李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        上诉人哈尔滨新某房地产开发有限责任公司（以下简称新某公司）因与上诉人哈尔滨工业资产经营有限责任公司（以下简称工业公司）及哈尔滨电某厂（以下简称电某厂）合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院于2017年6月28日作出的（2016）黑民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由第二巡回法庭主审法官董华担任审判长，与主审法官李桂顺、张能宝组成合议庭，法官助理侯望协助办案，书记员黄婷婷担任记录，于2017年11月16日依法公开开庭审理了本案。上诉人新某公司法定代表人左娜娜、委托诉讼代理人麻志刚、唐新波及上诉人工业公司、电某厂委托诉讼代理人苏志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
         新某公司上诉请求：撤销黑龙江省高级人民法院（2016）黑民初72号民事判决第四项，改判工业公司、电某厂在判决生效后十日内给付新某公司可得利益损失1.3亿元；诉讼费用由工业公司、电某厂承担。主要事实和理由：一、工业公司和电某厂故意违约，且因此获得巨额非法利益，不应受到法律保护。否则是对诚实信用原则的损害。2011年5月15日哈尔滨市人民政府（以下简称市政府）《市政府专题会议纪要》（以下简称《会议纪要》）表明，在此次会议之前已经确定电某厂土地收储，此项工作早已开始。2012年11月20日，工业公司在《新晚报》上刊登公告内容证明工业公司早在2010年5月已明知无法向新某公司交付标的物，案涉《资产转让协议》客观上已无法履行。但工业公司和电某厂隐瞒真相，没有将上述事项告知新某公司，继续向新某公司要钱，导致新某公司又支付了1.7亿元，直到2011年6月工业公司与哈尔滨市土地储备中心（以下简称市储备中心）签订《国有土地收购合同》。工业公司和电某厂上述行为是违背诚信原则的恶意违约行为，但却因此获得9.372亿元收益，相对其诚信履约只能获得3亿元价款而言，工业公司和电某厂因违约而获得额外收益6.372亿元。这种非法收益如果得到法律的认可，则无疑是对诚实信用原则的损害。二、1.3亿元的可得利益损失没有超出工业公司和电某厂预见的损害赔偿范围。新某公司是房地产开发企业，购买标的资产的目的就是要进行商品房开发，对此，工业公司和电某厂明知。工业公司和电某厂作为市场经济主体和国有资产运营的管理主体，完全清楚了解土地一级开发和二级开发的利润收益情况。如果新某公司得不到标的物，33万平方米的土地能产生的收益，就是新某公司因此可能产生的损失。1.3亿元的损失额度相对33万平方米开发用地而言，完全没有超出工业公司和电某厂的认知和预见范围。本案的客观事实是33万平方米土地中的22万平方米在收储环节（一级开发）产生了9.372亿元的收益，新某公司主张的1.3亿元可得利益损失不会超出工业公司和电某厂的预见范围。另外，关于法律规定的可预见内容，应为只需要违约方“预见到或应当预见到损害的类型，不需要预见到或应当预见到损害的程度，即不需要预见到或应当预见到损害的具体数额”。因此，土地一级开发或二级开发的收益有可能是守约方的损失这一结果完全在工业公司和电某厂预见范围内。三、关于违约行为与损害后果之间是否有直接因果关系及工业公司和电某厂的收益是否是新某公司的损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的可得利益即是指合同履行后可以获得的利益，履行利益赔偿的结果是让债权人处于如同债务被履行的状态。本案中，如果工业公司和电某厂诚信履行，新某公司会取得标的物的所有权和使用权，则市储备中心收购合同的主体就应该是新某公司，合同确定的补偿金的权利主体就是新某公司。根据《国有土地收购合同》的约定，现在补偿给工业公司和电某厂的9.372亿元就应该由新某公司享有。一审判决认为工业公司和电某厂的违约行为与损害后果不具有直接的因果关系是错误的。
         工业公司和电某厂共同辩称，一审判决第四项裁判正确，应驳回新某公司的上诉请求。主要事实和理由：一、《资产转让协议》无法履行责任不在工业公司和电某厂。1.电某厂异地改造及周边棚户区等征地拆迁收储是市政府基于群众利益进行的国家依法行政行为，应该认定为不可抗力的一种，本案是典型的政府行为导致的合同履行不能，这是工业公司和电某厂在签订《资产转让协议》时无法预见也是不能克服的，工业公司和电某厂无需承担违约责任。2.新某公司明知资产摘挂牌不能在约定时间内完成，其依据《资产转让协议》第四条的约定有权解除合同，但其未行使解除权，并决定按照现实情况继续交易协议标的，而工业公司和电某厂也在配合新某公司促成协议标的转让，但挂牌交易时，新某公司却未针对2012年第0号《哈尔滨产权交易中心公告》（以下简称《公告》）对协议标的进行摘牌，导致资产转让未成功。新某公司拒绝摘牌是导致转让失败的直接原因，违约方是新某公司而非工业公司和电某厂。3.新某公司作为专业的房地产开发企业，对于土地性质、土地流转程序及相关法律等都较工业公司和电某厂专业。新某公司在明知转让的是国有划拨土地使用权，其获得该地块是用作商品房开发，该土地使用权的转让必须经政府主管部门批准否则无效的情况下仍然订立合同，表明其愿意接受现状转让的法律风险。此次转让最终未成功，由此产生的损失新某公司负有主要责任。二、新某公司主张的可得利益损失缺乏事实和法律依据，应予以驳回。《资产转让协议》无法履行及协议标的未能转让成功是因为政府依法行政行为及新某公司未及时摘牌等原因，并非因为工业公司和电某厂故意违约。政府依法评估后按照补偿标准给予工业公司和电某厂的补偿是工业公司和电某厂依法获得的合法补偿，而非新某公司主张的非法利益。新某公司未摘牌导致其无法享受土地一级开发补偿政策，无法获得标的土地进行商品房开发而获得相关利益，是新某公司基于自身商业判断作出决定造成，与工业公司和电某厂无关。
        工业公司和电某厂共同上诉请求：1.变更黑龙江省高级人民法院（2016）黑民初72号民事判决第一项为给付新某公司1.8亿元欠款；2.撤销黑龙江省高级人民法院（2016）黑民初72号民事判决第二项、第三项，驳回新某公司有关该两项的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由新某公司承担。主要事实和理由：一、工业公司和电某厂已于2017年4月18日偿还新某公司本金1000万元，尚欠本金1.8亿元。二、一审判决工业公司和电某厂给付新某公司5000万元违约金没有事实和法律依据。1.新某公司未按《资产转让协议》约定的时间付款构成违约。根据《资产转让协议》第八条第二项约定，新某公司延期支付超过30日，应承担违约责任，保证金5000万元转为违约金不予退还。2.新某公司拒绝针对《公告》对协议标的进行摘牌是导致资产转让失败的直接原因，违约方是新某公司而非工业公司和电某厂。3.一审判决工业公司和电某厂支付5000万元违约金的违约情形不存在。《资产转让协议》第八条第一项约定的是不允许工业公司和电某厂再与其他房地产开发公司签订类似协议。本案中，因市政府决定对电某厂及周边棚户区土地进行收储而按市政府要求订立了土地收储合同。这是工业公司和电某厂无法在签订《资产转让协议》时预见的，也是不能克服的，工业公司和电某厂无需承担违约责任。另外，土地收储行为并不导致新某公司无法取得协议标的。新某公司放弃对协议标的摘牌（摘牌价格是依法依规确定的）是其基于自身商业判断作出的决定，并不是工业公司和电某厂违反《资产转让协议》第八条第一项造成。