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       上诉人中某航控股有限公司（以下简称中某航公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10764号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年3月，中国船舶工业物某总公司（以下简称物某总公司）诉至原审法院称：2003年5月8日，物某总公司与中某航公司就位于北京市朝阳区安定门外大街××号（现为北苑路×号）签订合作协议书，约定由中某航公司提供1000万元建设资金，与物某总公司合作建设中船物某培训中心（以下简称培训中心）。培训中心产权归物某总公司所有，物某总公司将建成后的建筑物及设施等出租给中某航公司，供其用于汽车专营店经营。租期自竣工日期起十年为止；若工期拖延，以规定施工期满后第一天为起计日。中某航公司每年向物某总公司支付租金155万元。中某航公司应以物某总公司名义立项，负责项目的报批手续和工程建设的具体工作。中某航公司在收到物某总公司立项批复之日起两个月内完成该项目的的报批手续并领取施工许可证。中某航公司办理本项目一切审批手续、领取施工许可证之日起四个月内，按建设主管部门批复进行建设和经营。协议期满后自行终止。合作协议签订后，中某航公司投资注册了乐某公司，用于专营广州本田特约店。2007年3月28日，物某总公司与中某航公司、乐某公司签订补充协议，约定培训中心场地由乐某公司经营使用，乐某公司应遵守合作协议的各项条款，并向物某总公司支付租金，其中2007年和2008年租金调整为每年163万元，自2009年起每年租金为上年的104%，中某航公司为乐某公司履行合作协议提供连带保证责任。根据合作协议约定，租赁期限最晚应于2013年12月底到期，乐某公司应将培训中心房屋及设施交还物某总公司，并结清水、电等费用。但乐某公司并未履行相关义务。因此，物某总公司诉至法院，要求确认双方所签合作协议及补充协议于2013年12月31日到期终止，乐某公司将租赁房屋予以腾退；要求乐某公司和中某航公司自2014年1月1日起至腾退房屋之日止按照每年350万元的标准向物某总公司支付房屋使用费；要求乐某公司和中某航公司承担公证费1132元及诉讼费用。
         中某航公司辩称：中某航公司与物某总公司约定的租赁期限为十年，而中某航公司投资建设的房屋与2006年10月27日才完成竣工验收，在竣工验收之前，出租的标的物尚未建成，不能满足出租的条件。因此，双方租赁关系的开始日期应以房屋竣工验收交付使用之日计算。另外，乐某公司成立之后，三方签署补充协议，中某航公司成为保证人，应当承担保证责任，但中某航公司承担保证责任的方式并未明确约定。中某航公司不同意解除合同，但对乐某公司欠付的费用，中某航公司同意承担保证责任。
        乐某公司辩称：物某总公司与中某航公司约定，以竣工日期为租赁期限的起始日期。按照我国相关工程条例的规定，房屋必须经过验收合格方能交付使用，否则不能交付使用。中某航公司投资建设的建筑物于2006年10月27日完成竣工验收，双方合作期限应自2006年10月27日开始计算，目前双方所签合作协议正在履行期间，物某总公司要求终止协议，缺乏事实及法律依据。双方之间系投资关系，物某总公司划拨土地上的建筑物全部由中某航公司投资建设，不论以谁的名义立项，均应属于中某航公司和乐某公司资产。另外，根据合作协议约定，如遇到规划调整，中某航公司和乐某公司应承担全部投资风险。双方在合作协议中还约定，若物某总公司提前终止协议，其以汽车专营店及附属建筑的残值（按十年折旧）赔偿中某航公司建设投资，中某航公司和乐某公司认为双方约定的十年折旧是违法的，应按照四十年折旧予以赔偿。物某总公司要求终止协议，侵犯了中某航公司和乐某公司的合法经营权，不同意物某总公司要求终止协议的诉讼请求。
