李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        原告中银投资有限公司（原名称为万行实业投资有限公司，2009年10月29日变更为现名称，以下简称中银公司）与被告宣城国电汇能房地产开发有限公司（以下简称宣城公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中银公司的委托诉讼代理人张乐之、关峰，被告宣城公司的委托诉讼代理人王俊华、刘长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
         中银公司向本院提出诉讼请求：1.判令宣城公司向中银公司支付资产权益转让对价11800万元；2.判令宣城公司向中银公司偿还中银公司垫付的2014年1月1日至2018年6月30日期间的土地使用税9390807.81元；3.判令宣城公司向中银公司支付自2014年5月6日起至前两项诉讼请求实际清偿之日止的违约金（以12300万元为基数，按每日万分之二点一计算，暂算至2015年5月6日为9427950元）；4.判令宣城公司承担中银公司的律师费25万元；5.判令宣城公司负担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年5月5日，中银公司与宣城公司签署编号为（2014）中抵字第1号的《抵债资产权益转让合同》（以下简称《转让合同》），就编号为BOxxx的资产包对应资产权益（以下简称资产权益）的转让达成一致。根据《转让合同》的约定，宣城公司以12300万元的对价受让该等资产权益，并认可和接受资产权益上所存在的任何瑕疵和风险。宣城公司在合同签署日前向中银公司支付的500万元竞价保证金于合同签署之日转化为宣城公司在合同项下的履约保证金。根据《转让合同》第3.1条的约定，宣城公司应于2014年6月20日前向中银公司支付资产权益转让对价12300万元。但《转让合同》签署后，虽经中银公司多次催款，但宣城公司始终未予履行。此外，就资产权益中位于安徽省宣城市经济技术开发区的115935.9平方米土地使用权（以下简称宣城土地使用权），中银公司代宣城公司缴纳了2014年1月1日至2018年6月30日（截止至2018年第二季度）的土地使用税共计9390807.81元。根据《转让合同》第7.1条第（3）项的约定，宣城公司应将中银公司代为缴纳的该部分土地使用税划付至中银公司，但宣城公司至今未能偿付任何款项。2018年7月31日，宣城公司向中银公司发出《关于宣城土地、沈阳皇家名苑资产权益事宜的函》，函中宣城公司表示严格遵守《转让合同》，承诺尽快付清全部交易价款，承担《转让合同》项下资产权益全部瑕疵与风险，并放弃对中银公司、中国银行股份有限公司（以下简称中国银行）及分支行的任何追索权利。基于上述事实，宣城公司未能履行其在《转让合同》下的各项义务，已构成严重违约。中银公司有权要求宣城公司立即支付转让对价余款11800万元和中银公司代为缴纳的土地使用税9390807.81元，并根据《转让合同》第12.3条的约定要求宣城公司承担相应的违约责任，包括但不限于支付违约金并赔偿中银公司的直接经济损失。综上，中银公司提起诉讼，请求法院依法支持中银公司的全部诉讼请求。
        宣城公司辩称，本案纠纷并非是宣城公司的原因构成违约，而是由于政府不同意双方之间的交易而导致资产无法变更过户到宣城公司名下，导致宣城公司不能如期支付转让款。合同签订之后，宣城公司一直在和中银公司、政府方面协商沟通，目的是希望交易如期完成，并非是宣城公司故意怠于履行付款义务。依据本案实际情况，宣城公司不存在违约的情况，即使存在违反合同约定的情况，中银公司主张的违约金中部分项目没有事实和法律依据，逾期付款违约金应从违约之日开始计算。中银公司主张的律师费在合同中没有约定，而且没有实际履行，也没有事实依据。
