李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已 购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        原告薛某义与被告吴某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理，依法适用简易程序，分别于2018年12月4日、2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告薛某义及其委托诉讼代理人李春香，被告吴某之委托诉讼代理人王文赞、程凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        原告薛某义向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告吴某给付原告薛某义收益分配款及投资款9526593元；2.判令被告吴某赔偿原告薛某义利息损失465215.29元（暂计至2018年10月25日）；3.本诉案件受理费由被告负担。在审理过程中，原告薛某义对其诉讼请求进行了明确，1.请求判令被告吴某给付原告薛某义收益分配款及投资款8628624.4元；2.判令被告吴某赔偿原告薛某义利息损失，以拖欠款项8628624.4元为基数，以中国人民银行同期贷款利率（年息6%）为标准，自2018年1月5日起计算至实际支付之日止（暂计至2018年10月25日为421364.49元）；3.案件受理费由被告吴某负担。原告薛某义向本院陈述的事实和理由如下：2013年5月21日，原、被告双方签订合作开发房地产合同一份，就原、被告双方共同投资开发位于北京市通州区宋庄镇疃里村的商业楼项目和疃里综合市场项目的相关事宜进行了约定。根据合作开发房地产合同第一条约定，原、被告双方就前述项目的投资总额应当控制在1500万元以下，原告薛某义所占比例不低于30%；合同第二条就收益分配进行约定，即原、被告双方按所持有股份比例分配双方在该项目的收益。合同签署后，原、被告双方就涉案项目总共实际投资金额为1250万元，其中原告薛某义投资金额为550万元，占双方投资额的44%。现涉案项目已经完工，被告吴某却将本应当分配给原告薛某义的相关收益及投资款共计8628624.4元据为己有。为此，原告薛某义曾多次找被告吴某协商，要求结算、给付相关款项，均遭到被告吴某的拒绝。原告薛某义认为，被告吴某拒不按照合同约定给付本应当归属于原告薛某义的收益及投资款的行为构成违约，严重损害了原告薛某义的合法权益。为维护原告薛某义的合法权益，特诉至法院，望判如所请。
        被告吴某辩称：1、不同意原告薛某义的全部诉讼请求，原告薛某义的主张无任何事实及法律依据。2、人民法院应当对当事人要求分配之收益的来源是否合法，待分配财产是否属于可分配的合法财产进行严格审查，对于无效合同取得的财产或者不符合法律规定之权益不应当通过民事诉讼的方式予以分配、处分，即应当避免以诉讼方式将合法性存疑之标的物合法化；具体到本案，即应当审查涉案合作建房合同的效力问题以及因此取得之财产的合法性问题，本案中，原、被告双方所订立之合同进行的投资事宜违反了相关法律法规、司法解释的强制性规定，应被认定为无效。3、原、被告双方订立涉案诉争合同继而共同投资建设之项目系建设在北京市通州区宋庄镇疃里村集体土地之上，所占用土地至今未按照国家法律规定进行土地征收、变更土地使用性质，所建设之项目亦未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等合法开发、经营的手续，即涉案项目属于当前房地产市场上国家严厉打击并明令禁止建设、禁止买卖的“小产权”房屋；相关项目无法取得物权法规定的不动产登记权利证书，亦无法正常进行上市交易。4、在农村集体所有土地上开发房地产项目，由此产生的争议是否可以通过民事诉讼程序处理，国家目前尚无明确法律规定，人民法院受理该类纠纷于法无据，亦缺少明确的立法依据；违法的民事行为，不应受到人民法院的保护；整个项目至今未按取得项目土地使用许可、建设工程规划等手续，故在性质上涉案项目是否属于合法建筑存疑，故人民法院不应对其进行处理，相关收益亦不应进行处理、分配。5、本案诉争项目虽系建设在集体土地之上，但本案应参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该解释之相关精神亦应得到遵守；在涉案诉争项目未经有批准权的人民政府批准，亦未取得建设规划许可证的情况下，对原告薛某义诉请分配合作建房收益的请求，应当裁定驳回起诉。6、此外，根据原、被告双方签订的协议，原告薛某义本来应当在签约3日内交纳300万元出资款，但原告薛某义的应付资金迟迟未能到位，原告薛某义已经构成根本违约，双方合同已经自动终止；而且，据了解，原告薛某义已经就涉案项目取得了近4000万元的工程款。
