一起房地产开发合作纠纷评析
发布时间：2019-04-19
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明伊装饰公司诉求：
要求解除双方于2000年3月20日签订的协议书以及2003年4月10日签订的补充协议；2、要求金鳞公司腾退北京市x华严北里x楼院内综合楼。2000年3月20日，北京市明伊物业管理公司（以下简称明伊物业公司）与金鳞公司签订协议书，约定双方在x学校操场北侧合建综合楼，建筑面积2400平方米，工程竣工后，产权属教育部门所有，金鳞公司享用30年使用权，租金为前十年每年30万元，第二个十年每年35万元，第三个十年每年40万元。2003年4月10日，明伊物业公司与金鳞公司签订补充协议，确定合作期限为2004年7月1日至2034年6月30日。2007年1月23日，明伊装饰公司与明伊物业公司、金鳞公司签订合同、协议主体变更协议书，确定双方签订的所有合同或协议均由明伊装饰公司继续履行，并承担所有权利和义务。2014年，根据北京市x财政局相关文件规定，位于北京市x华严北里x号的综合楼属于清理范围，同时该校舍已调整给中国科学院附属实验中学用于教学。因此，明伊装饰公司于2015年10月28日书面致函金鳞公司，通知金鳞公司解除双方签订的协议书及补充协议。另外，金鳞公司于2004年10月28日与泽宣公司签订房屋租赁合同，将综合楼转租给泽宣公司。目前，各方对腾退房屋均无异议，但对补偿数额存在分歧。因此，明伊装饰公司诉至法院，以维护合法权益。
金鳞公司辩称：
双方签订协议后，金鳞公司依约将综合楼建成，并以租金的形式向明伊装饰公司支付回报，金鳞公司并未违约。金鳞公司同意解除协议。但是，协议的提前解除，并非因不可抗力，而是明伊装饰公司违约造成的。另外，金鳞公司已将综合楼出租给泽宣公司，泽宣公司因明伊装饰公司提前解约造成的损失，与金鳞公司无关。
金鳞公司向法院提出反诉请求：
要求明伊装饰公司赔偿因提前解约而造成的经济损失3379.2万元，并支付违约金600万元。事实和理由：双方于2000年3月20日就x华严北里x号的综合楼规划、建设事宜签订协议书，金鳞公司承担规划、建设的全部资金，房屋建成后的产权归北京市x教委，金鳞公司享有30年的使用权。明伊装饰公司则以租金的名义收取回报，其中第一个十年每年30万元，第二个十年每年35万元，第三个十年每年40万元。同时，双方约定，明伊装饰公司不能保证金鳞公司在合同期内的权益，使合同提前终止，按照违约处理，违约金为提前终止时间乘以金鳞公司总投资再除以30年的两倍，并赔偿金鳞公司造成的经济损失。2003年4月10日，双方又签订补充协议，约定金鳞公司享有30年的使用权，自2004年7月1日至2036年6月30日。金鳞公司依约出资完成了综合楼的建设，并每年以租金形式向明伊装饰公司支付回报。合作期间，金鳞公司于2005年2月1日将综合楼出租给泽宣公司，租期15年，至今已履行10余年。2015年10月28日，明伊装饰公司通知金鳞公司终止协议履行，并要求金鳞公司腾退房屋。金鳞公司认为，若提前终止协议履行，不仅无法收回投资，而且将造成巨大经济损失。因此，金鳞公司提起反诉，以维护合法权益。
明伊装饰公司对金鳞公司反诉辩称：
明伊装饰公司提前解除协议，是根据政府相关文件规定决定的，并非明伊装饰公司违约行为造成的。明伊装饰公司不同意支付违约金。关于金鳞公司因提前解约造成的损失，由法院根据双方约定及法律规定，依法作出判决。
泽宣公司未到庭参加2017年10月16日庭审，其在2016年2月23日庭审中述称：泽宣公司与金鳞公司所签租赁合同在正常履行，明伊装饰公司要求终止协议，并要求腾退房屋，没有任何事实与法律依据。如果明伊装饰公司强行解约，应赔偿泽宣公司造成的巨大经济损失。
法院查明：
