李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
         上诉人北京某某政房屋管理有限公司（以下简称北京某政公司）与上诉人北京佳沣物业管理有限公司（以下简称佳沣物业公司）因合同纠纷一案，不服北京某丰台区人民法院(2017)京0106民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月14日公开开庭进行了审理，佳沣物业公司之委托诉讼代理人吴向英、夏铮，北京某政公司之委托诉讼代理人田挨成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
         北京某政公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判驳回佳沣物业公司的诉讼请求或发回重审；2．本案诉讼费用全部由佳沣物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。2000年3月28日，北京九龙新区房地产物业公司（以下简称九龙公司）发给某政公司的函与本案协议书、房屋无关；佳沣物业公司提交的建筑施工许可证、建设工程开工证以及房屋租赁许可证均与涉案房屋无关；我方不认可佳沣物业提交的九龙公司出具的142万元收据，且该笔款项与本案无关。二、一审判决适用法律错误。1．1998年5月27日签订的《协议书》实质为房屋租赁合同，从该协议的内容可知，合同乙方不承担经营风险，只是使用部分房屋50年。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称土地使用权司法解释）第二十七条的规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。根据该条规定，该份《协议书》不是联建合同，应系房屋租赁合同。该协议书中，北京天利航科贸有限公司的出资系以预付租金方式租赁涉案房屋。2．《协议书》属于无效合同。一审判决已查明涉案房屋系违法建筑且约定的租赁期限超过了法定最长期限，签订时已属无效。此外，涉案房屋所在土地非出让土地，亦不能确定土地使用权人，北京某政公司对该土地无权处分，无法办理建房手续，北京某政公司就该土地与合同乙方签订的该协议书应属无效。即使本案协议书系联建合同，亦应依法进行审批，涉案房屋的联建未办理审批手续，所以该联建合同亦应属无效。3．一审判决判令北京某政公司赔偿佳沣物业公司预期利益损失错误。北京某政公司并非涉案房屋所在土地的使用权人，因此根本无法办理建房手续，故《协议书》无效非因履行问题所致，该《协议书》不应该履行，一审判决认定北京某政公司对合同无法继续履行应负主要责任是错误的。合同无效并未给佳沣物业公司造成实际损失，其无偿使用涉案房屋属非法获益。本案中，北京天利航科贸有限公司（以下简称天利航公司）、九龙公司、佳沣物业公司均未承担建房费用，佳沣物业公司提供的142万元收据与本案协议书无关，在协议书无效的情况下，一审法院酌定赔偿数额没有法律依据。根据协议书约定，合同乙方系无偿使用涉案房屋50年，所以在该房屋因违法不能使用的情况下，北京某政公司不应因佳沣物业公司不能继续无偿使用而承担损失赔偿责任。综上，一审判决严重损害我方合法权益，请求二审法院支持我方上诉请求。
         佳沣物业公司辩称，一审事实认定正确。142万元款项以收据为证明并无不当。《协议书》并非合作开发房地产合同，系联建合同性质。《协议书》应属有效，后期由于对方违约行为，缺乏建设手续导致房屋被拆除，我方无法继续使用，对方应当因此承担损失赔偿责任。
         佳沣物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持佳沣物业公司全部诉讼请求；2．诉讼费用由北京某政公司承担。事实和理由：一审法院对于责任认定和赔偿数额认定存在错误。一、一审法院认为佳沣公司在使用房屋时未对房屋手续尽到核查义务，负有相应过错，我方认为该认定有误。《协议书》签约及履行过程中，佳沣公司已尽到核查相关许可证等房屋手续是否合法之义务，北京某政公司应当对合同无法继续履行承担全部责任。二、一审法院对赔偿数额的认定存在错误。佳沣物业公司已经向法院提交了涉案房屋2013-2016年的《租赁合同》，以证明租金收益的真实情况，佳沣物业公司诉请的租金损失金额是有事实依据的。此外，依据北京某租赁某场行情，我方主张的预期租金收益损失客观存在，一审法院不予认可，处理有误。综上，请二审法院依法改判，支持我方上诉请求。