         中某航公司和乐某公司反诉称：物某总公司提供的××号地块属于国有划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称暂行条例）第四十四条以及《划拨土地使用权管理暂行办法》（以下简称暂行办法）第五条的规定，物某总公司未经市、县人民政府土地管理部门批准，也未办理土地使用权出让手续、交付土地使用权出让金，就将土地使用权出租给中某航公司，合作建设经营汽车专营店，其行为违反了法律、法规的强制性规定，双方所签合作协议属于无效合同。因此，中某航公司和乐某公司向物某总公司提起反诉，要求确认双方所签合作协议及补充协议无效。
        物某总公司对中某航公司和乐某公司反诉辩称：第一，双方所签合作协议及补充协议合法有效。中某航公司和乐某公司认为双方所签合作协议及补充协议违反了暂行条例和暂行办法的规定，物某总公司认为中某航公司和乐某公司主张不能成立。暂行条例和暂行办法中关于划拨土地出租需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的前置性程序，是针对划拨土地使用权的出租而言，案件双方租赁标的是划拨土地上的建筑物即培训中心，二者之间在法律适用上是有严格区别的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定，以营利为目的，房地产所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。从上述法条来看，其并未禁止对划拨土地上的建筑物进行出租。划拨土地使用权出租和划拨土地上的建筑物出租是完全不同的，中某航公司和乐某公司混淆二者之间的区别，并据此主张协议无效，完全没有法律依据。第二，物某总公司是合作项目划拨土地的使用权人，培训中心项目立项均是以物某总公司名义，且双方约定建成的培训中心产权归物某总公司。因此，无论是根据双方约定还是法律规定，建成后的建筑物即培训中心所有权应属于物某总公司。中某航公司和乐某公司主张合同无效以及在此基础上的所有反诉请求，没有任何事实及法律依据，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明：2003年5月8日，物某总公司作为甲方与乙方中某航公司签订合作协议，主要内容是，甲方负责提供位于朝阳区安定门外××号土地，该地占地面积9200平方米，其中建筑面积1650平方米，乙方负责提供1000万元人民币建设资金（如超出1000万元，超出部分由乙方承担），合作建设6800平方米以上建筑面积的培训中心，建成的培训中心产权归甲方所有，甲方同意将建成后的建筑物、设施等出租给乙方使用，供乙方用于汽车专营店经营使用。租赁期限十年，以竣工日期为起计日，若工期拖延，以规定施工期限满后第一天为起计日，施工期自甲方按协议规定提供建设地块给乙方之日起4个月（不提供土地使用证）。乙方在租赁期内每年必须向甲方支付租金155万元；协议签订之日5日内，乙方应向甲方支付155万元保证金；保证金作为乙方支付甲方一年的租金，在以后每年到来之前的10天内支付上半年租金，在后半年到来之前的10天内支付后半年的租金，以此类推，保证金不计利息。甲方权利义务包括有权依照本协议收取租金，有权审查本项目的设计、规划并提出修改意见，有权参与项目规划设计报批工作，在乙方办理完施工许可证后15天内向乙方提供建设地块等。乙方权利义务包括，根据甲方委托以甲方名义立项，项目所需水、电、气等市政设施，乙方必须从市政管网接入；乙方必须办理完本项目规划、设计等一切审批手续、领取施工许可证之日起4个月内，按建设主管部门批复的规定进行建设和经营；租赁期内发生水、电、气等费用全部由乙方承担、租赁期满后，若甲方仍有继续与他人合作的意向，在同等条件下，应优先考虑与乙方合作。合作期内，若甲方提出终止协议，需提前六个月以书面通知乙方，并在乙方收到通知十日内，甲方以汽车专营店及附属建筑的残值（按十年折旧）赔偿乙方建设投资，同时赔偿乙方租期内经营损失（按本协议未履行年限每年155万元计）。合作期内，若乙方提出终止协议，需提前六个月以书面通知甲方，乙方除无条件将地面建筑设施在保证完好的情况下移交甲方外，还应赔偿甲方未履行年限的损失（按每年155万元计）。