刘X在一审法院起诉称：
        我与崔X于2009年5月29日经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，崔X向我出售坐落于北京市海淀区八里庄北里X号房屋一套，房屋成交价为712000元。同时就首付款事宜签订了一份补充协议，约定我以贷款方式购买，首付款为232000元，首付款的支付时间为同年6月20日。另外，双方及链家公司就该套房屋过户和按揭事宜签订了一份《过户、按揭代理合同》，约定双方应在合同签订当天将房屋过户所需全部材料（包括但不限于身份证及户口证明、房屋权属证明、物业结清证明等资料）交付链家公司，我支付信息服务、代书、过户服务、贷款服务和评估等相关费用27070元。双方还另行签订了《买卖定金协议书》，我按合同约定向崔X支付了定金20000元。双方并与链家公司签订了《居间成交确认书》。至此，我在签订以上各项合同的当日，履行了相应的各项义务。
         2009年6月16日，我按合同约定准备好首付款后，询问链家公司如何支付首付款时，链家公司告知崔X的央产房上市出售手续尚未办理，准备时间无法确定。6月29日，链家公司通知我称，崔X的央产房上市出售登记手续预计7月2日可以办妥，要求我与崔X先行办理首付款支付和托管事宜。7月2日我如约到银行办理贷款按揭手续，但因崔X所带手续不全，未能办理。此后，我和链家公司数次催告崔X按合同约定协助办理房屋按揭手续，崔X均以不正当理由拒不到场，并于8月5日和8月13日两次向我提出解除合同的要求。我不同意，并于8月9日回复崔X要求继续履行合同，同时，我将此情况告知链家公司并敦促其完成居间义务。为此，我向法院提起诉讼，法院依法作出判决，判决：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行。宣判后，崔X不服提起上诉，但崔X在上诉期间将诉争的房屋非法转让给第三人，导致合同无法继续履行，故该案件被二审法院发回重审。重审期间，崔X将首付款及利息返还给了我，故我变更诉讼请求为：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、崔X返还定金20000元，并赔偿自2009年6月30日起至2010年11月11日止的定金及首付款的利息15970元，赔偿2010年11月12日起至实际支付之日止的定金利息（按照中国人民银行同期贷款年利率5.4％计算，）；3、崔X赔偿我为履行合同而支出的信息服务费、代书、过户服务、贷款服务、评估费等27070元；4、崔X赔偿诉争房屋的现市场价与合同约定的交易价的差额损失622500元；5、评估费、诉讼费由崔X承担。
崔X在一审法院答辩称：
        刘X的诉讼请求不能成立，应予以驳回。刘X所述与事实不符。事实上导致合同不能履行的根本原因在于刘X不能按照国家银行贷款要求支付购买二套房屋的首付款，无法向银行贷款所致。双方在2009年5月29日签订买卖合同及补偿协议，根据协议约定，刘X应于同年6月20日前将首付款打到我的账户并做资金托管，但刘X于6月29日才到银行办理资金托管。刘X称在6月29日办理银行资金托管时，我没有拿到央产房上市手续，故其行使不安抗辩权，这是无稽之谈。虽然刘X没有按照合同约定时间支付首付款，但是我并没有计较，仍然积极的于2009年7月2日办理完了央产房上市手续，并且下午就与刘X及链家公司人员一起到北京银行办理了贷款手续。在办理贷款过程中，因我是第一次买卖房屋，不知道需要的相关手续，刘X及中介需要我提供的手续，我都积极地提供，从链家公司工作人员王强的证言也可说明此次贷款手续是齐全的。7月22日左右，我询问链家公司及刘X关于贷款的审批情况，才知道贷款被银行拒绝，原因是根据银行及国家的相关政策，二套房首付款的比例不得低于40％。因刘X的首付款不够，所以无法取得贷款。此后，刘X也没有明确表示可以提高到40％的首付款，只是让我配合去银行碰碰首付20％的运气。因为各银行都在执行国家政策，我没有同意刘X的这一要求。在这种情况下，刘X既不愿意提高首付款比例，又无法从银行贷款，刘X主动向我提出要求协商解除合同，我从链家公司了解到刘X无力支付40％的首付款满足银行贷款条件的情况下同意解除合同，并不追究刘X违约责任的情况下，返还刘X交付的定金。2009年8月5日，链家公司的人员向双方发送解约协议书，因链家公司没有涉及退还中介费，且不愿意全部退还中介费，致使双方无法协商解约，故我没有签约。后我因急需资金周转，不得不向刘X和链家公司发出解约通知。综上导致合同不能履行的根本原因在于刘X，我不存在任何不履约行为和过错。双方签订的买卖合同属未生效合同，依照物权法第九条，合同法第四十四条的规定该合同属未生效合同，且我在履行合同的过程中，已经向刘X送达了书面的解除通知，刘X已经予以认可。双方的合同已经解除，且合同的标的物已被合法处置。刘X的请求没有事实及法律依据，请求法院驳回。