        北京某政公司辩称，不同意佳沣物业公司的上诉请求。一审判决有关合同效力的认定有误，《协议书》性质为租赁合同，应属无效。首先，涉案土地没有确定土地权利人，双方在国家土地上进行房屋联建，侵害国家利益；其次，涉案房屋系违法建筑，未取得建设工程规划许可证等手续，故合同无效。佳沣物业公司和天利航公司均知晓涉案土地不属我方一事。合同无效的情况下，只能对对方的实际损失进行赔偿，而佳沣物业公司未举证证明其实际损失。佳沣物业公司向一审法院起诉请求：北京某政公司赔偿预期利益损失7264000元（应使用房屋50年，实际使用18年，剩余32年按2016年年租金22．7万元标准计算）。
         一审法院认定事实：1998年5月27日，北京某政公司（甲方）与天利航公司（乙方）签订《协议书》约定：为了解决维修办公用房的不足，甲乙双方经协商一致同意在甲方地域丰台区太平桥西里小区合建房屋273．09建筑平方米，为明确双方责任，特签定本协议，具体内容如下：一、维修办公用房建在甲方地域丰台区太平桥西里小区14号楼北侧，建房所需手续由甲方申报；二、合建房屋所需资金均由乙方承担；……五、合建房屋竣工后以西边第五个门的墙体为东西两半部，东半部建筑面积167．57平方米（其中20．1平方米为临时面积），由乙方无偿使用50年后交还甲方，西半部建筑面积125．35平方米由甲方永久使用，双方分界，6轴线分割；……七、维修办公用房可作它用，甲乙双方在不违反国家政策、法规的前提下经营项目及业务范围由双方自行决定，双方不予干预；九、合建房屋竣工交付使用后的管理工作由甲方负责，乙方每年需以所得建筑面积为单位，按国家有关规定向甲方交纳供暖费用及配套费用……。
        2000年4月10日，北京某政公司（甲方）、九龙公司（乙方）及佳沣物业公司（丙方）签订《协议书》约定：经三方协商，将一九九八年五月二十七日协议中有关内容作如下变更：第一：原协议甲方不变，乙方主体资格由天利航公司变更为佳沣物业公司，变更后的丙方享有原协议中的权利，承担原协议中的义务。原协议其他内容不变；第二：1999年6月28日天利航公司的合建协议书的函，2000年3月28日九龙公司合建协议的函为原协议附件；第三：本协议作为1998年5月27日协议书的附件，与原协议具有同等法律效力；第四：本协议一式陆份，三方各执两份，自签字盖章之日起生效。2016年6月3日，北京某丰台区城某管理综合行政执法监察局向北京某政公司发出京丰城管限字（2016）070005号《限期拆除决定书》载明，北京某丰台区太平桥西里小区东门北侧建设的砖混结构房屋7间，建筑面积328．41平方米，上述行为未经规划部门批准……，责令你单位于2016年6月10日9时前，自行拆除违法建设并接受复查。现涉案房屋已被拆除。庭审中，北京某政公司称房屋均系其方建造，佳沣物业公司对此予以认可。庭审中，北京某政公司认为，依据2005年8月1日施行的土地使用权司法解释第二十七条规定，若合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。1998年5月27日签订的《协议书》约定，涉案房屋由天利航公司免费使用50年后交还北京某政公司，合同仅就房屋使用问题进行了约定，应系租赁合同。佳沣物业公司则认为该《协议书》系为合建房屋签订，其方取代天利航公司，取得了该《协议书》约定的权利义务，合同性质应为联建合同。
        庭审中，佳沣物业公司认为该《协议书》中乙方已由天利航公司变更为佳沣物业公司，其方提交1999年6月28日天利航公司发给北京某政公司、2000年3月28日九龙公司发给北京某政公司的二份《关于变更合建协议书的函》复印件予以证明，称北京某政公司最初是与九龙公司签约合建涉案房屋，后于1998年5月27日与天利航公司签订《协议书》合建，后天利航公司将该《协议书》载明的权利义务又转让与九龙公司，九龙公司再转让与佳沣物业公司。1999年6月28日函件载明，依据1998年5月27日签订的《协议书》，应由天利航公司负责全部建设资金，因该资金实际投入方为九龙公司，故将《协议书》中规定的其公司全部权益转让给九龙公司，并将协议中的乙方天利航公司变更为九龙公司，请北京某政公司予以协助。