李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
原告刘某华向本院提出诉讼请求：
       1.判令四被告将被告宝某公司与案外人刘某芝签订的编号为BLSS211，BLSS212的两份《房屋使用权转让合同》的受让人变更为原告；2.判令四被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年3月30日，宝某公司与案外人刘某芝签订了编号为BLSS211，BLSS212两份《房屋使用权转让合同》，约定由刘某芝购买宝某公司开发的位于北京市顺义区空港工业区×公寓×号楼×单位×房和××房（以下简称×房、××房）。×房总价款为944312元，××房的总房款为754014元。实际上就上述两套房屋买卖一事，刘某芝已与原告另行达成口头协议，刘某芝仅是出名，由原告实际出资购买，以后这两套房的一切权利也归原告所有。此事原告的二姐刘慧湘也知情。两套房屋交付后也一直由原告占有。原告对其中的×房重新进行了装修并实际居住至今，将××房出租于他人至今。两套房屋的电视收视开通等手续均由原告办理，物业管理费、车位管理费等也均由原告交纳。刘某芝后于2015年8月1日病逝。杜某辉在其母亲刘某芝病逝后，找到宝某公司，谎称原购房合同丢失，于2015年10月30日将自己变更为前述两套房屋的买受人，并要求原告搬走或者支付租金。鉴于原告的合法权益受到损害，特诉至法院，请求维护原告的合法权益。
被告宝某公司辩称:
       一、我公司与刘某芝签署了两份《房屋使用权转让合同》，原告仅是刘某芝委托代理人。根据2011年3月30日我公司与刘某芝签署的编号为BLSS211、BLSS212两份《房屋使用权转让合同》，交款收据以及分别在2009年9月11日和2010年9月20日签署的意向书、确认书，可知上述两套房屋使用权的受让人是刘某芝，原告仅是委托代理人。至于原告称其与刘某芝就上述两套房屋买卖一事曾另行达成口头协议：即刘某芝仅是出名，原告为实际出资购买人。对于该所谓的口头协议，我公司此前从不知晓，原告或刘某芝也都从未向我公司提交过任何书面文件，包括我公司办理杜某辉继承更名手续后，原告曾于2015年11月来我公司处口头声称是其实际出资时，也没有出示过任何其与刘某芝之间的书面说明文件。又因刘某芝已经死亡，因此我公司无从分辨原告口头声明是否属实。而相反，原告从签署合同时即向我公司提供了刘某芝的身份证明文件（台胞证复印件），并且一再于房屋合同及交款收据上写明，其本人为刘某芝的代理人，而受让人及交款人处均填写为刘某芝。上述种种行为，表明了原告自己首先认可就是刘某芝的代理人，同时也向我公司作出了其是代理人身份的意思表示。因此，我公司根据其代理行为，认定房屋使用权的受让人是刘某芝符合法律规定，原告仅仅是刘某芝购买上述两套房屋使用权的代理人。二、我公司依据合同约定及杜某辉出具的公证书办理房屋使用权继承更名手续，合理合法。杜某辉于2015年10月30日，携带完整的公证文件、刘某芝及继承人杜某辉身份证明，到我公司处办理前述两套房屋的使用权继承更名手续。根据公证书公证内容，刘某芝死亡，其第一顺位继承人共同声明同意由刘某芝之子杜某辉继承上述两套房屋的使用权。又根据我公司与刘某芝签署的前述合同第七条第（六）项的约定，房屋使用权有继承的权利。因此，我公司根据合同约定、继承法相关规定以及公证书公证事项，将上述两套房屋使用权办理了继承更名手续，与杜某辉重新签署了《房屋使用权转让合同》。以上行为符合法律及合同规定，应受到法律保护。综合上述，我公司根据与刘某芝签订的2套《房屋使用权转让合同》，杜某辉提供的公证书，与杜某辉办理了房屋使用权的继承手续并重新签署相关合同，并无不当，符合法律及社会公序良俗原则。而原告声称的事项，我公司此前从不知情，也与我公司无关。原告基于其声称的无从辨别的所谓事实，要求我公司变更前述房屋使用权人，于法无据，于情不妥。如果就此随意变更，则对于所有有委托代理的行为人都会产生财产权利的不安全感，影响正常的交易秩序。因此恳请法院查明事实真相，驳回原告对我公司的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。