一审法院依据《资产转让协议》第八条第一项要求工业公司和电某厂支付5000万元违约金的判决错误。4.三方当事人于2015年3月13日签订的《协议书》中明确由于政策调整原因，导致标的物未转让成功。该协议主旨为解除《资产转让协议》并对协议解除后清偿新某公司已付价款作出安排，实质上是对协议各方利益的妥协性保护，互不承担责任。从合同条款的文义解释来看，工业公司和电某厂亦不应承担违约责任。三、一审判决对2015年3月13日《协议书》性质认定有误，该《协议书》是三方对《资产转让协议》的解除协议，如果《资产转让协议》有效，应认定《协议书》签订时间为《资产转让协议》解除时间。一审判决认定《资产转让协议》解除时间为2011年6月30日没有依据，且该错误认定直接导致利息计算方式错误。四、一审法院不应当既判决支付违约金，又判决赔偿利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金性质结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当约定的违约金低于造成的损失时，违约金仅属于赔偿性质，当事人可以请求人民法院增加违约金，但增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，针对工业公司和电某厂占用新某公司资金造成新某公司的利息损失，若该损失金额超过约定的违约金数额，则仅需判处工业公司和电某厂赔偿利息损失即可，不应再判处承担违约金；若约定的违约金高于造成的损失，违约金此时兼具有赔偿性质及惩罚性质，仅判处承担违约金即可。五、工业公司和电某厂不应承担逾期付款责任，一审判决按中国人民银行同期同类（五年期以上）人民币贷款基准利率为基础上浮50%的标准计算合同解除后的逾期付款利息没有依据。《协议书》对于《资产转让协议》解除后利息的额度约定为最终应以哈尔滨市国有资产管理委员会（以下简称市国资委）审核批准为准。《协议书》约定的是支付利息，并不是违约金，更不是金融机构的逾期贷款利息。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定并不适用于本案，该条款适用的前提条件是存在逾期付款违约情形。本案中，各方在2015年3月13日订立《协议书》中约定返本付息，在此之前《资产转让协议》尚未解除，不存在逾期付款问题。《协议书》订立后，根据《协议书》第四条约定，综合《协议书》中的第三条并依据体系解释，市土地收储部门每次向工业公司支付土地收储补偿款用于清偿新某公司，应作为本金支付给新某公司（而非作为利息支付），计息终止于工业公司告知新某公司之日，直至偿还完3.4亿元本金后不再计息。工业公司在支付1.5亿元转让款后，在市土地收储部门支付剩余1.9亿元补偿款后立即通知了新某公司，但新某公司却以“先还息后还本”等理由迟迟没有取款，因此，工业公司和电某厂不应承担逾期付款责任。另外，一审法院按中国人民银行同期同类（五年期以上）人民币贷款基准利率为基础上浮50%的标准计算合同解除后的逾期付款利息没有依据，且显失公平。六、一审判决对《资产转让协议》的法律性质认定错误，且该协议应当认定无效。工业公司是国有企业性质，不能代表市政府或市国资委行使国有资产转让的审批职能，市政府及市国资委对此也无授权。《资产转让协议》第一条、第七条等条款均明确表明，新某公司作为房地产开发企业，其与工业公司和电某厂订立《资产转让协议》的合同目的是取得电某厂主厂区的土地使用权，而并非地上老旧的、无产权证的厂房，其取得土地使用权的目的是进行房地产开发建设。因此，《资产转让协议》的法律性质涵盖国有划拨土地使用权转让的法律关系，属于国有划拨土地使用权转让协议，且在起诉前该转让行为未经有批准权的人民政府批准，未办理出让手续，《资产转让协议》应当认定无效。七、新某公司对《资产转让协议》无效具有过错，应当承担法律责任。新某公司在明知此次转让的是国有划拨土地使用权，该土地使用权的转让必须经政府主管部门批准否则无效的情况下仍然订立该合同，并在合同第一条明确约定是“现状转让”，表明其愿意接受现状转让的法律风险，应对此次转让未成功产生的损失承担主要过错责任。工业公司和电某厂对于土地流转程序并不熟知，合同订立后，工业公司和电某厂一直采取各种方式努力促成土地使用权转让成功，并按新某公司的要求再三向相关部门请示，在价格上、形式上尽力满足其要求，而新某公司却一再违背承诺，导致最终转让失败，在这种情况下，将全部责任归责于工业公司和电某厂非常不公平，也将导致国有资产的巨额流失。八、《资产转让协议》中约定的转让价格为3.8亿元，其中包括8000万元土地出让金，同时还包括地上建筑物及国有划拨土地使用权3亿元。而2011年该地块的评估价格高达92329.73万元。《资产转让协议》中约定的转让价格明显低于市场价格，且订立合同时未对资产价格进行评估、未报国有资产管理机关审批，严重违反法律规定，涉嫌恶意侵占国有资产，人民法院不应支持这种行为。
        新某公司辩称，工业公司和电某厂上诉请求无事实和法律依据，应依法驳回其上诉请求。主要事实和理由：一、关于《资产转让协议》的性质和效力的问题。从《资产转让协议》的内容看，工业公司、电某厂和新某公司的交易是产权交易不是土地出让交易，挂牌地点是产权交易中心不是土地交易中心，挂牌的主体是工业公司，不是市储备中心，交易的标的是地上建筑物及土地，而不是房地产开发用地出让，交易的价格绝大部分是建筑物价格（3亿元）。产权交易发生的税种是营业税及城建税、教育附加费，不是土地交易税等。可见协议的性质是资产转让，不是开发土地出让。工业公司是市政府对下属国有工业企业管理运作的平台公司，享有在政府授权范围内对下属企业相关问题的审批权，对需要市国资委和市政府审批的事项也有程序上的审核权。对外代表企业主管部门行使相应的权利，对市场其他交易主体而言，工业公司就是所属企业的主管部门，有审批权。工业公司作为本次产权交易的主管主体，明知产权交易与土地出让交易的区别，将两个不同的交易和挂牌说成是一个程序，是诉讼不诚信的表现。一审法院对工业公司的主体定性及《资产转让协议》性质的认定正确，《资产转让协议》合法有效。二、关于5000万元违约金的问题。1.《资产转让协议》转让的是国有资产，根据国有资产转让相关法律法规的规定，国有资产转让需要资产在产权交易中心挂牌公开转让，国有资产受让只有通过产权交易中心挂牌后公司摘牌（竞买），才能合法取得。因此，工业公司和电某厂的主要义务和责任一是办理资产转让必须履行的程序，包括资产转让在产权交易中心挂牌，二是摘牌后资产的交付。《资产转让协议》中的交易方式也是作此约定。工业公司和电某厂直到2011年6月与市储备中心签订《国有土地收购合同》，始终没有完成这一关键义务，从而导致其客观上已无法向新某公司交付标的物，构成根本违约。2.工业公司和电某厂违约分为两个阶段，第一个阶段是从签订《资产转让协议》到2011年6月与市储备中心签订《国有土地收购合同》，构成根本违约。这一阶段工业公司和电某厂一方面表现为不履行办理资产转让手续的义务，不挂牌；另一方面表现在2010年5月就明知不能履行《资产转让协议》，但仍继续向新某公司索要1.7亿元预付款。第二个违约阶段是2011年6月后，在《资产转让协议》根本不能履行的情况下，不立即返还新某公司所付款项，一直占用至今。根据《资产转让协议》第八条第三项的约定，即使遇到不可抗力导致协议无法履行时，工业公司和电某厂也应七日内返还新某公司所付款项，何况是两公司根本违约的情况。3.在工业公司和电某厂构成根本违约的情况下，新某公司一直积极履行合同义务，不存在少付1000万元的问题。根据协议的约定，从款项约定用途来看，新某公司支付给两公司的应是3亿元，不是3.8亿元。4.工业公司只在2012年11月挂了一次牌，新某公司不存在多次拒绝摘牌的行为。