        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月21日，被告吴某（甲方）与原告薛某义（乙方）签订《合作协议》一份。该《合作协议》约定主要内容如下：1、甲、乙双方就合作开发建设北京市通州区宋庄镇疃里村村北商业楼项目和疃里综合市场项目[具体项目情况以中商联合（北京）投资有限公司与北京市通州区宋庄镇疃里村合作开发的疃里村村北商业楼项目合作协议、疃里村村民委员会与北京华纳恒吉投资有限公司开发协议中约定的项目内容为准]的相关事宜，经友好协商，达成本协议。2、甲方在前述项目中占有30%的股份，现甲、乙双方合作开发该项目（即在甲方所占项目30%的股份中，甲方占70%、乙方占30%），因甲方前期投资1000万元，乙方同意出资300万元；如将来项目扩大需继续投资，则甲方按照70%的比例出资，乙方按照30%的比例继续投资；双方一致约定，无论项目如何扩大，双方总投资额控制在1500万元以下，即乙方投资总额最高为450万元，所占比例不低于30%；乙方投资额需在本协议签订之日起3日内足额到位，否则视为乙方自动放弃本项目合作。3、收益分配，在该项目竣工后或者本协议签订生效两年内（以最早到期日为准），甲、乙双方按照所持有的股份比例分配双方在该项目的股份收益，即甲方占70%、乙方占30%。4、为保证乙方投资收益，甲方承诺，如到期股份转让不成，甲方按照项目预期的收益及根据本协议约定的股权比例对乙方给予赔偿，或者由双方对涉案项目进行评估，根据评估价值及根据协议约定股权比例由甲方对乙方给予赔偿；如到期该项目不能产生金钱收益，乙方有权按比例分得该项目中相应的房屋面积，且乙方享有优先分配权。5、为保证乙方的投资知情权，甲方同意对该项目的销售进展情况给予通报，通报内容包括但不限于销售或租赁情况、销售价格、与其他股东的会议决议记录、与疃里村合作情况、项目财务报表及乙方认为应当通报的情况。6、合作期限，自本协议签字生效之日至该项目的经营期限届满为止。7、中商联合（北京）投资有限公司与北京市通州区宋庄镇疃里村合作开发的疃里村村北商业楼项目合作协议书、疃里村村民委员会与北京华纳恒吉投资有限公司开发协议书作为本协议的附件，是本协议书不可分割的一部分。8、该《合作协议》还约定了其他内容。
        法院裁定：驳回原告薛某义的起诉。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        在审理过程中，本院组织双方当事人对涉案项目进行了现场勘验。经勘验，原、被告双方确认涉案项目所指向商业楼位于北京市通州区疃里村内、北京市通州区东六环辅路西侧，共计6栋商业楼及8栋别墅；此外，该次项目还兴建了疃里村市场。在审理过程中，原告薛某义认可涉案项目所占用的土地为北京市通州区宋庄镇疃里村集体土地。被告吴某对此予以认可，此外，被告吴某还表示涉案项目所占用土地至今未完成建设用地审批，涉案项目亦未取得建设用地使用许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续。
        在审理过程中，被告吴某曾向本院提起反诉。后，被告吴某主动撤回反诉，并表示保留另案主张的权利。在审理过程中，原告薛某义表示原、被告双方共同投资兴建的涉案项目中，其已经取得该商业楼项目中3号楼的101号、201号、301号、401号房屋，且其已经将301号、401号房屋对外出售，但其均没有取得涉案房屋的不动产权利登记证书，就其已经转卖的房产亦没有向买受人交付不动产权利凭证，买卖双方当事人仅就此签订有房屋买卖合同。本院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。人民法院在审理合作开发房地产合同纠纷时，应当对诉争项目进行审查。当事人向人民法院提起民事诉讼的，应当符合法律的规定。根据审理查明的事实，原告薛某义与被告吴某达成合作协议，即由原告薛某义与被告吴某共同投资参与位于北京市通州区宋庄镇疃里村的商业楼及疃里村市场的开发项目，待项目工程完工后，原告薛某义与被告吴某按照事先约定的持股比例进行分成。现原告薛某义诉至本院称，涉案项目已经完工，满足原、被告双方在协议订立时约定的利益分配条件，要求将涉案项目的未分配利益、投资款分配并交付给原告薛某义。根据查证之情况，原、被告双方系以签订合作协议书之形式，由原告薛某义、被告吴某共同负担开发资金的方式联合进行房地产开发，就此双方之间形成合资、合作开发房地产合同关系。原、被告双方亦在合作协议中对双方负担的成本、利润分配及分配方式进行了相应的约定。依据我国现行法律之规定，商业房地产项目的开发建设需在国有土地之上进行，并需依法办理相关审批手续，支付土地出让金，所建设之项目应当取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等；原则上禁止在集体土地之上进行房地产开发建设。本案中，原告薛某义诉请要求进行利润分配之项目建设于宋庄镇疃里村集体土地之上，原、被告双方亦未向法庭提交充足证据证明涉案项目所占用之土地已取得国有土地建设用地许可证，涉案项目的开工建设已经取得有批准权的人民政府的批准，亦未证明涉案项目已经取得建设工程规划许可证等合法手续。据此，原、被告双方合资、合作开发建设之涉案诉争项目并不具备合法建造之要件，涉案诉争项目是否符合物权法之设立物权的规定，是否属于法律保护的合法权益存疑；故，相关权益人并不得根据其投资、实际建造行为，依据物权法之规定而径直主张相关权利。故，在诉争项目本身仍未取得合法规划、审批建设的完备手续前，在涉案项目自身合法性严重存疑的情况下，对于原告薛某义要求分割相关收益之请求，人民法院不宜处理。