李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
         上诉人杨某因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产贵州分公司）、原审被告贵州某晨置业投资开发有限公司（以下简称某晨公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省高级人民法院2017黔民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人杨某与被上诉人长城资产贵州分公司到庭参加询问，原审被告某晨公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
         杨某上诉请求：1.依法撤销（2017）黔民初99号民事判决；2.本案一、二审诉讼费用全部由长城资产贵州分公司承担。事实及理由：杨某在购买B4栋、B5栋房屋时系善意第三人，对于房屋不能办理过户不存在过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，有权请求对涉案房屋排除执行。（一）根据杨某在购买前了解到的信息显示，某晨公司针对“阳晨·总部基地”的房屋一直对外宣传是可以进行销售的写字楼，并且在对外宣传时明码标价进行售卖。此类宣传信息出现在纸媒以及电子媒体上，使得杨某对信息产生了信任，最终才会决定购买。并且，该房屋已经出售至善意的多人，作为合法的交易在没有违反任何法律的前提下应当予以保护。（二）作为市场平等主体，杨某有权自主决定进行市场交易，杨某在与某晨公司签订合同后，已经支付相应房款并实际占有两栋房屋，并依照合同约定履行了自己的义务，但却因为某晨公司自身原因导致房屋未能顺利办理房屋产权证，其过错当然在某晨公司，而非一审判决认定的杨某存在明显过错。除杨某以外，其他业主也多是基于同样的原因支付对价购买了房屋，却最终因为某晨公司不能办理房屋产权证致使自己的权利无法最终得到实现。杨某满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，有权请求对涉案房屋排除执行。一审判决认定事实错误，请二审法院依法改判或撤销原判决。
        长城资产贵州分公司答辩称，（一）某晨公司与杨某签订的购房合同无效，杨某对本案所涉房产不能主张任何权利。1.某晨公司隐瞒房产不能分割转让的事实与杨某签订购房合同，所签订合同无效。2.双方签订的购房合同自始不能履行，应当认定为无效合同。3.涉案房产已经设立抵押权，未征得抵押权人同意不能转让抵押财产。（二）杨某所提执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定。1.杨某未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。2.杨某没有证据证明其占有涉案房屋。3.杨某不能证明其已经支付了全部房款。4.涉案房屋未能办理过户手续的原因在于杨某。
         长城资产贵州分公司向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院于2017年6月8日作出（2017）执异8号执行裁定；2.准许继续执行贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地B4栋、B5栋房屋；3.案件受理费由杨某、某晨公司承担。
        一审法院认定事实：2016年6月8日，某晨公司（甲方）与杨某（乙方）签订两份标的物分别为总部基地B区第4栋和第5栋房屋的《【阳晨?总部】房屋招商入驻合同》，该两份合同除标的物不同外，其他内容均相同。该两份合同主要载明：第一条“总部基地”项目建设依据。1.国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的通知（国土资源厅发〔1999〕97号）；2.贵阳市发展和改革委员会《关于中国.西南工业总部基地建设项目备案的通知》（筑发改产业字〔2010〕1107号）；3.《国有土地使用证》（乌国用2010第84号、乌国用2010第85号）；4、《建设用地规划许可证》〔筑规地字2010（乌当）007号〕；5.《建设工程规划许可证》〔筑规建字2011（乌当）001号、筑规建字2011（乌当002号）〕；6.《建筑工程施工许可证》（贵阳市住建局：编号520112201102140101,520112201102140201）；7.该地块土地面积13520平方米，土地用途为工业，土地使用年限自2010年12月29日至2060年12月5日；8.甲方经政府及相关部门合法批准，在总部基地项目规划指定土地上建设房屋。第二条乙方入驻房屋的用途。乙方购买房屋的用途为自用其他。第四条计价方式与入驻价款。该房屋按栋（单元）计价，实际购房总价款为人民币肆佰万元整（400万元整）。第五条付款方式及期限。乙方一次性付款。乙方签定合同当日支付全部购房价款为人民币肆佰万元整（400万元整）。2016年6月14日，某晨公司向杨某出具收到杨某交房款人民币各肆佰万元的收据2张。该两份合同签订后，杨某并未与某晨公司办理房屋过户手续，杨某也未提交某晨公司转移案涉房屋并由其占有的相关证据。2016年3月30日，一审法院对长城资产贵州分公司与被告某晨公司、金元、黄贵东、张玉咨等金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案作出（2015黔高民商初字第99号民事判决，该判决主文内容如下：一、由某晨公司在该判决生效后十日内偿还中国长城资产管理公司贵阳办事处债权转让本金人民币7000万元及截止至2015年12月31日的利息、罚息、复利12525264.98元，2016年1月1日起至该判决确定的履行期限届满之日止的逾期罚息、以7000万元本金为基数；复利，以应支付而未付的利息金额为基数，均按年息17%计算。二、中国长城资产管理公司贵阳办事处在该判决第一项的范围内，对某晨公司提供抵押的位于贵阳市乌当区新庄村云上寨“阳晨美林”项目即抵押登记编号为“筑房建乌当字第J1500052号”《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程及土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。三、中国长城资产管理公司贵阳办事处在该判决第一项的范围内，就某晨公司的抵押物清偿之后的不足部分，对金元质押的某晨公司63%的股权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。金元在承担质押担保责任后，有权向某晨公司追偿。四、中国长城资产管理公司贵阳办事处在该判决第一项的范围内，由金元、黄贵东、张玉咨在该判决第二项抵押物清偿之后的不足部分承担连带清偿责任。金元、黄贵东、张玉咨在承担保证责任后，有权向某晨公司追偿。五、驳回中国长城资产管理公司贵阳办事处的其余诉讼请求。