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借名买房纠纷案例

法院认为借名人的出资只是债权

发布时间:2020-01-17 浏览:

 
           李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
        原告郝某向法院提出诉讼请求:1.请求法院判令位于河北省南宫市归原告所有;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告系姐弟关系,现被告未经原告同意的情况下私自将该房屋抵押。原告知道后多次找到被告协商,但是被告均以种种理由拒绝。2013年三月底原告想在河北省邢台南宫市购买房屋用于原告与被告的母亲居住。因原告无法办理贷款手续,便借用被告的名字购房。原告与被告于2013年4月2日签订了《借名买房合同》。约定由原告出资购买位于河北省南宫市楼房,登记在被告名下。被告于2015年4月5日在南宫市置业有限公司签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》约定首付166189元,贷款10万元。原告在合同签订当天给付首付166189元。后原告每月20日将还贷1150元打入被告账户内,后原告2015年8月18日将剩余贷款82089.31元贷款一次还清。故此,原告根据中华人民共和国民事诉讼法规定,特向河北省南宫市人民法院提起诉讼,请求贵院支持原告的诉讼请求,保护原告的合法权益。
        郝某向法院提交的证据有:商品房买卖合同1份、汇款记录2份、支付宝交易记录1份、借名买房合同1份。
        被告郝某2辩称,房子确实是我姐姐用我的名买的房,还贷款也是由她还的。
       法院经审理认定事实如下:原告郝某与被告郝某2系姐弟关系,2013年4月2日,原被告双方签订《借名买房合同》,内容为:“甲方郝某身份证乙方郝某2身份证甲方与乙方系姐弟关系,甲方特借用乙方名义购房事宜,在平等、自愿的基础上,经充分协商达成如下协议,望共同遵守:1、甲方借用乙方名义购买的房屋位于南宫市凤凰世纪城25号楼2单元1003号房屋,房屋购买后先由乙方与乙方母亲共同居住。2、上述房屋的买卖合同以乙方名义签订后交由甲方持有和保管,以后关于该房屋取得的一切手续,资料包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等均由甲方持有和保管。3、甲方保证乙方因代为甲方购买该房屋产生的购房款及还贷(甲方每月将1150元房贷打入乙方还款账户,该银行卡由方保管,乙方不得注销或者挂失),税收等一切费用均由甲方承担,乙方不承担任何费用,该房屋的所有权也归甲方完全所有。甲方享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利,乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利,亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与等。4、甲方如需在取得该房屋的房产证前转让该房屋。乙方应当协助甲方办理更名手续,如因房屋质量问题及房屋买卖合同问题而导致诉讼,乙方应配合甲方办理相关诉讼程序,所有涉及转让及维护该房屋的相关费用由甲方承担。5、甲方如果不需在取得该房屋的房产证前转让房屋,那么产权证暂办至乙方名下,产权证有甲方保管。待甲方需办理过户手续时,按照甲方的指示过户到甲方或甲方指定的其他人名下。6、该房屋交付时由甲方收房;甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及所有的物品均由甲方所有。7、如因乙方替甲方购买该房屋,乙方再行购买其他房屋时额外支付的费用由甲方替其承担。8、本协议如需要补充,另行协商达成的协议与本协议具有相同的法律效力。9、本协议一式两份,甲乙双方各执一份;本协议自双方签字或按手印之日起生效。甲方:郝某2013年4月2日乙方:郝某22013年4月2日。”。2013年4月5日,被告郝某2与南宫市置业有限公司签订了编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同,房屋总价值为266189元,同日郝某将该商品房的首付款166189元通过其中国工商银行账户(账号:62×××35)转入南宫市置业有限公司指定的董学中中国工商银行账户(账号:62×××57)。2013年4月16日,郝某2与中国建设银行股份有限公司南宫支行就南宫市凤凰世纪城25幢2单元1003号房签订了编号为130656149-2012-20130366845号个人住房(商业用房)借款合同,借款人:郝某2。