托内容仅为委托接房，并非委托购房。根据房地产交易流程和交易习惯，无论由谁实际出资，房产证和发票上的姓名都与购房合同上的姓名一致，故不能仅以房产证和发票作为产权依据。

 

被上诉人辩称

        被上诉人龙某辩称：上诉人若系自行购房，完全可以通过银行转账的方式直接向开发商支付房款，无需由被上诉人经手办理，上诉人的说法纯属捏造。其余理由与李某的答辩意见一致。请求驳回上诉，维持原判。

 

       李某、龙某向一审法院起诉请求：确认李某、龙某为正黄·金域华府×幢×号房屋及广国用（2015）第××××号土地使用权的真实权利人；余某将登记于其名下的正

 

      黄·金域华府×幢×号房屋及广国用（2015）第××××号土地使用权过户到李某、龙某名下；并由余某承担本案诉讼费。

 

本院查明

        一审法院认定的事实：2011年5月28日，龙某以其账户向正黄公司汇款100000元。2011年7月4日，龙某以其账户向正黄公司汇款240000元。2011年7月7日，龙某以其账户向正黄公司汇款419225元。2011年9月10日，龙某以其胞弟余某的名义与正黄公司订立《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买位于广元市利州区东坝办事处古偃路正黄·金域华府×幢×号住宅，建筑面积119.92平方米，其中套内建筑面积92.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27.77平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8239.01元。2015年4月15日，李某交纳了印花税、契税等，并由正黄公司给李某开具收款收据。后由李某对该房屋进行了装修。装修完成后该房屋由李某、龙某占有使用至今，在使用该诉争房屋过程中，李某、龙某还交纳了物管费、垃圾清运费等费用。2016年8月9日，龙某对诉争房屋提出异议登记。李某、龙某于2016年8月16日诉至一审法院。一审庭审过程中，余某认可合同并非其本人与正黄公司签订，而是由龙某与正黄公司签订，签名捺印人均为龙某。余某否认与李某、龙某存在借名买房的关系，主张系其委托李某、龙某买房签订购房合同，其将房款以现金的形式交给龙某，由龙某办理购房事宜。李某、龙某已于2016年8月2日解除婚姻关系。李某以自己的名义在诉争房屋所在的小区购买了车位。余某于2006年离婚后至今未再婚

李松（18610907432）认为

       一审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，对物权的归属具有推定效力，但该产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，对物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议焦点为双方之间是否存在借名买房关系。本案中龙某签订并持有《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据等，可以证实龙某已全额支付购房款及进行了纳税。同时，亦是由李某、龙某接受由开发商交付的房屋，并在房屋交付后出资对房屋进行了装修，自房屋交付开始即由李某、龙某居住使用至今，李某还在诉争房屋所在的小区购买了车库进行配套使用。因此，综合房屋的出资情况，房屋的装修、占有使用情况，购房票据等方面，上述事实足以推定双方之间存在借名买房的关系。余某辩称购房款是自己将现金交给龙某并委托龙某购买诉争房屋，对此事实余某未提供充足的证据予以证实，不予采信。余某还提交销售不动产统一发票、税收缴款书及委托书一份，就该委托书龙某、余某在泸州海天公证处进行了公证，余某委托龙某办理该诉争房屋交税、接房及办理产权等事宜进而证实双方之间系委托买房的关系。一审法院认为，李某、龙某为该诉争房屋的真实权利人，但《商品房买卖合同》是以余某的名义签订，而李某、龙某要独立的办理接房、交税及办理产权等事宜必然需要余某出具授权委托书，同理，在开具销售不动产统一发票、税收缴款书时必然以《商品房买卖合同》中所载的买受人即余某的名义开具。综上，余某不能以此证实诉争房屋的归属。余某抗辩李某、龙某在离婚协议书中称无财产分割，该诉争房屋不属于李某、龙某。一审法院认为，余某在庭审中提交的李某、龙某的离婚协议书中虽称无财产分割，但并不能以此证实诉争房屋的归属。李某、龙某系诉争房屋的真实权利人，双方之间的借名买房并不侵害国家利益及他人利益。李某、龙某诉请确认其为正黄·金域华府×幢×号房屋及广国用（2015）第××××号土地使用权的真实权利人并将登记于余某名下的房屋及土地使用权变更登记在李某、龙某的名下，具有事实和法律依据，予以支持。

