房地产开发合同纠纷
发布时间：2019-04-16
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佳平公司诉求：
判令浩瀚公司支付代付土地增值税款32718553.67元、鉴证费180000元，并以上述两项合计金额32898553.67元为本金，按照银行同期贷款利率支付自2014年9月25日起至实际给付日止利息；2.本案诉讼费及保全费由浩瀚公司负担。为合作开发xx院商业区项目，双方于1996年7月5日签订了《合作开发xx院商业区合同书》，约定以我公司出地、对方公司出资方式对目标房地产项目进行合作开发。我公司负责项目规划、设计、报建等工作，对方公司负责项目开发、建设、销售等工作。双方共同组建北京xx院商住楼筹建处对项目进行管理，我公司负责项目的组织实施，对方公司负责财务资金管理，利益分配我公司分得25%的建筑面积，对方公司分得75%的建筑面积，超过审定面积部分的分配双方分别占x%、90%。2000年9月26日，双方签订《合作开发xx院商业区合同书补充协议》，约定浩瀚公司对我公司分得的建筑面积予以收购，收购及前期补偿款折合人民币6000万元并分期支付我公司，同时房地产销售中所产生的各项费用包括我公司应得部分土地出让金和税金等均由浩瀚公司支付。协议签订后，该公司支付了部分预缴纳土地增值税款，后根据税务机关要求，我公司对合作房地产项目进行税务汇算清缴工作，委托北京天河琴税务师事务所有限公司对项目进行土地增值税清算鉴证，我公司根据鉴证结果代为清缴了项目所欠税款32718553.67元、代垫土地增值税清算鉴证费180000元。为此，我公司根据双方约定就清缴税款给付事宜多次向该公司索要，该公司以各种不成立的理由拖延。
浩瀚公司辩称：
双方签订的合作开发合同、补充协议及结算书是处理本次纠纷的依据。佳平公司所述回购金不是纯粹我公司所获得的利益，土地增值税是双方共同开发销售完毕以后，对土地折算下来的那部分利润上缴国家。双方为一方出力一方出资共同开发，应当共分收益共摊风险，土地增值税应当由双方共担。双方已于2005年签订了结算书，且已经交纳了全部税金，佳平公司所述于2014年清缴土地增值税与合同所约定的我公司义务无关，在合同约定义务之外的任何责任，我公司均不应承担。故我公司不同意佳平公司的诉讼请求。
法院查明：
1996年7月5日,佳平公司(甲方)与浩瀚公司(乙方)签订《合作开发xx院商业区合同书》（以下简称合作开发合同），约定甲方以提供6200平方米土地使用权作为合作条件，乙方以全部建设资金投入作为合作条件合作开发xx院商业区。甲方责任：负责提供总面积6200平方米的土地使用权及“三通一平”等开工前的准备工作（包括商业区内建筑拆迁及职工安置工作）；负责该项目的规划、设计、报批等工作；负责直辖市与政府各部门的关系；甲方负责所得商业面积的设计与管理，总体设计方案双方共同协商。乙方责任：负责筹措项目所需建设资金，按工程进度及时到位；商业设施补偿、商场停业损失及职工工资等由甲方负责。乙方一次性付清700万元人民币做为补偿（签订协议时预付50万元定金及项目开工保证金x0万元，共计150万元人民币在付给甲方的补偿费中扣除）；负责本项目的开发、建设、销售等事宜；协助甲方共同负责项目的规划、设计、报建等工作。合同内容包括：利益分配按全部建筑面积分成，甲方占25%、乙方占75%。如规划审定面积超过25000平方米，超出面积甲方占x%、乙方占90%。合作双方共同成立筹建处，具体名称：北京xx院商住楼筹建处，地址暂设在xx南里14号楼。筹建处设正、副主任各一名，由甲方出任正职，乙方出任副职，筹建处暂订人员6人。甲方负责项目的组织实施，乙方负责财务资金管理，双方共同办理各种手续及协调各方关系。合同期限暂定3年，自合同签订之日起至商住楼工程全部竣工交付使用后止。由于一方不履行合同或违反合同条款规定，造成无法达到合同规定的目的，视作违约。违约方必须承担守约方的经济损失并承担由此而造成的经济责任。上述合作开发合同签订后，北京xx院商住楼筹建处（以下简称筹建处）于1996年8月20日成立，筹建项目主管部门为佳平公司，筹建期限至1999年12月31日，负责人宋争争。