而2012年11月的挂牌不是《资产转让协议》资产转让挂牌，而是土地一级整理收益权挂牌。从价格看，挂牌价4.5亿元加上新某公司资金被占用的财务成本，土地一级整理收益权转让价对新某公司来说近5.5亿元，比协议中3.8亿元多出1.7亿元。合同双方当事人是平等主体，工业公司和电某厂单方改变合同标的，提高价款，不能强迫新某公司接受。5.工业公司和电某厂未及时履行《资产转让协议》是导致其违约的根本原因，也是导致合同解除的根本原因，而不是2011年土地收储。工业公司和电某厂对此应承担违约责任，土地被收储是其此前违约行为导致的结果，也是其根本违约的标志。6.政府行为不是不可抗力，《国有土地收购合同》也不属于行政合同。从该合同第一条可知其明显是商事合同，合同的内容体现的也是平等主体之间的商事合同行为，而非管理与被管理的两个不平等主体之间的合同。7.工业公司和电某厂不但与第三方签了合同并且履行了合同，导致工业公司和电某厂与新某公司的合同客观上无法履行，根据《资产转让协议》第八条约定的违约金条款，属于根本违约，应当支付5000万元违约金。三、关于违约金和资金占用损失问题。违约金与资金占用的损失指向的不是同一损害。《资产转让协议》中约定的5000万元违约金应界定为违约不履行协议时的违约金。而资金占用的损失针对的是资金占用。工业公司和电某厂占用新某公司资金至今长达8年，如果任其无偿占用，使得其因违约行为而受益，违背法律规定。一审法院此项判决公平合法。四、关于2015年3月13日《协议书》的问题。该《协议书》明确是三方就“偿还预付款”问题的专项协议，并未涉及《资产转让协议》其他问题，没有针对违约金和损失赔偿等问题作出改变原约定或放弃原有权利的意思表示，更谈不上是《资产转让协议》的解除协议。相反，其明确了工业公司和电某厂需要支付预付款利息。工业公司和电某厂在2011年6月明确告诉新某公司土地已收储，无法继续履行协议，并提供了市政府的《会议纪要》。新某公司也因此停止支付价款，最后一笔价款是2011年6月16日，双方的上述行为明确表明了合同不再履行。一审法院对此认定无误。五、关于利率标准问题。根据《资产转让协议》第八条第三项的约定，在不可抗力导致协议无法履行的情况下，需七日内返还所有预付款。因此，工业公司和电某厂在2011年5月市政府《会议纪要》下达时，就应该考虑返还全部预付款，一审法院认定是2011年6月30日，已充分考虑了工业公司和电某厂的利益。六、关于一审期间工业公司支付的1000万元的问题。工业公司是在2017年4月18日支付给新某公司1000万元，但直到一审判决，工业公司和电某厂从未向法院提出支付了1000万元,一审法院对此1000万元没有认定并无错误。七、关于《资产转让协议》的转让价及工业公司和电某厂违约却获益9.372亿元问题。《资产转让协议》签订时间是2009年9月9日，其时正值世界金融危机爆发的高潮期，房价和地价都很低，而2011年6月经济正开始复苏，到2016年底，经济已经平稳。2009年时3.8亿元是房产和土地的资产转让价，土地出让金8000万元，多退少补，到2011年市储备中心收储时，按《国有土地收购合同》约定返还给被收储企业的60%部分才是针对同一标的物的价格，按《国有土地收购合同》的约定，这部分当时的价格为5.5397亿元。3.8亿元近两年的时间成本，加上土地性质改变及合理的商业利润，5.5397亿元的价格是在市场经济条件下的合理价格。同样道理，2011年6月的5.5397亿元到2016年12月的9.372亿元（商品房开发用地土地出让金15.62亿元返还企业的60%部分），均是在市场经济条件下，不同时间点的合理价格。
       新某公司向一审法院起诉请求：1.解除新某公司与工业公司、电某厂于2009年9月9日签订的《资产转让协议》，工业公司和电某厂返还欠款1.9亿元及利息2.8527亿元（截止2016年7月31日），之后利息按年利率15%计算至实际清偿之日止；2.工业公司、电某厂赔偿合同履行利益损失1.3047亿元；3.工业公司、电某厂支付违约金5000万元；4.工业公司、电某厂承担连带责任；5.案件受理费由工业公司和电某厂负担。
       工业公司和电某厂共同答辩称：案涉《资产转让协议》实质为国有划拨土地使用权转让。因未经人民政府批准、未办理出让手续而依法应认定无效。新某公司对合同无效应当承担主要过错责任，无权向工业公司、电某厂主张利息损失及合同履行利益损失。新某公司主张5000万元违约金亦缺乏依据。工业公司、电某厂系两个独立的法人单位，在合同中的权利义务不尽相同，工业公司不应承担连带责任。
        一审法院经审理查明：2009年9月9日，工业公司、电某厂、新某公司签订《资产转让协议》，约定“按照市政府关于国企改制有关精神，为推进电某厂老厂区土地变现，偿还历史金融债务，处理企业改制遗留问题，实施企业搬迁改造，三方本着平等、自愿、互利的原则，经友好协商，就新某公司受让工业公司权属企业电某厂资产转让达成以下协议：一、转让标的。电某厂主厂区全部建筑物及占用土地（现状转让），其中土地面积为335126.2平方米（详见附件）。二、转让价格。3.8亿元（其中建筑物补偿3亿元，土地出让金8000万元）。三、付款方式。本协议签订之日起三日内，由新某公司向工业公司支付履约保证金5000万元；2009年9月30日前，向工业公司支付1亿元；2010年3月30日前，向工业公司支付1亿元；2010年4月30日前，向工业公司支付1亿元；余款3000万元，依据搬迁进度分期支付。四、交易方式。工业公司、电某厂在2009年12月31日前到哈尔滨产权交易中心办理产权转让手续，进行挂牌交易；由于不确定因素致使资产挂摘牌不能在约定时间内完成或延后，新某公司有权选择解约，并将新某公司预付的所有资金返还。五、标的交割时间。为了不影响新某公司对土地进行规划和建设……，双方协商确定搬迁时间和分期分块移交土地和建筑使用权，整体搬迁时间于2011年6月30日前完成。六、债务处理。鉴于转让标的因欠金融公司及银行债务而被债权人查封，在标的挂牌交易之前需将上述债务处理完毕并解除查封；上述债务由工业公司、电某厂负责处理，新某公司分期支付的转让价款原则上用于工业公司处理债务、职工安置、建厂费用，在标的资产挂牌交易前将上述债务处理完毕并解除查封和抵押。七、责任和义务。1.新某公司摘牌后，新某公司负责办理产权变更手续，工业公司、电某厂配合。新某公司所有款项付齐后，在办理资产更名、过户时，所涉及的上缴土地出让金……，超过部分由新某公司另行支付。2.工业公司、电某厂保证在新某公司按本协议约定支付地上建筑物转让价款的前提下，处理完毕债务，解除标的查封抵押状况，不影响标的土地挂牌交易。3.工业公司、电某厂负责办理资产挂牌出让的前期手续并对新某公司摘牌受让标的资产的相关工作给予协助；新某公司保证按协议约定转让价格摘牌，否则视为单方违约，新某公司支付的履约保证金作为违约金不予返还，其他资金返还，同时本协议自动解除。4.工业公司、电某厂负责职工安置工作，其职工安置费用按规定由土地出让金返还支付。5.工业公司、电某厂按协议约定按期交付转让标的资产。6.新某公司保证按本协议约定支付转让价款和缴纳土地出让金……。八、违约责任。1.在本协议签订并新某公司支付履约保证金5000万元后，工业公司、电某厂不得与其他第三方签订与涉及本标的转让、合作开发等协议或相类似的法律文书，否则应承担违约责任，除返还履约保证金5000万元外，并向新某公司赔偿违约金5000万元，同时本协议自动解除。2.新某公司应按本协议约定，按期支付转让价款，缴纳土地出让金，延期支付不能超过30日，否则应承担违约责任。新某公司所付履约保证金作为违约金，工业公司不予返还，新某公司支付给工业公司、电某厂的其他款项，返还给新某公司，同时本协议自动解除。