李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
原告万某公司向本院提出诉讼请求：
       1、解除万某公司与北某公司、三某公司于2014年4月30日签订的《合作协议书》；2、北某公司、三某公司返还万某公司合作定金300万元；3、北某公司、三某公司给付万某公司自2015年1月1日起至300万元给付之日止的违约金（以300万元为基数，按日3‰计算）；4、被告蒋文奇对上述第2、3项给付内容承担连带偿还责任；5、本案诉讼费用由三被告负担。事实及理由：万某公司与北某公司、三某公司于2014年4月30日签订了《合作协议书》，协议约定：万某公司拟通过向三某公司增资扩股的方式取得三某公司43%的股权。签订本协议书并取得三某市隆欣锅炉辅机有限公司（以下简称锅炉公司）同意转让股权的证明后二日内，万某公司向北某公司支付350万元作为定金等。协议签订后，万某公司按协议的约定给付北某公司和三某公司定金350万元，但北某公司及三某公司未按约定完成预期目标，三被告承诺将万某公司投入的350万元返还给万某公司。但时至今日，三被告没有履行返还义务，万某公司多次催要未果，故提起本案诉讼。
原告万某公司向本院提交以下证据证明其所述事实：
        证据一、《合作协议书》及附件，证明合同双方约定万某公司投资金伦嘉园项目，万某公司支付定金350万元，北某公司及三某公司应在6个月内取得交付土地出让金的通知，保证项目容积率在6.1以上，但是北某公司及三某公司未按照约定取得相关的手续；证据二、收条，证明北某公司收到了万某公司支付的350万元；证据三、银行转账记录，证明万某公司自公司账户转账350万元至北某公司账户；证据四、蒋文奇的承诺书，证明蒋文奇承诺退还万某公司350万元，蒋文奇为三某公司的法定代表人，其行为也代表三某公司。
被告三某公司辩称：
        请求驳回万某公司的诉讼请求，理由如下：1、本案中万某公司与北某公司之间为股权交易，三某公司仅为目标公司，且万某公司将350万元支付给了北某公司，三某公司并未收到上述350万元，万某公司要求三某公司与北某公司共同返还350万元及支付违约金的诉讼请求于法无据，显失公平。2、根据《合作协议书》的约定，解除合同的条件未成就，因此，万某公司无权单方解除协议。另万某公司至今没有以书面通知的方式通知三被告解除合同，违背了合同法的规定。3、蒋文奇的承诺书仅是其本人的意思表示，并未表明北某公司及三某公司也承诺在2014年12月31日前返还300万元，且承诺中也没有加盖北某公司及三某公司的公章，该承诺不能认定为《合作协议书》的补充协议。4、基于上述理由，万某公司要求北某公司与三某公司自2015年1月1日起支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据。另万某公司要求按日3‰标准支付违约金的标准过高，请求法院降低违约金。
         被告三某公司未向本院提供相应证据。
         被告北某公司、蒋文奇既未答辩，亦未参加庭审或提供证据。
        本院组织当事人对原告万某公司提交的证据进行质证，被告三某公司对万某公司提供的证据一《合作协议书》及附件无异议。三某公司对万某公司提供的证据二至证据四的真实性均无异议，但认为证据二、三只能证明北某公司收到350万元，不能证明三某公司收到350万元，认为证据四是蒋文奇的个人承诺，未明确说明北某公司与三某公司共同承担还款责任。本院认为万某公司提供的四份证据客观存在，且能够证明万某公司欲证明的问题，本院对该四份证据的真实性、关联性及合法性均予以确认。
