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        上诉人某信银行股份有限公司总行营业部（以下简称某信营业部）因与上诉人北京康某森投资有限公司（以下简称康某森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民再11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人某信营业部之委托诉讼代理人陈开洋、王芊琇、上诉人康某森公司之委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
         某信营业部上诉请求：1、请求撤销（2017）京0108民再11号判决书第一、二项，即认定双方签订的房屋租赁合同于2013年3月予以解除；2、要求康某森公司返还房屋租金4579290元；3、本案一、二审诉讼费用由康某森公司承担。事实与理由：1、康某森公司交付的房屋尚未进行消防和竣工验收，致使我单位无法使用，故某信营业部享有法定解除权；2、涉案房屋及土地在签订租赁合同前，已被法院查封且进入执行程序，根据双方签订的《房屋租赁合同》我方亦享有解除权；3、关于合同解除时间：本案存在合同目的无法实现之现实困境，我方提出诉讼之日应视为合同解除之日。
         针对某信营业部的上诉请求康某森公司辩称，1、在租赁合同签订时已经与某信营业部说明诉争房屋未经竣工验收的情况，某信营业部在知晓该情况的前提下签订合同，无权解除合同；2、涉案房屋虽然存在查封但不存在抵押，且在出租时已对诉争房屋进行解封，并不影响某信营业部的承租使用，现房屋的所有权属于康某森公司。康某森公司上诉请求：1、请求撤销（2017）京0108民再11号判决书第三项；2、改判某信营业部支付我方2013年1月1日至2014年3月25日的租金5724112.5元、违约金100万元。事实与理由：租赁合同合法有效，某信营业部于2014年3月25日撤场，所以某信营业部应该支付相应租金。某信营业部一直占有使用租赁房屋，且房屋并未进行拍卖，查封属于对土地的查封，不影响租赁房屋的使用。针对康某森公司的上诉请求某信营业部辩称，已有生效判决证明房屋未办理竣工验收前不得出租或收益，我方享有法定解除权。
        2013年3月，某信营业部向原审法院起诉请求：判决解除双方的房屋租赁合同；判令康某森公司退还房租4579290元、管理费86800元、装修押金14万元，共计4806090元及应退款项给我方造成的利息损失，计算至支付日止；判令康某森公司支付违约金100万元。事实与理由：我部与康某森公司于2011年9月30日签订了《房屋租赁合同》，约定我部租赁康某森公司位于海淀区知春路白塔庵的中国食品安全大厦1394平方米的房屋作为营业场所。合同签订后，我公司按照合同约定于2011年10月向康某森公司支付房租4579290元，于2012年6月向康某森公司支付管理费86800元，但是康某森公司至今未将租赁房屋交给我部使用，未向我部提供产权证明及装修报批手续，致使我部无法对房屋进行装修和使用。康某森公司违反合同约定。按照合同约定，我公司有权终止合同，康某森公司应支付违约金100万元，并就超出违约金以外的损失进行赔偿。康某森公司未提交书面答辩状及相关证据。
         原审法院经审理后判决：一、某信银行股份有限公司总行营业部与北京康某森投资有限公司签订的房屋租赁合同解除并终止履行；二、北京康某森投资有限公司退还某信银行股份有限公司总行营业部租金、押金、管理费四百八十万六千零九十元，并向某信银行股份有限公司总行营业部支付违约金一百万元，均于本判决生效之日起十日付清；三、驳回某信银行股份有限公司总行营业部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。
