法院对房产合作关系如何认定
发布时间：2019-04-17
浏览：
原告吴卫国诉求：
请求法院依法判令被告承担原告丧失35平米房屋的损害赔偿3万元；2、本案诉讼费由被告承担。晨曦中学于1993年通过招商引资和原告达成合作建房协议，由晨曦中学提供校外西北角土地，原告出资六万六千元，修建房屋四间面积为85平方米，原告用于经营超市。建成后晨曦中学和原告约定其中50平米由原告承租，剩余35平米由原告长期无偿使用。2006年晨曦中学将诉争房屋交于被告管理，2012年12月31日被告与原告解除租赁关系。并经（2014）石民初字第x号和（2015）一中民终字第x号民事判决书，判决原告腾退承租被告的50平方米房屋，现已执行完毕，2016年被告将原告诉至贵院要求腾退35平米，经（2016）京01民终x号调解书双方达成原告腾退房屋，被告支付搬家费5万元，2015年6月20日被告对诉争房屋断水断电造成原告的超市无法正常经营，被告应当对该行为承担赔偿责任。因原告和晨曦中学属合作建房，现被告在未对原告出资建房进行赔偿的情况下收回房屋，给原告造成损害，为维护原告权益，故诉至法院。
被告校办资产管理中心答辩称：
不同意原告诉求。诉求没有事实和法律依据。原告提起本诉属于恶意诉讼。申请法院驳回原告诉求。
法院查明：
2009年12月10日，校办资产管理中心（甲方出租方）与吴卫国（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》。合同载明：”甲方出租的房屋坐落在北京市x区x分校外，建筑面积50平方米（以下简称租赁房屋）。租赁期限为叁年，从2010年1月1日起至2012年12月30日止。年租金为2万元......乙方根据需要出资在租赁房屋周围新建简易房屋时，事先要经过甲方同意，并办理有关审批手续后方可进行。新建房舍产权属于甲方。在合同期内乙方有使用权，合同期满所建房舍无偿交给甲方”。
合同签订后，校办资产管理中心将出租房屋交付给吴卫国使用。
2012年12月30日《房屋租赁合同》届满后，校办资产管理中心、吴卫国未再继续签订房屋租赁合同。
2013年12月24日，校办资产管理中心起诉吴卫国租赁合同纠纷一案至法院，请求判令吴卫国立即将北京市x区x分校外50平方米的门面、自建小吃店（东西长2.69米，南北长4.07米）及自建储藏室（东西长10.86米，南北宽1.2米）腾退给校办资产管理中心。吴卫国反诉要求判令校办资产管理中心向吴卫国支付自建房屋损失41255.03元及门店经营损失18744.97元。法院法院查明，2012年12月30日《房屋租赁合同》届满后，校办资产管理中心、吴卫国未再继续签订房屋租赁合同。吴卫国继续使用租赁房屋，但未向校办资产管理中心交纳房屋使用费。2013年2月28日，2013年4月15日，2013年10月15日，校办资产管理中心向吴卫国陆续发腾房通知。另查明：1993年11月，吴卫国在租赁房屋周围搭建了自建房。吴卫国申请法院对自建房的价值进行鉴定。价格评估报告载明：北京市x区x分校西北角自建房屋的1993年11月的市场价值为17371.04元；北京市x区x分校西北角自建房屋的评估时点（2014年7月18日）的市场价值为41255.03元。最终法院于2014年11月25日作出（2014）石民初字第x号民事判决书，判决：一、吴卫国于本判决生效后十五日内将北京市x区x分校外50平方米的门面、自建小吃店（东西长2.69米，南北宽4.07米）及自建储藏室（东西长10.86米，南北宽1.2米）腾退给北京市x区校办资产管理中心；二、北京市x区校办资产管理中心于本判决生效后十五日内向吴卫国支付自建房屋损失一万一千元；三、驳回吴卫国其他反诉请求。判决后，吴卫国上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2015年4月13日作出（2015）一中民终字第x号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后吴卫国提起再审，2015年10月20日，北京市高级人民法院作出（2015）高民申字第x号民事裁定书，驳回吴卫国的再审申请。