 

一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认位于广元市利州区东坝办事处古堰路正黄·金域华府×栋×号房屋归李某、龙某共有；二、余某于本判决生效后六十日内协助李某、龙某将上述房屋所有权及土地使用权过户登记至李某、龙某名下。案件受理费11300元,由余某负担。

 

二审裁判结果

二审中，各方均未提交新证据。

 

         经审理查明：李某与龙某曾系夫妻关系，于2011年4月26日登记结婚，2016年8月2日登记离婚。龙某与余某系同胞兄弟关系。

 

       2011年9月10日，龙某以余某的名义与正黄公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定余某作为买受人购买正黄公司出售的位于广元市利州区东坝办事处古偃路正黄·金域华府×幢×号住宅，建筑面积119.92平方米，总价款759225元。此前，龙某已于同年5月28日、7月4日、7月7日，分三次通过银行转帐的方式向正黄公司交清购房款759225元。2013年12月16日，余某向龙某出具委托书，委托龙某办理案涉房屋的交房手续以及交税、接房和办理产权手续，余某的委托行为经泸州市海天公证处公证。龙某、李某据此在正黄公司办理了房屋交接手续，后由李某对该房屋进行了装修，龙某承担了全部装修及屋内设施购置费用。装修完成后，该房屋一直由李某、龙某居住使用。2014年8月18日，正黄公司向余某出具购房款发票，并于2015年3月11日以余某为纳税人开具契税发票。2014年11月25日，该房屋产权证书登记为余某单独所有，并于2015年7月13日办理了国有土地使用权证。房屋产权证、国有土地使用权证及税务发票由余某领取后本人持有保管。后余某、龙某因诉争房屋的产权产生分歧，龙某于2016年8月9日向房管部门提出异议登记，并于2016年8月16日与李某共同诉至一审法院，请求确认李某、龙某为诉争房屋的真实权利人，并请求办理房屋产权及土地使用权的过户。

 

另查明：在居住使用案涉房屋期间，李某交纳了物业服务费、垃圾清运费。李某还向正黄公司交纳了房屋印花税、契税及维修基金等费用7133.40元，正黄公司向李某出具收款收据。李某与诉争房屋所在小区的物管公司签订了公共区域平台委托管理协议，由李某享有对诉争房屋附属公共平台的使用权。李某还相继在该小区购买地下车位三个，均一次性付清价款，其中244号地下车位已办理产权登记，由李某享有所有权。诉讼中，李某、龙某陈述诉争房屋系借用余某的名义购买，借名买房的动因是为了帮助余某提取其名下的住房公积金。余某对此予以否认。经查，余某名下的住房公积金截止2011年6月30日，余额为7511.72元，此前余某已于2010年12月13日以购买住房为名提取公积金27000元。余某陈述双方之间仅为委托关系，余某将房款以现金的形式交给龙某，委托龙某办理购房及产权登记等相关事宜。对此，余某提交其代理律师对余某2的调查笔录。余某2系龙某、余某的母亲。余某2证实，龙某曾向余某推荐在广元购买住房，后看到余某从保险柜里拿了一包钱给龙某，经询问余某得知拿了80万用于买广元的房子。该调查笔录形成于泸州市海天公证处，由公证员现场拍摄证言采集过程后，对证言的形成过程作出公证，并声明不对证言内容的真实性作出证明。证人余某2对于不能出庭作证的原因解释为，因其年纪大、遭遇脚部骨折、行动不便。此外，余某提交李某、龙某的离婚协议书，协议第二条关于财产分割的条款中载明“无财产分割”，余某欲以此反证案涉房屋不属李某、龙某的夫妻共同财产。

 