        康某森公司不服，向本院申请再审。本院于2017年3月23日作出（2017）京01民再21号民事裁定，裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第10331号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。某信营业部再审一审诉称，1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令康某森公司退还房租4579290元、管理费86800元，共计4666090元；3、返还装修押金14万元；4、赔偿应退款项利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，计算时间从判令合同解除之日起至实际支付日止）；5、判令康某森公司承担违约责任，支付违约金100万元。事实与理由：我部与康某森公司于2011年9月30日签订了《房屋租赁合同》，约定我部租赁康某森公司位于海淀区知春路白塔庵的中国食品安全大厦1394平方米的房屋作为营业场所。合同签订后，我部按照合同约定于2011年10月向康某森公司支付房租4579290元，于2012年6月向康某森公司支付管理费86800元，但是康某森公司至今未将租赁房屋交给我部使用，未向我部提供产权证明及装修报批手续，致使我部无法对房屋进行装修和使用。依据合同约定，康某森公司违反合同约定，我部有权终止合同，并请求其支付违约金100万元，就超出违约金以外的损失进行赔偿。另外，康某森公司交付的房屋不符合交付条件，该房屋在未经竣工验收合格的情况下投入使用，违反《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第六十一条第二款，构成合同重大违约。康某森公司存在严重迟延交付房屋情况，违反了双方签订的《房屋租赁合同》协议第四条、九条、十三条及附件2的约定。康某森公司交付的房屋存在被法院查封的权属瑕疵，且康某森公司无故阻碍我部对房屋进行装修。现我部要求与康某森公司解除合同，并返还相应款项，同时承担违约责任。
         康某森公司辩称，某信营业部并未明确其行使解除权的依据。如果其依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（三）项，则需要证明其经过催告。目前其不符合该款构成要件。其亦无证据证明我方有《合同法》九十四条第（二）项、第（四）项之情形。我方并未明确表示不履行，也未出现过根本违约，某信营业部不享有解除权。事实上，我方已经完成事实上的交付，不应退还其租金、押金及管理费。另外，本案被查封的是涉案房屋所在的土地，且在合同签订之前已经去除。在合同签署后新产生的查封冻结不影响承租人的使用。目前无证据表明我公司不提供租赁单元或提供的租赁单元不符合约定，也没有阻碍对方使用。我方不存在违约行为，故不应当承担违约责任。且双方已经以事实行为在2014年3月25日解除合同，某信营业部只能请求确认合同在该时间点解除。康某森公司向一审法院提出反诉请求：1、确认双方《房屋租赁合同》于2014年3月25日解除；2、某信营业部向我公司支付2013年1月1日至2014年3月25日租金5724112.5元；3、向我公司支付违约金人民币100万元，并承担反诉费用。事实和理由：双方在2011年9月30日签订《房屋租赁合同》约定，以每年度的1月1日作为付款周期到期日，每个付款周期到期日3个月前即（每年度的9月30日前）支付下个阶段的租金。任何一方违反本合同约定单方解除本合同应向对方支付人民币100万元作为违约金。之后我公司向对方依约交付了标的房屋，对方进行了装修工作。双方多次开会形成会议纪要。2013年12月25日，对方解除了与装修施工单位的委托关系，装修单位申请撤场，2014年3月25日，物业方同意，装修单位实际撤场。对方在2011年10月支付租金4579290元，2012年6月支付86800元管理费，之后再未向我公司支付任何费用。故请求法院判令某信营业部依约向我方支付2013年1月1日至2014年3月25日租金5724112.5元租金，同时其单方解除本合同，构成违约，按照协议约定应当依法承担违约责任。
         某信营业部辩称，1、双方签订的《房屋租赁合同》已于我公司提起诉讼后公告期满之日解除。因为康某森公司违反《建筑法》第六十一条、《合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第二十七条以及《城市管理房地产开发经营管理条例》第十七等相关规定，将未竣工验收的建筑工程所属房屋出租给我部，导致我方无法正常使用，合同目的不能实现。我部依据《合同法》第二百三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》）第八条第三项规定，依法行使合同解除权，通过诉讼向法院请求解除《房屋租赁合同》，康某森公司主张协议在2014年3月25日解除是缺乏法律依据的。