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        再审申请人北京市某品有限公司（以下简称某品公司）因与被申请人北京泰和某通仓储有限公司（以下简称泰和某通公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2016）京02民终10610号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月19日作出（2017）京民申2753号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人某品公司的委托诉讼代理人贾可、徐宇星，被申请人泰和某通公司的法定代表人刘志英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        某品公司申请再审称，双方之间成立租赁关系而非土地使用权转让关系，申请人并不丧失土地使用权。故本案原审判决适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，判定《租赁合同》无效属于适用法律错误。由于该错误裁判造成被申请人利用违法建筑物非法经营十余年获取高额收益的情况下，将合同无效的过错强加于申请人，此后引发的赔偿纠纷中必将导致巨额国有资产流失。请求撤销一、二审判决，改判解除某品公司与泰和某通公司于2003年6月12日订立的《租赁合同》及后续补充协议，或适用《中华人民共和国城乡规划法》相关规定确认《租赁合同》及后续补充协议无效。
        泰和某通公司再审辩称，某品公司出租给我方的仅为涉案土地，不是房屋，故原审判决不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条,判定《租赁合同》无效。双方在2003年签订租赁合同时，某品公司承诺涉案土地属于仓储用地，可以满足我方建库房或商业经营之需，后来却被告知涉案土地属于规划中的城市绿地。某品公司对此明知，且与我方协商后许可我方继续投资建设库房用于出租经营。虽经我方努力,涉案土地规划用途至今仍未能变更为建设用地。某品公司先以我方占用规划绿地进行违法建设为由，起诉要求解除租赁合同，在法院生效判决确认合同无效后，又申请再审主张应适用《中华人民共和国城乡规划法》确认合同无效，目的无非是逃避造成合同无效应承担的责任。综上，我方虽对原审判决理由不服，但对判决结果理解并接受。不同意某品公司的再审请求，请求驳回某品公司的再审申请。某品公司向北京市西城区人民法院起诉请求：判令解除某品公司与泰和某通公司于2003年6月12日订立的《租赁合同》及补充协议。
        一审法院经审理查明：位于北京市朝阳区平房乡石各庄南的80017平方米土地（以下简称涉案土地）使用权人为某品公司的上级主管单位北京市供销合作总社（以下简称供销总社）。北京市朝阳区国土资源和房屋管理局于2002年6月11日向供销总社颁发的国有土地使用证载明，该土地用途为仓储，使用权类型为划拨。2003年4月25日，供销总社授权北京市某品公司（2005年更名为“北京市某品有限公司”，即本案再审申请人）以其名义与承租方签订租赁合同，监督承租方对合同的履行情况，收取租金并行使租赁合同出租方的各项权利。2003年6月12日，某品公司（甲方）与泰和某通公司（乙方）签订《租赁合同》，该合同规定，甲方将涉案土地租给乙方建设库房或商业经营之用；由乙方以甲方名义在该地上进行固定资产投资建库房，甲方只提供土地的使用权，不参与乙方的经营；在承租期内，乙方不得转租、转让或让其它人经营，如发生以上问题，甲方将无条件收回土地和乙方投资建设的所有地上物；租期自2003年6月1日起至2018年5月31日止共15年，定金5万元（合同签订之日起缴纳）。其中前九年自2003年6月1日至2012年5月31日止，租金每年为48万元；第十年即自2012年6月1日至2013年5月31日止，年租金60万元；第十一年至第十五年即自2013年6月1日起至2018年5月31日止，年租金为72万元。合同签订之日起，甲方给乙方6个月的报批手续期间，此期间不收租金。甲方提供土地现状为地上有十几间平房，使用定福庄园艺场照明电和未办理任何申报手续的自备井一口。甲方协助乙方办理水指标申报和相关手续，提供现有照明，如增加动力电，要和园艺场协商，所发生的费用由乙方负担。乙方必须按月向供水、电单位缴纳水、电费，不得拖欠。乙方负责交纳土地使用税、房产税按税务局实际缴纳数额划拨给甲方，并承担租赁期间该地上发生政府所规定的一切费用。