一审法院审理查明：
        2009年5月29日，崔X（出卖人，甲方）与刘X（买受人，乙方）通过链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定由乙方购买甲方所有的位于北京市海淀区八里庄北里X室的房屋（以下简称601号房屋）一套；房屋成交价712000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金20000元；乙方应在2009年6月20日前将首付款230000元打入甲方账户并做资金托管（其中已有20000元以定金形式支付给甲方）；甲乙双方应在批贷函下发之日起5个工作日内办理该房屋的权属登记转移手续；乙方应在成功过户后1个工作日配合甲方解冻房款；甲乙双方协商一致，甲方应在拿到全款后5个工作日内将该房屋交付给乙方（甲乙双方自行物业交割，甲方应结清交房前关于该房屋的水、电、煤气、物业、取暖等一切关于该房屋的费用）；甲乙双方协商一致，甲方违约双倍赔偿定金及乙方向链家公司支付的代理费，乙方违约定金及代理费不予退还；甲乙双方协商一致，在甲乙双方积极配合且证件齐全的情况下，银行在成功过户后10个工作日内将尾款直接打入甲方账户。同日，双方签订《买卖定金协议书》，协议约定：乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以712000元的成交价格购买该房屋，购房款支付方式为商业贷款；乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计人民币20000元。甲方违约应双倍返还定金，乙方违约则定金不予退还。同日，崔X（甲方）、刘X（乙方）与链家公司（丙方）签订《过户、按揭代理合同》及《居间成交确认书》。《过户、按揭代理合同》约定：鉴于甲乙双方通过丙方提供的居间服务就601号房屋的交易签署了买卖合同，丙方的居间义务已履行完毕，现就房屋买卖合同成立后，甲乙方委托丙方办理前述房屋过户等事宜达成如下协议：乙方委托丙方办理如下事项及付费标准：代书费，房屋交易价的0.5％即人民币3560元；协助办理上述房产的权属过户手续、服务费人民币3000元；协助办理上述房产的商业贷款手续、贷款服务费人民币3000元（贷款额超过300000元的部分加收2％的服务费）；甲乙双方应于本合同签署之日向丙方支付上述费用及因申请贷款产生的评估费，评估费由丙方代收并向相关的评估机构交纳（600元）。甲乙双方应在签署本合同之日将过户所需全部资料（包括但不限于身份及户口证明、房屋权属证明、物业结清证明等资料）交付丙方，为确保房屋交易及时、有效、合理的完成，丙方负责组织、联络甲方与乙方办理产权过户、房屋抵押登记、贷款申请等事宜。甲乙双方如未按照本合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因甲方或乙方任何乙方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应当向守约方承担违约责任，所交代理服务费用、评估费不予退还；因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策原因而导致本合同无法履行的，三方均不承担违约责任。《居间成交确认书》约定：乙方应于签署本文件之日向丙方支付居间报酬人民币16910元。合同签订当日，刘X向崔X支付购房定金20000元，并向链家公司支付了中介服务费27070元，包括信息服务费16910元、代书费3560元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元及代收评估费600元。
        2009年6月29日，崔X（甲方）与刘X（乙方）、中国民生银行股份有限公司北京阜成门支行（丙方，以下简称民生银行阜成门支行）签订《二手楼交易资金监管协议》，协议约定：乙方将该房地产交易款项的212000元存入甲方个人保证金账户，监管账户内资金作为甲乙双方房产交易的保证金，房产交易成功，监管账户内资金直接作为购房款支付甲方，房地产交易失败，则监管账户内资金返还乙方。监管协议签订后，双方办理了资金监管手续，刘X将约定首付款212000元存至崔X的监管账户内。资金托管后，崔X与刘X共同至链家公司推荐的北京银行办理贷款，因崔X提交的材料不齐全，北京银行在2009年7月底告知因刘X的上述房屋并非首套房屋，无法享受20％首付款及利率7折的优惠政策，未向刘X发放贷款。后链家公司向刘X推荐交通银行办理贷款，但崔X未配合刘X办理贷款，以致贷款至今未予办理。
