李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        上诉人北京某辰房地产开发有限公司（以下简称某辰房地产公司）因与被上诉人密云区十里堡镇王某庄股份经济合作社（以下简称王某庄股份经济合作社）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2015）密民初字第6994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某辰房地产公司的委托代理人杜民、汪平昌，被上诉人王某庄股份经济合作社的委托代理人杨向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
        王某庄股份经济合作社诉至原审法院称，2001年4月18日，我社与某辰房地产公司签订《合作开发协议书》一份，该协议约定我社向某辰房地产公司提供土地，用于王某庄村住宅房地产开发，并由某辰房地产公司向村民无偿提供住宅和配套公建，用于我村居民居住使用等内容。之后我社为某辰房地产公司办理了其中4万余平方米土地的国有土地使用权证书，某辰房地产公司一并取得此4万余平方米土地的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。在建成两栋楼后（封顶但未竣工验收），某辰房地产公司无力继续开发，导致项目停止，给我村造成巨额经济损失。故我社诉于法院，请求判令：1.确认双方签订的《合作开发协议书》无效，如果法院认为部分有效、部分无效，要求对有效部分予以解除；2.判令某辰房地产公司交还京密国用（2001划）第00828号国有土地使用权证并配合王某庄股份经济合作社办理该土地证项下土地的国有土地使用权变更登记手续；3.案件受理费由某辰房地产公司负担。
某辰房地产公司辩称，我公司与王某庄股份经济合作社签订《合作开发协议书》属实；现我公司已取得相应的国有土地使用权证，故该《合作开发协议书》是合法有效的。我公司未能继续开发是因为王某庄股份经济合作社违约在先，不能继续为我公司办理某项开发手续。不同意王某庄股份经济合作社的诉讼请求。
        原审法院经审理认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。综观本案事实，王某庄股份经济合作社与某辰房地产公司签订的《合作开发协议书》，第一，某辰房地产公司具备房地产开发经营资质；第二，某辰房地产公司依据该协议，直接取得了由密云县人民政府发放的协议约定中42020平方米住宅用地的国有土地使用权证书，取得方式为划拨，可以认定该42020平方米以划拨方式取得的住宅用地所涉及的房地产合作开发经过了有批准权的人民政府批准，故涉及此部分土地的协议内容是合法有效的。但该协议涉及的42020平方米以外土地，因未经过有批准权的人民政府批准，故该协议所涉及的此部分土地内容无效。因某辰房地产公司在具有合法审批手续的土地上建设完成两栋楼及四个地基后停工至今，可以认定此协议的有效部分已无继续履行之可能，合同目的根本无法实现，故法院对有效部分的协议予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于某辰房地产公司具有国有土地使用权证书及建设工程规划许可证书的土地部分，因此部分协议法院予以解除，双方当事人的权利义务应当恢复至合同签订时的状态，即国有土地使用权应返还王某庄股份经济合作社，而某辰房地产公司的经济投入等损失亦应得到补偿。故王某庄股份经济合作社要求某辰房地产公司配合其办理《京密国用（2001划）第00828号国有土地使用权证书》项下土地的国有土地使用权变更登记手续的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。对于王某庄股份经济合作社要求交还《京密国用（2001划）第00828号国有土地使用权证书》的诉讼请求，因王某庄股份经济合作社与某辰房地产公司双方之间的法律关系系合同之债，该证书亦系某辰房地产公司所有，王某庄股份经济合作社此项诉讼请求即无必要，又无法律依据，法院不予支持。对于某辰房地产公司的经济投入等损失，因其未提出反诉，可另行解决。
       综上，判决：一、王某庄股份经济合作社与某辰房地产公司于二〇〇一年四月十八日签订的《合作开发协议书》中，取得国有土地使用权证书的部分（42020平方米）有效，其余部分无效；二、对王某庄股份经济合作与某辰房地产公司于二〇〇一年四月十八日签订的《合作开发协议书》的有效部分予以解除；三、某辰房地产公司于本判决生效后十五日内，配合王某庄股份经济合作办理《京密国用（2001划）第00828号国有土地使用权证书》项下土地的国有土地使用权变更登记手续；四、驳回王某庄股份经济合作社的其他诉讼请求。