本协议期满后自行终止。本协议终止后10日内，乙方应结清合作期间所发生的水、电、气等一切费用，并将土地、建筑物、构筑物、固定设备、结构和水电使用等无偿归交甲方。如甲方未按协议约定时间向乙方提供建设地块，乙方有权向甲方追索违约金，每逾期一天违约金为当年租金的5%。若乙方未按约定时间办理完本项目工程建设全部审批手续，甲方有权向乙方追索违约金，每逾期一天违约金为年租金的5%。乙方逾期支付甲方租金，除应补交外，按照逾期支付金额每天以千分之一的标准向甲方支付违约金；超过一个月不交租金，甲方有权终止合同。协议签订后，中某航公司于2003年5月16日给付物某总公司155万元保证金，作为一年的房屋租金。2004年9月28日，中某航公司向物某总公司出具一份情况说明，内容是“我公司于2002年4月向广州本田汽车有限公司申请在京建立广州本田汽车特约销售服务店。2002年6月，获广州本田汽车有限公司批准。按照广州本田汽车有限公司的要求，需要重新成立一家具有独立法人资格的公司经营特约销售服务店，但因特约店经营地址一直未予落实，所以并未成立专营广州本田特约店的公司。鉴于这一原因，在与贵公司洽谈有关用贵公司位于朝阳区××号的场地建设经营汽车专营店的事宜，并签署最终协议时，均署以我公司名义。在与贵公司签署合作协议后，我公司按照广州本田公司要求，投资注册了北京乐某经贸有限公司，用于专营在××号建设的广州本田汽车特约店。因此，虽是我公司与贵公司签署合作协议，但汽车专卖店的实际经营以及××号场地的使用者，却是北京乐某经贸有限公司。因向贵公司交纳第一期租金时，北京乐某经贸有限公司并未成立，所以是由我公司垫付，但北京乐某经贸有限公司是独立法人的企业，财务上独立核算，特约店有关投资由其承担。因此，为使该公司能够开展正常的业务经营和财务核算，现特向贵公司说明有关情况，并诚请贵公司为该公司开具租金发票。同时，为便于今后与贵公司的合作能够顺畅，特请与贵公司就上述情况签订合作协议的补充协议（见后附）。北京乐某经贸有限公司自2003年12月底开业至今年8月底，已累计销售汽车1300余台，维修车辆达4500台次，税前利润1300余万元，经营状况良好，所以该公司完全有能力按期足额向贵公司缴纳房租。同时，我公司还将为其提供担保（担保书见后附）。望贵公司同意为盼。”中某航公司于2004年10月25日向物某总公司出具担保书，内容是“依据贵公司与我公司签署的有关建设经营汽车专营店的合作协议以及贵公司与我公司及北京乐某经贸有限公司签署的补充协议，同时依据《合同法》、《担保法》和其他有关法律、法规的规定，我公司愿意为北京乐某经贸有限公司担保，承担连带担保责任。如果北京乐某经贸有限公司违反合作协议及补充协议中的各项条款，不能按期足额向贵公司支付租金，我公司保证及时足额向贵公司支付租金及相应的违约金。”2007年3月28日，物某总公司为甲方与乙方中某航公司、丙方乐某公司签订补充协议，主要内容是：根据乙方要求，将甲乙双方合作兴建的中船物某培训中心交由乙方投资的丙方经营使用。丙方在经营中船物某培训中心过程中，必须遵守合作协议的各项条款。2007年和2008年租金标准为每年163万元，从2009年起每年租金标准为上年的104%。因丙方承租甲方的中船物某培训中心用于汽车经营，致使甲方增缴的有关税费由丙方负担，丙方按照约定的租金和支付方式向甲方支付租金，甲方向丙方出具租金发票。乙方为丙方履行合作协议提供全面担保，包括租金、水电杂项等各项费用以及租赁期满腾退所有债权提供担保，保证范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿及实现债权的费用，保证期限为合作协议履行届满后一年。因中船物某培训中心产权手续正在办理，在产权手续办理过程中所产生的税费由丙方承担；如成功办理到甲方名下，本协议及合作协议继续履行到合作协议期满；未能成功办理，则甲方有权终止合作协议及本协议，三方终止合同履行。丙方应依法经营，不得从事违规违法活动，如有违反，合作协议和本协议立即终止，同时丙方承担相应的法律责任，并负责赔偿甲方造成的全部经济损失。