关某立、王某在原审法院诉称：
        关某立、王某系夫妻关系，2005年4月16日，张某君及其配偶冯某君共同与关某立、王某签订《房屋买卖协议书》一份，约定将登记在冯某君名下建筑面积为82.49平的石景山区353号房屋（以下简称353号房屋），以38万元的总价款出售给关某立、王某，由于前述房屋是冯某君以成本价购买的公有住房，当时该房屋原产权单位尚未开始办理已购公有住房的出售事宜，暂时不能办理不动产变更登记，因此张某君及冯某君与关某立、王某约定，双方先行交易，待该套房屋具备上述条件时办理房屋产权过户手续。《房屋买卖协议书》签订后，关某立、王某按照约定于2005年4月16日向张某君现金支付了第一笔购房款18万元，2005年5月张某君及冯某君按照约定向关某立、王某交付了本案诉争房屋；2005年10月5日、2005年12月4日，关某立、王某按照约定在付款期限届满前分两笔向张某君现金支付了剩余购房款20万元，张某君及冯某君按照约定向关某立、王某交付了诉争房屋的房屋所有权证书及房屋买卖协议。2006年8月，诉争房屋原产权单位开始办理已购公有住房上市出售工作，关某立、王某第一时间即告知张某君及冯某君诉争房屋已经可以开始办理诉争房屋过户登记手续，但是冯某君身体状况不太好，张某君有负担较为繁重的医疗工作任务，加之双方相识多年且彼此又较为信赖，因此关某立、王某总是以电话或口头提醒的方式要求张某君及冯某君尽量早日办理诉争房屋产权过户登记手续。2008年7月31日，冯某君因病去世，此后关某立、王某虽然多次提醒张某君早日办理诉争房屋产权过户登记手续，但至今未果。为维护权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令张某君、冯璋继续履行房屋买卖协议，协助关某立、王某办理353号房屋的不动产物权变更登记，将房屋过户登记至王某名下；2、请求判令张某君承担本案全部诉讼费用。
张某君在原审法院辩称：
        不同意关某立、王某的诉求，要求解除双方的房屋买卖协议，因为诉争房屋所有权人已经在2008年去世，截至到今天，诉争房屋不具备上市交易的条件。另外张某君唯一的子女冯璋，要求继承诉争房屋，张某君虽然知道房屋交易的事情，但是张某君不是诉争房屋的单位的员工，对诉争房屋没有控制权，双方的买卖合同关系应该解除。
冯璋在原审法院述称：
        不同意关某立、王某诉求。诉争房屋是遗产，法定继承人冯璋有继承权。
一审法院经审理查明：
         关某立与王某系夫妻关系。张某君与冯某君系夫妻关系，冯璋系二人之子。1998年，卖方（甲方）中国电子科学研究院与买方（乙方）冯某君签订《房屋买卖契约》，其中约定：一、甲方将坐落在石景山区353号（以下简称诉争房屋）住房一套，建筑面积为82.5平方米（含阳台），出售给乙方。甲乙双方同意按国家和北京市有关出售公有住房政策和规定计收房款。乙方所购住房总款为32701元。扣除第一次已付总房款的30%后，还需要最终交付房款23901元整。乙方所购公有住房的产权证，按电院行字（1996）106号文的规定由甲方负责办理。乙方购房后，可依法使用，继承和抵押，住用满5年后，乙方可依法出租、出售，甲方有优先购买和承租权。
         1999年6月1日，诉争房屋的所有权证书载明房屋所有权人为冯某君。2005年4月16日，出售方（甲方）冯某君及张某君（房屋共有人）共同与购买方（乙方）关某立、王某签订《房屋买卖协议书》一份，约定，甲方同意将自己的已购公有住房，座落于北京市石景山区353号房屋以38万元的总价款出售给乙方。该套住房属于以成本价购买的公有住房，房屋所有权证号：京房权证石私字第31785号，房屋所有权人：冯某君，房屋共有人：张某君；房产证建筑面积为82.49平方米。甲方卖房总价款为38万元整，实际交易时无论市场价格如何升降，甲乙双方均不得反悔。由于该房屋属于以成本价购买的公有住房即央产房，目前还不具备上市交易的条件，因此甲乙双方先行交易，待该套房屋具备上市交易条件时，甲乙双方按照协议的约定办理该套住房的产权由甲方向乙方转移（过户）的手续。办理该套住房的产权转移（过户）手续的费用（需要交付交易所的费用）由乙方负责支付，甲方负责提供或出具办理该套住房的产权转移（过户）时所需要的证明等资料。在办理该套住房的产权转移（过户）时，甲方要将该套住房的房屋所有权人过户到乙方指定人的名下。乙方在2005年4月20日前向甲方支付购房款18万元，甲方在2005年5月20日前将该套住房交给乙方使用。乙方在2005年12月20日前向甲方支付购房款20万元，甲方将该房的所有权证书交给乙方保管。乙方两次共支付甲方购房款合计38万元。