案件受理费462458.70元，财产保全费5000.00元，合计467458.70元，由某晨公司负担，金元、黄贵东、张玉咨承担连带清偿责任。上述民事判决发生法律效力后，某晨公司未履行判决给付义务，长城资产贵州分公司申请强制执行。一审法院作出（2016）黔执49-2号执行裁定和协助执行通知书，对位于贵阳市乌当区新庄村“中国·西南工业总部基地”的B4栋、B5栋房产进行查封，查封期限为2016年9月2日至2019年9月1日。杨某对涉案房屋提出书面异议。一审法院经召集各方召开执行异议听证会后于2017年6月8日作出（2017）执异8号执行裁定，裁定中止对杨某购买的位于贵州省贵阳市乌当区新庄村“中国·西南工业总部基地”B4栋、B5栋房屋的执行。另查明，2014年7月30日，某晨公司作为抵押人将案涉房屋即中国?西南工业总部基地B区第4栋、第5栋房屋抵押给了债权人贵阳市乌当区农村信用合作联社，债权数额3000万元，并办理了抵押登记。2014年9月2日，某晨公司作为抵押人将案涉房屋即中国?西南工业总部基地B区第4栋、第5栋房屋项下的国有土地使用权抵押给了债权人兴业银行股份有限公司贵阳支行，抵押金额2600万元[该笔抵押为三宗地抵押金额，土地证号为乌国用（2010）第84、85号、乌国用（2012）第1**号]，并办理了抵押登记。
         一审法院认为：长城资产贵州分公司申请执行被执行人某晨公司的涉案房屋，案外人杨某以其为涉案房屋的所有人为由向一审法院提出异议，一审法院作出中止执行的裁定。申请执行人长城资产贵州分公司以案外人杨某为被告提起申请人执行异议之诉，请求撤销中止执行裁定并继续执行案涉房屋，符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十七条关于申请执行人执行异议之诉的规定。故本案应属申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十一条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。”本案某晨公司明确反对长城资产贵州分公司申请执行，故某晨公司为本案共同被告。
根据一审当事人的诉辩，本案争议焦点为：杨某对案涉房屋是否可以请求排除执行。一审法院认为，本案房屋未过户至杨某名下，杨某对此存在明显过错，杨某不能请求对案涉房屋排除执行。具体理由如下：
         第一，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认为，未办理过户登记，从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案中，案涉房屋的抵押权已经于2014年7月30日和2014年9月22日成立，该抵押权成立在先，杨某的房屋买卖合同于2016年6月8日签订，该合同签订在后。杨某对其所购买的案涉房屋是否存在抵押应尽到合理的注意义务，现其未尽到注意义务而购买，导致无法办理房屋过户手续，应当认定其本身存在过错。故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条、《执行异议和复议规定》第二十八条规定，认定杨某对案涉房屋可以请求排除执行。
        第二，杨某所购的案涉房屋是国有工业用地上的厂房，不是商品房。故本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《执行异议和复议规定》第二十九条规定。杨某不能依据前述规定主张购买商品房的消费者的相关权益，不可以依据前述规定请求排除执行。
        综上所述，一审法院于2017年12月29日作出2017黔民初99号民事判决，依照民事诉讼法第二百二十七条、《执行异议和复议规定》第二十八条规定，判令：一、准许继续执行贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地B4栋、B5栋房屋。一审法院（2017黔执异8号执行异议裁定于该判决生效之日起自动失效；二、驳回长城资产贵州分公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由杨某负担。
        二审中，杨某提交了四组新证据。第一组证据是乌当区政府和某晨公司签订的建设工程合同以及项目政策的批复文件，证明本案所涉项目合法立项，某晨公司拥有项目的合法权利。第二组证据为广告照片以及报纸的报道，证明本案所涉项目是通过广告和报纸宣传的方式对外销售。第三组证据是房屋租赁合同，证明杨某将本案所涉房屋出租，对房屋已经实际占有使用。第四组证据是（2018）黔01执异193号执行裁定书，证明杨某与某晨公司签订的合同合法有效。上述证据除第四份证据执行裁定书外，均为一审中已经存在的证据，东方资产贵州分公司不同意作为新证据提交。长城资产贵州分公司认为：第一组证据的真实性、关联性不予认可；第二组证据不能免除杨某购房的谨慎审查的义务；第三组证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可；第四组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关，不能达到证明目的。
        二审另查明，某晨公司将案涉房屋抵押给债权人贵阳市乌当区农村信用合作联社时间为2011年9月19日；某晨公司将案涉房屋项下的国有土地使用权抵押给债权人兴业银行股份有限公司贵阳支行的时间为2014年7月30日。一审查明的其他事实，本院予以确认。
         二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为，二审争议焦点为：杨某是否就某晨公司位于贵州省贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地B4栋、B5栋房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
        《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨某购买涉案房屋未办理过户登记，原因在于在其购买该房屋之前，该房屋上已经设定有其他人的抵押权登记。杨某购买本案所涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋上因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人杨某自身的原因。因此，一审判决关于杨某不符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行民事权益的认定并无不当，而杨某关于其满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，有权请求对涉案房屋排除执行的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。