         2009年8月5日，崔X向刘X邮寄《解除原购房合同的通知》，告知刘X：买房人应于2009年6月20日前将首付款打入卖房人账户并做资金托管，但买房人实际打入首付款的日期为2009年6月29日；鉴于国家房地产政策的变动，二套房贷首付款比例严格按照40％执行，买房人无法继续履行原购房合同，卖房人在规定的期限内已完成其了义务。现由于政府主管机构/贷款机构政策原因而导致买房人无法取得银行贷款而造成原购房合同不能履行。现通知解除2009年5月29日签署的《北京市存量房屋买卖合同》。刘X收到该通知后，向崔X予以回函，告知崔X其不同意崔X单方解除买卖关系，并通知崔X协助其办理个人商业贷款所有事宜。
         2009年8月13日，崔X再次致函刘X，告知刘X其已经按照合同约定办理并履行了相关合同义务，贷款最终未获批准并导致贷款合同无法生效，该购房合同亦无法履行是国家政策和银行的原因，其并无过错，亦无任何违约责任；刘X逾期支付首付款并无法取得贷款支付购房款已经严重违约，除了刘X支付的两万定金外，崔X已有2个半月没有收到任何房款，既无法再行出售亦无法收租，在目前房价调整期间，给自己造成了一定的损失，刘X应当承担责任并赔偿其损失。其已按照合同法的约定解除了原房屋买卖合同并已通知刘X，若刘X不同意解除，可以向人民法院提起诉讼……。
         崔X为证明刘X不同意增加首付款的比例导致无法履行合同，向法庭提交了王强和崔X的录音，对此刘X认为应当以王强在庭审中的陈述为准，王强也没有表示过刘X不同意提高首付款。
         此外，链家公司的业务员王强曾在原审庭审中到庭作证，证明首付款没有按约定交纳系由于崔X的央产房上市表没有办理完毕；刘X在办理贷款前曾向其公司提出要办理20％首付款及利率7折的贷款优惠政策，且国家有相关规定如人均面积未超过一定面积的，可以享受上述贷款优惠政策；在其公司向刘X推荐交通银行办理贷款时，刘X曾表示如无法享受20％首付款及利率7折的优惠政策时，愿意按照银行的规定政策进行贷款。王强将此已告知崔X，崔X仍不同意协助办理贷款事宜。
         另查，刘X曾于2009年9月向法院起诉崔X，要求继续履行双方签订的房屋买卖合同，并要求崔X协助办理房屋产权过户手续，如不能履行上述义务，赔偿经济损失。法院于2010年1月25日依法作出（2009）海民初字第28127号民事判决，判决：一、刘X与崔X签订的北京市存量房屋买卖合同继续履行。二、驳回刘X的其他诉讼请求。宣判后，崔X不服该判决，上诉于北京市第一中级人民法院。此案在二审审理期间，崔丽于2010年3月15日将本案诉争房屋出售给武向辉，并于当日将该房屋过户到武向辉名下。为此，北京市第一中级人民法院向我院发函称：“我院在审理刘X、崔X买卖合同纠纷上诉一案中，发现你院在一审判决存在以下问题：一审判决后，崔X已将房屋出卖给他人，并已办理过户登记，现原判所判继续履行合同已经不可能执行，针对崔X的行为，本案应对其违约责任及后果进行重新判决及评估，因此原判应予撤销，由你院重新审查为宜。据此，将本案发回你院重审”。
         本案在重审中，刘X向法院申请对争议的房屋进行评估，法院依法委托北京市国盛房地产评估有限责任公司评估对本案诉争房屋的现值进行评估，评估价值为1334500元。为此，刘X支付评估费10676元。另查，在本案重审期间，经刘X与崔X协商一致，刘X已将存入崔X监管账户内的首付款212000元及利息1062.2元取回。
一审法院判决认定：
          刘X和崔X签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且合同内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。崔X出售的上述房屋系央产房，故在央产房上市出售表未办理完毕前该房屋尚不具有出售的条件，故刘X虽未在双方约定的期间支付首付款，但其在得知该央产房上市表已经办理的情况下，即积极办理首付款托管手续；同时，刘X办理托管手续时系买卖双方，即崔X与其共同办理资金账户托管手续，亦说明崔X已认可了刘X支付首付款的时间，故刘X支付首付款延迟不应认定为违约。