         2005年4月16日，张某君出具收条，载明其收到关某立、王某支付的第一笔购房款18万元，2005年5月10日，张某君收到购房款9万元；2005年12月4日，张某君收到购房款11万元。
         2005年5月初，冯某君将诉争房屋交付关某立、王某使用。后将与原产权单位关于诉争房屋的买卖契约及产权证原件交与关某立、王某。
         2008年7月27日，冯某君死亡。2015年7月16日，北京市石景山区八宝山街道×社区居民委员会出具证明，证明关某立、王某自2005年5月开始对诉争房屋进行装修居住，并持续缴纳前述房屋供暖费、卫生费用至今，该房屋目前居住人为王某父母。张某君对该证明真实性不予认可，冯璋对该证据真实性予以认可。
         本案审理过程中，法院依据关某立、王某调查取证申请书就诉争房屋是否央产房，能否办理过户手续向国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室调查。2015年10月19日，国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室作出回复：诉争房屋系央产房，已在交易办备案。若办理上市手续需房屋产权单位完善职工住房档案，方可上市。
         法院依据关某立、王某调查取证申请书就诉争房屋如何完善职工住房档案及上市交易需要什么手续向×电子科学研究院调查。2016年1月20日，×电子科学研究院作出复函：诉争房屋若上市交易，须完善诉争房屋职工住房档案。诉争房屋所有权人或其合法继承人须提交上述书面房屋申请、所有权人身份证复印件、房屋所有权证复印件、证明合法继承人身份的公证书或判决书复印件、身份证复印件，经诉争房屋原产权单位房管部门审核签章、职工（夫妇双方）所在单位人事部门和房管部门审核签章的《中央在京单位职工住房情况登记表》，诉争房屋职工住房未超标或超标已处理的证明。完善职工住房档案后，诉争房屋可以依法上市交易。
         2016年3月28日，法院依据原告调查取证申请就诉争房屋如何完善住房档案事宜向×电子信息产业发展研究院调查。2016年4月5日，×电子信息产业发展研究院房产基建处作出答复：根据冯某君住房情况调查表显示信息，冯某君及其配偶张某君名下分别有一套房改房（诉争房屋建筑面积82.49平方米，其配偶名下朝阳区4号房屋建筑面积83.68平方米），房屋核定面积超标（冯某君副司级，其配偶张某君正主任医师，住房面积标准均为105平方米），且其配偶名下房屋面积较大。依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》和《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》，职工购买一套以上住房分属不同产权单位的情况，由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜，即冯某君配偶名下房改房需做超标处理。待超标处理后，由此房屋原产权单位北京安贞医院向我单位出具超标处理证明材料，我单位将处理结果录入冯某君住房档案之后，在京中央和国家机关住房交易办公室即可受理诉争房屋的上市审核工作。
         2016年4月7日，法院依据关某立、王某调查取证申请就诉争房屋如何处理超标事宜向×医院调查。2016年4月19日，×医院作出复函：截至目前，我院尚未接到过处理房屋超标面积的相关文件，也从未实际处理过房屋超标面积的事项，为此，对此类事件无处理经历，无执行依据及相关办理标准、流程、手续等。
        2016年6月15日，法院再次就诉争房屋完善职工档案事宜向在京中央和国家机关住房交易办公室调查，其回复称，如果产权人个人不超标，配偶单位属于北京市属单位的，不处理超标不影响过户，只需完善职工住房档案即可。
         一审庭审中，关某立、王某主张其同意预先垫付超标面积处理款并同意支付由过户产生的税费等费用。
上述事实，有房屋所有权证、购房款收条、《房屋买卖契约》、《房屋买卖协议》、调查笔录、回复、复函、住房情况调查表及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