        2004年6月1日，某品公司与泰和某通公司签订《补充协议（一）》约定，由于甲乙双方在2003年6月1日所签订《土地租赁协议》时，没有充分考虑到位于朝阳区平房乡石各庄村属于市供销合作总社的土地性质及用途，导致在报批规划手续时才发现此宗地为城市绿化，考虑到乙方已在此块地上投入了数百万元以及乙方有能力再花费一些费用后，可以将此宗地改变为建设用地，彻底实现双赢。经双方友好协商，达成如下补充协议：考虑到乙方将此宗地改变为建设用地以及报批手续、土建等需要较长时间，甲方同意将原合同中乙方正式起租的时间从2003年12月31日更改为2004年6月1日正式起租；考虑到乙方改变土地用途（改变为建设用地）需要花费一些费用，甲方同意自2004年6月1日起至2013年5月31日止，每年从每季度的季租金中减去贰万元，每年减租金合计捌万元，累计十年，共减租金捌拾万元整。为了便于履行租金合同，乙方原预交定金5．1万元，冲减2004年6月份租金3．4万元，剩余1．7万元退还乙方。第三季度起，每季度支付租金10万元（即2004年7月1日起）；甲方允许乙方与他人合作经营，所发生的责任、权利、义务与甲方无关，乙方对甲方承诺的条款不因第三方的出现而受任何影响。2011年7月27日，某品公司（甲方）与泰和某通公司（乙方）签订《补充协议（二）变更及租金补交协议》，规定：鉴于“将此宗地改变为规划用地”的条款未能实现，而在此期间乙方也为此投入一定的人、财、物，本着公平的原则，乙方补交2004年1月1日至2004年6月1日免租租金的一半即12万元，2004年6月1日至2011年7月1日中七年期间核减的租金56万元，共计补交68万元。在该补充协议（二）签订后，由乙方分三次向甲方交纳（2011年12月底之前付20万元，2012年5月底之前付20万元，2012年12月底之前付28万元）；自2011年7月1日之后的租金标准均按原2003年6月双方所签订的租赁合同执行；同时明确约定：按合同规定，由乙方负责缴纳土地税、房产税，乙方每年向甲方提供完税证明并补齐以前的缴税证明。由于未按时缴纳土地税和房产税所产生的纠纷和罚款由乙方负责。2005年6月23日，涉案土地的使用权人变更为北京供销社投资管理中心。自2003年6月12日《租赁合同》签订至2011年7月27日签订《补充协议（二）》后，双方一直按照合同履行。2013年9月，北京市朝阳区公安消防支队以泰和某通公司在用库房未报消防机构验收、擅自投入使用为由，对泰和某通公司处以罚款3万元。2013年11月7日，因泰和某通公司逾期未交纳水费，某品公司向泰和某通公司发出通知，督促泰和某通公司及时缴纳水费。2013年12月1日，泰和某通公司四间仓库起火，被有关主管部门要求进行整改并缴纳了罚款6万元。2014年1月13日，泰和某通公司向北京市朝阳区节约用水管理中心交纳了水资源费和污水处理费共计29850元。2014年1月16日，某品公司以泰和某通公司在租赁合同履行期间多次违反合同约定，不履行《租赁合同》及其他约定义务为由，起诉要求解除租赁合同、腾退土地并交纳各项费用。2014年7月16日，北京市西城区人民法院作出（2014）西民初字第03746号民事判决书，某品公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院在（2015）二中民终字第00698号案件审理过程中，向北京市规划委员会就涉案土地涉及的规划问题出具调查函，2015年2月18日，北京市规划委回函：涉案租赁场地自1990年至今规划用地性质始终为规划绿地。
         另查，一、2014年5月8日，北京市规划委员会出函确认泰和某通公司在涉案土地上建筑的46160平方米的房屋未依法取得建设工程规划许可证。2014年8月至12月，北京市朝阳区城市管理综合行政执法监督局以租赁场地上的房屋未取得建设工程规划许可证，影响了城市规划，属于违法建设行为为由，出具限期拆除决定书及催告通知书等，要求泰和某通公司拆除在涉案土地上建设的房屋。二、2015年9月30日，泰和某通公司向某品公司送达通知书，以某品公司为达到解除合同的目的，多次向有关部门举报，导致泰和某通公司经营活动受到影响且某品公司提起诉讼为由，决定自2015年10月起，暂停向某品公司交纳租金。待法院判决确定后一并处理。三、某品公司就涉案土地的出租事宜未向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请报批。四、重审期间，法院就涉案土地规划为绿地，而使用权证上为仓储用地之事走访了北京市规划委员会及北京市国土资源局朝阳分局，被告知规划用途与土地使用权证上载明的用途应当是一致的，正常的流程是规划审批在先，办理土地使用权证在后。经查询涉案土地的使用权登记情况，土地使用权类型为划拨，用途为仓储。涉案土地档案中使用权人申请土地使用权证的时间是1997年3月10日，申报80017平方米土地用途为仓储。五、在本案中，某品公司、泰和某通公司均同意本案只处理合同是否有效及是否解除问题，后续问题双方另行解决。对于泰和某通公司对《租赁合同》系无效合同的抗辩意见，某品公司表示听从法院对合同效力的认定，并认为，如法院认定《租赁合同》无效，依据应为“《租赁合同》违反《城乡规划法》的效力性强制性规定，而非违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于不得出租划拨土地的管理性强制规定。”
        一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。强制性规定是指效力性强制性规定。国务院第55号令，即《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）属于行政法规，其第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