2000年3月28日函件载明，九龙公司于1997年7月10日与北京某政公司签订合建位于丰台区太平桥西里小区东门平房协议，该协议中其公司享有的权益全部转让与佳沣物业公司。佳沣物业公司称二份函件虽然没有原件，但在前述北京某政公司、九龙公司与佳沣物业公司签订的三方协议书中有表述。北京某政公司对此二份函件复印件不予认可，称2000年4月10日签订的《协议书》，天利航公司未签字、盖章，不是协议当事人，佳沣物业公司并无证据证明天利航公司将最初于1998年5月27日签订的《协议书》中权利义务转让与九龙公司，法律关系断开，佳沣物业公司与北京某政公司之间并无合同关系。庭审中，佳沣物业公司认为该《协议书》有效，其方提交1997年8月18日北京某丰台区规划管理局城某规划管理科向北京某政公司颁发的（97）丰建临字059号《建筑施工许可证》、1997年8月25日北京某城乡建设委员会审批的《北京某建设工程开工证》（载明工程项目（用途）为管理用房，建筑面积155平方米，结构种类砖混）及2002年7月2日北京某丰台区房屋土地管理局等单位颁发的《房屋租赁许可证》，欲证明北京某政公司建造涉案房屋办理了相关建设手续，房屋允许向外出租，《协议书》有效。北京某政公司对此不予认可，称双方《协议书》于1998年签定，上述许可证、开工证是1997年出具，建房面积亦与涉案房屋不符，不是涉案房屋的许可证；另该《协议书》系租赁合同，约定免费使用50年，租赁期限超过20年的部分无效，且涉案房屋已被依法认定为违法建筑，该《协议书》应属无效。庭审中，佳沣物业公司提交2000年4月10日九龙公司出具的142万元收据，欲证明其方向九龙公司支付了142万元转让款，该收据载明：今收到佳沣物业公司交来太平桥西里东门项目转让款142万元，收款单位处加盖九龙公司财务专用章。依据合同约定建房手续应由北京某政公司办理，佳沣物业公司有权免费使用房屋50年，现仅使用18年，房屋即被拆除，北京某政公司应予赔偿剩余32年租金收益，其方提交2016涉案房屋租赁合同（一间房屋为年租金3．2万元，七间房屋合计约22．7万元），要求以2016年年租金收益22．7万元标准，给予32年租金收益赔偿。北京某政公司不认可142万元收据的真实性，称若有钱款往来应有打款记录并应出具正式发票，北京某政公司未收到投资款，佳沣物业公司并无有效证据证明合作建房过程中投入了资金，另佳沣物业公司称其出租收益18年，获益数额远超其方所称142万元对价，并无实际损失，且合同无效，应仅对实际发生的损失进行赔偿，故佳沣物业公司主张于法无据。另查，涉案房屋所在地块为北京某房管局征用的土地（京政地字【1985】206号），所在宗地未办理土地登记，权利人未依法确定。
        一审法院认为，该案双方争议焦点如下：一、1998年5月27日签订的《协议书》性质系租赁合同还是联建合同，佳沣物业公司是否为该《协议书》一方主体；二、该《协议书》是否为有效合同；三、该《协议书》约定涉案房屋由佳沣物业公司免费使用50年，现未到使用年限，房屋即被拆除，北京某政公司对剩余年限租金收益是否应予赔偿。
        关于争议焦点一：1、合同性质：2005年8月1日土地使用权司法解释第27条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的应当认定为房屋租赁合同”，该案双方系普通的一方出资、一方提供土地、建房的联建合同关系，并非合作开发房地产行为，不适用该司法解释的规定。另该案1998年5月27日《协议书》中约定了双方各自负有房屋建造、出资的义务，协议书中载明“东半部建筑面积167．57平方米（其中20．1平方米为临时面积），由乙方无偿使用50年后交还甲方”，并无“租赁”的表述，系双方对房屋建成后如何使用进行分配，故该院对北京某政公司对双方合同系“租赁合同”的主张不予采纳，认定此《协议书》系联建合同性质。2、佳沣物业公司是否为《协议书》一方主体。依据2000年4月10日，北京某政公司、九龙公司及佳沣物业公司三方《协议书》约定内容，乙方主体资格由天利航公司变更为佳沣物业公司，北京某政公司对佳沣物业公司的合同主体资格进行了确认，且北京某政公司在答辩意见中亦对主体资格的变更过程进行了陈述，加之佳沣物业公司多年使用涉案房屋，故此，该院对北京某政公司对其与佳沣物业公司之间并无合同关系之意见不予采纳，认定佳沣物业公司经过合同权利转让，成为1998年5月27日《协议书》一方当事人。