2、因康某森公司将未经竣工验收的房屋出租给我部，导致我部不能正常使用租赁房屋，无法实现合同目的。其理应返还我部支付的2012年年度租金及管理费用，并赔偿违约金等因其违约给我部造成的其他经济损失。2013年1月1日至2014年3月25日我部并未实际使用房屋，且康某森公司的租金请求已超过诉讼时效。3、我部并未违反合同相关约定，对方要求我方支付违约金无任何法律及合同依据。对方所出租房屋未经竣工验收，且被法院查封以及因前述原因阻止我方对房屋进行装修，导致我部不能正常使用该房屋，其应当向我部支付100万元违约金。
         一审法院查明：2011年9月30日，某信营业部与康某森公司签订《房屋租赁合同》，约定某信营业部租赁康某森公司位于海淀区知春路白塔庵的中国食品安全大厦1394平方米的房屋作为营业场所。租赁期限自2011年9月30日起至2021年12月31日止。租金自2012年1月1日起算，按年度支付。协议约定某信营业部于2011年10月31日前向康某森公司支付首期年度租金。康某森公司于合同签订后15日内，以书面方式通知某信营业部接收租赁房屋，某信营业部在接到出租方书面通知之日起2日内接收租赁房屋。双方签订的《房屋租赁合同》第十二条2约定，除本合同到期、双方协议解约、根据本合同有关规定的情况行使终止权外，双方均无权提前终止合同。任何一方违反本合同约定单方解除的，应向对方支付人民币100万元；第十三条3约定，康某森公司保证有权签署合同，其对所出租的房屋享有与合同约定事项的完全处分权。康某森公司不能提供租赁单元或所提供的租赁单元不符合约定条件的，某信营业部有权终止合同，并要求支付100万元违约金，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；第十五条规定，因签订本合同时标的房产未竣工验收，康某森公司不能按照本合同其他条款的约定向承租方交付《房屋所有权证》，待出租方完成确权手续，取得相关证书后再依本合同约定履行义务。
        2011年10月28日，某信营业部向康某森公司支付房租4579290元。2011年12月14日，康某森公司与某信营业部及消防公司就标的房屋的消防、空调改造工程及给排水等设计进行商谈，某信营业部就空调改造等提交初步方案。2012年2月23日，康某森公司与某信营业部就标的房屋设计案商洽在物业临时办公室召开会议，商讨空调改造、楼梯改造、用电等事宜。2012年3月26日，康某森公司与某信营业部就标的房屋设计案商洽在物业临时办公室召开会议。2012年4月某信营业部与中国京冶工程技术有限公司签订某信银行知春路营业厅加固和消防报批设计合同。同年5月8日，北京市海淀区公安消防大队批准了某信营业部的设计方案，某信营业部于次日向京冶公司支付设计费12万元。2012年5月23日，某信营业部委托北京建工一建工程建设有限公司（以下简称一建公司）装修，并交付室内装修押金14万元。2012年6月1日，一建公司向康某森公司物业部申请装修施工，施工时间为2012年6月25日至2012年11月30日。2012年6月7日，经审验装修方案，康某森公司物业部向一建公司出具装修进场许可证，同意其对标的房屋进行室内装修。2012年6月11日至2012年7月5日，一建公司、消防等四家施工单位陆续向康某森公司物业部缴纳施工人员出入证工本费共计人民币2090元，物业部共计为48名施工人员办理了施工人员出入证。2012年6月20日，某信营业部向康某森公司支付管理费86800元，康某森公司向其开具服务管理费发票。2012年6月26日，一建公司向物业部申请材料入场，2012年6月27日物业部向一建公司出具门条，同意其进场。之后双方进行过多次关于装修方案的洽商。2013年12月25日，某信营业部向康某森公司物业部出具说明：标的房屋装修项目因故无法实施，某信营业部与一建公司友好协商后解除委托关系。同日，一建公司向物业部提交退还装修押金及材料退场的申请。2014年3月25日，物业部向某信营业部出具《装修退场通知单》，同意其退场申请。退场材料由一建公司施工现场负责人郭凯全部拉走。2015年1月22日，康某森公司取得标的《房屋所有权证书》。庭审中，某信营业部自认装修押金14万元已于2014年3月20日退还。另查明，（2016）京03民终1898号《民事判决书》显示，2010年4月20日涉案土地使用权被北京市相关法院进了查封。北京市国土资源局海淀分局系统显示2012年4月8日涉案土地仍处于查封状态。审理中，某信营业部于2018年1月4日向法院提出调取证据申请书，申请向北京市海淀区住房和城乡建设委员会调取涉案房产的竣工验收备案档案。法院于2018年1月31日向北京市海淀区住房和城乡建设委员会出具调查令，调查涉案房屋的竣工验收情况。证据显示竣工验收时间为2014年5月5日。