2012年12月20日，物某总公司向中某航公司和乐某公司发出《关于不再出租培训中心的通知》，以租赁期限将于2013年11月2日到期，通知中某航公司和乐某公司不再续租，并要求中某航公司和乐某公司届时结清所有费用，确保培训中心的土地、建筑物、构筑物等完好交还。2013年5月17日，物某总公司再次以特快专递方式向中某航公司和乐某公司寄送《关于不再出租培训中心的通知》，并就此申请北京市方正公证处予以公证。2013年3月22日，中某航公司向物某总公司回函，要求继续承租培训中心，用于广汽本田汽车4S店经营。2013年7月10日，物某总公司再次致函中某航公司，提出培训中心租赁期限于2013年11月2日到期后不再续租。2013年11月18日，物某总公司继续向中某航公司和乐某公司发送《关于培训中心续租有关事宜的函》，物某总公司在该函中提出，请中某航公司和乐某公司就其提出的续租合同条款提出意见，如果双方在2013年11月30日前仍不能就续租事项达成一致，物某总公司将不再考虑续租事宜，要求中某航公司和乐某公司于2013年12月31日前腾退房屋，并要求中某航公司和乐某公司支付2013年11月2日起至腾退之日止的租金。租赁期间，乐某公司自2004年11月29日至2013年4月26日向物某总公司支付了2004年12月至2013年12月期间的房屋租金共计15469558.01元。加上中某航公司向物某总公司支付的第一期租金，中某航公司和乐某公司共计支付物某总公司房屋租金17019558.01元。2013年11月1日，乐某公司向物某总公司汇款1018014元，作为下期房屋租金。物某总公司以双方合作期满、续租问题尚未达成一致为由，将该笔款项退还乐某公司。在原审法院审理过程中，中某航公司和乐某公司于2014年5月9日提交反诉状，提出物某总公司未经市、县人民政府土地管理部门批准，也未办理土地使用权出让手续、交付土地使用权出让金，就将土地使用权进行出租，违反了法律的强制性规定，要求确认双方所签合作协议及补充协议无效，并要求物某总公司将已付全部租金17019558.01元中的12019558.01元予以返还，另500元作为中某航公司和乐某公司实际使用十年土地的费用。另外，中某航公司和乐某公司在反诉状中还提出，土地上的建筑物完全由中某航公司出资建设，建筑物应全部归属中某航公司，但中某航公司出资建设的建筑物与物某总公司所属土地无法分割。因此，物某总公司应向中某航公司进行折价赔偿，具体赔偿数额待鉴定机构出具司法评估报告后予以确定。此外，中某航公司和乐某公司还提出，物某总公司曾向中某航公司承诺可以在该场所经营40年，双方每10年签约一次。中某航公司基于对物某总公司的信任，投资经营4S店。物某总公司要求终止协议并要求中某航公司和乐某公司腾退房屋，造成中某航公司和乐某公司投资在短期内无法收回。因此，中某航公司和乐某公司要求物某总公司赔偿因寻找新经营场地将造成的3000万元损失。随后，中某航公司和乐某公司提出三项鉴定申请，一是对2003年5月位于朝阳区××号地块约9800平方米的土地使用权的价值进行评估；二是对在该地块上建成时的房地产的价值进行评估；三是对该地块现有的房地产价值（2014年5月22日为基准日）进行评估，经北京市高级人民法院随机选取，确定由北京中建华房地产价格评估有限责任公司进行评估。北京中建华房地产价格评估有限责任公司提出该地块上建成时房地产的价值评估不在其资质范围内。双方遂一致选取北京兴中海建工程造价咨询有限公司对建成当时的房地产价值进行评估。2014年8月22日，北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具房地产评估报告，结论是土地使用权在2003年5月8日的市场价值为428.77万元；房地产在2014年5月22日的市场价值为4695.69万元。2014年9月17日，中某航公司和乐某公司向本院递交变更诉讼请求申请书，表示不再承担500万元的土地使用费，要求物某总公司将已付租金17019558.01元全额返还。2014年9月17日，中某航公司和乐某公司向原审法院递交申请，撤回了全部三项鉴定申请。