房产合作协议履行争议
发布时间：2019-04-18
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原告（反诉被告）达爱公司诉求：
判令位于北京市丰台区x地x号院北楼12间宿舍房屋（使用面积800平方米）的所有权权益（即以物权为基础而产生的使用补偿权和全部收益权）归达爱公司所有；2、判令位于北京市丰台区x地x号院北楼18间宿舍房屋（使用面积1200平方米）的所有权权益归达爱公司所有；3、判令位于北京市丰台区x地x号院北楼一层商业用房（使用面积约365平方米）的所有权权益归达爱公司所有；4、判令位于北京市丰台区x地x号院北楼营业用房即锅炉房、自行车棚等（使用面积约400平方米）的权益归达爱公司所有。
原告（反诉被告）达爱公司诉称：
1993年3月9日，原告与被告下属单位丰台区xx局东铁匠营x所签订联合经营协议，约定由双方联合共同改造x地粮店。1993年3月17日原、被告签订《合同书》，原告出建设资金、被告出土地，联合对x地粮店及改善职工住房条件进行改造建设，分配方案为原、被告各占15套二至六层的职工宿舍，房屋产权谁使用谁所有。1994年1月7日，原告与被告重新对所建房屋的产权进行了分配，约定营业用房的二、三、四、五、六层的宿舍12套和业务用房的产权归原告所有。1993年原告投资200万元对被告的x地粮店进行改造，根据丰台区计划委员会审批丰计基字（93）第x号文件，原告建设施工营业用房建筑面积1200平方米，业务用房建筑面积2130平方米，总建筑面积3330平方米。在原告完成合作建房全部义务的情况下，被告因不肯交纳土地出让金造成相关房屋的《房产证》和《土地证》未办理。2005年12月16日，原告与被告签订《补充协议》，约定由被告先将双方所建营业用房（办公楼）和业务用房（宿舍楼）的《房产证》和《土地证》统一办理在被告名下，待《房产证》和《土地证》办理完毕后，双方再按照约定进行分割和分配。《补充协议》签订后，原告多次催促被告统一办理相关房屋的《房产证》和《土地证》，但被告始终未办理。现位于北京市丰台区南苑乡x地x号的地上建筑物被拆迁。因被告的原因致使原告不能享有对涉案房屋的权益，故提起本案诉讼。
被告嘉园公司辩称：
不同意原告诉讼请求。12间宿舍被告已经依据双方合同交付给原告，并且已由原告处置了。这些房产经由原告处置之后，部分房产已经由其他法院判决，确认给其他人了。原告的第二项至第四项诉讼请求没有依据，根据双方一方出地，一方出资的联营方式，第二至第四项诉讼请求中的房屋归被告所有，与原告无关，请求法院依法驳回。
反诉原告嘉园公司反诉请求：
判令被反诉人将丰台区x地x号院内北楼首层商业用房（使用面积365平方米）交付反诉人；2、判令被反诉人赔偿因其违约行为造成反诉人未能使用反诉房产损失2664500元（每天每平米1元钱，按二十年期间估算所得）。
反诉原告诉称：
反诉人与被反诉人于1993年3月9日签订协议书，约定共同改造x地粮店。1993年3月17日签订合同书，在该合同第五条约定一层（即营业用房北楼）面积365平方米，归反诉人使用。一层全部投资，由被反诉人负责。1994年1月7日双方签订备忘录，再次明确约定营业用房（北楼）底层归反诉人，营业用房北楼产权归反诉人，宿舍18套归反诉人，12套归被反诉人。1995年8月26日，因拖欠工程款被反诉人与施工方达成协议，将本应由反诉人使用的x地x号院内（北楼）首层商业用房使用面积365平方米，交由施工方管理，致使反诉人一直未能使用。被反诉人违反双方约定拖欠工程款，擅自将应属于反诉人使用的房产交给施工方留置，导致反诉人权益受损，应承担违约责任，故反诉人提起诉讼。
反诉被告达爱公司辩称：
不同意反诉请求。依据双方2005年签订的补充协议，反诉人未按照双方合作协议约定办理土地性质变更手续及产权证，故此，在土地证、产权证未办理完成前，双方1993年、1994年、2004年签订的合同协议备忘录、补充协议的内容不应进行履行、分割及分配。涉案x号院内房屋均为被反诉人出资建造，反诉人主张的365平方米底商用房的所有权权益应归被反诉人所有，反诉人的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。
法院查明：
北京市丰台区xx局于1999年3月22日更名为北京市丰台区嘉园贸易总公司，2013年11月25日，北京市丰台区嘉园贸易总公司更名为北京嘉园有限责任公司。
1993年3月9日，达爱公司（甲方）与丰台区xx局（乙方）签订《协议书》约定：甲乙双方联合共同改造x地粮店（分配方案实施详见达爱公司与丰台区xx局合同书）。
1993年3月17日，达爱公司（甲方）与丰台区xx局（乙方）签订《合同书》约定：为联合改造x地粮店和职工居住条件，经双方协商达成以下合同条例：改造x地粮店及双方职工居住条件，在原x地粮店及居民区内进行；在该土地上建东西来向综合楼一栋，南至北14.6米，东至西25米高6层，总建筑面积为2190平方米；在乙方提供该粮店土地证明后，由甲方主办，乙方协办，其中建筑任务由乙方办理，设计由甲乙双方共同交底；一层全部投资甲方负责，二至六层宿舍双方均参加房改，甲方宿舍部分按银行贷款方式办理，乙方宿舍部分按93年丰台区住房制度改革办法进行、收取费用，返回达爱公司投入建设，其余资金由甲方负责；一层面积365平方米，归乙方使用，二至六层为职工宿舍，共三个门，30套宿舍，甲方享有15套，乙方享有15套；房屋产权谁使用谁所有。