3.如遇不可抗力原因造成本协议无法履行时，应解除本协议，工业公司、电某厂自协议解除七日内返还新某公司已支付所有款项。4.工业公司、新某公司、电某厂三方应履行本协议各项约定，否则应承担违约责任。九、附则。本协议未尽事宜，三方另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。”《资产转让协议》附件载明的土地使用权证号分别为：哈国用（2003）第69553、69554、69555、69556、69558、69559、6461、6462号；用途分别为科研用地、工业用地、仓储用地、景观休闲用地、医疗卫生用地。以上八宗土地使用权宗地面积合计为335126.2平方米。协议签订后，新某公司在2009年9月16日至2011年6月16日期间分别向工业公司给付转让款合计3.4亿元，工业公司为此向新某公司出具45份《收据》，其时间和金额分别为：2009年9月16日出具二份《收据》，合计金额5000万元；2009年10月19日、11月10日各出具一份《收据》，金额分别为1400万元、2000万元；2010年2月11日、2月12日、2月23日各出具一份《收据》，金额分别为1700万元、1000万元、1000万元；2010年3月18日出具二份《收据》，合计金额1000万元；2010年4月2日出具二份《收据》，合计金额1900万元；2010年4月30日出具四份《收据》，合计金额2000万元；2010年5月31日出具四份《收据》，合计金额2000万元；2010年7月7日出具一份《收据》，金额为2000万元；2010年8月16日出具四份《收据》，合计金额1000万元；2010年9月1日出具一份《收据》，金额为1000万元；2010年9月10日出具二份《收据》，合计金额1000万元；2010年9月17日出具四份《收据》，合计金额1000万元；2010年9月29日出具一份《收据》，金额为150万元；2010年9月30日出具一份《收据》，金额为850万元；2010年10月19日出具二份《收据》，合计金额1000万元；2010年11月17日出具二份《收据》，合计金额2000万元；2010年12月21日出具二份《收据》，合计金额500万元；2011年2月24日出具二份《收据》，合计金额500万元；2011年3月23日出具二份《收据》，合计金额2000万元；2011年6月16日出具二份《收据》，合计金额2000万元。2011年5月15日，市政府就关于加快推进电某厂土地挂牌的相关事宜召开专题会议，听取了哈投集团、工业公司关于电某厂地块控详规划编制和周边棚户区征地拆迁摸底评估工作进展情况的汇报，研究了下步土地收储入库及挂牌出让等项工作，并形成《会议纪要》（2011年第63号）。此后，工业公司与市储备中心签订《国有土地收购合同》，主要内容为：“二、市储备中心收购工业公司坐落于哈尔滨市××电××路××七宗国有土地使用权，土地使用权证号分别为哈国用（2003）第69554、69555、69556、69558、69559、6461、6462号，总面积合计333451.1平方米……。三、本合同的收购补偿费是根据《哈尔滨市土地一级开发暂行办法》有关规定，以公开出让市场成交价的60%进行核算。经评估，该项目地价评估总额为92329.73万元，收购补偿费用暂定为553978380元,具体金额（含溢价部分）以公开出让市场成交价格的60%进行核定；上述收购补偿费包括收购范围内土地、地上建筑物、附着物及构筑物、搬（迁）补偿费等费用；除上述补偿费外，市储备中心不再向工业公司支付其他任何费用……。”同时，合同还就双方的违约责任作出约定，该《国有土地收购合同》未载明签订时间，案涉《公告》上载明该合同的签订时间为2011年6月，亦未载明具体日期，工业公司和电某厂在庭审中认可该时间为合同的签约时间。2012年11月13日，市国资委向工业公司批复了案涉《关于同意电某厂进场公开征集土地整理战略投资者有关事宜的意见》（以下简称《意见》），其内容为：“根据市领导批示和电某厂实施异地搬迁改造，通过土地变现凑集资金，解决企业发展需要，原则同意电某厂以4.5亿元为底价，进入市交易中心公开征集战略投资者，按一级开发相关政策共同整理……，宗地面积为333451.1平方米。”2012年11月20日，哈尔滨产权交易中心在《新晚报》上就该宗土地整理权益转让刊登了《公告》。2014年10月，电某厂完成搬迁、建筑物拆迁及灭籍工作，市储备中心于2015年4月30日将电某厂净地收储入库。案外人哈尔滨市振业房地产开发有限公司于2016年12月22日摘牌受让该宗土地使用权，成交价格为15.62亿元，宗地面积为226116.15平方米。2015年3月13日，工业公司、新某公司、电某厂签订《协议书》，主要内容为：“2009年9月9日，三方曾就电某厂主厂区房产和土地出让给新某公司达成了《资产转让协议》，新某公司为此向电某厂预付3.4亿元价款。由于政策调整等原因，上述协议中约定的标的物并未转让成功。为了清偿新某公司预付的价款，三方已将上述协议约定的标的物进行土地收储，市土地储备部门将根据净地移交情况向工业公司分期支付收储补偿款。现三方就偿还新某公司预付价款达成如下协议：一、偿还预付价款本金3.4亿元；二、上述转让价款产生的利息额度由协议三方进行协商，最终以报请市国资委审核批准为准；三、截止2015年2月17日，市土地部门分三批将首次土地收储补偿款1.5亿元支付给了工业公司，三方同意作为预付价款本金金额清偿给新某公司，上述1.5亿元本金计息终止于2015年2月11日；四、以后市土地收储部门每次向工业公司支付土地收储补偿款五日内，工业公司需告知新某公司，并尽快优先用于清偿欠款，对应付欠款本金产生的利息计息终止于工业公司告知新某公司之日，直至偿还完3.4亿元本金后不再计息。”同日，新某公司向工业公司开具一份《黑龙江省单位往来资金结算票据（财政代开）》，金额为1.5亿元，收费项目为返还购地款。工业公司于2015年3月16日通过银行转账向新某公司转款1.5亿元。另查明：电某厂于1958年6月1日成立，企业性质为全民所有制。工业公司的性质为国有独资公司，出资人为市国资委；经营范围为市国资委授权范围内的国有资产经营与资本运营和管理及国有产权管理、融资与投资、产权收购、兼并及转让、资产托管。
一审法院经审理认为，解决本案纠纷关键在于以下问题：
        一、案涉《资产转让协议》、《协议书》的效力如何确定。本案中，工业公司和电某厂主张案涉《资产转让协议》名为资产转让，实为国有划拨土地使用权转让，该转让行为未经政府批准、未办理转让手续而无效，同时亦主张案涉《协议书》有悖公平原则并损害国家利益，亦应无效。从签订案涉《资产转让协议》的背景、主体及内容看，电某厂系于1958年建厂成立的国有企业，协议序言载明三方当事人系按照市政府关于国企改制有关精神，为推进电某厂老厂区土地变现、偿还历史金融债务、处理企业改制遗留问题、实施企业搬迁改造的背景下签订该协议。转让标的物涉及电某厂主厂区全部建筑物及其占用的土地使用权，转让价款为3.8亿元，其中建筑物价款为3亿元，土地出让金为8000万元，并约定转让价款原则上用于工业公司处理债务、职工安置、建厂费用，在标的资产挂牌交易前将上述债务处理完毕并解除查封和抵押，不影响标的土地挂牌交易，新某公司保证按协议约定转让价格摘牌。虽然协议所约定标的物包含电某厂厂区建筑物项下占用的土地使用权，新某公司最终的合同目的也是为了取得该宗土地使用权，但工业公司作为电某厂的上级主管部门，其享有在市国资委授权范围内对国有资产经营与资本运营和管理及国有产权管理等职权，工业公司作为合同主体直接参与合同的签订，应当认定其处分电某厂资产系经市政府抑或市国资委授权同意。