         原审法院经审理认为：本案的争议焦点在于是否能够履行《房屋买卖协议》的过户义务。
         双方订立的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，双方订立协议的行为不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。首先，双方订立协议后，关某立、王某支付房款，张某君、冯某君交付了房屋，现冯某君死亡，张某君、冯璋应依约协助办理房屋过户手续。其次，根据向诉争房屋所在单位及交易管理部门查明的事实及相关现行规定，目前诉争房屋为央产房，完善职工住房档案后可以上市交易；并不存在法律或者事实上不能履行的情形；且如果需要处理超标事宜，关某立、王某同意垫付超标面积款，对此法院不持异议，其垫付后可另行主张。另，协议约定：在办理该套住房的产权转移（过户）时，甲方要将该套住房的房屋所有权人过户到乙方指定人的名下。关某立、王某均同意将诉争房屋过户至王某名下，法院对此不持异议。综上，对关某立、王某主张将诉争房屋过户至王某名下的诉求，不存在法律或事实不能履行的情形，法院予以支持。综上，对张某君要求解除协议的抗辩理由，没有事实和法律依据,法院不予采信。
一审判决：
        张某君、冯璋于本判决生效后十五日内将北京市石景山区353号房屋过户至王某名下（过户产生的费用由关某立、王某负担）。
         张某君、冯璋不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，依法改判解除双方之间签订的《房屋买卖协议书》。2、由关某立、王某承担本案全部诉讼费用。事实与理由：１、《房屋买卖协议书》签订于2005年4月，当时的政策是央产房不允许上市交易，双方以38万元的成本价私下进行了交易，虽然关某立、王某已经支付了对价并实际占有了诉争房屋，但由于当时的央产房政策限制导致始终未能办理过户手续，双方买卖合同未能履行完毕。在这十年中，房地产市场行情发生了巨大异变，价格以双方不能预见、无法掌控的速度攀升，因此，双方继续按合同成本价履行对张某君、冯璋显失公平，应适用情势变更规定，公平处理此案。2、因产权单位性质的特殊性，确实存在手续繁杂甚至难以达成的情况，在现实上过户存在一定困难，并非像一审判决书所称不存在事实上难以履行的情形。
        关某立、王某服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
        二审经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。
二审判决：
         驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
         在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。张某君、冯璋在二审提出要求解除《房屋买卖协议书》，解除合同是一项新的反诉请求，而不仅仅是合同的抗辩，张某君、冯璋在一审并未提出该反诉请求，因此其在二审提出该请求属于新增加反诉请求，关某立、王某不同意其该主张，故对此不予审理。
         当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张某君、冯璋主张适用情势变更原则，本案诉争《房屋买卖协议书》因情势变更而显失公平，但房地产价格随市场波动而上涨，且历时较长，现在的房屋价格相比十年前已不能说是无法预见、非不可抗力的重大变化，故张某君、冯璋的该主张无事实与法律依据，故不予认可。诉争房屋尽管为央产房，但已符合上市交易条件，一审法院多次进行调查取证，相关单位表示完成相应资料即可上市交易，而张某君、冯璋未提出证据证明诉争房屋无法完成过户登记，故一审法院判决张某君、冯璋协助办理过户手续正确，故予以确认。
         李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，二手房，公房、央产房，婚姻房屋，拆迁安置房，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。