        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其主张，中银公司提供如下证据：1.《转让合同》。证明双方通过签署《转让合同》就诉争资产权益的转让达成一致。宣城公司应在2014年6月20日前向中银公司支付12300万元的资产权益转让价款，并就诉争资产权益中的宣城土地使用权承担2013年12月31日以后的土地使用税。2.《抵债资产转让协议》、3.中国银行出具的《证明》、4.宣国用xxx号国有土地使用权证。证明中银公司通过与中国银行签订的《抵债资产转让协议》合法受让了诉争资产权益，有权自行处置、转让。5.工商变更登记证明。证明中银公司由万行实业投资有限公司更名为现名称。6.土地使用税付款凭证。证明中银公司已就宣城土地使用权代宣城公司垫付了2014年1月1日至2018年6月30日期间的土地使用税共计9390807.81元。7.竞价保证金付款凭证。证明宣城公司就《转让合同》已向中银公司支付500万元竞价保证金。8.宣城公司2018年7月31日《关于宣城土地、沈阳皇家名苑资产权益事宜的函》。证明因宣城公司未能履行合同义务，中银公司向其发出催告，且宣城公司认可违约事实，并承诺向中银公司履行付款义务。9.法律服务协议。证明中银公司支付律师费25万元。
        宣城公司针对上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、关联性没有异议。关于合同风险自担的问题，宣城公司认为是中银公司提供的格式条款。关于违约金的约定包括违约金的计算方式和起算点、计算基数有异议，本案不是宣城公司违约的问题，是因为政府不同意双方的交易，导致了本案合同不能继续履行。虽然合同约定了逾期违约金计算时间是从2014年5月6日开始，但合同法规定应当从违约之日开始计算违约金，该约定与合同法规定相悖，2014年6月20日出现违约，6月20日之前宣城公司都不应当支付违约金。关于违约金的计算基数，虽然合同约定了违约金的计算基数，但计算基数应当扣除已经履行的部分，否则对宣城公司重大不利。对证据2、3、4、5、7的真实性、合法性、关联性都没有异议。对证据6土地使用税的数额没有争议，但合同约定从2014年1月1日起由购买方承担土地使用税，签署合同当天起一直到宣城公司付款交易以后半年的时间产生的土地使用税由宣城公司承担，但土地在谁名下应当由谁支付税，由于政府不同意交割，中银公司没有和政府协调好，土地没有交割，宣城公司不应当支付土地使用税。对据8的真实性没有异议，但宣城公司是为了配合中银公司想把交易如期完成，所以有些内容不是其真实意思表示，而且是因为政府不配合交易过户非宣城公司原因导致的违约。对证据9的真实性没有异议，但律师费没有实际履行，没有相应的票据予以印证，关联性不予认可，律师费不是中银公司的实际损失，合法性有异议，法律规定诉讼费由败诉方承担，但律师费没有法律规定由败诉方承担。
宣城公司未向本院提交证据。
通过质证认证，本院查明事实如下：
        2007年11月5日，中银公司与中国银行签订《抵债资产转让协议》，从中国银行受让了包括涉案资产在内的抵债资产，取代中国银行成为涉案资产的合法权利人，有权自行处置涉案资产。2014年5月5日，中银公司（甲方）与宣城公司（乙方）签署《转让合同》，鉴于条款约定，2、甲方自中国银行处合法受让了本合同附件一所列的资产权益，并拟进行转让；4、甲方签署本合同的目的在于甲方有意将本合同附件一所列资产权益的所有收益、权利、义务按照本合同规定的条件和对价整体不可分割的转让给乙方，乙方亦同意按照上述规定受让，并认可和接受资产权益上所存在的瑕疵和风险；5、甲乙双方一致确认，甲方已尽其最大的能力，就资产权益的现状、瑕疵及风险向乙方做了充分、必要的披露和说明，乙方已经进行了独立的调查，充分理解和接受资产权益的现状、存在的瑕疵和风险，并愿意自行承担甲方未列示的资产权益的变化、瑕疵和风险。《转让合同》第二条资产权益条款约定，2.1.1资产权益整体不可分割乙方确认和同意，本合同所称资产权益系指依据本合同附件一所列的政府颁发的权属文件、司法机关发出的生效法律文书以及各类合同协议或类似文件所存在和可能取得的各项债权性权益，并不可分割的包含了相应的瑕疵和风险。2.1.2资产权益实现的不确定性乙方已经被充分告知，且乙方通过调查充分了解，资产权益依赖于资产权益文件而存续，同时不可分割地包含了相应的瑕疵和风险，该等权益可能因为存在瑕疵和风险而导致资产权益部分或全部不能实现或丧失，乙方确认并同意接受该等风险和瑕疵，并自行承担该等风险。