况且，在工业公司、电某厂利用新某公司资金化解电某厂历史金融债务、安置职工、实施异地搬迁等前期工作基础上，市政府《会议纪要》决定对电某厂土地收储并挂牌出让，市国资委亦于2012年11月13日批复案涉《意见》，同意电某厂土地对外挂牌出让。虽然该《会议经要》和《意见》系针对电某厂土地收储后对外挂牌出让并重新征集战略投资者作出的批复，但可以佐证电某厂土地使用权对外出让业经市政府和市国资委批准。而案涉《协议书》项下内容仅就前述《资产转让协议》不能履行的情况下如何“返本付息”达成合意，不存在违悖公平原则并损害国家利益的情形。因此，综合《资产转让协议》的签订背景、主体，并结合市政府和市国资委的批复，案涉《资产转让协议》和《协议书》系三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，亦无导致合同无效的其他情形，均应认定合法有效。工业公司、电某厂主张合同无效缺乏事实根据和法律依据，不予支持。二、案涉《资产转让协议》应否解除。本案中，案涉《资产转让协议》约定，“工业公司、电某厂不得与其他第三方签订与涉及本标的转让、合作开发等协议或相类似的法律文书，否则应承担违约责任……，同时本协议自动解除。”而市政府于2011年5月15日形成《会议纪要》决定对电某厂土地收储并挂牌出让，工业公司亦于2011年6月与市储备中心签订《国有土地收购合同》，并以4.5亿元的底价对外挂牌出让，新某公司已不能依据《资产转让协议》所约定的3.8亿元价格取得合同项下标的物，且电某厂土地使用权已于2016年12月22日实际出让给了第三方。故合同解除的条件自案涉《国有土地收购合同》签订时即已成就，新某公司主张解除《资产转让协议》，予以准许。因案涉《国有土地收购合同》未载明签订日期，工业公司和电某厂虽确认该合同系于2011年6月签订，但不能确定具体的签订时间，而新某公司给付最后一笔2000万元的时间是2011年6月16日，故综合考虑合同的履行情况，一审法院确定案涉《资产转让协议》自2011年6月30日解除。三、工业公司和电某厂应否向新某公司给付案涉欠款及利息、违约金。本案中，案涉《资产转让协议》签订后，新某公司自2009年9月16日至2011年6月16日期间，共向工业公司支付3.4亿元转让款。市政府决定对电某厂土地收储并挂牌出让后，工业公司与市储备中心签订案涉《国有土地收购合同》，工业公司和电某厂已不能按《资产转让协议》的约定交付标的物，已经构成违约，应当为此承担违约责任。因新某公司在本案诉讼中主张解除案涉《资产转让协议》，亦予确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，工业公司曾于2015年3月16日返还新某公司1.5亿元欠款，尚欠本金1.9亿元，工业公司、电某厂对尚欠的本金数额无异议，故对新某公司主张工业公司、电某厂返还剩余欠款本金1.9亿元的主张予以支持。根据案涉《资产转让协议》约定，工业公司、电某厂违约，应向新某公司赔偿违约金5000万元，故新某公司主张工业公司和电某厂给付5000万元违约金符合合同约定，亦予支持。鉴于工业公司、电某厂长期占用新某公司资金，新某公司所给付的最后一笔2000万元款项距今亦达六年之久，合同所约定的违约金数额已不能弥补新某公司的实际损失，且在案涉标的不能履行的情况下，三方于2015年3月13日签订案涉《协议书》，工业公司、电某厂同意给付3.4亿元转让款所产生的利息，故对新某公司主张给付利息的请求，予以支持。因该《协议书》并未就给付利息的利率标准作出约定，三方最终亦未就此达成一致意见。故利息计算标准和方法为：合同解除前即自2009年9月16日（第一笔款项给付之日）至2011年6月30日（合同解除之日）占用3.4亿元资金期间的利息，以每笔款项为基数，自每笔款项交付之次日起至2011年6月30日止，逐笔按中国人民银行同期同类（五年期以上）贷款利率标准计算（详见《合同解除前的利息计算附表》）。合同解除后，工业公司和电某厂即应返还案涉3.4亿元，但其并未予以返还，仍继续占用新某公司资金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”工业公司和电某厂应当按逾期罚息标准给付逾期付款利息。因案涉《协议书》约定工业公司于2015年3月16日向新某公司返还的1.5亿元本金计息终止于2015年2月11日，故自2011年7月1日起至2015年2月11日止的逾期付款利息，以本金3.4亿元为基数；剩余1.9亿元的逾期付款利息，自2015年2月12日起至实际给付之日止，以本金1.9亿元为基数；均按中国人民银行同期同类（五年期以上）人民币贷款基准利率为基础上浮50%计算。新某公司主张案涉利息按年利率15%给付缺乏事实根据和法律依据，不予支持。虽然工业公司、电某厂主张案涉《协议书》约定剩余1.9亿元在市储备中心支付补偿款后给付，在通知新某公司取款时，新某公司以种种理由推诿，其责任自负，但其并未举示通知新某公司领取款项的相关证据，不存在新某公司拒领款项而扩大利息损失的情形，且案涉《协议书》亦未表述剩余1.9亿元在市储备中心付款前停止计息。综上，工业公司和电某厂主张不应给付利息和违约金的抗辩理由不能成立，不予支持。
        四、工业公司和电某厂应否向新某公司给付合同履行利益损失1.3047亿元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条款虽然确立了因合同一方当事人违约给对方造成损失的，对方当事人可就其遭受的合同履行利益损失主张违约方承担赔偿责任，但违约方赔偿的具体数额应受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则及损益相抵规则之限制。本案中，新某公司主张案涉1.3047亿元合同履行利益损失，系依据工业公司和电某厂与市储备中心签订案涉《国有土地收购合同》所确定的收储价格553978380元，与案涉转让价格3.8亿元和应纳税额的差价计算而来，但该损害后果与工业公司和电某厂的违约行为不具有直接的因果关系，已经超过工业公司和电某厂订约时所能预见或者应当预见到的损害赔偿范围，且工业公司和电某厂就案涉标的物另行转让所获得的收益并不必然成为新某公司的损失，故新某公司主张工业公司和电某厂赔偿该笔合同履行利益损失缺乏事实根据和法律依据，不予支持。
        综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，一审法院于2017年6月28日作出（2016）黑民初72号民事判决：一、工业公司、电某厂于判决生效之日起十日内给付新某公司1.9亿元欠款；二、工业公司、电某厂于判决生效之日起十日内给付新某公司5000万元违约金；三、工业公司、电某厂于判决生效之日起十日内给付新某公司占用3.4亿元资金期间的利息损失（合同解除前的利息计算方式和标准，详见《合同解除前的利息计算附表》；合同解除后的逾期付款利息，自2011年7月1日起至2015年2月11日止，以3.4亿元为基数；自2015年2月12日起至实际给付之日止，以1.9亿元为基数；均按中国人民银行同期同类（五年期以上）人民币贷款基准利率为基础上浮50%计算）；四、驳回新某公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3320500元，由工业公司    和电某厂共同负担2158325元，新某公司负担1162175元。