         一审法院认为，某信营业部与康某森公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规的效力性强制性规定，内容合法有效。双方当事人均应依约履行合同义务。本案双方当事人在《房屋租赁合同》履行过程中，发生争议，致使合同未能正常履行而诉至法院。法院认为，本案争议焦点有六：一是双方对纠纷的产生、相应的损失及损失的扩大所负责任问题。二是标的房屋是否完成交付问题。三是某信营业部是否享有法定或约定的解除权，以及解除的时间和方式的确认问题。四是康某森公司是否应退还某信营业部已付的首期房屋租金4579290元、管理费86800元及利息。五是某信营业部是否应向康某森公司支付2013年1月1日至2014年3月25日的租金5724112.5元。六是违约责任认定问题。
         关于争议焦点一，法院认为，双方对纠纷的产生、《房屋租赁合同》未能正常履行及损失和损失的扩大，均负有相应的责任。首先，某信营业部作为金融办事机构，在选择和确定营业用房时，应根据自己的行业特点，尽到应有的审慎和注意，认真评估并切实规避可能的风险。本案中，双方签定《房屋租赁合同》时，某信营业部已明知康某森公司对标的房屋未完成竣工验收工作，未取得《房屋所有权证》。在此情况下，某信营业部并未作进一步的调查，亦未要求康某森公司作出详细地说明和保证，而草率地订立了《房屋租赁合同》。康某森公司作为出租方，在标的房屋证件不全，且明知某信营业部的单位性质和承租标的房屋用途的情况下，不主动说明自身与他人存在纠纷和诉讼、用于出租的标的房屋的土地使用权已被查封等事实情况，采取了不作为的放任态度。其次，在双方纠纷产生后，某信营业部在未认真调查标的房屋的权利瑕疵是否足以影响标的房屋的正常使用的情况下，未正式要求康某森公司说明情况并作出担保，即停止对标的房屋的装修及后续工作。康某森公司对某信营业部的不安、停止装修及后续工作的行为及因此而产生的纠纷也是明知的，但仍然采取不作为的放任态度，致使双方互不信任，协议无法继续履行。最后，某信营业部在拟解除《房屋租赁合同》后，自行指示施工单位停止装修施工并撤出现场，而未按正常程序与康某森公司进行后续事宜的沟通；亦未按法定方式向康某森公司作出解除《房屋租赁合同》的意思表示。康某森公司在明知双方争议的事实及对方停止装修施工并要求撤出现场等事实的情况下，仍然采取放任和不作为的态度，坐视纠纷和损失的扩大。故，双方对纠纷的产生、《房屋租赁合同》未能正常履行及相应的损失和损失的扩大均负有相应的责任。
         关于争议焦点二：法院认为，双方完成了标的房屋的交付。从已查明的事实看，双方虽然未严格依照《房屋租赁合同》约定的时间和方式交接标的房屋，但交、接房屋的事实及之后某信营业部选派装修单位入驻标的房屋开展装修工作等事实是明确的。且双方在本案诉讼之前，对此均未提出异议。现某信营业部主张康某森公司并未依约履行交付标的房屋的义务，明显不能成立。
         关于争议焦点三：法院认为，首先，某信营业部不享有法定或约定的单方解除权。本案中，某信营业部以康某森公司违反《建筑法》第六十一条、《合同法》第二百七十九条、《城市房地产管理法》第二十七条以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，将未经竣工验收的房屋出租，且在租赁协议签订之前已被查封，存在权属瑕疵，以合同目的无法实现为由，请求确认《房屋租赁合同》在提起诉讼后公告期满之日解除。结合本案证据材料和已查明的事实，康某森公司在双方签订《房屋租赁合同》之前，即2010年4月20日标的房屋的土地使用权存在被查封的情形，且在2012年间上述土地仍处于被查封状态；但该查封并不当然导致某信营业部无法使用涉案房屋。