        判决后，某辰房地产公司不服上诉至法院，请求撤销原审判决，改判驳回王某庄股份经济合作社的全部诉讼请求或发回重审。其上诉理由如下：1.原审判决确认无效部分的土地系通过出让方式有偿取得，并非划拨取得，故合同不应认定为无效；2.原审判决确认有效部分的合同应当继续履行，目前为止没有政府文件认定合同不能履行，故不存在法定解除权的行使条件，王某庄股份经济合作社未履行办理相关手续的义务，应当承担违约责任；3.原审判决程序违法，本案系合同纠纷，原审判决除确认合同效力之外还判决了土地使用权的归属，已超出法定的审理范围。王某庄股份经济合作社同意原审判决，请求维持。
        法院经审理查明，2001年4月18日，王某庄股份经济合作社（甲方）与某辰房地产公司（乙方）签订《合作开发协议书》一份，协议约定：一、双方合作开发云颐花园项目，地址位于密云县十里堡镇王某庄村，占地面积约45公顷（约45万平方米），建筑面积以有关上级最终批复为准。二、合作方式为甲方出土地及办理相关合法建设手续和部分商品房销售手续，乙方负责筹集资金、规划、设计、建设，双方共同经营管理，共担风险。三、甲方责任细化为：1.提供建设用地并负责在建设用地范围内所发生的一切责任及经济责任；2.负责办理项目开发所应办理的一切合法手续及部分商品房销售手续，并应解决外省购房入户人员进京户口指标；甲方场地现状可规划占地范围内，按双方约定时间和占地面积甲方全部腾出（包括地上物、林木及坟场等）转交乙方做建设开发用地。甲方负责协调好地方关系，解决农民安置及住房分配。由此发生的一切责任及经济责任均由甲方承担，与乙方无任何责任。乙方责任细化为：1.负责本项目的规划、设计、建设，由此发生的一切责任及经济责任均由乙方承担，与甲方无任何责任；2.负责本项目按质、按量、按期完成本建设项目，本项目计划分四期，三年完成；在建设施工过程中乙方自行管理，由此所发生的一切责任及经济责任均由乙方承担。四、利润分配约定：1.甲、乙双方商定在总建筑面积中一次性划拨甲方3.5万平方米（居住建筑面积）作为拆迁腾地用房，具体分配方法及分配实施均由甲方承担，与乙方无任何责任与经济责任；2.甲、乙双方的利润为销售收入和经营收入的项目所得利润依法纳税后按比例分成，甲方占纯利润的15%，乙方占纯利润的85%。五、双方合作期限为自本协议签订生效之日起至2005年4月18日等内容。2001年9月3日，某辰房地产公司取得《2001-密规地字-0123号建设用地规划许可证》，该证书载明某辰房地产公司取得位于密云县十里堡镇王某庄村面积为42020平方米的住宅用地（建设用地规划许可证有效期延至2007年10月30日）。2001年9月10日，某辰房地产公司取得《京密国用2001划字第00828号国有土地使用权证》，该证书载明某辰房地产公司取得上述地块使用权，使用权类型为划拨。2002年1月25日，某辰房地产公司取得《2002-密规建字-0004号建设工程规划许可证》，该证书载明某辰房地产公司取得密云县云颐花园小区建设规模36574.6平方米（建设工程规划许可证有效期延至2007年10月30日）。2003年底、2004年初，某辰房地产公司在上述取得国有土地使用权证书的地块上开始施工建设，建设了两栋楼和四个地基后停工至今。
         法院判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本案在审理过程中，王某庄股份经济合作社、某辰房地产公司双方当事人均认可《合作开发协议书》约定的土地面积，除京密国用2001划字第00828号国有土地使用权证载明的42020平方米开发手续齐全外，其余40余万平方米部分土地无任何合法手续。
         上述事实，有双方当事人陈述、《合作开发协议书》、2001-密规地字-0123号建设用地规划许可证、京密国用2001划字第00828号国有土地使用权证等证据在案佐证。
         本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。结合已查明的事实，涉案王某庄股份经济合作社与某辰房地产公司合作开发项目，占地面积45公顷中，仅有42020平方米土地取得了合法建设手续，其余部分双方当事人未提交相关证据证明已取得相关手续。故原审法院认定涉及42020平方米之外的部分合同无效是正确的，本院应予维持。
        关于涉及42020平方米部分合同，因已取得合法的建设手续，故应当认定为合同有效。该合同第五条约定双方的合作期限“自本协议签订生效之日起至2005年4月18日”。鉴于现已超过合同约定的解除期限，且某辰房地产公司仅建设完成了两栋楼及四个地基后停工至今，故原审法院判令合同解除亦是正确的，本院应予维持。
         至于原审法院判令某辰房地产公司配合王某庄股份经济合作社办理国有土地使用权变更登记手续，系基于合同解除之后，双方当事人相互返还基于合同取得的财产，是合同解除的必然后果，而非某辰房地产公司上诉所称的超越合同案件审理范围而对土地使用权进行确认。某辰房地产公司的其他损失，可另案解决。