李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资某等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系某内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        再审申请人鄂尔多斯市大某房地产开发有限公司（以下简称大某房地产公司）、高某峰因与被申请人李某强以及一审被告袁贵生、李某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区高级人民法院（2015）内民一终字第00119号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
         大某房地产公司与高某峰向本院申请再审称：二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销二审判决中要求大某房地产公司、高某峰承担责任的内容，驳回李某强对大某房地产公司、高某峰的诉讼请求。主要理由是：一、二审判决对《房地产合作开发协议》性质认定和《房屋转让协议》效力认定，适用法律错误。（一）2011年3月7日，大某房地产公司与袁贵生签订了《房地产合作开发协议》，该协议约定的实质内容是大某房地产公司将该块土地使用权转让给了袁贵生，协议内容、性质以及双方当事人的意思表示，都符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，是一份名为合作实为土地使用权转让合同。但一、二审判决对《房地产合作开发协议》认定为双方共担风险、共享利润的合作开发，既不符合合同约定，也没有给出任何法律依据。合同签订后，袁贵生自行与包括李某在内的其他股东进行房屋建设及开发，并于2011年11月18日以其个人名义与李某强签订了《房屋转让协议》，并予以履行。《房屋转让协议》的主体是袁贵生、李某强等个人，并非房地产开发企业，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其进行效力认定。个人对其受让土地使用权后建设的房屋进行转让的行为并不违反法律强制性规定，案涉《房屋转让协议》并不具备无效的情形。（二）大某房地产公司不应当与袁贵生、李某承担共同返还购房款的义务。1.大某房地产公司与袁贵生对“万晶时代广场”项目不是共有关系。大某房地产公司在与袁贵生签订《房地产合作开发协议》后，将土地使用权转让给袁贵生，由袁贵生与其股东共同进行房屋建设开发。大某房地产公司与袁贵生之间就该土地使用权并非共同共有，该土地也并非共有财产，不应适用《物权法》第一百零二条的规定。2.二审判决认定因大某房地产公司无法办理预售许可证，导致《房屋转让协议》无效，进而承担返还责任的理由不能成立。大某房地产公司不能办理预售许可证，是因为袁贵生没有按照《合作开发房地产合同》约定完成建设进度，责任在袁贵生一方。本案两级法院对何种原因和哪一方责任导致未办理预售许可证，没有任何审查，却仅以合同约定大某房地产公司义务为由武断判令其承担责任，显然事实不清；二审判决认定因土地进行抵押导致无法办理预售许可证，没有法律依据。3.二审判决要求大某房地产公司承担协议无效的返还责任，突破了合同相对性原则。李某强作为合同之债的债权人，根据合同相对性的基本法律原则，应当向合同相对方主张债权。大某房地产公司既非《房屋买卖协议》签约人，也非收款人，更非实际履行人。大某房地产公司与袁贵生签订的《房地产合作开发协议》，实质是土地使用权转让合同，既不是共有关系，也不是联营或合伙关系，不能形成双方对外承担连带责任的法律后果。二、二审判决对于大某房地产公司应当支付的利息没有法律依据。一、二审判决认定《房屋转让协议》无效，李某强对此系明知且具有过错。三、高某峰在本案中不应当承担无效后返还及利息损失的连带责任。《房屋转让协议》中并没有相应的担保内容，也没有表明高某峰承担什么担保责任。更为关键的是，高某峰并没有表明作为哪一方担保人进行担保。二审判决认定高某峰是在给袁贵生进行担保，缺乏事实依据。
         再审裁定：驳回鄂尔多斯市大某房地产开发有限公司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为，从大某房地产公司与袁贵生签订的《房地产合作开发协议》的核心内容看，双方采取合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式，合作开发“万晶时代”房地产项目，大某房地产公司负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用，袁贵生在此基础上支付大某房地产公司10018.8万元作为项目的前期补偿；袁贵生负责项目的开发建设和房屋销售，并承担相关费用，该项目的产权归袁贵生所有，并独立享有项目销售的全部受益。依照我国法律规定，房地产开发经营须受房地产市场准入许可限制，袁贵生作为自然人不能进行房地产开发经营，因此，一、二审判决认定大某房地产公司与袁贵生系合作开发房地产关系，具有合同与法律依据。案涉《房屋转让协议》转让标的物是袁贵生与大某房地产公司合作开发的房屋，履行《房屋转让协议》的行为实质是进行房屋预售，系袁贵生以《房地产合作开发协议》合作一方的身份所进行的经营行为，而非袁贵生的个人行为。因大某房地产公司始终未取得房屋预售许可证，故二审判决以本案基本事实为基础，认定案涉《房屋转让协议》无效，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，并无不当。
        大某房地产公司与袁贵生系合作开发房地产，案涉《房屋转让协议》系袁贵生在与大某房地产公司签订《房地产合作开发协议》之后，与李某一道与李某强签订，李某强所支付的6330万元款项均由大某房地产公司万晶时代广场第一项目部开具收据予以接收，款项均用于万晶时代项目建设，大某房地产公司已经收取袁贵生11574.78万元的合作款，说明“万晶时代”项目的开发是袁贵生以大某房地产公司万晶时代广场第一项目部的名义进行的，大某房地产公司提供该项目已经获得巨额利益。故二审判决判令大某房地产公司与袁贵生、李某共同承担返还李某强6330万元购房款及利息，并无不当。大某房地产公司通过签订《房地产合作开发协议》，将案涉土地转让给本没有开发资质的袁贵生进行开发，规避国家有关房地产开发的法律制度，并从袁贵生处取得1亿余元的巨额资金，却又主张该公司与袁贵生实施的相关开发行为无关、不应承担法律责任，显然有悖于我国民法权利义务对等的基本原则。
         在袁贵生、李某与李某强签订的《房屋转让协议》中，虽然协议未载明高某峰是为谁担保及担保方式和担保范围，但高某峰在该协议担保方处签名捺印，证明其是该协议的保证人；袁贵生与大某房地产公司系合作开发房地产的关系，高某峰系大某房地产公司的法定代表人，案涉《房屋转让协议》系袁贵生在与大某房地产公司签订《房地产合作开发协议》之后签订的，故二审判决认定高某峰系为袁贵生作担保，符合本案客观事实。二审判决认定高某峰作为从事房地产开发多年的企业法定代表人，理应知道商品房预售实行许可证制度、未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售的相关规定，而其在明知“万晶时代”项目没有取得预售许可证的情况下，仍以担保人的名义在李某强与袁贵生、李某签订《房屋转让协议》中签字并捺印，具有明显过错，并根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，判决高某峰承担因《房屋转让协议》无效所产生债务的三分之一的责任，符合法律规定，并无不当。