1998年9月，上述项目取得《建设工程规划许可证》，规划总建筑面积29659.51㎡，其中住宅楼建筑规模12154.11㎡、综合楼建筑规模17505.40㎡。该项目另于1999年5月取得《建设工程开工证》。2000年9月26日，上述甲乙双方另签订《合作开发xx院商业区合同书补充协议》（以下简称补充协议），主要约定：原合同中应由甲方所得的面积由乙方一次性收购。乙方全部回购合同中规定的甲方应得面积，该部分面积及前期补偿费折合人民币共计陆仟万元整。房产销售中所产生的各项费用，包括甲方应得部分的土地出让金和税金等均应由乙方支付。本协议签订后15日内，乙方应向甲方支付收购款3000万元，在前期费用及工程款中扣除，2000年11月底前，乙方应向甲方支付收购款x00万元，2000年底前乙方向甲方支付2000万元。此后，上述xx院商住楼项目经开工建设于2001年12月取得工程竣工验收备案，另于2001年4月取得销售许可，并先后以筹建处及佳平公司的名义对外销售。
双方合作至2005年8月，佳平公司委托xx会计师事务所有限责任公司（以下简称审计机构）对上述xx院商住楼项目工程支出情况进行审计。该审计机构于当年8月23日出具了《审计报告》（以下简称审计报告），并将“xx院商住楼工程成本支出明细表”作为附表一附后，审计工程支出情况为：“截止2005年6月30日，该工程开发成本支出合计281551790.25元（详见附表一）。”之后于2005年9月，双方签订《海淀区商业设施建设经营公司与浩瀚有限公司资金结算书》（以下简称结算书），内容为：一、合作建设紫竹大厦：紫竹大厦是海淀区商业设施建设经营公司（甲方）与浩瀚有限公司（乙方）共同投资建设的。甲方负责三通一平，乙方付甲方前期拆迁费6000万元。工程成本的列支及收益归乙方。按协议规定，乙方应在2000年底前支付全部款项。截止2005年8月，乙方实际支付甲方此笔合作款项2350万元，尚欠甲方款项3650万元。二、紫竹大厦销售结算：由于乙方不能以紫竹大厦注册项目公司，因此销售许可证名称是甲方，其大厦的写字楼、住宅的销售只能以甲方的名义进行，（提供发票）并代交税款。根据大厦工程完工审计及销售情况，结算结果如下：1、可出售面积:37123.72平方米；其中：回迁安置1600平方米；2、总收入:305375881元,双方帐目核对无误;3、工程成本:276496266.92元,审计已确认;4、费用:1184486元;乙方帐目提供;5、销售费用:3659408.00元,审计确认;6、税金:16795673.46元,双方帐目核对无误;7、土地增值税:2878399.12元,双方帐目核对无误;8、经营利润:436164.50元;9、所得税:1439343.68元;x、净利润:2922303.82元。以上数字，工程成本是截止至2005年8月末审计报告的审计结果，其它数字为甲方与乙方核对帐目后计算确认。乙方应将计算的所得税款1439343.68元交甲方代为交纳。审计人：王文基；经办人：王国平（乙方）、刘红（甲方）；复核：杜淑华（甲方）。三、翠微、甘家口大厦工程结算欠乙方工程款：翠微、甘家口大厦按审计决算，甲方欠乙方通风与空调工程施工款29509040元。以上欠款相抵乙方应付甲方资金8430303.68元，其中：应付款6990960元，代交税款1439343.68元。为保证合同能有效的执行，在双方确认欠款无误的情况后，乙方制定还款计划，按计划偿还甲方欠款。2006年1月19日，佳平公司以任务已经完成为由向海淀地税局翠微路所申请撤销筹建处的税务登记。
2006年6月，浩瀚公司向佳平公司发出《还款计划书》，内容为：“我方与贵方有过多年的合作，双方有良好的合作基础。项目结束后，2006年初，经过双方对帐后确认我方欠贵公司款项，捌佰零捌万零肆佰壹拾肆元整（8080414元）。对以上欠款，我公司想方设法尽快还清，因资金有困难，所以初步提议以下还款计划：2006年12月31日还款x0万元；2007年6月30日还款300万元；2007年12月31日还款4080414元。”2006年8月，佳平公司以浩瀚公司未能履行付款义务为由将该公司诉至北京市第一中级人民法院，要求浩瀚公司给付拖欠合作开发建设商品房分摊面积折价款8545482元。后双方于2006年9月27日自行签署《调解协议》，且经法院调解，法院于2006年x月8日依此出具的调解书内容为：“双方于1996年7月签订《合作开发xx院商业区合同书》，约定共同开发房地产建设项目，并于2000年9月26日又签订了《合作开发xx院商业区合同书补协议》，被告给付原告6000万元。因双方曾互负债务，现被告仍有8545482元购房款尚未支付，经法院调解，双方自愿达成协议如下：一、被告浩瀚有限公司给付原告佳平有限公司购房款八百五十四万五千四百八十二元，于二○○六年十月九日之前支付二百万元，于二○○六年十月二十日之前支付五十万元，于二○○六年十一月二十日之前支付五十万元，于二○○六年十二月二十日之前支付五百五十四万五千四百八十二元。”