李松（18610907432）认为：

本案解决的是案涉房屋的确权问题，依照《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，案涉房屋登记在余某名下，应首先推定余某为案涉房屋的所有权人。现李某、龙某主张其为案涉房屋的真实权利人，应当承担对案涉房屋享有物权的举证责任。双方对于是借名买房还是委托买房的事实存在争议，涉及两个方面的问题，一是有无借名或者委托的意思表示，二是由谁实际出资。

 

关于是否存在借名或者委托买房的意思表示。本院认为，证明双方之间借名或者委托买房的意思表示证据不充分。第一，双方均参与了购房的过程，但并未达成书面协议，对于由谁实际享有产权的约定缺乏相应证据，关于借名买房的意思表示也无证据支撑。第二，李某、龙某陈述借用余某的名义购房的动因是为了帮助余某提取住房公积金，余某不予认可。经查，余某名下的住房公积金在本次购房的上一年年末已被余某大部分提取，本次购房时公积金帐户余额并不充足，且无本次购房后余某再次提取公积金的相应证据。故李某、龙某关于为什么借名买房的理由并不充分。第三，尽管李某、龙某有装修房屋并在此居住的事实，但所列事实反映的是房屋购买后的举措和生活状态，在案涉房屋所在小区购买车位的事实，亦不能直接指向购房的意图。第四，从形式上看，余某委托购房有公证文书为证，余某委托龙某办理接房、办理房屋产权手续等购房行为的委托授权关系清晰明确，且房屋土地权属证书由余某持有的客观事实，也更符合委托关系的法律特征。若系借名买房，名义权利人在代领房屋权属证书后理应将其转交真实权利人持有，而李某、龙某对于余某持有双证的事实并未提出异议。李某、龙某对于借名买房的理由不能作出合理解释，现有证据也不足以推翻余某的反证，其借余某之名购买案涉房屋的意思表示缺乏充分的证据证实。

 

关于实际出资的问题。事实查明，龙某在签订购房合同前已通过银行转帐方式付清全部购房款。余某的抗辩理由是，其以现金形式交给龙某房款，委托龙某办理购房。余某对此提交了对余某2的调查笔录，余某2证实龙某曾向余某推荐在广元投资购房，之后又见到余某交给龙某现金，经了解金额80万用于余某在广元购房。相比而言，毋庸置疑，对于出资问题，龙某的举证占据优势。龙某所举转款凭据系书证、直接证据，余某所举的证人证言系间接证据。但余某的举证亦不能完全排除其合理性。证人余某2身份特殊，作为龙某、余某的生母，与双方均系母子关系，其证言的可信度不能完全排除，余某2虽不能直接证明款项金额，但在一定程度上证实了余某存在自行出资购房的可能性。加之，购房款发票确由余某持有的事实，更印证了余某2的证言，达到了不能完全排除房款来源合理怀疑的作用。因此，尽管龙某对于房屋出资的事实认定占有证据优势，但不能完全排除房款来源与余某无关，出资事实亦存疑。

 

鉴于此，龙某、李某既缺乏证明借名买房合意的充分证据，出资方面又存在合理怀疑，故不能认定为借名买房关系。即使龙某确系实际出资人，与余某之间存在的亦可能是其他法律关系，可另案主张，在本案中主张确认房屋权属归其所有，所举证据不足以推翻房屋登记的效力。至于无财产分割的离婚协议，系李某、龙某对于离婚相关事宜协商处理达成的协议，是协议双方的意思自治，对第三方不具有宣告和公示的效力，不能达到余某关于李某、龙某无共同财产的举证目的。该份证据不是案涉房屋权属认定的有效依据。综上，李某、龙某主张确认其为案涉房屋的真实权利人，举证不充分，不足以推翻余某在房管部门的权属登记，其诉讼请求本院不予支持。余某的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但实体处理不当。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关

 

于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：

 

一、撤销四川省广元市利州区人民法院(2016)川0802民初3542号民事判决；

 

二、驳回李某、龙某的诉讼请求。