乙方进一步确认并同意，即使在本合同签署之际存在甲方未向乙方揭示的瑕疵和风险，乙方亦不以此为由追究甲方的赔偿责任或要求甲方退还转让价款，即使依据中国法律乙方有此权利，乙方在此亦无条件且不撤销地予以放弃。2.1.3瑕疵和风险提示乙方已被充分告知和确认，资产权益实际或可能存在、表面和潜在的各种法律、经济的责任和义务而存在权益丧失和无法实现的可能性，包括但不限于下列情形之一或全部：（1）资产权益文件的缺少、毁损、有效期即将或已经届满或丢失；（2）资产权益文件所记载的内容与所对应的实物现状、权属状况、物理状况、地点、数量或质量不符；（3）资产权益当中单项或多项资产权益可能存在法律或事实上的权属争议；（4）资产权益当中单项或多项资产权益可能处于相关的诉讼、仲裁、执行或类似的法律程序当中；（5）资产权益所对应的实物并非登记在甲方名下，可能存在第三方对实物主张权利；可能属于国有资产性质而需要进行公开挂牌交易；可能属于破产企业财产而需要纳入破产程序当中一并处置；可能已被列入清算程序中；（6）资产权益当中单项或多项资产权益可能拖欠各种税费、社保费用、建设工程款、土地出让金、征地补偿款、对共用人的补偿款、物业管理费、水电费、物业代管费用、职工遣散安置费、政府或司法机关的罚款或罚金等各种费用；（7）资产权益当中单项或多项资产权益可能存在违章建设、未完工、未验收、被鉴定为危险建筑、被占用、被出租、被毁损、被法院或政府部门扣押、冻结、查封或拍卖、规划已经发生变更以及被政府部门宣布和实际收回等情形；（8）资产权益当中单项或多项资产权益存在被设定了抵押、质押、保证、留置、优先补偿权、优先购买权等他项权利；（9）本合同附件三所提示的瑕疵和风险；（10）其它本合同未有列出但实际或可能存在的瑕疵和风险。2.1.4瑕疵和风险未有列示的部分乙方已经被充分告知和确认，本合同附件三所列的瑕疵和风险重点提示以及本合同所列示的瑕疵和风险仅为资产权益瑕疵和风险之部分并非全部。对于本合同未列示的瑕疵和风险，乙方同意自行调查、承担和处理，并不依赖于本合同附件三所列示的内容，甲方不对未能列示的瑕疵和风险承担任何责任。乙方进一步确认并同意，即使在本合同签署之际存在甲方未向乙方揭示的瑕疵和风险，乙方亦不以此为由追究甲方的赔偿责任或要求甲方退还转让价款，即使依据中国法律乙方有此权利，乙方在此亦无条件且不撤销地予以放弃。《转让合同》第三条资产权益转让对价约定，3.1转让对价金额和付款时间。就本合同附件一所列示的资产权益，乙方同意在2014年6月20日前向甲方支付资产权益转让对价1.23亿元，甲方同意按本合同规定接受上述转让对价。乙方保证甲方收取的上述转让对价为甲方的净收入，即甲方不需要承担任何费用，包括但不限于以甲方名义交纳的任何费用以及因为乙方申请办理资产权益及其对应的实物资产的登记手续所需要支付的交易登记税费。3.2履约保证金，双方确认，乙方在本合同签署日前向甲方支付的竞价保证金在本合同签署之日即转化为乙方在本合同项下的履约保证金。如乙方未按照本合同约定支付转让价款，甲方有权没收该履约保证金，且不予退还。乙方声明及确认，乙方亦在此情况下不提出任何抗辩，即使依据中国法律其有此权利，亦在此无条件且不可撤销地予以放弃。《转让合同》第四条交割前的安排约定，4.2交割的先决条件，甲方仅在如下条件同时得到满足并持续有效的情形下方才开始办理资产权益的交割工作：（1）乙方已经按照本合同规定全部足额向甲方支付转让对价；（2）乙方按时、持续和全面地遵守本合同规定和相关的承诺、声明和保证；如甲方或甲方服务商发现乙方有任何违反上述规定情形的，有权停止办理资产权益的交割工作和不予提供相关协助。《转让合同》第五条交割约定，5.1移交资产权益文件，5.1.1书面交割，甲乙双方一致同意，资产权益交割采取书面交付方式为准，即甲方向乙方移交完毕本合同附件一所列的资产权益文件之时即视为甲方全部完成资产权益交割义务。甲方在完成交割后根据第六条规定向乙方提供的各项协助和配合工作，不作为本合同交割义务的一部分。5.1.2不保证，甲乙双方一致同意，甲方不保证资产权益文件的完整性和有效性，亦不保证资产权益文件所记载的情况与所对应的实物现状、权属状况、物理状况、地点、数量、质量相符，乙方同意自行承担该等瑕疵和风险，就本合同附件二所列的待过户资产，甲方不保证相关方是否同意签署过户文件和配合办理过户工作，乙方同意自行负责促使相关方配合或承担该等义务，并承担因无法完成上述工作所引起的风险和责任。