根据《城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第八条第一款规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，在双方签订《房屋租赁合同》时，某信营业部已知晓标的房屋未竣工验收的事实。涉案房屋土地使用权虽存在被查封情形，但并未影响某信营业部的进驻和装修。故某信营业部仅以此为由，并不享有法定的《房屋租赁合同》解除权。从《房屋租赁合同》中双方约定的解除条件考察，某信营业部也不享有约定的单方解除权。其次，关于《房屋租赁合同》解除时间确认问题。本案审理中，双方当事人均同意解除《房屋租赁合同》。根据《合同法》第九十三条之规定，双方当事人协商一致的，可以解除合同，故法院对此不持异议。现双方就《房屋租赁合同》的解除时间发生歧义。法院认为，由于某信营业部不享有法定或约定的解除权，在向法院提起诉讼前，也未正式向康某森公司明确提出解除合同，康某森公司也未以任何方式同意解除《房屋租赁合同》。某信营业部提起的诉讼，只是按法定程序向司法机关提出的解除《房屋租赁合同》的请求。根据本案已查明的事实，2014年3月25日，相关装修单位实际撤出现场，康某森公司对此撤出现场的行为予以允许。可见双方均以事实行为作出了解除合同的意思表示。故，法院确认双方于2014年3月25日解除了《房屋租赁合同》。
         关于争议焦点四，法院认为，某信营业部虽未能完成标的房屋的装修，也未能实际使用标的房屋，但对上述纠纷的产生具有主观认识上和客观行为上的错误，对纠纷的产生和《房屋租赁合同》未能正常履行负有相应的责任。且由于其委托的装修单位的入驻和装修材料等物品的存放，应视为某信营业部对标的房屋的控制。康某森公司对标的房屋客观上也无法再行利用和收益，且必然进行相应的管理。现某信营业部请求判令康某森公司退还其已付的首期房屋租金4579290元、管理费86800元及相应利息损失的观点，缺乏相应的事实和法律依据，对此法院依法不予支持。
        关于争议焦点五，法院认为，2013年1月1日至2014年3月25日期间，标的房屋中虽然存放有装修材料，但相关装修工作由于双方的纠纷处于停滞状态，某信营业部对标的房屋客观上无法使用和收益。如前所述，对上述纠纷和损失的产生和扩大，康某森公司具有相应的过错，且作为标的房屋的管理方，在没有其准许的情况下，相关装修单位也无法完成撤出现场的工作。现康某森公司请求判令某信营业部支付2013年1月1日至2014年3月25日的租金5724112.5元的观点，缺乏相应的事实和法律依据，对此法院依法不予支持。
         关于争议焦点六，双方均主张对方违约，要求对方按合同约定支付违约金100万元。法院认为，《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任。从本案已查明的事实来看，双方在《房屋租赁合同》的订立、履行过程及发生纠纷之后的处理过程中都有过失和不当之处，对《房屋租赁合同》未能正常履行及相应损失的产生都负有各自的责任。故，法院对双方要求对方承担违约责任并支付违约金之诉求，均依法不予支持。另，在庭审中，某信营业部自认，之前交给一建公司，并由一建公司向康某森公司交纳的装修押金14万元已退回；对此，双方已无争议，法院亦不持异议。
         综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第八条第一款之规定，一审法院判决：一、某信银行股份有限公司总行营业部与北京康某森投资有限公司签订的《房屋租赁合同》于二O一四年三月二十五日解除。二、驳回某信银行股份有限公司总行营业部其他诉讼请求。三、驳回北京康某森投资有限公司的其他反诉请求。
         本院二审期间，某信营业部向本院提交二组新证据，第一组证据为四份法律文书，证明土地在租赁合同签约前已被查封且已进入强制执行程序，面临司法拍卖；第二组证据为三份法院案例，证明承租前存在查封事实，承租人有权解除合同。康某森公司对上述证据的真实性、证明目的均不认可。本院对第一组证据四份法律文书的真实性予以确认；第二组证据与本案无关，本院不予采信。
         经审理查明，北京市西城区人民法院于2015年1月20日作出（2011）西执字第2175-2号执行裁定书中载明，对海淀区知春路白塔庵的7457.16平方米土地使用权及相应地上建筑物财产进行诉讼保全，查封期限自2010年4月9日起至2012年4月8日止，于2012年3月30日、2013年3月26日、2014年3月28日、2015年1月20日进行续封。