被告杜某辉、杜某宏、杜某宾共同辩称：
       三被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：一、×房、××房使用权的实际购买人为刘某芝，本案中根本不存在借名买房的事实。（一）编号为BLSS211、BLSS212的两份《房屋使用权转让合同》中，明确载明受让人为刘某芝。原告在起诉时，提交了编号为BLSS211、BLSS212的两份《房屋使用权转让合同》，其中均载明受让人为刘某芝，原告仅是刘某芝购买涉案房屋使用权的委托代理人。（二）涉案房屋使用权转让价款，为刘某芝本人出资，不存在原告出资的事实。首先，原告在起诉时，称涉案房屋使用权转让价款为其实际出资，但是没有提供证明其实际出资的直接证据。实际上，原告根本没有实际出资，其仅是刘某芝购买涉案房屋使用权的委托代理人，仅是代办相关购买手续。其次，原告在起诉时提交的缴款单、收据，均载明交款人为刘某芝。最后，三被告有证据证明涉案房屋使用权转让价款为刘某芝本人出资。并且，原告在与三被告的日常交流中，多次承认涉案房屋使用权是刘某芝出资购买的事实，其仅为代办。二、三被告通过继承的方式取得涉案房屋使用权，符合法律规定，原告无权对涉案房屋使用权主张任何权利。三被告是刘某芝的合法继承人，其通过继承的方式取得涉案房屋使用权，符合我国法律规定。并且，三被告已经办理了房屋使用权转让合同受让人更名手续，已经成为涉案房屋的合法使用权人。三被告有权要求原告搬离涉案房屋，并支付合理的房屋占用费用。三、原告提交的疑似刘某芝署名的《情况说明》，并非刘某芝的真实意思表示，是原告伪造的。第一，刘某芝在购买涉案房屋使用权时，为了方便原告办理代理事宜，曾经签署过一些空白文件交给原告使用。原告提交的疑似刘某芝署名的《情况说明》，极有可能是原告利用上述空白文件“套打”形成的。第二，三被告有充足的证据，能够证明涉案房屋使用权转让价款的出资方为刘某芝。第三，三被告有充足的证据，能够证明刘某芝的收入情况良好，并不存在上述《情况说明》中记载的所谓“投资失利”的情况。第四，刘某芝并不会使用简体中文，不可能出具简体中文版书写的《情况说明》。第五，在台湾地区，民众在签署文件时，通常不使用手写签名，而是使用经台湾政府部门确认的姓名印章。在大额财产处分时，通常使用“××声明”，而非“××说明”，并且该类文件必须公证才有效力。原告就本案曾经也起诉至顺义法院由天竺法庭审理，在答辩过后关于书面证明，三被告提出质疑后，承办法官告知如材料系伪造的，原告有可能承担刑事责任，原告当庭撤诉，请法院酌情考虑。四、原告没有事实和法律依据，滥用诉讼权利，虚假诉讼，请求法院依法对其予以处罚。五、原告诉讼请求虽表述为将两份合同的受让人变更为原告，但实际上该表述是要求法院对平等民事主体缔约的一种约束，而合同是平等的民事主体在自愿协商一致的情况下签订的。现有的两份合同是刘某芝与宝某公司签订的，在刘某芝去世后宝某公司依据刘某芝法定继承人提交材料自愿与杜某辉重新签订《房屋使用权转让合同》，现在两份合同均合法有效。宝某公司并没有与原告签署任何合同，当庭宝某公司表示没有依据与原告签署房屋使用权转让合同，并表示不愿与原告签署合同。原告主张没有合同基础，法院不能强迫宝某公司与原告签署合同，这种行为也不是法院判决能解决的。综上，原告的起诉没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并依法追究其虚假诉讼的法律责任。
本院经审理认定事实如下：
         刘某芝与刘某华系姐弟关系。刘某芝与杜某宾系夫妻关系，二人生育杜某辉、杜某宏。刘某芝于2015年8月1日去世，去世前未留遗嘱。
