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         上诉人北京豫之缘中某会餐饮有限公司（以下简称中某会公司）因与北京华某鹏达物业管理有限公司（以下简称华某鹏达公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第18348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，中某会公司委托代理人马玉芬、华某鹏达公司委托代理人张艳红到庭参加了诉讼，现已审理终结。
         中某会公司在原审法院诉称：我公司与华某鹏达公司于2012年6月1日签订《北京西八里庄餐饮项目房屋及其附属设备、设施租赁合同》。合同约定，华某鹏达公司将坐落于北京市海淀区西八里庄（西八里庄变电站北侧临街房屋）的南半部分出租给我公司，包括建筑面积2478平方米的房屋、南部停车场及所附属的设备设施。租赁期限自2012年6月1日起至2014年8月31日止，其中2012年6月1日至2012年8月31日为免租期。但《国有土地证》信息显示土地使用权人为北京市电力公司，使用权类型为划拨，地类（用途）为公共设施。从《建设工程消防设计备案表》和2012年1月北京市电力公司出具的房屋说明的信息断定，该租赁合同所租赁的房屋并没有施工许可证，且未获得房屋产权证，属于违法建筑。我公司认为，租赁合同的租赁场地为国家划拨性质，华某鹏达公司擅自改变土地用途，用于商业租赁，严重违反了使用土地的单位必须按照土地用途使用土地的强制性法律规定，损害了国家利益和社会公共利益。故请求法院判令：我公司与华某鹏达公司签署的《北京西八里庄餐饮项目房屋及其附属设备、设施租赁合同》无效；诉讼费由华某鹏达公司承担。
         华某鹏达公司在原审法院辩称：不同意中某会公司的诉讼请求。诉争房屋不是违法建设，不能因施工许可证和产权证就认定为是违法建筑，也没有任何机关下达过房屋为违法建设的行政处罚。双方签订的合同是合法有效的，本案不适用土地管理法五十六条和划拨土地使用权管理暂行办法第五条，因为本案不属于土地使用权的出租，而属于房屋出租，且未改变土地性质，应为划拨土地性质。土地管理法第五十六条为管理性规定，非效力性规定，故即便违反，也不属于合同法五十二条第五款规定的无效行为。暂行办法属于部委规章，不属于合同法五十二条第五款规定的无效情形。我公司出租诉争房屋没有损害国家利益和社会公共利益，相反，出租房屋的行为是国有资产增值保值的行为。
         原审法院经审理查明：北京市海淀区西八里庄（现西八里庄变电站北侧临街房屋）北半部分和南半部分建筑面积约4500平方米的房屋、停车场及所附属的设施设备为国网北京市电力公司（原北京市电力公司）出资建设，至今还未取得房屋产权证。2014年6月5日国网北京市电力公司出具证明，载明：我公司已将上述房屋、停车场及附属设施设备租赁给华某鹏达公司，南半部分租赁期限自2012年6月1日至2014年8月31日，北半部分租赁期限为2012年7月9日至2014年10月8日，免租期为三个月。我公司同意华某鹏达公司对外转租，现华某鹏达公司以次承租人拖欠租金为由，一直未向我公司支付租金。2012年6月1日，华某鹏达公司（出租方，甲方）与中某会公司（承租方，乙方）签订了《北京西八里庄餐饮项目房屋及其附属设备、设施租赁合同》，该合同约定：一、租赁标的物的基本情况1、租赁标的物坐落于北京市海淀区西八里庄（现西八里庄变电站北侧临街房屋）。2、租赁范围为：主楼的南半部分、南部停车场、现有房屋及所附属的设施设备。二、租赁用途为：经营餐饮类企业。……
        四、租赁期限与续租权1、租赁期限：本合同租期起止时间为：2012年6月1日起至2014年8月31日止，其中2012年6月1日起至2012年8月31日止为免租期，免租期内不计租金。……五、履约保证金、租金、相关费用的标准及支付方式1、履约保证金的金额与用途签订本合同后一周之内，乙方应向甲方支付履约保证金100万元。履约保证金用于：（1）因乙方拖欠房租及其他应缴费用的抵扣；……2、租金标准乙方每年向甲方支付租金人民币3708327元，每月租金为：309027.25元。3、租金支付方式(1)2012年9月至2013年12月的租金总计4944436元，请于2013年12月15日前缴纳1633737元。其余未缴部分租金3310699元请于2014年8月15日前缴纳；(2)2014年1月1日至2014年8月31日，乙方应于每月的1-15日内将该月租金309027.25元支付给甲方；……九、违约责任……2、乙方未依本合同的约定及时足额支付租金及其他费用的，甲方有权直接划扣预交租金抵交，乙方应在被划扣后十日内补足租金数额，扣划后不足部分，乙方应当在七日内一次性付清。……5、乙方逾期交纳租金及其他应向甲方缴纳的各项费用的，每逾期一日，应按照逾期应付金额的2/10000向甲方支付违约金。……十二、善后处理1、租赁期满或本合同解除、终止，乙方应在30日内腾空房屋，将房屋及设备、设施交还甲方，（正常使用的损耗除外）并作书面手续交还甲方。
         上述合同签订后，华某鹏达公司向中某会公司交付了租赁房屋。中某会公司将上述租赁房屋登记为其公司的住所地，办理了企业法人营业执照，并将该房屋用于经营餐饮公司至今。上述事实，有双方当事人陈述、国网北京市电力公司出具的证明、《北京西八里庄餐饮项目房屋及其附属设备、设施租赁合同》等证据材料在案佐证。
        原审法院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。但该“强制性规定”，是指效力性强制性规定。中某会公司虽称其与华某鹏达公司签订的房屋租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第56条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条、第6条的规定，但上述《中华人民共和国土地管理法》第56条属于管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定；《划拨土地使用权管理暂行办法》不属于法律或行政法规的范畴。另外，中某会公司与华某鹏达公司所签订的合同是关于房屋及其附属设备、设施的租赁合同，并不涉及对土地用途和性质的改变，亦未损害社会公共利益。鉴此，中某会公司要求确认该公司与华某鹏达公司签署的《北京西八里庄餐饮项目房屋及其附属设备、设施租赁合同》无效的诉讼请求于法无据，法院不予支持；该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
         综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决驳回北京豫之缘中某会餐饮有限公司的诉讼请求。中某会公司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求确认合同无效。其主要上诉理由是：对方出租的房屋无规划建设手续。
         华某鹏达公司服从一审法院判决。本院审理期间，华某鹏达公司向本院提交国网北京市电力公司出具的《关于西八里庄变电站北侧临街房屋建设手续之情况说明》，称该房屋未办理《建设工程规划许可证》，正在申办有关手续。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有《情况说明》、当事人的陈述在案佐证。
二审判决：
         一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第18348号民事判决。二、北京豫之缘中某会餐饮有限公司与北京华某鹏达物业管理有限公司于2012年6月1日签订《北京西八里庄餐饮项目房屋及其附属设备、设施租赁合同》无效。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
          本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁的房屋经查未经规划批准，华某鹏达公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给中某会公司，该租赁合同应当认定为无效.综上所述，中某会公司上诉理由成立，本院予以支持。原审法院判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。