李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

一审法院查明

       原审法院经审理查明，2002年6月3日，李某作为买方与卖方上海宏伟房地产开发有限公司以下简称“宏伟公司”签订《上海市商品房出售合同》，约定向该公司购买涉案房屋。在合同第三条对房屋单价、总价的约定中均有涂改痕迹，单价原约定每平方米人民币以下币种均为人民币5,100元被改为4,500元，总价原约定536,520元被改为473,400元。在附件一付款时间和付款方式中仅约定李某支付473,400元，双方并就其他购房事宜作了约定。2003年10月15日，涉案房屋的产权被登记在李某名下。

 

     2017年8月，李某以其是涉案房屋产权人为由，提起排除妨害诉讼，要求案外人毛某某搬离该房屋并归还。该案审理期间，刘某提起本案诉讼，李某遂于同年12月撤回了上述排除妨害的诉讼。

 

      现刘某涉讼，请求确认涉案房屋所有权为其所有，李某配合、协助其办理该房屋的产权变更过户手续等。

 

     原审法院审理中，就涉案房屋的出资事宜，刘某提供证据如下：1、《委托付款确认书》，内容为，宏伟公司：上海农垦高科技联合发展有限公司以下简称“农垦公司”的职工刘某，因向贵公司所购买涉案房屋，为此，付款由该职工业务提成奖金酬金内扣除，现本公司代为支付473,400元，分三次付清该套房屋全部房款。特此说明。落款处有农垦公司财务部的印章，落款时间2002年5月7日；2、三张付款收据，收据上写明交款人李某，收款事由刘某付房款，收款方式是现金，收款单位上海东都物资实业公司以下简称“东都公司”并加盖财务专用章。刘某同时说明宏伟公司与东都公司之间有债权债务关系，故经宏伟公司同意，刘某委托其单位农垦公司直接将购房款付给了东都公司。李某对上述证据的质证意见是：1、《委托付款确认书》是农垦公司开给开发商宏伟公司的，证据原件在刘某处不合理，且加盖的只是农垦公司财务章非公司印章，同时，从落款时间分析，根据工商档案资料，农垦公司成立于2001年12月13日，但委托付款是在2002年5月7日，在公司成立半年不到的情况下刘某即大额提成有违常理。另外，买卖合同是2002年6月3日签订，在买卖合同尚未签订、且房价未最后确定存在修改的情况下，农垦公司即向开发商宏伟公司出具《委托付款确认书》也不符合常理；2、在2002年，470,000元属于大额钱款，购买房屋全部以现金方式交易不符合正常交易习惯，同时，收款方没有出具正规发票、收据上没有财务出纳签字，也不符合常规。另外，本案李某代理人与东都公司法定代表人确认过该公司没有收到上述款项，退一步而言，刘某即便支付了款项，那也是其在李某不知情的情况下代李某支付了80,000元以外的房款。同时，李某强调其本人向刘某支付了80,000元用于购买涉案房屋，刘某并称其余房款由其代为申请贷款。

 

       就刘某借名买房的事实成立与否，其确认双方没有书面约定，仅有口头约定，并提供书证一份，该书证是李某于2015年8月出具给房屋实际居住人毛某某的信函，在书证中李某表示房屋是贷款购买但实际是全额付款，李某对购房细节毫不知情，故其并非正真的权利人。李某对证据的真实性无异议，但强调其在此书证中已经说明了购房真相，即李某一直以来是受骗上当，购房之初双方当事人是一同选房，并言明各人一套，李某将80,000元交于对方并让其支付涉案房屋的房款，其余款项刘某表示通过按揭贷款支付，并将房屋出租，租金用于还贷，在签订合同之后，李某急于赶回新疆，故之后的手续均由刘某代办，直到多年之后才发现真相。

 

        就农垦公司、东都公司属于关联公司的事实，李某提供了相关公司的工商登记资料。东都公司的主管部门出资人是中国农垦上海公司，中国农垦上海公司的主管部门出资人是中国农垦集团总公司，农垦公司的股东包括中国农垦集团总公司。刘某对证据的真实性没有异议。