         2011年3月30日，刘某芝（受让人）与宝某公司（出让人）签订了编号分别为BLSS211、BLSS212的《房屋使用权转让合同》，约定宝某公司将×房、××房的使用权转让给刘某芝。两份合同第三条房屋使用权期限均约定：出让方转让给受让方的该房屋使用权期限为该合同生效之日起至该房屋所在地块土地使用年限截止日期2053年9月25日止。到期后，按届时国家相关规定执行。两份合同第七条交接手续均约定：（五）双方同意按照下列方式缴费：受让人同意委托出让人收取或代收下列费用（计算方式详见附件二）：1.专项维修费（公共维修费）；2.第十二条约定的物业服务费用；3.手续费。（六）其他约定：1.受让人有转让（或赠与、继承）房屋使用权的权利。受让人再次转让时，须将本《房屋使用权转让合同》原件提交出让人收回。出让人收取本合同（第四条规定的）转让总金额1%的手续费。2.后续受让人须与出让人重新签订《房屋使用权转让合同》方可入住。3.未经出让人备案，受让人无权与第三方签署该房屋使用权转让，否则出让人有权收回本房屋。附件二计价方式与房款的其他约定：2.公共维修费：出让人将按200元/平方米×建筑面积收取。4.此前缴纳的10%办理分户产权的费用，出让人按一年为期限，自2011年1月25日起计算，届时如不能办理，则出让人退还该费用。两份合同第四条计价方式与价款约定：出让人与受让人约定按照建筑面积计算房屋使用权转让价款，×房使用权转让单价每平方米7488元，总金额944312元，××房使用权转让单价每平方米5962元，总金额754014元。刘某华作为刘某芝的委托代理人在上述两份合同中签字，双方均认可两份合同中的刘某芝签名为刘某华代签。刘某芝去世后，杜某辉作为受让人于2015年10月30日就×房、××房与宝某公司分别签订了《房屋使用权转让合同》。
        诉讼中，宝某公司提交国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明×房、××房是合法建筑。国有土地使用证载明涉诉房屋所在土地的用途为综合用地。刘某华、杜某辉、杜某宏、杜某宾认可该证据材料的真实性。双方均认可×房、××房属于建设工程规划许可证中载明的职工单身宿舍楼2中的房屋。本院据此向北京市国土资源局顺义分局询问涉诉土地上建设的房屋是否能够办理分户产权登记，北京市国土资源局顺义分局就此答复：依据目前材料无法判断能否办理分户产权登记。宝某公司称涉诉房屋所在楼栋未办理初始登记，其正在努力变更涉诉土地性质，以期能办理房屋分户产权登记。
        诉讼中，刘某华提交打印落款日期为2014年9月16日，并显示有刘某芝签名的情况说明，证明×房、××房的真正购房人为刘某华。
        上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《房屋使用权转让合同》4份、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、关于协助调查的复函等证据在案佐证。
         法院判决：驳回原告刘某华的起诉。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         刘某华以其与刘某芝有口头协议为由主张将刘某芝与宝某公司签订的编号分别为BLSS211、BLSS212的《房屋使用权转让合同》中的受让人变更为刘某华，则本院首先需要考察该两份《房屋使用权转让合同》的效力。该两份《房屋使用权转让合同》中转让标的为房屋，依据本院向北京市国土资源局顺义分局的调查，涉诉土地上包含101房、1101房在内的房屋能否办理分户产权登记现尚不能确定，而综合用地的使用权转让根据相关规定需要经行政主管部门审批，标的房屋只有在确定能否办理分户产权登记或行政主管部门作出相关处理意见的情况下，本院才能对该两份《房屋使用权转让合同》为有效合同或无效合同进行裁判。鉴于此，本院对本案不宜继续审理。此外，合同是当事双方意思自治的产物，合同主体的确定及合同相对方的确定均属于当事人意思自治范畴，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围。刘某华诉请将前述两份《房屋使用权转让合同》的受让人变更为刘某华，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，本院对刘某华的起诉予以驳回。