        工业公司和电某厂在二审审理期间提供以下新证据:证据一，资金结算票据（2017年4月18日）及中国光大银行借记通知（2017年4月18日）。意欲证明2017年4月18日工业公司向新某公司返还本金1000万元，目前尚欠新某公司本金1.8亿元。证据二，《哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会关于调整市国资委重点监管二级企业的通知》，意欲证明电某厂是市国资委重点监管企业，企业重大事项应由工业公司报市国资委批准。本案国有资产转让需经市国资委审批。新某公司质证认为，对证据一的真实性及证明问题没有异议，理由有异议。工业公司和电某厂在转款时没有告知一审法院和新某公司，不能认为一审认定欠款本金数额错误。证据二是2013年的文件，在一审中能够提交，也不能证明案涉资产转让必须经市国资委批准。
二审判决：
         一、撤销黑龙江省高级人民法院（2016）黑民初72号民事判决第二项、第四项；二、变更黑龙江省高级人民法院（2016）黑民初72号民事判决第一项为：哈尔滨工业资产经营有限责任公司、哈尔滨电某厂于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨新某房地产开发有限责任公司1.8亿元欠款；三、变更黑龙江省高级人民法院（2016）黑民初72号民事判决第三项为：哈尔滨工业资产经营有限责任公司、哈尔滨电某厂于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨新某房地产开发有限责任公司占用3.4亿元资金期间的利息损失（合同解除前的利息计算方式和标准，详见《合同解除前的利息计算附表》；合同解除后的利息损失，自2011年7月1日起至2015年2月11日止，以3.4亿元为基数；自2015年2月12日起至2017年4月17日止，以1.9亿元为基数；自2017年4月18日起至实际给付之日止，以1.8亿元为基数；均按中国人民银行同期同类（五年期以上）人民币贷款基准利率为基础上浮50%计算）；四、驳回哈尔滨新某房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院经审核认为，新某公司对工业公司、电某厂举示的证据一真实性及证明问题没有异议，本院予以采信。证据二内容虽可以证明电某厂为市国资委重点监管二级企业，但并不能证明本案争议的工业公司权限范围及案涉《资产转让协议》是否需经市国资委批准的事实，对其证明目的本院不予采信。
新某公司在二审审理期间提供哈工业呈[2017]61号《关于因难以筹措资金偿还新某公司欠款情况的报告》复印件，意欲证明由于工业公司未返还预付款导致新某公司经营困难。工业公司用新某公司的预付款为电某厂建新厂经营谋利，挪用了市储备中心返还的土地出让金，拒不返还新某公司欠款。工业公司在省担保中心进行担保贷款的利率高达9%，证明市场融资利率水平，本案一审按基准利率上浮50%的利率为7.35%，低于市场水平，一审认定的利率标准偏低。工业公司和电某厂质证认为，对该证据的来源有异议，真实性不确定，其内容也不能证明新某公司的主张。新某公司在二审期间向本院提交《责令被申请人提交书证申请书》。申请责令工业公司提交：1.工业公司的《选择电某厂土地整理合作伙伴招标方案》；2.哈工业呈（2012）360号文《关于通过市产权交易中心挂牌选择整理电某厂土地的战略投资者的请示》；3.《公告》底稿及工业公司与哈尔滨产权交易中心的委托合同等；4.市储备中心支付土地补偿款的全部凭证；5.工业公司的哈工业呈[2017]61号《关于因难以筹措资金偿还新某公司欠款情况的报告》。理由是上述证据能够证明工业公司和电某厂违约的事实和曾经同意按10%的利率给付新某公司预付款利息。由于上述书证是工业公司内部形成的文件，新某公司无法获得原件，只有复印件。新某公司在一审审理期间已提交该申请，但一审法院未予准许。一审中工业公司称因搬家原因无法找到原件的理由不成立，应当认定复印件证明的事实。工业公司和电某厂认为，对新某公司要求提交的第一份文件，一审期间工业公司已明确表明该文件不存在。对第二份文件，新某公司已说明了工业公司的理由。对第三份文件，新某公司应当到哈尔滨产权交易中心调取，工业公司无法提供。对第四份付款凭证，工业公司在一审举示的证据中已有所涉及。第五份文件即新某公司二审举示的新证据。
        本院经审核认为，新某公司举示的新证据为复印件，无法与原件核对，且其内容对本案争议的待证事实并无意义，本院不予采纳。对于新某公司申请工业公司提交的相关证据，其中对其申请提交的第二份证据，已经一审法院审查认为因市国资委批准文件中未涉及利率问题，即使该请示中有利率标准的相关内容也不足以证明新某公司的主张，对其申请未予准许并无不当。因本案对电某厂土地征收补偿费标准及电某厂土地挂牌出让成交额等主要关联事实已经查清。工业公司、电某厂在一审期间已经举示了市储备中心向工业公司支付2亿元补偿款的付款凭证，因此新某公司要求工业公司举示市储备中心支付土地补偿款的全部凭证与本案待证事实并无直接关联关系。对于新某公司申请提交的其他证据材料，新某公司没有提出足以证明相关文件仅由工业公司持有且内容对其不利的证据和理由，故新某公司申请责令工业公司提交相关证据缺乏充分的依据，本院不予支持。
本院二审期间，双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。
        本院二审另查明，2017年4月18日，工业公司向新某公司返还人民币1000万元。资金结算票据收款项目中载明返还购地款本金。另，一审查明的工业公司为新某公司出具的45份《收据》中，2009年9月16日至2010年7月7日出具的《收据》载明事项为资产或土地变现资金。之后出具的《收据》载明事项为电某厂土地款。工业公司和电某厂一审举示的证明工业公司向新某公司返还1.5亿元的资金结算票据收费项目载明返还购地款。
根据新某公司、工业公司和电某厂的上诉请求、事实理由及答辩意见，本案二审争议焦点为：一、《资产转让协议》的性质、效力。二、《资产转让协议》解除的原因及解除时间的认定。三、工业公司和电某厂欠款数额，是否应支付违约金及应赔偿的损失及具体数额或标准。
一、关于《资产转让协议》的性质、效力问题
        本案诉讼双方当事人对案涉《资产转让协议》是否应认定为国有划拨土地使用权转让性质及效力存在争议。本院认为，虽然《资产转让协议》载明该协议系就电某厂资产转让问题达成的协议，约定转让的标的物为电某厂主厂区全部建筑物及占用土地（现状转让），转让方式为到哈尔滨产权交易中心进行挂牌交易，但协议中仅载明了土地面积，没有载明转让的建筑物情况。协议附件中也仅附有土地使用权证号，并载明土地用途、面积，亦未涉及地上建筑物的情况；协议约定的转让价款3.8亿元中载明包括建筑物补偿款及土地出让金，另外还约定工业公司、电某厂在新某公司按约定支付地上建筑物转让款的前提下处理完毕债务，解除标的查封抵押状况，不影响标的土地挂牌交易等内容。新某公司也认可其受让电某厂资产后拟以电某厂该宗土地进行房地产开发。且根据本院查明的事实，在纠纷发生前支付及返还转让款的收据中载明的事项多为土地款。因此，工业公司、电某厂与新某公司签订案涉《资产转让协议》的真实意思系通过对电某厂主厂区建筑物及占用土地进行资产产权转让的方式达到转让电某厂土地使用权的目的。工业公司和电某厂主张《资产转让协议》实质上属于国有划拨土地使用权转让性质，符合诉讼双方当事人签订该协议的真实意思。即使按照双方协议选择的方式进行电某厂资产转让，根据《中华人民共和国企业国有资产法》（以下简称国有资产法）第五章规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。国有资产转让需依法进行审批，并进行资产清理评估，除按照国家规定可以直接协议转让的以外，应当在依法设立的产权交易场所公开进行。《企业国有产权转让管理暂行办法》第二十五条规定：“国有资产监督管理机构决定所出资企业的国有产权转让。