1993年3月19日，北京市丰台区计划委员会作出丰计基字（93）第x号《关于x地粮店改造可行性研究报告的批复》，同意x地粮店改造建设项目，资金由丰台区xx局自筹解决。
1993年4月28日，丰台区xx局取得《建设工程规划许可证》，后丰台区xx局取得《北京市建设工程开工证》。
1994年1月7日，达爱公司（甲方）与丰台区xx局（乙方）签订《备忘录》约定：双方经过友好会谈，做出了关于双方合理分配使用双方共建营业用房、业务用房的备忘录，以前双方所签共建和联合经营协议与本备忘录相抵触时，一律以本备忘录为准；营业用房底层粮店归x所全面经营，原联营协议书终止，不再继续执行；营业用房（北楼）的产权归xx局所有，但其营业用房的二、三、四、五、六层宿舍的分配方案为：甲方占12套，乙方占18套，甲方所占12套住宅产权属甲方所有；业务用房（南楼）的产权归达爱公司所有；营业用房（北楼）自南端起向南扩展六米建库房或车棚用（井盖部分让出），归乙方占用，由甲方负责建设；本备忘录签字后，甲方不再向乙方收取前二个文件所属的任何费用，乙方不再向甲方提出任何要求；乙方向甲方出据土地使用转移、房屋产权等相应的文件，并办理其手续。
1998年7月1日，丰台区xx局出具《证明》载明：我局与北京大光明电器有限公司合建的宿舍楼土地证、房产证正在办理中。
2005年12月16日，丰台区xx局与达爱公司签订《补充协议》约定：达爱公司与丰台区xx局在1993年合建的营业用房（办公楼）、业务用房（宿舍楼），至今房产证与土地证的手续未办理完善，现由xx局统一办理，并且统一先办理在xx局名下，待土地证、房产证办完后，双方再按照1993年3月9日、1993年3月17日、1994年1月7日、2004年6月18日所签订的合同、协议、备忘录、补充协议的内容进行完全履行、分割、分配。
庭审中，达爱公司称现北京市丰台区南苑乡x地x号的地上建筑物被拆迁，因房屋未取得产权证，致使达爱公司无法享有相应拆迁补偿利益。依据2005年双方签订的《补充协议》约定，待土地证、产权证办完后，双方再按照此前合同、协议内容分割、分配，现双方所签前述协议中所涉房屋均未取得产权证，故此即不应按合同、协议约定分配；前述所有房屋均系达爱公司建造，其方依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，取得了前述房屋的所有权权益。嘉园公司对此不予认可，称双方已按协议约定将12套宿舍交付给达爱公司，2005年补充协议对分配方案的确认并无若产权证不办理，双方即不按此前协议约定履行之意。嘉园公司另称达爱公司至今未按约定交付北楼首层房屋，给其方造成损失。达爱公司称因嘉园公司未按1993年3月17日合同书约定支付补偿款，其方无力支付施工单位施工费，房屋至今被施工方占有，其方无法亦不应交付。嘉园公司称1993年3月17日合同书并非最终约定，1997年1月7日双方在备忘录中约定，达爱公司不再向其公司收取此前二份文件载明的任何费用。
庭审中，达爱公司及嘉园公司均称涉案房屋面临拆迁，因双方存在纠纷，拆迁工作暂未启动。
另查，涉案营业用房、业务用房现未办理房屋产权证。关于嘉园公司反诉请求中所 涉丰台区x地x号院内北楼，双方均未向法院提交房屋通过竣工验收的有效证据。
法院判决：
一、驳回原告的诉讼请求。
二、驳回被告的反诉请求。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
达爱公司及嘉园公司就双方合作建房事宜签订一系列合同书、协议及备忘录，约定待房屋取得产权证后，先登记至嘉园公司名下，再按协议约定具体分割分配，确定房屋所有权归属，双方对所有权事宜有明确约定，达爱公司对此项约定理解为产权未取得，即不按此前合同书、协议履行于法无据，法院不予采纳；现涉案房屋均未取得房屋权属证书，且《建设工程规划许可证》、《北京市建设工程开工许可证》均系丰台区xx局名义取得，达爱公司称其方依据物权法第三十条取得涉案房屋物权没有事实及法律依据，法院不予支持，对其方要求确认享有物权基础之上的拆迁补偿及收益权亦不予支持。
李松律师认为：关于嘉园公司要求交付房屋及支付房屋使用费的反诉主张，双方均未提交涉案房屋已通过竣工验收的相关证据，嘉园公司要求的房屋使用费亦无相关证据予以证明，故法院对嘉园公司的反诉主张亦不予支持。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房地产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
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