此时，北京兴中海建工程造价咨询有限公司就中某航公司和乐某公司另外两项鉴定请求尚在评估期间。原审法院随即通知北京兴中海建工程造价咨询有限公司停止评估工作。2014年10月16日庭审中，中某航公司和乐某公司再次变更诉讼请求，即仅要求确认双方所签合同协议及补充协议无效，不再要求物某总公司返还已付租金。另查，2003年7月14日，北京市规划委员会向物某总公司颁发了建设工程规划许可证，载明建设项目名称是培训中心，建设位置位于朝阳区××号，建设规模5312平方米。2003年9月9日，北京市建设委员会向物某总公司颁发了建筑工程施工许可证，载明工程名称是培训中心，建设地址位于朝阳区××号，合同开工日期为2003年8月，合同竣工日期是2003年10月，合同价款761.45万元。2006年11月3日，物某总公司向北京市建设委员会提交工程竣工验收备案表，载明工程名称是培训中心，工程地址位于朝阳区××号，建筑面积5312平方米，工程类别为商业营业用房，开工日期2003年8月26日，竣工日期2006年10月27日。另，中某航公司公司原名北京中某航商贸有限公司，2003年8月7日变更为现名称。
        原审法院认为：案件审理初期，双方主要争议在于租赁期限是否届满。案件审理中后期，合同效力则成为双方争议的焦点。首先，就双方争议的效力问题，法院阐明以下观点。根据国务院发布的暂行条例及国家土地管理局制定的暂行办法规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续、交付土地使用权出让金的划拨土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。物某总公司未经市、县人民政府土地管理部门批准，擅自以合作的形式将划拨土地出租给中某航公司，其行为违反了上述规定，应接受市、县人民政府土地管理部门的行政处罚。然而，物某总公司擅自出租划拨土地使用权虽然违反了上述规定，但上述规定旨在管理和处罚违反规定的行为，属于管理性强制性规定，并非是效力性强制性规定。根据最高人民法院司法解释，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，物质总公司违反性强制性规定的行为，并不影响双方所签合同的的有效性。中某航公司和乐某公司主张合同无效，缺乏事实及法律依据。关于双方争议的租赁期限问题，法院认为，双方约定租赁期限为十年，以竣工日期为起计日。该工程竣工验收备案表载明的竣工日期虽然是2006年10月27日，但该日期系工程验收日期，并非是工程竣工日期。根据物某总公司提交的建筑工程许可证载明的合同竣工日期2003年10月，以及中某航公司于2004年9月28日致函物某总公司中表述的“北京乐某经贸有限公司自2003年12月底开业”的内容，表明该工程在2003年12月底即已竣工并投入使用。另外，双方在约定了以竣工日为起计日的基础上，还约定了在工期延误情况下以施工期满为起计日的限定期限，结合双方约定的4个月施工期以及建设工程施工许可证载明的2003年8月开工和2003年10月竣工的日期，亦可确认培训中心工程在2003年12月底之前已经竣工。因此，按照双方约定的十年租赁期限计算，截止到2013年12月31日，租赁期限到届满期。
         物某总公司与中某航公司签订的合作协议及物某总公司与中某航公司、乐某公司签订的补充协议，是双方真实意思表示，协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物某总公司要确认双方所签合作协议及补充协议于2013年12月31日到期终止、以及要求乐某公司将土地和建筑物予以腾退的诉讼请求，符合事实及法律规定，法院予以支持。物某总公司要求中某航公司和乐某公司按照每年350万元的标准支付自2014年1月1日至腾退之日止的房屋使用费，其主张标准缺乏事实依据，法院确定按照双方约定的自2009年起每年在上年基础上上递增104%的标准寄去租金。据此标准计算，中某航公司和乐某公司应向物某总公司支付2014年全年房屋使用费2062470元。关于物某总公司主张的公证费，因该笔费用并非必须支出，故其该项请求，法院不予支持。