5.3交割完成，在甲方服务商向乙方移交本合同附件一所列的资产权益文件的同时，乙方应当向甲方出具与本合同附件五所列格式和内容一致的《资产权益移交确认书》，乙方签署上述确认书之日为交割完成日。乙方不出具《资产权益移交确认书》的，甲方有权拒绝将资产权益文件移交给乙方。如乙方逾期不接受资产权益文件或不签署《资产权益移交确认书》的，甲方服务商可以将资产权益文件办理公证提存，办理上述公证提存之日为交割完成日。在交割完成日，甲方的资产权益交割义务即告全部完成。《转让合同》第七条费用约定，7.1所有费用，鉴于甲方已经在转让对价当中给予乙方一定的折扣，故凡因履行本合同所产生的或与资产权益有关的一切费用，即使根据中国法律的相关规定和中国政府部门的要求应当由甲方或资产权益原所有的权利人承担，但均由乙方自行交纳、承担或以甲方名义或资产权益原相关权利人的名义交纳，该等费用包括但不限于下列费用：（3）对于本合同附件一列示的资产权益-宣城土地使用权（宣国用（2005）第2060号国有土地使用权证），中国银行宣城分行及或甲方已根据税务机关的要求就抵债土地缴纳土地使用税，该等税费已经缴纳至2013年12月31日。2013年12月31日后的土地使用税由乙方承担。在土地使用权过户手续办理完毕前，由中国银行宣城分行及或甲方代为缴纳，在交割日前乙方应当将代为缴纳的土地使用税及时划付至甲方。《转让合同》第十二条违约条款约定，12.2乙方违约，乙方发生如下事件之一或数种情形，经甲方书面通知后无合理理由拒不改正的视为乙方违约：（1）无论何种原因，乙方未能按照本合同规定及时和全额支付转让对价；（2）无论何种原因，乙方未按本合同规定承担或结算相关的税费、处置费用或其它费用的。12.3违约处理，12.3.2对乙方违约的处理，若乙方违反本合同第12.2条任一或数款规定的，甲方有权选择或同时适用如下条款：（1）要求乙方支付违约金，计算标准是自本合同签署次日起按照转让对价总额每日万分之二点一计算。（2）停止履行本合同第四条和第五条所列的全部或部分交割手续和相关义务。（3）要求乙方赔偿甲方因此所受到的直接经济损失。（4）单方宣布撤销或解除本合同，同时收回资产权益包文件和没收乙方已经支付的履约保证金和转让对价。《转让合同》附件一：资产权益总表和文件清单，（一）资产权益总表：1、单项资产权益编号BOCxxx，单项资产权益名称辽宁省沈阳市苏家屯区佟沟乡樱花街3号皇嘉名苑十六栋房产（1-9栋、12栋、18栋、20栋、23栋、25-27栋）；2、单项资产权益编号BOCxxx，单项资产权益名称宣城土地使用权（宣国用xxx号国有土地使用权证）。（二）资产权益文件清单：序号1辽宁省沈阳市苏家屯区佟沟乡樱花街3号皇嘉名苑十六栋房产（1-9栋、12栋、18栋、20栋、23栋、25-27栋）单项资产权益文件状况描述：辽宁省沈阳市中级人民法院民事（执行）裁定书（[2007]沈法执字第561号）原件；序号2宣城土地使用权（宣国用（2005）第2060号国有土地使用权证）单项资产权益文件状况描述：1、国有土地使用证（宣国用xxx号）原件；2、债权置换协议原件；3、补充协议（无附件）原件。附件二：待过户资产明细表：1、待过户资产编号BOCxxx，待过户资产名称辽宁省沈阳市苏家屯区佟沟乡樱花街3号皇嘉名苑十六栋房产（1-9栋、12栋、18栋、20栋、23栋、25-27栋），待过户资产权所有权登记人名称中国银行沈阳和平支行通过法院裁定抵债取得，未办理权属登记手续；2、待过户资产编号BOxxx，待过户资产名称宣城土地使用权（宣国用xxx号国有土地使用权证），待过户资产权所有权登记人名称中国银行宣城分行。附件三：资产权益瑕疵和风险重点提示，双方对两项资产权益的资产权益瑕疵和风险重点提示进行了具体的描述和提示。附件四：乙方授权代表的授权委托书样本。附件五：资产权益移交确认书格式。
