李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
仉某金上诉请求：
        撤销原判，依法改判驳回房某荣、赵某的诉讼请求，支持我的反诉请求。事实和理由：1、房某荣、赵某未在公积金初审时支付我28万元，在之后的沟通过程中也未提出支付该款项，已构成违约；2、仉某金对罗某娜隐瞒了卖房行为，一审法院认定罗某娜知悉出卖房产的理由及依据不能成立。
罗某娜上诉请求：
        撤销原判，支持仉某金的一审反诉请求。事实和理由：仉某金转让房屋一事我不同意也不知情，我不知情的情况下，仉某金与房某荣、赵某签订买卖合同属于无权处分。一审判决将我列为被告没有法律依据。
房某荣、赵某辩称：
        公积金初审当天我实际上已经带着28万元，屡次表示要支付，而仉某金一个字都不签，拒绝办理手续，导致28万元未支付。我和居间人多次向仉某金提出履行合同的请求，甚至包括支付142万元的房款，一次性支付之类的，均被拒绝。
房某荣、赵某向一审法院起诉请求：
        1、仉某金继续履行编号为M14116142的《北京市存量房屋买卖合同》，向房某荣、赵某交付坐落在北京市海淀区705室（以下简称705室），并为房某荣、赵某办理该房屋的房屋产权过户登记手续；2、仉某金向房某荣、赵某支付其逾期办理705室房屋产权转移登记手续的违约金（依约按照已经付款的万分之五每日计算，直至实际产权转移登记之日为止）。
仉某金向一审法院反诉请求：
        1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、撤销网签申请；3、房某荣、赵某向我赔偿违约金154万元。
一审法院认定事实：
         仉某金与罗某娜系夫妻关系，705室为夫妻双方共同财产。2015年12月16日，仉某金（甲方）与房某荣、赵某（乙方）经北京市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称买卖合同）、《补充协议》，约定：甲方将705室出售给乙方。甲方房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若甲方无法提供，将承担因此产生的法律责任。该房屋性质为已购公有住房（央产）甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。该房屋成交总价5300000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金300000元。乙方选择组合贷款，拟贷款金额为3300000元。甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于公积金初审，乙方向甲方支付280000元。第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付1420000元。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20％违约责任及全部赔偿责任。本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、房款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如履行合同期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。如甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方交付。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10％向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。如果甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20％向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。如果乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返给乙方，并按照房屋成交总价的20％向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。《补充协议》中约定：在甲乙双方签订《买卖合同》、《居间合同》及《履约服务合同》之日起90日内，如因国家政策及不可抗力原因导致甲方央产上市手续无法办理，上述合同及相关补充协议自行终止，三方互不承担违约责任。如已签署网签合同的需在3个工作日内三方配合办理完成网签注销手续。乙方已付定金、购房款及资料等退还乙方，甲方资料退还甲方、丙方资料退还丙方。当日，房某荣、赵某向仉某金支付定金26万元。2016年2月29日，仉某金办理在京中央单位已购住房产权变更通知单，载明：经审核，同意仉某金705室办理以下产权变更登记：已购公房出售。