现经双方当事人确认，于2x年至2011年间，上述xx院商住楼项目因销售而先后以筹建处及佳平公司名义向税务机关上缴土地增值税共计2800655元。另查，2012年12月20日，佳平公司曾就土地增值税问题将浩瀚公司诉至我院，主要以其作为项目主体已向税务部门缴纳土地增值税2800655元，而浩瀚公司已陆续支付土地增值税2700000元及尚欠x0655元未付为由，要求浩瀚公司支付该土地增值税金差额x0655元。该案后经法院审理，法院于2013年3月依法驳回了佳平公司的诉讼请求。
另经佳平公司就上述项目土地增值税向税务部门申报清算，北京天河琴税务师事务所有限公司（以下简称鉴证机构）受其委托对土地增值税清算申报事项进行了鉴证，并于2014年8月29日出具了《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称鉴证报告）。该鉴证报告对鉴证结果报告如下：“经对贵公司xx院商住楼项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报，在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵公司xx院商住楼项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下：收入总额：3x55942.82元；扣除项目金额：201574931.25元；增值额：11258x11.57元；普通住宅适用税率：30%、其它商品房适用税率：40%；应缴土地增值税税额：35519208.67元；已缴土地增值税税额：2800655元；应补土地增值税税额：32718553.67元。”其附件1“土地增值税清算鉴证事项说明”中第三条“土地增值税的鉴证情况”包括：（一）土地增值税应税收入的鉴证。截至2006年12月31日止，贵公司自报已售面积37123.72㎡，土地增值税应税收入307881905.62元；经审核，核定土地增值税应税收入为3x5942.82元，比自报数调增6274037.20元。（二）土地增值税扣除项目的鉴证。1、取得土地使用权所付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为33125040元；经审核，取得真实、合规的有效凭证，其他商品房应分摊的土地使用权所支付的金额为33125040元。2、房地产开发成本。该项目开发时间较早，合作开发，双方资料保管不善，无法查找原始凭据资料，经贵公司向主管税务机关海淀地税中关村所提交申请，对四项成本进行核定。经核定的四项成本为高层写字楼每平方米3130元，总建筑面积21651.19平方米，核定四项成本67768224.70元；高层住宅每平方米2425元，总建筑面积17449.67平方米，核定四项成本42315449.75元。该项目核定后的四项成本总额为1x083674.45元。（1）普通标准住宅。本次可扣除核定四项成本金额=1x083674.45÷37123.72㎡（可售面积）×3942.56㎡（普通标准住宅已售面积）=11690948.31元。（2）其它商品房。本次可扣除核定四项成本金额=1x083674.45÷37123.72㎡（可售面积）×33181.16㎡（其他商品房已售面积）=9839x6.14元。3、房地产开发费用。本项目发生的无借款利息支出，其房地产开发费按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和的x%计算扣除。贵公司房地产开发费用可扣除金额为14320871.44元。4、与转让房地产有关的税金。贵公司自报转让房地产有关税金为15403602.47元；经审核，可扣除的转让房地产有关税金为15403602.47元。5、税收规定的其他扣除项目。贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和的20%加计扣除。依据以上1-5项数据，本次普通标准住宅清算审核确认允许扣除项目的总金额为：21124850.48元。依据以上1-5项数据，本次其他商品房清算审核确认允许扣除项目的总金额为：180450080.77元。”为此，佳平公司另支付鉴证审计费180000元及土地增值税款32718553.67元，并提供相应费用发票及北京市海淀区地方税务局转账支付付款凭证。
诉讼中，佳平公司向法院申请对浩瀚公司名下的房产采取保全措施，法院裁定准许，相关裁定内容已得到执行。
法院查明：