         据此，原审法院于2014年12月判决：一、确认中国船舶工业物某总公司与中某航控股有限公司签署的合作协议以及中国船舶工业物某总公司与中某航控股有限公司、北京乐某经贸有限公司签署的补充协议于二○一三年十二月三十一日到期终止。二、北京乐某经贸有限公司于判决生效之日起十日内将在北京市朝阳区××号土地及建筑物（建设项目名称为培训中心，实际经营为广州本田汽车特约店）腾退给中国船舶工业物某总公司。三、北京乐某经贸有限公司履行上述第二项义务之前所发生的水、电、气等费用由北京乐某经贸有限公司自行承担。四、北京乐某经贸有限公司自二○一四年一月一日开始至履行上述第二项义务之日止，按照双方约定的次年租金为上年租金百分之一百零四的标准向中国船舶工业物某总公司支付使用费，其中二○一四全年使用费为二百零六万二千四百七十元，自二○一五年一月一日开始每年房屋使用费均为上年的百分之一百零四，不足整年的按照全年使用费除以十二个月计算整月的使用费，不足整月的按照全年使用费除以三百六十五天计算每天的使用费（判决生效之日起十日内执行）。五、中某航控股有限公司对上述北京乐某经贸有限公司应履行的付款义务向中国船舶工业物某总公司承担连带清偿责任。六、驳回中国船舶工业物某总公司其他诉讼请求。七、驳回中某航控股有限公司、北京乐某经贸有限公司的反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如中某航控股有限公司、北京乐某经贸有限公司未在上述规定的期限内向中国船舶工业物某总公司支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向中国船舶工业物某总公司支付迟延履行期间的债务利息。
         判决后，中某航公司不服，以涉案合作协议及补充协议无效为由上诉至本院，要求二审法院驳回物某总公司的全部诉讼请求。物某总公司同意原判。乐某公司不同意原判，但未上诉。
         本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有物某总公司与中某航公司签订的合作协议，物某总公司与中某航公司、乐某公司签订的补充协议，中某航公司于2004年9月28日向物某总公司出具的情况说明以及于2004年10月25日出具的担保书，朝阳区××号培训中心建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，付款凭证，以及庭审笔录等证据在案佐证。
          二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
         本案中，中某航公司、乐某公司与物某总公司争议的焦点系合作协议及补充协议的效力问题。上诉人中某航公司认为合作协议及补充协议违反国家法律法规的强制性规定，应认定为无效。中某航公司据以提出上诉主张的规定系国务院发布的暂行条例及国家土地管理局制定的暂行办法所规定的：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续、交付土地使用权出让金的划拨土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。物某总公司未经市、县人民政府土地管理部门批准，擅自以合作的形式将划拨土地出租给中某航公司，其行为违反了上述规定，应接受市、县人民政府土地管理部门的行政处罚。但因上述规定旨在管理和处罚违反规定的行为，属于管理性强制规定，不属于影响合同效力的效力性强制性规定。故上诉人中某航公司以此要求确认涉案合作协议及补充协议无效的主张，依据不足，本院不予采纳。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。上诉人中某航公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。