约定借款本金壹拾万元整,借款期限为壹佰贰拾个月,即从2013年4月16日起至2023年4月16日止,约定每1个月归还本息金额为人民币1138.03元。2013年4月5日原告郝某向被告郝某2中国建设银行账户62×××97内存入2000元,2013年6月2日原告给被告现金3000元,被告对此无异议。2013年7-10月份原告郝某通过其丈夫张志军中国建设银行账户62×××84向被告郝某2中国建设银行账户62×××97分四笔每月转账1150元;2013年11月份-2014年7月份原告郝某通过其丈夫支付宝账户(账号:zzj×××@qq.com)向被告郝某2中国建设银行账户62×××97分九笔每月转账1150元;2014年8月份郝某通过其丈夫上述支付宝账户向郝某2上述银行账户转账2000元,9月份转账300元;2014年10月份-2015年1月份郝某通过其丈夫上述支付宝账户向郝某2上述银行账户分四笔每月转账1150元;2015年3月份向郝某2转账两笔,每笔1150元;2015年4月份郝某通过其丈夫上述支付宝账户向郝某2上述银行账户转账1150元,5月份转账1000元,7月份转账2300元,8月份转账1150元。2015年8月15日,原告郝某通过其个人支付宝账户(账号:158××××8784)向被告郝某2上述银行账户转入42000元。2015年8月18日,郝某借其妹妹郝素梅40000元,让郝素梅将该40000元转入郝某2上述银行账户,郝某于2015年8月26日偿还郝素梅该笔借款。转入郝某2银行账户的上述82000元于2015年8月18日用于还清南宫市房屋剩余贷款。南宫市房屋交易与产权管理中心将该商品房备案在郝某2名下。
另查明,2017年7月10日,案外人王英俊对郝某2提起民间借贷诉讼,并提出财产保全申请,法院于2017年7月12日作出裁定,查封了郝某2名下位于南宫市的房产一处。该房产系本案原告诉争房产。2017年7月25日南宫市人民法院作出(2017)冀0581民初1210号民事调解书,内容为:“一、二被告郝某2、阴柳于2017年7月30日前一次性偿还原告王英俊借款38万元。二、其他无争执。”。因到期郝某2未履行还款义务,王英俊向法院申请强制执行,在执行过程中,郝某2、阴柳与王英俊达成和解协议,写明:“和解协议甲方:王英俊乙方:郝某2、阴柳经甲乙双方协商,就双方因民间借贷纠纷一案,在执行程序中达成如下协议:甲乙双方同意以法院委托对南宫市房产评估的评估价格,由乙方用该房产抵顶欠甲方的债权38万元。对于超出38万元的部分,乙方自愿放弃,甲方不再退还超出部分款项。该协议一式三份,甲乙双方个持一份,南宫法院留存一份,本协议自甲乙双方签字之日生效。甲方:王英俊2017.11.15乙方:郝某2阴柳2017.11.15。”经南宫市人民法院委托,由河北泽丰房地产评估有限公司对上述房屋进行价值评估,评估价值为40.69万元。2017年11月15日法院出具的(2017)冀0581执501号执结报告书写明王英俊与郝某2、阴柳达成执行和解并已履行完毕,予以结案。2018年5月22日王英俊又将本案原告郝某、被告郝某2及阴柳诉至法院,请求:1、依法确认王英俊与郝某2、阴柳签订的和解协议有效,并协助王英俊办理房产过户手续;2、依法确认南宫市房产应归王英俊所有。上述事实由原被告陈述,商品房买卖合同、汇款记录、支付宝交易记录、借名买房合同、南宫市人民法院(2017)冀0581民初1210号民事调解书、民事裁定书、和解协议、南宫市房地产司法拍卖估价报告、南宫市人民法院执结报告书及庭审质证认证情况予以证实,法院予以确认。

李松律师(18610907432)认为:
        《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”。第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力。”南宫市凤凰世纪城小区25号楼2单元1003室的商品房买卖合同中买受人系被告郝某2,个人住房(商业用房)借款合同的借款人也为郝某2,南宫市房屋交易与产权管理中心对该商品房备案在郝某2名下。郝某2购买该商品房时原告郝某虽进行了实际出资,但也存在赠与等因素存在的可能,郝某享有的是债权,而非物权,物权的取得法律规定必须依法登记,该商品房预登记在郝某2名下,故郝某不能享有该商品房的物权,且郝某户籍所在地为南宫市,不属限购人群,完全可以以自己名义在南宫市购买商品房,并办理抵押贷款手续。原、被告之间系亲姐弟关系,双方所签订的借名买房合同证明效力不足,法院难以采信。且该商品房已被郝某2抵顶给案外人王英俊,原告请求该商品房归其所有的请求法院无法支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定,判决如下:
驳回原告郝某的诉讼请求。
 
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