其中，转让企业国有产权致使国家不再拥有控股地位的，应当报本级人民政府批准。”第二十一条规定：“转让企业国有产权涉及国有划拨土地使用权转让和由国家出资形成的探矿权、采矿权转让的，应当按照国家有关规定另行办理相关手续。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”根据上述国有资产法等相关规定，《资产转让协议》中拟转让的电某厂资产及涉及的国有划拨土地使用权的转让均应依法报有批准权的人民政府审批，且应依法对拟转让的电某厂资产进行清理评估并通过产权交易中心公开交易成交后方才能够成立合法有效的国有资产转让法律关系。因此，新某公司主张的案涉资产转让及所涉国有划拨土地使用权转让无须经政府有关部门审批，与上述法律规定不符。本案并无证据证明《资产转让协议》签订前已经依法对电某厂资产产权转让以及所涉国有划拨土地使用权转让报经有关部门批准。因双方协议中约定由工业公司、电某厂到哈尔滨产权交易中心办理产权转让手续，进行挂牌交易，且协议中对需要缴纳的土地出让金亦作出了约定，表明双方并非意欲擅自转让国有划拨土地使用权用于房地产开发。市政府2011年5月15日《会议纪要》载明的“电某厂易地改造项目是落实市委、市政府关于项目建设年的重要内容”表明电某厂易地改造是经市政府在此前已经确立的项目。电某厂土地亦已经市政府批准挂牌出让。且经市国资委批准同意工业公司对电某厂土地整理权益通过公开征集战略投资者的方式进行转让，由战略投资者按一级开发相关政策共同整理电某厂挂牌土地，并享有未来土地挂牌中电某厂应享有的补偿利益，该事实表明《资产转让协议》所涉电某厂土地已经政府部门批准允许社会资本先期通过对原产权人进行搬迁补偿的方式参与土地一级市场开发。尽管新某公司最终没有能够参与电某厂土地整理权益转让的竞拍，也没有受让取得电某厂土地使用权，但新某公司基于案涉《资产转让协议》的履行给付了绝大部分转让价款，并已作为电某厂搬迁及清理债务使用。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理,一审判决认定《资产转让协议》有效正确。工业公司、电某厂关于《资产转让协议》应认定无效的上诉主张本院不予支持。
二、关于《资产转让协议》解除的原因及解除时间的认定问题
        本案诉讼双方在二审期间对案涉《资产转让协议》因无法继续履行应解除无异议，主要争议在于合同解除的责任及解除时间的认定。本院认为，工业公司、电某厂作为转让方，基于电某厂搬迁改造的需要，拟对电某厂企业资产通过产权挂牌交易进行转让，应根据国有资产法等法律法规规定进行资产转让。即使在与新某公司签订《资产转让协议》前未办理资产转让的相关审批手续等，在协议签订后亦负有完善资产转让报批、资产评估及按照规定程序挂牌交易的合同义务和法律责任。根据《资产转让协议》第四条约定：“工业公司、电某厂应于2009年12月31日前到哈尔滨产权交易中心办理产权转让手续，进行挂牌交易。”实际履行中工业公司、电某厂并未能够按照约定的时间完成该约定义务。之后市政府决定对电某厂土地直接挂牌出让，并已经实际实施，使得工业公司、电某厂无法按照《资产转让协议》约定的交易方式及交易价格等履行交付转让标的物的义务。因此本案合同解除的根本原因系工业公司、电某厂无法履行合同义务。对工业公司和电某厂主张本案系因政府行政行为导致合同履行不能，属于不可抗力，其不应承担违约责任的问题，工业公司作为市国资委授权对国有资产资本运营和管理及国有产权管理等职能的单位，对国有企业资产转让的审批及交易程序应该清楚，对在没有按照国有资产法等规定办理转让交易审批手续前即签订《资产转让协议》的情形下，其能否按照协议约定履行交付标的物给新某公司的义务存在着可能因资产及土地转让审批等原因导致的不确定性应该具有预见性，因此本案所涉市政府对电某厂资产转让政策调整事项并不属于工业公司和电某厂在签订合同时主观上无法预见也无法避免的不可抗力免责的情形。对于工业公司和电某厂主张因新某公司没有参加土地整理权益转让摘牌是导致合同目的无法实现的直接原因，应承担解除合同的主要责任的问题，哈尔滨产权交易中心发布的（2012）第0号《公告》内容载明，工业公司经市国资委批准进行土地整理权益转让，以4.5亿元转让底价向社会公开选择战略投资者，按一级土地开发相关政策共同整理电某厂挂牌土地。战略投资者受让成功后与转让方以该标段交接时现状进行交接，享有转让标的在未来土地挂牌中电某厂应享有的补偿费（土地出让价的60%）。根据新某公司庭审陈述，其与工业公司、电某厂签订《资产转让协议》的目的是先通过产权交易取代电某厂作为电某厂建筑物及土地现状资产权利人，以便于未来能够通过电某厂土地挂牌出让取得该宗土地进行房地产开发。因此，新某公司通过受让电某厂土地整理权益，确实存在取代电某厂成为电某厂现状建筑物及土地资产现状权益人，并再行通过受让该宗土地进行房地产开发，实现合同最终目的的机会。但是，因土地整理权益转让与案涉《资产转让协议》约定的转让标的及价款等内容并不完全一致，即使土地整理权益转让确如工业公司主张的是其为新某公司的合同目的能够实现而争取的机会，亦只能认定是其在《资产转让协议》出现履行障碍时采取的补救措施，而对该补救措施是否接受的权利主体应属于新某公司。新某公司基于商业风险考虑放弃参与土地整理权益转让，并不能认定构成违约，并导致合同目的无法实现。据此，应认定案涉《资产转让协议》因工业公司、电某厂不能履行合同义务的根本违约行为导致合同解除。新某公司作为房地产开发企业，对国有资产转让及所涉国有划拨土地使用权转让所需进行的审批等法律规定的交易方式及程序亦应属于明知，其在拟受让的电某厂资产未进行评估也未办理转让审批手续的情形下签订《资产转让协议》并实际履行，亦存在过错。因新某公司与工业公司、电某厂签订《资产转让协议》的合同最终目的是取得电某厂土地进行开发，因此无论采取产权转让交易方式还是土地直接挂牌转让，与新某公司最终的合同目的并不冲突。虽然《资产转让协议》约定交易价格为3.8亿元，但该资产转让价格未经评估，且交易价款中包括的土地出让金并不确定。在此情形下，因政府决定电某厂土地处理方式与双方约定不一致，使得工业公司和电某厂已不能够按照合同约定的方式履行资产转让义务的情况下，新某公司拒绝按照之后经政府部门批准的合法方式和程序参与电某厂土地整理，实现其取得电某厂该宗土地进行房地产开发的目的，也是其案涉合同目的无法实现的原因之一。故新某公司对案涉《资产转让协议》解除也应负有一定责任。
        对于《资产转让协议》解除时间的认定问题。2015年3月13日新某公司与工业公司、电某厂签订《协议书》载明《资产转让协议》约定的标的物因政策调整等原因未能转让成功，三方就偿还新某公司预付款达成协议，并在协议中载明2015年2月17日土地收储部门将首期土地收储补偿款支付给了工业公司，三方同意作为预付款本金全额清偿给新某公司，并对如何用以后土地收储部门向工业公司支付的土地收储补偿款清偿欠款以及对转让价款利息进行协商等作出约定。上述《协议书》中载明的《资产转让协议》转让的标的物未能转让成功以及约定将新某公司已支付的转让价款予以返还等内容虽然体现了终止合同履行的意思表示，但是，《协议书》中未明确载明解除《资产转让协议》。新某公司在诉讼中主张自2011年6月工业公司向其出具市政府《会议纪要》并与市储备中心签订《国有土地收购合同》后，《资产转让协议》已因无法继续履行而解除，双方之后系在对转让价款的返还及利息标准进行协商。工业公司、电某厂则称在市政府决定对电某厂土地收储后双方并未明确解除合同，仍在协商促进合同履行，新某公司要求降低土地整理转让价款。双方对其上述陈述的事实均无相应的证据予以佐证。鉴于双方对2015年3月13日签订的《协议书》是否系协议解除《资产转让协议》有异议，《协议书》中又未明确载明解除《资产转让协议》，结合协议序言中载明的“为了清偿新某公司预付的价款，工业公司、电某厂已将上述协议约定的标的物进行土地收储，市土地收储部门将根据净地移交情况向工业公司分期支付收储补偿款”的内容，以及《资产转让协议》出现的履行障碍的情形，一审法院裁决案涉《资产转让协议》自2011年6月30日解除具有一定的合理性和事实依据。故对工业公司和电某厂提出的应认定《协议书》签订时间为合同解除时间的上诉主张本院不予支持。