关于争议焦点二：经查，涉案房屋所在地块应系国有土地，双方在该《协议书》中约定建房所需手续由北京某政公司申报，双方协议的内容并未违反1998年双方订立合同时法律、法规规定。在协议实际履行过程中，北京某政公司未按合同约定履行建房申报手续，房屋终因违法建设被依法拆除，以上均系合同履行层面出现的问题，并不涉及合同效力，故此，该院认定该《协议书》有效。关于争议焦点三：涉案房屋系违法建设，在合同约定的使用年限未届满时，被依法拆除，系北京某政公司未按协议书约定履行建房申报手续所致，北京某政公司对合同无法继续履行应负主要责任，应当赔偿佳沣物业公司损失。佳沣物业公司作为房屋出资方，使用房屋时亦有核查房屋手续是否齐全、合法之义务，其方不加察查使用房屋，亦对此后果负有相应过错。关于赔偿损失的数额，双方在1998年5月27日签订的《协议书》中并未约定出资的具体数额，佳沣物业公司仅提交收据一张，未提交相应过款凭证证明实际出资，另房屋起诉时已依法拆除，承租人已离开，佳沣物业公司提交的收取租金证据真实性无法核实，但考虑到佳沣物业公司无法继续使用房屋确有损失，该院综合出资情况、房屋面积、双方过错等，基于公平原则，对赔偿数额予以酌定。
         综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京某某政房屋管理有限公司于判决生效之日起七日内向北京佳沣物业管理有限公司赔偿损失一百四十万元；二、驳回北京佳沣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
        本院二审认定的事实，二审中，经本院询问，北京某政公司认可（97）丰建临字059号《建筑施工许可证》、申报日期为1997年8月25日的《北京某建设工程开工证》以及落款日为2002年7月2日的《房屋租赁许可证》的真实性，但不认可前述证明指向的房屋系本案合建房屋。二审中，佳沣物业公司向本院提交某规划国土委丰台分局（原国土）（2018）第388号-答《政府信息答复告知书》一份，用以证明（97）丰建临字059号《建筑施工许可证》指向的房屋系本案合建项目的房屋。该告知书上加盖有北京某规划和国土资源管理委员会信息公开专用章。对此，北京某政公司认可告知书的真实性，但不认可佳沣物业公司的证明目的。本院二审认定的其他事实与一审法院查明事实一致。
         二审判决：驳回双方上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院认为，一、2005年8月1日施行的土地使用权司法解释第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。根据本案1998年5月27日协议书的内容，北京某政公司与天利航公司系合建房屋，合建资金由天利航公司承担，天利航公司对部分面积的房屋无偿使用50年后交还北京某政公司，故其双方之间并不存在合作开发房地产的行为。佳沣物业公司受让上述协议书项下的权利，其与北京某政公司之间亦非租赁合同关系。因此，一审法院认定该协议书系联建合同，合理有据，本院不持异议。二、1998年5月27日协议书及2000年4月10日协议书的内容系当事人各方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效。根据协议约定，北京某政公司应当积极履行建房手续申报义务。三、涉案房屋因建房手续问题被依法拆除，导致合同无法继续履行，对此，北京某政公司负有主要责任。佳沣物业公司作为公司法人，在使用房屋时未审慎核查房屋手续，应对无法继续使用房屋的风险后果承担一定的过错责任。根据当事人对合建房屋的使用情况、涉案房屋的面积、房屋使用费的某场价格水平、当事人各方的过错、佳沣物业公司使用房屋的剩余年限等因素，本院认为一审法院酌定由北京某政公司赔偿佳沣物业公司损失140万元并无不当。
        综上所述，佳沣物业公司和北京某政公司的上诉请求均缺乏充分依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。