2016年3月2日，校办资产中心作为原告起诉被告吴卫国排除妨害纠纷一案至法院，要求判令吴卫国立即将北京市x区x分校外西北角房屋x区法院未执行部分归还原告（以本案现场图中自留的部分为准。执行完剩余的部分就是后面的两间房屋及前面的过道部分）；并支付原告自2013年1月1日至实际归还之日止的房屋使用费每年2万元。法院经审理后查明，北京市x区黄庄职业高中分校（原晨曦中学）外西北角门面房的土地使用权人是北京市x区教育委员会。北京市x区教育委员会委托校办资产管理中心对外出租、管理，其中委托代管房屋清单中包括原晨曦中学周边平房。2015年11月3日，（2014）石民初字第x号民事判决书中应腾退的50平方米房屋及自建房已执行完毕，吴卫国自留两间有争议的房屋（以下简称涉案房屋）。现有争议的2间涉案房屋仍由吴卫国占有使用。双方对现场勘查图中吴卫国占有房屋格局均无异议。双方均认可（2014）石民初字第x号案件中评估报告包括本案有争议的2间房屋中的设施。最终法院于2016年6月30日作出（2016）京0107民初x号民事判决书，判决：一、吴卫国于本判决生效后十五日内将北京市x区x分校外门面房后两间房屋及过道（以现场勘查图为准）腾退给北京市x区校办资产管理中心；二、驳回北京市x区校办资产管理中心的其他诉讼请求。判决后，吴卫国不服上诉至一中院，一中院于2016年8月8日作出（2016）京01民终x号民事调解书，双方自愿达成如下协议：吴卫国于本调解书生效后二十日内将北京市x区x分校外门面房后两间房屋及过道（以现场勘查图为准）腾退给北京市x区校办资产管理中心；同时，北京市x区校办资产管理中心给付吴卫国搬家费五万元。
另查：1995年8月8日的产权证明，载明晨曦中学下属“晨曦中学校办工厂”租用给吴卫国平房四间（85㎡），其房屋产权属我晨曦中学所有。同意租给吴卫国使用，特此证明。2013年1月27日，校办资产中心在该证明上注明仅限验照使用，并加盖公章。
2016年4月10日，北京市城建福安楼寓物业管理有限公司（以下简称楼寓公司）出具证明，本公司于1993年经晨曦中学招商引资，在学校北墙外西北角经晨曦中学同意，由吴卫国出资六万六千元合作建房，吴卫国以承租方式租赁使用50平方米，35平方米由吴卫国享有长期无偿使用权益。房屋建成后，吴卫国和晨曦中学也是按上述约定履行的。
再查：吴卫国提供两份合同以证明承租人未变更，承租面积为50平米：其中2000年1月1日，甲方（出租人）北京市晨曦中学与乙方（承租人）北京市x区晨曦食品店签订《租赁房屋协议书》，载明，提供学校传达室门面房两间房屋，协议期限自2000年1月1日起至2003年12月31日，到期甲乙双方另行协商，在同等条件下有优先权；及2006年12月30日，出租方（甲方）北京石教商贸中心与承租方（乙方）吴卫国签订《房屋租赁合同》，甲方出租的房屋坐落在北京市x区x分校外，建筑面积50平方米（以下简称租赁房屋）。租赁期限为叁年，从2007年1月1日起至2009年12月31日止。年租金为2万元。校办资产中心对上述两份租赁合同真实性均予以认可。
庭审中，吴卫国主张1993年的其与晨曦中学合作建房，当时对出资没有明确约定，吴卫国出资6.6万元给楼寓公司，修建四间房屋85平方米，其中50平方米租赁，35平方米无偿使用。吴卫国针对合作建房只有2016年4月10日楼寓公司出具的证明，没有提供其他证据；其对主张出资未提供资金往来凭证；其称和晨曦中学校长谈判后划分成50平方米和35平方米。校办资产中心主张85平方米房屋系晨曦中学出资所建，与吴卫国没有关系。
庭审中，吴卫国主张2015年6月20日存在停水停电，为此提交了安全生产现场检查记录，校办资产中心对此证据真实性认可，关联性不认可。
法院判决：驳回吴卫国的全部诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果.
李松律师认为，首先，合资合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。吴卫国未提供证据证明其存在合作建房及出资的事实，且其自认的是将出资款项交予楼寓公司；其次，对于楼寓公司出具的证明，系楼寓公司单方对吴卫国出具证明，而非原晨曦中学或校办资产中心对房屋的处分，并不能证明吴卫国与校办资产中心之间存在合资建房的事实。再次，根据2013年1月27日校办资产中心为吴卫国验照使用的产权证明及生效的关联案件中查明的事实，可知，租赁房屋与涉案房屋是作为一体交付吴卫国使用的。综上，吴卫国提供的证据并不能证明存在合作开发房地产的事实，亦未提供证据证明其对35平米房屋享有权利的依据，故对于吴卫国要求校办资产中心赔偿其丧失35平方米房屋的损害赔偿的诉求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房地产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
借名买房纠纷案例 