        对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、就罗某娜对仉某金出售705室是否知情一事，房某荣、赵某提供汇款单一份，证明曾于2016年2月18日向罗某娜邮政储蓄银行账户内汇款4万元作为705室购房定金，仉某金对汇款单真实性认可，主张是自己将罗某娜的账户告知房某荣、赵某的，与罗某娜无关，罗某娜对该汇款单不认可，其表示自己的银行卡都在家里抽屉里，至今不知接到汇款一事。房某荣、赵某进一步提供证人我爱我家公司业务员文某出庭作证，文某当庭表示办理705室的央产房上市交易手续时，是他与仉某金、罗某娜三人一同驱车前往，罗某娜一直坐在车里等着，因办理相关手续时需要罗某娜身份证原件，其和仉某金还从交易大厅折回车里向罗某娜本人索要了身份证原件。仉某金与罗某娜对证人证言不予认可，其二人表示证人与房某荣、赵某存在利益关系，仉某金当庭表示从未告诉过罗某娜出售房屋或办理央产房上市交易手续一事，办理705室单位转出手续时，虽然需要配偶签字，但也是自己代为罗某娜签的；2、仉某金主张房某荣、赵某未在公积金初审时将首付款28万元支付，构成根本违约，房某荣、赵某主张因仉某金不配合办理公积金初审，故未将28万元支付。仉某金进一步解释，房某荣、赵某从未主动要求支付28万元，而是要求支付142万元，但根据合同约定，142万元首付款是在办理房屋所有权转移登记日才需要给付的，故仉某金表示无法收取此142万元，正是因为双方卡在此问题，导致合同无法继续履行。
        一审法院认为，仉某金主张房某荣、赵某未履行支付首付款28万元的合同义务，构成根本违约，但按照合同约定，28万元的给付时间为“公积金初审”，根据双方提供的证据，尚未进行公积金初审，则此28万元的给付条件并未成就，且根据仉某金自认，房某荣、赵某曾要求给付仉某金142万元首付款，该提前履行数额远超过合同约定的房某荣、赵某的给付义务28万元，考虑该提前履行并不损害仉某金利益，仉某金不应拒绝。故仉某金在不配合接受钱款的情况下，反而主张房某荣、赵某违约，本院不予支持，进而对仉某金要求解除合同并要求房某荣、赵某支付违约金的反诉请求，不予支持。就罗某娜对仉某金出售房屋是否知情一节，根据房某荣、赵某提供的间接证据即证人文某的证言显示，罗某娜对仉某金出售房屋进而办理央产房上市交易手续是明知并未予反对的，结合房某荣、赵某依仉某金的要求将部分定金打入罗某娜银行账户及仉某金办理完成央产房从单位转出至允许上市交易的一系列相关手续的事实，上述情形足以使房某荣、赵某有理由相信仉某金出售房屋的行为是夫妻双方共同的意思表示，本院对仉某金、罗某娜所称罗某娜对售房一事不知情不予采信。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，房某荣、赵某二人经我爱我家公司居间，依据合理的市场价格与仉某金就705室达成买卖合意，应为善意第三人，罗某娜未在《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议上签字不影响协议和合同的履行，房某荣、赵某二人仍享有要求仉某金、罗某娜继续履行合同的权利，仉某金、罗某娜以罗某娜对售房一事不知情为由要求解除合同，本院不予支持。庭审中，房某荣、赵某同意变更涉案房屋的付款方式，将剩余购房款500万元以现金的方式一次性支付给仉某金，对此本院不持异议，在房某荣、赵某支付完毕全部购房款的情况下，仉某金、罗某娜也应按照双方约定，配合房某荣、赵某将705室房屋产权变更至房某荣、赵某名下，并在办理房屋过户当日将705室交付房某荣、赵某。就房某荣、赵某向仉某金主张的逾期办证违约金，庭审中，房某荣、赵某未就自己的实际损失提供证据证明,鉴于仉某金当庭要求酌减违约金，本院将综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金数额予以调整。
一审判决：
         一、房某荣、赵某与仉某金继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、房某荣、赵某于本判决生效后三日内给付仉某金剩余购房款五百万元，仉某金、罗某娜于仉某金收到全部购房款后五日内协助房某荣、赵某将北京市海淀区七Ｏ五室房屋产权办至房某荣、赵某名下并将上述房屋腾退交付房某荣、赵某；三、仉某金于本判决生效后三日内给付房某荣、赵某违约金十二万元；四、驳回房某荣、赵某的其他诉讼请求；五、驳回仉某金的全部反诉请求。
二审中当事人没有提交新证据。
        本院审理后对一审查明的事实予以确认。2017年9月28日，房某荣、赵某将剩余房款500万元交至本院案款账户。
二审判决：
        驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         房某荣、赵某与仉某金签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，合同双方均应受到合同约束，严格履行合同义务。关于罗某娜对于仉某金出售房屋是否知情的问题，证人文某的证言显示，罗某娜对仉某金出售房屋进而办理央产房上市交易手续知晓，仉某金向房某荣、赵某提供的付款账户亦为罗某娜的银行账户，罗某娜对于本人账户上存款数额的变化不可能不知晓、不理会，况且仉某金与罗某娜婚姻关系正常，法院有理由认定罗某娜知悉房屋出售。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。综上，罗某娜应与仉某金共同履行合同义务，其具备作为被告的主体资格。关于违约方的确定，28万元的给付时间为“公积金初审”，根据双方提供的证据，尚未进行公积金初审，则此28万元的给付条件未成就，且根据仉某金自认，房某荣、赵某曾要求给付仉某金142万元首付款，故房某荣、赵某系守约方，仉某金以对方未支付28万元为由要求解除合同故不予支持。