1.佳平公司要求浩瀚公司负担项目土地增值税款32718553.67元，其依据的是上述鉴证报告。浩瀚公司反驳主张项目所产生的土地增值税应由双方分担，且双方已就包括土地增值税在内的合作事项办理了最终结算并已履行完毕，其主要依据的是上述审计报告及结算书。现佳平公司对上述审计报告及结算书的真实性确认无异议。浩瀚公司主张双方在审计报告基础上签订的结算书是双方对合作项目各项收支的最终确认及对合作权益的最终处分，佳平公司则主要以该结算并非对债权债务实体处置及所列示土地增值税项目并未实际参与结算、未被双方认可及履行为由，否认该结算书的效力。佳平公司另提供显示有上述审计机构签章的《情况说明》一份，但佳平公司主张的证明目的未得到浩瀚公司的认可，该审计机构未能派员出庭接受质证。2.经上述鉴证报告鉴证，报告所涉核定事项，均系因“资料保管不善、无法查找原始凭据及资料”所发生，双方当事人于庭审中对此均无异议。但双方当事人均主张该原始凭据及资料在对方处且均表示无法向法院提供，另互相指责无法查找到该原始凭据及资料系对方责任造成。经法院询问，双方当事人均未能述明该原始凭据及资料于合作过程中及结算后的保管、移交等事实并提供直接证据。
法院判决：
一、于本判决生效后七日内，浩瀚有限公司支付佳平有限公司土地增值税二千九百四十四万六千六百九十八元三角、鉴证费十六万二千元；
二、驳回佳平有限公司的其他诉讼请求。
法院认为：
当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
本案中，佳平公司与浩瀚公司合作开发房地产项目，双方签订的合作开发合同及补充协议均具有法律效力，双方当事人均应遵照合作开发合同及补充协议所约定的权利义务内容执行。实际履行中，双方合作开发的房地产项目已于2006年销售完毕。期间，双方曾就合作事项签署过结算书，后虽因购房款产生纠纷，但最终亦于同年调解解决，现双方当事人另因土地增值税产生纠纷。
根据相关法律、法规，转让地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用、与转让房地产有关的税金等扣除项目金额后的余额为增值额。本案双方合作项目涉及房地产开发与销售，应当交纳相应的土地增值税。项目开发与销售虽以佳平公司名义对外，但就合作双方内部关系，依上述补充协议中约定，房产销售中所产生的各项费用，包括佳平公司应得部分的土地出让金和税金等均应由浩瀚公司支付，故涉案土地增值税应由该公司承担。
北京市李松律师事务所认为：
双方在合作开发过程中曾分期预交过土地增值税，其中大部分税负实际已由浩瀚公司承担。现双方当事人关于土地增值税之争议，源起于合作项目开发、销售完成后，佳平公司作为纳税主体向地税部门申报土地增值税清算过程中。李松律师认为，佳平公司依据的是经由鉴证机构鉴证的土地增值税税额，该鉴证税额较高，未得到浩瀚公司的认可。根据鉴证报告内容及双方当事人确认，鉴证报告中扣除项目中房地产开发成本及相关项，系因无法查找原始凭据及资料而进行成本核定所形成。该部分内容因脱离开了原始凭据及资料，成为双方争议且无法达成一致的主要原因。庭审中，浩瀚公司以佳平公司已就合作开发成本委托审计机构进行过审计且双方已就合作事项办理了结算并签订有结算协议为由，主张双方就包括土地增值税在内的合作开发事项均已了结，不存在任何争议，佳平公司虽对上述审计报告及结算书真实性无异议，却否认该两份文件的效力。上述相关结算书中确有土地增值税等相关内容，但经法院询问，双方当事人均主张相关原始凭据及资料在对方处且均表示无法向法院提供，双方均无法述明相关项目数据之来源，无法作为土地增值税结算的依据。是故，本案双方当事人的争议就更集中于关于原始凭据及资料无法查找到的责任上，对于该责任的确定应当作为确定争议土地增值税负担的依据。现经法院询问，双方当事人均无法述明合作开发过程中及销售完成后原始凭据及资料的保管、移交等具体事实，并提供相应直接证据证明。
李松律师认为，根据合作开发合同中关于组织机构的相关约定，浩瀚公司负责财务资金的管理，由此判断该公司对于相关原始凭据及资料应负有主要保管义务。现没有证据证明浩瀚公司于合作项目完成后将相关原始凭据及资料进行整理、保管并移交，无法免除其疏于保管的主要责任。而毕竟佳平公司是开发与销售的对外主体，亦是对外清缴土地增值税的纳税主体，对于原始凭据及资料的保管、移交具有监督的责任，该公司对于原始凭据及资料无法查找的后果亦应承担监督不利的次要责任。此外，根据双方在合作关系中的权利义务内容，佳平公司虽亦有获益，而浩瀚公司所获得合作开发利益较多，本着权利义务对等原则，浩瀚公司应就该土地增值税的负担承担相应主要责任，佳平公司应承担次要责任，具体责任比例由法院依法酌情判定。关于佳平公司要求浩瀚公司支付利息一节，缺乏事实、法律依据，不予支持。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
借名买房纠纷案例 