1999年9月10日，北京市x教育委员会向明伊物业公司出具授权书，授权明伊物业公司对于x中学操场北侧1300㎡土地开发建设事宜对外进行合作。2000年3月20日，明伊物业公司与金鳞公司签订协议书，约定双方合作开发建设综合楼项目，明伊物业公司提供位于x学校操场北侧作为合作建设所需用地，金鳞公司按规划部门规划许可确定投资数额并出资建造，新建综合楼产权属x教委。综合楼建成后，金鳞公司享有30年使用权，前十年每年按30万元向明伊物业公司支付租金，第二个十年每年向明伊物业公司支付35万元，第三个十年每年向明伊物业公司支付40万元。明伊物业公司不能保证金鳞公司在规定的年限内享受权益，致使发生提前终止行为的，按照违约办理，违约金计算方式为提前终止时间×（金鳞公司总投资÷30年）×两倍，并赔偿给金鳞公司造成的经济损失。金鳞公司保证无论经营状况如何，都应按照规定如期向明伊物业公司支付租金；金鳞公司到期不能按照合同规定归还享有权益的房产，又未能与明伊物业公司达成继续合作的协议，按照违约办理，违约金计算方式为延长归还时间×(金鳞公司总投资÷30年)×两倍。金鳞公司负责水电暖等公共设施的管理与维修，费用承担原则为谁使用谁承担。2003年4月10日，明伊物业公司与金鳞公司签订补充协议，约定因发生暖气崩漏事故，给金鳞公司造成损失，明伊物业公司为减少金鳞公司损失，同意付款时间推迟到2004年7月1日始，合作时间为2004年7月1日至2034年6月30日。2007年1月23日，明伊物业公司与金鳞公司、明伊装饰公司签订合同、协议主体变更协议书，主要内容是，经明伊物业公司和明伊装饰公司上级单位决定，将明伊物业公司并入明伊装饰公司，明伊物业公司与金鳞公司签订的所有合同或协议均由明伊装饰公司继续履行，并承担所有的权利和义务。
另查，2004年10月，金鳞公司与北京泽宣商务酒店签订房屋租赁合同。主要内容是，金鳞公司将位于x华严北里x号、建筑面积约2400平方米的综合办公楼出租给北京泽宣商务酒店；租赁期限从2005年2月1日至2020年1月31日；租金每年110万元，自第六年起房屋租金每年120万元，自第十一年起至租赁合同期满，每年租金130万元。双方在免责条款中约定，如遇政府拆迁、改造、征地和教育行政部门的资源整合和政府规定的校园周边环境的整治，使得北京泽宣商务酒店不能经营时，金鳞公司应提前三个月通知北京泽宣商务酒店，并按租赁当期剩余的实际时间向北京泽宣商务酒店退回租金，在此前提下，金鳞公司不承担任何责任，北京泽宣商务酒店应交回房屋停止经营。
2006年7月8日，金鳞公司（甲方）与泽宣公司（乙方）签订房屋租赁补充协议，内容是“由于经营需要乙方在x工商局增加了经营项目，注册了北京泽宣酒店有限公司，甲乙双方一致同意将北京泽宣商务酒店承担房屋租赁[位于北京市x华北里x号综合办公楼（共四层）一座]的承租方变更为北京泽宣酒店有限公司，原合同中北京泽宣商务酒店的权利、义务由北京泽宣酒店有限公司承担。”
2014年10月31日，北京市x财政局下发关于印发《x行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保事项规范工作方案》的通知，要求党政机关和全额事业单位于通知发布之日前签订的国有资产出租、出借合同、租赁合同到期日在2016年12月31日前的，到期后不再续租，应予收回，恢复本来功能；租赁合同到期日超过2016年12月31日的，应在2016年12月31日前终止，不得续租，恢复本来功能。2015年10月26日，北京市x教育国有资产管理中心向明伊装饰公司发出通知，要求明伊装饰公司负责对出租给金鳞公司（实际经营泽宣公司）项目进行清退，并于2015年11月10日前协商解决清退方案，如不能启动协商腾退，则启动诉讼工作。2015年10月28日，明伊装饰公司向金鳞公司发出通知，要求终止双方签订的协议书及补充协议，并要求金鳞公司清退房屋，还原于教育教学。之后，双方因腾退补偿发生争议，金鳞公司至今未将综合楼腾退明伊装饰公司。
案件在审理期间，明伊装饰公司申请对综合楼自2020年2月1日至2034年6月30日期间的租金收益进行评估鉴定。
经各方协商，一致确认由北京北方亚事资产评估事务所（以下简称北方事务所）进行鉴定。2017年4月7日，北方事务所出具资产评估咨询报告，评估咨询结论：本次评估采用收益法的评估咨询结论，在评估咨询基准日2017年3月29日，北京市x华严北里x号楼院内综合楼自2020年2月1日至2034年6月30日期间的租金收益是2540万元。另外，泽宣公司申请装修造价鉴定。经北京市高级人民法院随机选取，确定由北京联首资产评估事务所有限公司（以下简称联首公司）进行鉴定。2017年9月24日，联首公司出具资产评估报告，评估结论是委估资产在评估基准日2016年10月20日为326.5万元。