         本案中，某品公司的上级单位供销总社通过划拨方式取得本案涉案土地80017平方米的国有土地使用权。在不具备《暂行条例》第四十五条规定的条件下，某品公司作为供销总社的受托人与泰和某通公司就涉案土地签订的《租赁合同》，违反了该条例第四十四条的强制性规定。且若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，该规定属于效力性规定。故双方签订的《租赁合同》属无效合同。鉴于《租赁合同》属于无效合同，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。北京市西城区人民法院于2016年10月11日作出（2015）西民初字第17274号民事判决：一、某品公司与泰和某通公司于2003年6月12日订立的《租赁合同》及后续签订的补充协议无效。二、驳回某品公司的全部诉讼请求。某品公司不服一审判决，提出上诉，其主要理由为《暂行条例》属于管理型强制性规范，不应当作认定合同无效的法律依据。请求依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，认定双方所签《租赁合同》及后续签订的补充协议无效。
        泰和某通公司亦不服一审判决，提出上诉，要求法院查明涉案土地是规划的绿地，还是仓储用地,确认合同无效的原因和责任。二审法院查明事实与一审法院查明的事实一致。北京市第二中级人民法院二审认为：依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
        由于某品公司与泰和某通公司所签《租赁合同》、《补充协议（一）》及《补充协议（二）》以转让国有划拨土地使用权为内容，这种转让应经有批准权限的人民政府同意并经过土地使用权的出让程序，缴纳土地出让金后方可实施。双方通过协议转让划拨土地的使用权不符合法律和相关政策的规定，直至一审起诉前仍未经有批准权的人民政府批准，因此，双方所签订的《租赁合同》、《补充协议（一）》及《补充协议（二）》应属无效。由于无效的合同自始对当事人不具有约束力，某品公司请求解除《租赁合同》、《补充协议（一）》及《补充协议（二）》，法院不予支持。合同无效的法律责任，双方可另行解决。北京市第二中级人民法院于2016年12月26日作出（2016）京02民终10610号民事判决：驳回上诉，维持原判。再审庭审中，某品公司确认其申请再审请求仅为：要求确认双方于2003年6月12日签订的《租赁合同》及后续补充协议解除。双方当事人均表示在本次再审中仅处理租赁合同及后续补充协议的效力和是否继续履行问题，因合同无效或解除引发的其他争议双方另行解决。
再审判决：
        一、撤销北京市第二中级人民法院（2016）京02民终10610号民事判决及北京市西城区人民法院（2015）西民初字第17274号民事判决；二、确认北京市某品有限公司与北京泰和某通仓储有限公司2003年6月12日订立的《租赁合同》及后续补充协议自2014年1月20日起解除。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        再审庭审中，某品公司提供了北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初32260号民事判决书，欲证明泰和某通公司将涉案土地高价转租给案外人，实际收回了投资建设成本。泰和某通公司认为，双方签订补充协议约定允许引入第三方合作共同投资使用涉案土地。本院认为，上述证据与本案争议无关，再审不予认定。
再审查明的其他事实与原一、二审法院查明的事实一致，本院予以确认。上述事实，有国有土地使用证、委托书、           《租赁合同》及后续《补充协议》、消防行政处罚交款单、朝阳区生产安全事故应急预案备案登记表、水资源污水处理费收据、北京市规划委员会回函及当事人陈述等证据在案佐证。本院再审认为,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，仅适用于调整划拨土地使用权转让行为。本案中，某品公司与泰和某通公司签订的《租赁合同》及后续补充协议中，并无转让划拨土地使用权的内容，故原审法院依据该司法解释认定《租赁合同》及后续补充协议无效属于适用法律错误，本院再审予以纠正。
        《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，即该法律、行政法规中明确规定如果违反将导致合同无效，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同有效将损害国家利益和社会公共利益。本案双方当事人签订的《租赁合同》及后续补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行多年，亦未损害国家利益和社会公共利益。虽未经政府主管部门批准，但不影响合同效力，故应认定有效。
        鉴于涉案土地的规划用途至今仍为绿地，按照相关法律法规不得擅自变更，且有关部门已经发布公告限期拆除违法建设，故《租赁合同》的目的已无法实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。经查，本案中某品公司最早于2014年1月16日向北京市西城区人民法院起诉要求解除租赁合同，同年1月20日，泰和某通公司签收了法院送达的起诉书副本，故本院再审确认2014年1月20日双方签订的《租赁合同》及后续补充协议解除。