三、关于工业公司和电某厂欠款数额，是否应支付违约金及应赔偿的损失及具体数额或标准问题
        《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《资产转让协议》解除的根本原因系因工业公司、电某厂不能履行合同义务，因此工业公司、电某厂依法应返还已收取的转让款，并赔偿因合同解除给新某公司造成的损失。因新某公司已支付工业公司、电某厂转让款3.4亿元。新某公司与工业公司、电某厂2015年3月13日签订的《协议书》对新某公司转让价款的偿还事项进行了安排，明确土地收储部门返还的土地收储补偿款作为转让款本金清偿给新某公司。在该协议签订后工业公司将市土地收储部门支付的1.5亿元支付给了新某公司。至一审起诉时尚欠1.9亿元转让款未返还。双方在本院二审期间均认可2017年4月18日即一审诉讼期间工业公司又向新某公司返还了1000万元。新某公司对工业公司和电某厂主张的该1000万元是偿还转让价款本金没有提出异议，故应认定截止2017年4月18日工业公司和电某厂尚欠新某公司转让款本金人民币1.8亿元未返还。
        对工业公司、电某厂应赔偿新某公司的损失问题，新某公司起诉请求赔偿的损失包括利息损失及1.3047亿元履行利益损失。对于利息损失问题，案涉2015年3月13日《协议书》中对3.4亿元转让价款产生的利息额度约定由三方协商，最终以报请市国资委审核批准为准。虽然诉讼双方当事人之后未能就利息支付标准达成一致，但该协议内容表明工业公司、电某厂同意给付转让款利息及通过协商确定利息标准。因在案涉工业公司、电某厂与新某公司的合同关系中，工业公司无论是对交易方式的选择，办理相关审批手续的掌控，还是对相关政策调整信息的掌握等方面相对于新某公司均处于主导和优势地位。在工业公司不主动披露相关报批或与政府部门沟通情况的情形下，新某公司应该无法全面了解《资产转让协议》在履行过程中面临的来自政府政策调整等诸多方面因素对合同履行的影响程度。市政府在2010年5月已决定对电某厂土地挂牌转让，尽管仅以上述事实不足以认定新某公司主张的在2010年5月时已确定《资产转让协议》履行不能，工业公司和电某厂向新某公司恶意隐瞒该事实以获取新某公司转让价款，但本案亦无证据表明工业公司在《资产转让协议》签订后积极履行了办理产权转让手续的义务，并就办理相关手续过程中遇到的可能阻碍协议履行的事项及时向新某公司进行披露，以使新某公司及时作出是否继续履行给付转让价款的合同义务的判断。本案的客观事实是新某公司已给付了绝大部分转让款，电某厂以该转让款进行了搬迁改造，并于2014年完成搬迁及建筑物拆除，使得案涉电某厂土地符合供地条件并能够进行挂牌出让，且之后也以15.62亿元的出让价格成交。工业公司、电某厂也因此可以获得更多的补偿，属于受益方。据此，工业公司和电某厂主张按照同期银行存款利率返还新某公司转让款利息，对新某公司不公平，也不能弥补新某公司多年资金被占用的损失。鉴于新某公司2009年9月16日支付首期转让款至2015年3月工业公司返还1.5亿元，新某公司支付的3.4亿元资金已被占用了五年左右，一审法院确定以中国人民银行同期同类（五年期以上）人民币贷款基准利率标准赔偿新某公司资金占用的利息损失，并以判决确定的合同解除时间为节点，对合同解除后新某公司的资金利息损失按中国人民银行同期同类（五年期以上）人民币贷款基准利率为基础上浮50%予以赔偿，符合公平原则。对于新某公司主张的履行利益损失。尽管案涉《资产转让协议》系由于工业公司、电某厂不能履行合同义务而解除，新某公司有权要求工业公司和电某厂赔偿合同解除前可获得的履行利益损失。但是，新某公司对合同解除亦负有一定责任。且《资产转让协议》中约定的3.8亿元转让价款未经评估亦不确定，并不能认定为双方按照协议约定通过产权挂牌交易必然能够达成的最终成交价格。新某公司对《国有土地收购合同》中项目地价评估额、收购补偿费用标准以及以4.5亿元底价转让土地整理权益及受让后可以获得的利益等均已明知，其放弃参与受让土地整理权益即表明放弃了取代电某厂享有未来土地出让中可以获得补偿利益的机会。现新某公司以工业公司、电某厂基于土地出让可以获得的补偿利益，与《资产转让协议》约定的转让价款相比较，主张因合同解除给其造成的合同履行利益损失，缺乏依据。一审判决认定新某公司主张的1.3047亿元损失与工业公司、电某厂的违约行为不具有直接的因果关系，对新某公司诉请赔偿的合同履行利益损失未予支持，认定事实和适用法律并无不当。综上所述，工业公司、电某厂上诉主张一审判决赔偿的利息损失错误及新某公司上诉主张一审对其诉请的合同履行利益损失未予支持错误均不成立，本院不予支持。
关于工业公司和电某厂是否应支付5000万元违约金的问题。《资产转让协议》第八条第一项约定：“在本协议签订并新某公司支付履约保证金5000万元后，工业公司、电某厂不得与其它第三方签订与涉及本标的转让、合作开发等协议合同或相类似的法律文书，否则应承担违约责任。除返还履约保证金5000万元，并向新某公司赔付违约金5000万元，同时本协议自动解除。”诉讼双方当事人在二审中对工业公司与市储备中心签订《国有土地收购合同》是否属于上述合同条款约定的违约情形存在争议。本院认为，上述违约条款约定的目的显然在于限制工业公司、电某厂在与新某公司达成《资产转让协议》后，又与其它第三方就转让标的物达成类似的资产转让协议或者以合作开发为名义转让该标的物，也即系对工业公司、电某厂将案涉标的物进行“一物二卖”行为预先约定了违约处罚条款。本案市储备中心与工业公司签订《国有土地收购合同》的原因系因为市政府决定对电某厂及周边土地收储入库并进行挂牌出让，签订《国有土地收购合同》的目的在于对原土地使用权人进行补偿。该协议虽然也系平等主体之间自愿达成的协议，但双方对土地是否被收储并无权协商决定，有权协商的仅是补偿费用及具体搬迁事宜等，显然工业公司与市储备中心签订《国有土地收购合同》与《资产转让协议》第八条第一项约定的工业公司和电某厂以转让同一标的物为目的与他人签订的转让、合作开发等协议的情形不同。且新某公司自认在2011年6月即已知道工业公司与市储备中心签订了《国有土地收购合同》，但在纠纷发生前并未有证据证明其曾以工业公司的行为属于擅自与第三方签订与《资产转让协议》类似的合同，违反了该协议第八条第一项的约定为由向工业公司、电某厂主张过权利。尤其是在案涉2015年3月13日《协议书》中载明因政策调整等原因合同标的物未能转让成功，为了清偿新某公司预付的价款，工业公司、电某厂已将约定的标的物进行土地收储的内容，表明在纠纷发生前新某公司并未认为工业公司与市储备中心签订《国有土地收购合同》的行为属于《资产转让协议》第八条第一项约定的违约情形。因此，虽然市政府决定将电某厂土地收储并挂牌出让是阻碍案涉《资产转让协议》继续履行的原因，但并不能认定属于《资产转让协议》第八条第一项约定解除的情形。案涉《资产转让协议》系因政策调整等原因导致工业公司、电某厂无法履行合同义务，新某公司合同目的无法实现而依法予以解除。一审基于工业公司、电某厂不能履行合同义务构成违约的事实，即认定应支付新某公司5000万元违约赔偿金，与《资产转让协议》违约条款约定的情形不符，亦缺乏法律依据，本院予以纠正。