法院判决：
一、解除北京市明伊装饰服务有限公司与北京金鳞商贸有限公司签订的协议书及补充协议。
二、北京金鳞商贸有限公司、北京泽宣酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将北京市x华严北里68楼院内综合楼腾退给北京市明伊装饰服务有限公司。
三、北京市明伊装饰服务有限公司自北京金鳞商贸有限公司、北京泽宣酒店有限公司腾退北京市x华严北里68楼院内综合楼之日起至二〇二四年六月三十日之日止，按照每年五十万元的数额向北京金鳞商贸有限公司支付违约金。
四、北京市明伊装饰服务有限公司自北京金鳞商贸有限公司、北京泽宣酒店有限公司腾退北京市x华严北里68楼院内综合楼之日起至二〇二〇年一月三十一日止，按照每年三十五万元的数额向北京金鳞商贸有限公司支付赔偿金；自二〇二〇年二月一日开始至二〇二四年六月三十日止，按照每年六十五万元的数额向北京金鳞商贸有限公司支付赔偿金（本判决生效之日起十日内执行）。
五、驳回北京金鳞商贸有限公司其他反诉请求。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
明伊装饰公司因明伊物业公司的并入而承继了明伊物业公司的合同权利与义务。根据协议约定，双方既约定合作开发建设综合楼项目，同时又约定金鳞公司每年向明伊物业公司支付租金。可见，双方之间既有合作又有租赁。其中，关于由明伊物业公司提供合作建设用地，金鳞公司提供建设资金，合作开发建设综合楼项目的约定，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方于综合楼建成后形成的租赁关系，亦为双方真实意思表示，但根据法律规定，租赁期期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。明伊装饰公司虽未主动提出超过二十年的租赁期间无效，但该期间属于法定期间，法院应依法予以认定，即确认明伊装饰公司与金鳞公司之间的租赁关系在2004年7月1日至2024年6月30日期间合法有效，2024年7月1日至2034年6月30日期间无效。
李松律师认为，明伊装饰公司要求解除协议书及补充协议，金鳞公司表示同意，法院予以确认。协议解除后，金鳞公司、泽宣公司应将综合楼腾退给明伊装饰公司。明伊装饰公司未在本案中就租金及相关费用的承担等提出要求，法院不予处理。关于金鳞公司反诉，因二十年的有效租赁期限尚未届满，明伊装饰公司提前解约构成违约，应向金鳞公司承担相应的违约责任。按照双方约定的违约金计算公式计算（其中30年调整为20年），自明伊装饰公司将综合楼收回之日起至2024年6月30日有效租赁期限届满之日止，明伊装饰公司每年应向金鳞公司支付违约金50万元（不足整年的每日按照1369.863元计算）。关于金鳞公司主张的经济损失，根据金鳞公司与泽宣公司租赁合同约定，在2020年1月31日租赁期限届满，金鳞公司每年向泽宣公司收取租金130万元，扣除金鳞公司每年支付明伊装饰公司35万元租金，金鳞公司每年获取的租金收益为95万元，即使扣除金鳞公司承担的税费等，明伊装饰公司每年向金鳞公司支付50万元的违约金，也不足以弥补金鳞公司的实际损失。同时，考虑到金鳞公司的实际投入与双方约定30年的使用年限回报，法院酌情确定自明伊装饰公司将综合楼收回之日起至2020年1月31日止，明伊装饰公司按照每年35万元的标准赔偿金鳞公司经济损失；自2020年2月1日开始至2024年6月30日有效租赁期限届满之日止，从金鳞公司与泽宣公司约定的租金递增率以及鉴定结论平均值两方面考量，酌情确定由明伊装饰公司按照每年65万元的标准赔偿金鳞公司经济损失。金鳞公司主张的其余部分，法院不予支持。第三人泽宣公司未到庭明确其主张，表明其在本案中放弃相关权益，法院在本案对其曾提出的相关主张不予认定、不予处理。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房地产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
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