 

      此外，原审法院有向案外人宏伟公司相关人员进行了调查，该公司陈述因宏伟公司于2004年进行了重组，涉案房屋所在的一号楼、二号楼的售房资料均无法查询到，故目前公司处没有涉案房屋的付款记录等资料。另，相关销售人员及财务人员已经全部更换，目前无法联系。双方当事人均对原审法院的调查没有异议。

 

       原审法院经审理后认为，我国物权法规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认物权。同时，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋的产权已经被登记在李某名下，如刘某主张借名、挂名买房的，应当就相关出资、对借名存在约定等事实予以举证证明。原审法院审理中，刘某自认就借名的事实没有书面证据仅有口头约定，但提供的信函尚不足以证明其观点能有效成立，同时，刘某对其借名买房的原由、多年未向李某主张涉案房屋产权等事实也没有合理的解释。另外，刘某诉称涉案房屋由其全额出资，但相关的证据存在诸多不合理之处，刘某就此也没有做出令人信服的解释，故对李某的质证意见法院予以采纳。综上所述，刘某根据现有证据主张涉案房屋的权利归其所有依据不足，难以支持。

 

 一审法院认为

        原审法院据此作出判决：一、对刘某请求确认上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权归其所有的诉讼请求不予支持；二、对刘某请求李某配合、协助办理上述房屋的产权变更过户手续的诉讼请求不予支持。

 

上诉人诉称

       原审判决后，上诉人刘某不服，向本院提起上诉称：其多年来一直对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，而被上诉人李某多年间从未主张过涉案房屋的所有权、使用权，且无合理解释。原审法院在未查明出资人的事实情况下，以上诉人所主张的借名、挂名等证据不足，上诉人全额出资的情节存在不合理等为由，不支持上诉人的诉请，显不是事实。上诉人提供的相关证据，已比被上诉人显占优势，可得出涉案房屋是上诉人出资的结论。实际上，该房屋也一直由上诉人享有全部所有权益。被上诉人对于购买涉案房屋时，是按揭购买还是全额出资等事实，均不知道，不符合常理。涉案房屋实际上是由上诉人出资购买，并办理各项事项，被上诉人仅是挂名配合上诉人完成全部房产交易。由于房地产市场的多次调控等政策影响，上诉人才迟迟未要求对方配合更名。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清，请求本院依法撤销，并改判支持上诉人的全部原审诉请。

 

被上诉人辩称

        被上诉人李某辩称：其已实际支付过80,000元房款，上诉人刘某曾表示为被上诉人办理涉案房屋的贷款，其一直受到上诉人的欺骗。被上诉人从未承认过对方代被上诉人支付过除80,000元外的其他房款。关于购房的细节问题，被上诉人在原审法院审理中已经充分阐述，并不代表被上诉人不清楚相关购房细节。上诉人多年来从未主张过涉案房屋的确权和要求被上诉人配合办理过户手续。反而被上诉人发现真相后，多次联系上诉人和案外人毛某某，上诉人收到短信后，从未提出过异议，直至被上诉人提起诉讼。被上诉人从未有与对方共同购房，或借名购房的意思表示。上诉人在原审法院审理中提供的出资证据，亦存在瑕疵，其所述现金出资既不充分也不合常理。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。

 

本院查明

        本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

 

李松认为

       当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原审法院鉴于涉案房屋的权利人登记在被上诉人李某名下，依法具有相应的法律效力。上诉人刘某主张其系该房屋实际权利人，则应承担相应的举证责任，并承担举证不利后果的诉讼风险。原审法院经过依法质证，程序合法，并据此作出上诉人以现有的证据，主张涉案房屋的权利归其所有的依据不足，事实清楚，并无不妥。故原审法院难以支持上诉人的原审诉请，有一定理由，本院予以认同。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

 

二审裁判结果

        驳回上诉，维持原判。