李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、某包纠纷、矿产资某等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系某内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        再审申请人佛山市南海区新锐置业有限公司（以下简称新锐公司）因与被申请人广东省佛山市顺德区乐从镇北村股份合作经济社（以下简称北村股份社）国有土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2012）粤高法民一终字第25号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
         新锐公司申请再审称：（一）二审判决对另查明的事实认定有误。二审判决另查明：双方于2010年7月14日签订《协议》，约定北村股份社将自留地72亩转让给新锐公司，……该部分事实的查明隐瞒了《协议》下方订明的北村股份社股东代表大会表决意见的记载，以此否定《联合开发合同》通过了民主议定程序的事实。（二）二审判决认为《联合开发合同》没有履行村民会议的法定程序，属认定事实错误。现有证据可以证明，2010年7月17日、18日北村股份社村民表决的就是《联合开发合同》的内容。1.北村股份社称村民表决通过的是“未公示”的开发方案，但却未向法庭出示该方案的内容。2.从合同的履行过程看，北村股份社村民在表决时是知道合同内容的。首先，在合同签订后，新锐公司如约支付了4.05亿元款项，北村股份社村民分配了该款项。其次，北村股份社于2011年1月26日发出的“沙滘社区北村股份社72亩提留地开发新方案”（以下简称“新方案”）函件中确认：“其85.75%的股民不同意联合开发设条件挂牌出让；85.75%的股民同意以4.05亿元的交易底价，不设任何条件挂牌出让；若地块最终成交价高于上述底价，高出部分及税费各按50%进行分配”。上述函件内容说明北村股份社村民对《联合开发合同》的内容是清楚的。（三）二审判决适用法律错误。1.二审判决以《联合开发合同》未经村民民主议定程序为由认定为无效，属适用法律错误。《联合开发合同》是双方真实意思表示，如前所述，也经过了村民民主议定程序，应确认为合法有效。北村股份社村民于2011年1月17日重新对联合开发方案的委托挂牌条件等进行表决，虽然以85.75%的不同意率没有通过，但并不能否认和推翻原已经通过表决的联合开发方案及开发合同的合法性和有效性。否则应认定北村股份社违约。2.二审判决认为《联合开发合同》属擅自转让国有土地，违反了法律法规的强制性规定，适用法律错误。该合同中没有土地使用权直接转让的内容，且《联合开发合同》签订的目的不仅包括土地使用权的转让，还有北村股份社取得保底4.05亿元的收益及在新锐公司没有取得该土地使用权情况下，双方各取得50%溢价款的目的。故本案合同性质不应认定为土地使用权转让合同。综上，新锐公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。北村股份社提交意见称：新锐公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
         再审裁定：驳回佛山市南海区新锐置业有限公司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为：新锐公司可否依据《联合开发合同》分配涉案溢价款，是本案争议的焦点。关于《联合开发合同》是否经过了北村股份社村民民主表决程序的事实问题。第一，新锐公司所提二审判决另查明隐瞒事实的问题。本案中2010年7月14日《协议》不是双方争议焦点，协议下方有关表决的内容并非针对《联合开发合同》，二审判决未在判决书中表述，不影响本案事实的认定，并无不妥。第二，《联合开发合同》是在2010年7月18日表决之后签订，没有直接证据证明合同内容经过了表决。北村股份社一审审理中提交了2010年7月18日“北村股份社72亩提留地与新锐公司合作开发方案的表决结果”。新锐公司坚持认为该次表决还存在着“联合开发方案”北村股份社没有举证，该主张依据不足。第三，新锐公司认为从合同的履行看，其支付的4.05亿元已分配给村民，村民不知道具体合作方案不符合常理。但本案关键争点在于村民表决是否知情新锐公司不能竞得土地情况下须分配50%溢价款的内容。而北村股份社分配4.05亿元的事实以及几次表决内容均不能证明这一点。至于新锐公司所述2011年1月26日北村股份社向其发出《新方案》，该函件上仍然有双方按照50%分配溢价款的内容，说明北村股份社村民此前的表决包含此内容。但从该函件内容分析，第一条叙述村民对是否设条件挂牌出让内容的表决情况，第二条叙述溢价款分配内容却没有涉及表决问题，一般常理理解，不能以此证明溢价款分配内容经过了村民民主表决程序。故即使《联合开发合同》中有关联合开发的内容经过了村民民主表决程序，现有证据也不能证明新锐公司可分配50%溢价款的内容经过了民主表决程序。关于《联合开发合同》的性质及效力。新锐公司认为，该合同目的不仅包括涉案土地使用权转让，还包括北村股份社获取保底利益，以及在新锐公司没有取得土地使用权情况下，双方各取得50%溢价款，故不应认定该合同为单纯的土地使用权转让合同，亦不应认定该合同无效。经审查，该合同内容包括：合作地块情况、合作形式、投资收益分成、收益支付方式、双方权利义务、双方约定及违约责任六大部分。投资收益分成部分约定：新锐公司以4.05亿元作价入股全额购买涉案地块所有权，此净收益为股份社固定分成，一切税费等经营过程中产生的费用由新锐公司负责，项目开发结束后，经营剩余收益归新锐公司所有。收益支付方式部分约定：合同签订后新锐公司即分期支付4.05亿元。若新锐公司不能竞得该地块，最终确保甲方净收益4.05亿元。待甲方收到竞得方款项后多余部分款项全部退回乙方（但不计利息）。以上内容符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。故二审判决认定《联合开发合同》为土地使用权转让合同，并无不当。至于新锐公司称该合同中还约定双方按50%分配溢价款内容，并不能改变该合同本质为转让国有土地使用权的性质。涉案土地系政府划拨给北村股份社的留用地，转让划拨土地使用权必须符合法定程序。北村股份社转让72亩划拨留用地，在未报经相关行政部门批准的情况之下，与新锐公司签订的《联合开发合同》违反国家法律、行政法规的强制性规定，二审判决认定该合同无效，适用法律正确。
        另，分配溢价款条款约定：“……，若乙方（新锐公司）无法成功竞得该地块，并按双方确认的4.05亿元内及所产生 的一切税费为底价标准，甲方获得转让该地块的价格高于上述底价的价款（即溢价），在政府部门相关法律法规允许的范围内，溢价高出部分及税费由双方各占50%进行分配”。以上内容可看出，新锐公司获得50%的溢价款的前提是“无法成功竞得该地块”。本案中，新锐公司放弃参加竞买，仍请求分配溢价款的主张也不应得到支持。