        根据国务院和中国人民银行的相关文件规定，在购房人符合相关条件的情况下，可以享受购买二套房屋优惠贷款的政策。本案中，虽刘X在链家公司推荐的北京银行办理其要求的享受购买二套房优惠贷款政策未被批准，但根据链家公司工作人员的证言，其公司再次为刘X推荐了其它银行办理时，刘X积极与链家公司联系办理贷款事宜。崔X在接到链家公司人员通知后，其在认为刘X无法享受上述优惠贷款政策的情况下拒绝协助办理贷款手续并无不妥，但根据链家公司工作人员的证言，刘X已向其明确表示如该银行对其享受二套房屋不予批准的情况下愿意按照银行的政策办理贷款。链家公司工作人员将刘X的上述意见告知崔X后，崔X仍拒绝协助刘X办理贷款手续，违反了合同的约定，致使刘X未能办理贷款以履行支付购房款的义务，且在刘X向法院提起诉讼后，法院依法作出判决，崔X不服法院判决提起上诉。在二审审理期间，崔X在双方未达成一致的情况下，擅自将本案诉争的房屋出售他人并过户，致使刘X的合法权利受到侵害，因此，崔X应当承担违约的民事责任，赔偿刘X由此造成的房屋差价损失及刘X因该买卖合同所支付的居间费用。鉴于崔X已将本案诉争的房屋出售他人，致使双方所签订的合同无法履行，且双方在诉讼中，刘X已经将其所支付的首付款取回，法院应视为双方已不再履行合同。因此，刘X要求解除双方签订的买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。另由于双方在诉讼中，经协商一致，刘X已将存入崔X监管账户内的首付款及利息取回，因此，刘X要求崔X支付首付款利息的诉讼请求，法院不予支持。由于双方已均同意解除合同，但崔X至今未能将刘X所支付的定金返还刘X，因此，崔X负有向刘X返还定金及定金利息的义务，故刘X的该项诉讼请求，法院予以支持。崔X不同意刘X诉讼请求的抗辩理由，不能成立，法院不予采信。
一审法院判决如下：
        一、解除刘X与崔X于二○○九年五月二十九日签订的北京市存量房屋买卖合同。
        二、崔X于本判决生效后七日内返还刘X定金二万元及利息（自二○○九年六月三十日起至该付清时止，按照中国人民银行同期贷款利息计算）。
         三、崔X赔偿刘X中介费损失二万七千零七十元，于本判决生效后七日内付清。
         四、崔X赔偿刘X房屋损失六十二万二千五百元，于本判决生效后三十日内付清。
         五、驳回刘X其它诉讼请求。
        崔X不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求二审法院撤销一审判决第二、三、四项，依法改判。一、二审诉讼费用由刘X承担。上诉理由是：一审法院认定事实不清。一审判决查明中致使刘X未能办理贷款的原因缺乏合同根据，因果关系不明。一审判决证据不足。
        刘X同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求及其理由。
        本院经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
         崔X与刘X通过链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和公共利益，应为有效，双方均应依约履行。根据国务院和中国人民银行的相关文件规定，在购房人符合相关条件的情况下，可以享受购买二套房屋优惠贷款的政策。刘X在链家公司推荐的北京银行办理其要求的享受购买二套房优惠贷款政策未被批准后，根据链家公司工作人员的证言，其公司再次为刘X推荐了其它银行办理时，刘X积极与链家公司联系办理贷款事宜。崔X在接到链家公司人员通知后，其在认为刘X无法享受上述优惠贷款政策的情况下拒绝协助办理贷款手续，根据链家公司工作人员的证言，刘X已向其明确表示如该银行对其享受二套房屋不予批准的情况下愿意按照银行的政策办理贷款。链家公司工作人员将刘X的上述意见告知崔X后，崔X仍拒绝协助刘X办理贷款手续，一审法院认定崔X违反了合同的约定，致使刘X未能办理贷款以履行支付购房款的义务并无不妥。在刘X向法院提起诉讼后，法院依法作出判决，崔X不服法院判决提起上诉。在二审法院审理期间，崔X在双方未达成一致的情况下，擅自将本案诉争的房屋出售他人并过户，致使刘X的合法权利受到侵害，因此，一审法院判决崔X应当承担违约的民事责任，赔偿刘X由此造成的房屋差价损失及刘X因该买卖合同所支付的居间费用是正确的。崔X上诉请求，缺乏依据，故不予支持。
         李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。