         另查，2011年9月30日，康某森公司与某信营业部签订《房屋租赁合同》，除原审认定的合同内容外，本院认定如下合同内容：合同第九条甲方义务：1、甲方保证其有权签署本合同，其对所出租的房屋享有与本合同约定事项的完全处分权；甲方保证所出租的房产符合国家对租赁房屋的有关规定；第十二条违约责任：4、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应赔偿由此给乙方造成的全部损失；第十三条合同终止：3.3约定：甲方破产或进行清盘，或该单元被执法单位适当地查封或扣押，而导致乙方无法正常使用该租赁单元，乙方有权终止合同，且甲方应向乙方支付人民币壹佰万元的违约金。二审审理中，某信营业部于2019年4月29日向本院提交明确的上诉请求，将其公司庭审审理中的上诉请求变更为：1、请求撤销（2017）京0108民再11号判决书第一、二项，即认定双方签订的房屋租赁合同于2013年3月予以解除；2.要求康某森公司返还房屋租金4579290元；3、本案一、二审诉讼费用由康某森公司承担。本院对一审查明的其他事实及证据予以确认。
二审判决：
         一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民再11号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民再11号民事判决第二项；三、北京康某森投资有限公司于本判决生效后十日内返还某信银行股份有限公司总行营业部租金4579290元。四、驳回某信银行股份有限公司总行营业部其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院二审认为，某信营业部与康某森公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应根据合同内容行使权利、履行义务。本案中争议焦点为合同解除的时间、原因及责任。
         第一，关于合同解除时间的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中,某信营业部委托的装修单位于2014年3月25日撤出现场，康某森公司对此予以确认。故应认定双方于该时间协议解除租赁合同，一审法院认定解除租赁合同的时间并无不当。某信营业部虽在2013年3月向原审法院起诉，要求与康某森公司解除《房屋租赁合同》，但因原审法院送达程序存在瑕疵，解除合同的请求并未送达康某森公司，故某信营业部要求认定诉争合同的解除时间为其起诉之日的主张，本院不予采信。
         第二，关于合同解除的原因及责任。本院认为，康某森公司构成根本违约，应承担违约责任。主要理由为：第一，根据本院查明事实，康某森公司与某信营业部签订《房屋租赁合同》时，未将诉争房屋被司法机关查封的事实告知某信营业部，致使该营业部不能依约使用诉争房屋，故康某森公司违约在先。第二，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条的约定，康某森公司应对所出租的房屋享有与本合同约定事项的完全处分权，因诉争房屋在签订合同前被司法机关查封，故康某森公司出租房屋，不具有租赁合同约定的“完全处分权”。第三，双方签订的《房屋租赁合同》第十三条约定，如诉争房屋被法院查封，导致房屋无法正常使用，合同终止。鉴于诉争房屋在签订合同时，即出现被司法机关查封的事实，导致合同目的不能实现，康某森公司应承担全部责任。依据合同约定，康某森公司应向某信营业部支付人民币一百万元的违约金。考虑到某信营业部已放弃违约金的上诉请求，对此法院不持异议。第四，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因康某森公司存在根本违约行为，致使双方签订的租赁合同予以解除，故康某森公司应返还某信营业部已交纳的房屋租金。某信营业部该项上诉请求，本院予以支持。
         关于康某森公司要求某信营业部支付2013年1月1日至2014年3月25日租金及支付违约金的上诉请求，因康某森公司构成根本违约，致使某信营业部无法按照租赁用途使用诉争房屋，因此，康某森公司无权要求某信营业部支付上述房屋租金，其公司的上诉请求，本院不予支持。