         《转让合同》签订当日，宣城公司在合同签署日前向中银公司支付的500万元竞价保证金转化为宣城公司在合同项下的履约保证金。此后，宣城公司未按《转让合同》约定于2014年6月20日前向中银公司支付资产权益转让对价1.23亿元。2018年7月31日，宣城公司向中银公司出具《关于宣城土地、沈阳皇家名苑资产权益事宜的函》，称：截至本函出具之日，我司已支付了500万元竞价保证金，但因后续资金安排计划有变、以及我司股权结构调整等因素影响，我司尚未支付《转让合同》项下全部价款。就《转让合同》履行事宜，我司与贵司多次沟通协商，现我司郑重承诺如下：一、我司将积极组织资金，尽快向贵司付清合同项下全部交易价款。二、我司同意并严格遵守《转让合同》各项内容，同意并严格履行合同项下义务。三、就《转让合同》项下资产权益转让以及合同履行，我司承诺自行承担合同项下资产权益全部瑕疵，自行承担资产权益最终能否得到实现（即使不能实现）的风险。在双方就合同项下资产权益转让以及合同履行以及与之相关的事项争议解决过程中，我司放弃向贵司、中国银行及分支行的任何追索权利。四、请贵司豁免我司在合同项下迟延付款的违约责任。
至本院庭审之日，宣城公司尚未支付《转让合同》项下全部价款。
        本院另查明，2018年8月28日，中银公司与北京市金杜律师事务所上海分所签署法律服务合同，中银公司为实现《转让合同》项下权益聘请北京市金杜律师事务所上海分所提供法律服务，双方约定北京市金杜律师事务所上海分所代理费用总计为25万元。至本院庭审之日，中银公司尚未提交其支付该费用的付款凭证。
法院判决：
        一、宣城国电汇能房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中银投资有限公司支付资产权益转让对价11800万元；二、宣城国电汇能房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中银投资有限公司偿还垫付的2014年1月1日至2018年6月30日期间的土地使用税9390807.81元；三、宣城国电汇能房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中银投资有限公司支付违约金（以11800万元为基数，自2014年6月21日起至款项付清之日止，按每日万分之二点一计算）；四、在宣城国电汇能房地产开发有限公司履行完毕上述第一至三项确定的给付义务后，中银投资有限公司应按照双方所签（2014）中抵字第1号的《抵债资产权益转让合同》第四条、第五条的约定履行交割手续和相关义务；五、驳回中银投资有限公司的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        中银公司与宣城公司签订的《转让合同》,系双方真实意思表示，且不违背相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约行使己方权利，履行己方义务。《转让合同》签订当日，宣城公司在合同签署日前向中银公司支付的500万元竞价保证金转化为宣城公司在合同项下的履约保证金。合同签订后,宣城公司未按合同约定于2014年6月20日前向中银公司支付资产权益转让对价款，亦未将中银公司代为缴纳的2013年12月31日后的土地使用税及时划付给中银公司，构成违约，应承担相应的违约责任。现中银公司在扣除宣城公司已交纳的500万元履约保证金后要求宣城公司支付剩余资产权益转让对价11800万元，系其要求宣城公司继续履行合同的表示，该请求符合法律规定，本院予以支持。依照合同约定，中银公司还有权要求宣城公司支付违约金、停止履行《转让合同》第四条和第五条所列的全部或部分交割手续和相关义务、赔偿其因此所受到的直接经济损失等，因合同约定无论何种原因，宣城公司未能按合同规定及时和全额支付转让对价及未按合同规定承担或结算相关的税费、处置费用或其它费用的，均构成违约，其在2018年7月31日向中银公司出具的《关于宣城土地、沈阳皇家名苑资产权益事宜的函》中承诺尽快付清合同项下全部交易价款、自行承担合同项下资产权益全部瑕疵、自行承担资产权益最终能否得到实现（即使不能实现）的风险、请求豁免其在《转让合同》项下迟延付款的违约责任，现宣城公司提出因政府原因导致其不能如期支付转让款，其不应承担违约责任的抗辩没有合理依据，本院不予采纳。但其提出合同约定自合同签署次日起按照转让对价总额每日万分之二点一的标准计算违约金没有法律和事实依据，应以实际欠付数额为基数、从实际违约之日起计算违约金，该主张并无不当之处，本院酌情予以采纳。至于中银公司要求宣城公司承担律师费25万元，因双方对此没有约定，该项请求没有合同依据，本院不予支持。