李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
王某向本院提出诉讼请求：
        1、要求解除原被告2016年8月25日签订的合同。2、要求被告支付原告违约金89万元。3、要求被告返还定金5万元以及首付款5万元。4、要求被告赔偿原告损失38万元。5、要求被告支付居间服务费97900元以及房屋保障服务费15575元。6、要求被告支付物业费1640.32元。事实和理由：2016年8月，原告通过第三人看到被告出售房屋，由于该房屋为央产房，为避免纠纷原告要求明确所售房屋是否符合上市条件。第三人于2016年8月25日告知原告，被告已确认所售房屋符合上市条件，但产权单位需要新业主签署新物业及供暖合同才能配合办理央产房上市登记表，同日，原被告及第三人签订了北京市存量房屋买卖合同，被告将其位于北京市朝阳区光熙门北里27号楼xxx号房屋（以下简称涉案房屋）以445万元的价格转让给原告，并在补充协议中约定被告需在2016年9月30日之前取得在京中央单位已购公房变更通知书并承担相关费用。原告向被告支付了5万元定金。2016年9月2日，被告通知原告称由于其配偶未如实向单位申报该套房屋的真实情况，其配偶单位不愿意配合出具相关手续，承诺可以说服其配合，但被告至今未取得上市登记表，已构成根本违约，故请求法院判如所请。
唐某辩称并反诉称：
        同意解除合同，同意返还定金5万元以及首付款5万元，共计10万元，其他的诉讼请求不同意，被告没有违约行为，够不成根本违约，涉案房屋现在还没有取得上市的手续，没有取得是因为原告配偶去被告配偶公司举报了，举报内容是被告的配偶有一套央产房没有在单位登记。被告配偶名下有一套央产房，没有在被告配偶单位登记，现在纪委在调查，不让上市。物业费1640.32元确实是原告支付的，同意返还。89万元的违约金过高，请求酌减。我方提起反诉请求：判令要求王某支付违约金89万元。
针对唐某的反诉王某辩称：
        不同意被告反诉请求，在补充协议中195万元约定在2016年9月28日支付首付款，自行支付是要签订自行支付协议，要扣押房本，并提供征信手续，现在被告没有提供相应手续，原告没有逾期支付，责任不在于原告。在9月15日达成口头协议在央产房手续下来之后支付首付款。我们有先履行抗辩权。至今被告没有要求过支付首付款。
第三人述称，认可王某起诉状中的事实和理由。王某确实向我们支付中介费和保障服务费。唐某配偶的单位不同意办理上市手续。我不太清楚举报的事情，涉案房屋现在没有上市交易的手续。不同意唐某反诉请求和事实理由，唐某配偶的单位不同意办理上市手续。签订合同时候双方知道是央产房需要办理上市手续，一般的央产房都是签订完合同后去办理上市手续。我认可王某所说的，当时就签了一个定金，唐某核实完了说可以上市，就签订了买卖合同。
法院审理查明：
         2016年8月11日，出卖人唐某与买受人王某就涉案房屋交易签订买卖定金协议书，王某向唐某支付定金1万元，并约定3个工作日内签订《北京市存量房屋买卖合同》。2016年8月25日，甲方（出卖人）唐某与乙方（买受人）王某在第三人（丙方）居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定唐某将涉案房屋以445万元的总价出售给王某，定金5万元。王某于2016年9月15日之前将第一笔首付款195万元以自行支付方式支付给唐某；于2016年10月31日将第二笔首付款100万元以自行支付方式支付给唐某；于2016年12月31日将第三笔首付款56万元以自行支付方式支付给唐某；于权属转移登记前5个工作日内将第四笔首付款89万元以理房通托管方式支付给唐某。甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，甲方应以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金。关于央产房的约定：甲方应于2016年9月30日前取得《在京中央单位已购公房变更通知书》，如未能按期取得，则应承担相关责任。2016年8月25日，王某向唐某支付定金5万元。后王某与唐某签订《变更协议书》将第一笔首付款195万元的支付时间变更为2016年9月28日。2016年9月2日，王某向第三人支付了居间服务费97900元及保障服务费15575元。2016年9月25日，王某向唐某支付首付款5万元。
         王某向本院提交其与案外人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《解约协议书》、汇款回执，证明因唐某无法办理上市手续，导致其换房的目的无法实现，造成损失。唐某对上述证据的真实性、证明目的均不认可，第三人对上述证据真实性、证明目的均认可。
        上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
法院判决：
         一、原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）唐某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。
        二、被告（反诉原告）唐某于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）王某定金五万元、首付款五万元、物业费一千六百四十元零三角二分。
        三、被告（反诉原告）唐某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王某支付违约金四十五万元。
        四、被告（反诉原告）唐某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王某支付居间服务费九万七千九百元。
        五、驳回原告（反诉被告）王某的其他诉讼请求。
        六、驳回被告（反诉原告）唐某的反诉请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现买卖双方均同意解除合同，对此故不持异议。唐某同意返还定金5万元、首付款5万元及物业费1640.32元，对此故不持异议。
        本案中，双方争议焦点在于违约方及违约责任的承担。根据合同约定，涉案房屋属于央产房，唐某应于2016年9月   30日前取得《在京中央单位已购公房变更通知书》，但至本案法庭辩论终结前，唐某仍未取得央产房的上市手续，导致合同无法继续履行，唐某应对此承担违约责任。王某要求唐某支付违约金的诉讼请求故予以支持。唐某反诉称王某逾期支付首付款，对此故认为，唐某未能在约定期限之前取得涉案房屋的上市手续，属于有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，在此情形下，王某有权行使不安抗辩权，且王某在履行期限届满前支付了首付款5万元。故对唐某要求王某承担违约责任的反诉请求，故不予支持。
         对于违约金的数额，故认为约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中唐某违约并非出于主观恶意，且根据王某提交的证据，其实际损失远低于违约金数额，故对于唐某请求酌减违约金的抗辩意见故予以采纳。对于违约金数额故酌予支持45万元。根据合同约定，因出卖人违约导致第三人收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人，故王某要求唐某支付居间服务费97900元的诉讼请求有事实和法律依据，故予以支持。房屋保障服务费的收取方为北京中融信担保有限公司，本案中不宜直接处理，双方可另行主张。
        至于王某请求赔偿损失38万元的诉讼请求，故认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王某已在本案中主张违约金，对于赔偿损失的诉讼请求故不予支持。