         另为查明北某公司、三某公司的公司变更及股权转让的相关情况，本院调取了上述两公司的企业信用报告，另自中国裁判文书网调取了（2014）廊民三初字第140号民事判决书、（2015）廊民二终字第332号民事判决书、（2015）冀民二终字第133号民事判决书、（2015）三执字第1323号执行裁定书及（2016）冀10执字第11号执行裁定书，万某公司及三某公司对企业信用报告及上述判决书、裁定书无异议。
         本院根据上述认证查明：北某公司成立于2005年9月7日，股东为杭振林、蒋明华、蒋文奇及李永赐，原法定代表人为蒋文奇，2007年11月变更为蒋明华，2015年9月变更为全国春，但蒋文奇、李永赐仍为北某公司的高级管理人员。三某公司成立于2006年8月10日，原名三某市吉鼎雄投资咨询有限公司，2007年3月更名为三某公司。三某公司原股东为北某公司及锅炉公司，原法定代表人为蒋文奇。2016年3月，三某公司股东变更为北某公司、北京金广源投资有限公司（以下简称金广源公司）及廖建国。
         2014年4月29日，北某公司作为甲方，万某公司作为乙方，三某公司作为丙方签订《合作协议书》，协议写明金伦嘉园项目位于河北省三某市燕郊开发区，是一个以住宅开发为主，含部分商业、物业的房地产开发项目。三某公司为开发金伦嘉园项目的公司，合法持有金伦嘉园项目的所有权益（其中含锅炉公司49%股权，北某公司承诺股权转让已取得其同意），甲方合计持有丙方100%股权。《合作协议书》第一条“合作方式”约定：1.1乙方拟通过向丙方增资扩股的方式取得丙方43%的股权，股权资金为人民币6000万元，双方股权比例为甲方持丙方股份57%，乙方持丙方股份43%。即乙方出资人民币6000万元取得丙方43%股权，办理股权工商变更登记的时间为在取得政府缴纳土地出让金通知书后，在乙方交纳土地出让金之前。股权过户中如产生税费由甲方承担。1.2甲乙双方商定，签订本协议书并取得锅炉公司同意转让股权的证明后二日，乙方支付甲方350万元作为定金，其中300万元作为启动项目资金，剩余50万元由甲方作为金伦嘉园项目的运作资金使用。甲方应当在协议书签订之日起6个月内，取得缴纳土地出让金通知书，逾期由乙方决定是否履行《合作协议书》。1.3乙方在丙方收到政府关于金伦嘉园项目土地出让金通知，并取得丙方43%股权后2日将剩余土地出让金缴齐，金额约为2950万元。交纳土地出让金后5日内乙方将剩余股权转让款2700万元打入丙方账户，丙方在收到乙方款项当日支付涉及土地查封的全部债务及涉及土地办证的其他相应债务。1.4此笔款项主要用于优先支付双方确认的剩余土地价款、乙方确认的金伦嘉园项目对第三方负债，剩余部分再用于清偿乙方确认的甲方或甲方关联方的投资。1.5甲乙双方确认：双方认可①金伦嘉园项目规划建设容积率达到6.0（10万平方米）及以上时，甲方享有双方约定其土地增值款8000万元，待利润分配时优先支付甲方。②金伦嘉园项目规划建设容积率介于5.0-6.0时，由甲乙双方另行协商约定土地增值款。③金伦嘉园项目建设规划容积率低于5.0时，乙方有权解除或者继续履行协议约定，但土地增值由双方另行协商约定。对于双方责任，《合作协议书》约定，甲方责任为：1、甲方负责在乙方筹集资金交付土地价款后（剩余土地价款不应超过3000万元，超过部分由甲方承担），依法取得金伦嘉园项目的国有土地使用证。2、甲方牵头与金伦嘉园项目代征地上现有被拆迁户协商签署拆迁协议，完成金伦嘉园项目的所有拆迁手续。3、甲方负责申办金伦嘉园项目规划手续，并确保金伦嘉园项目规划建筑面积不低于13万平方米（其中地上规划建筑面积不低于10万平方米，地下规划建筑面积不低于3万平方米，金伦嘉园项目容积率达到6.0及以上）。4、甲方负责协助丙方办理金伦嘉园开发建设的其他各项报批报建手续。乙方的责任为：1、乙方负责在双方签署协议后，根据双方约定的金额和进度，筹集并投入资金，以交付金伦嘉园项目剩余土地价款，并清偿金伦嘉园项目历史债务，超出协议附件债务清单的债务由甲方自行承担。2、乙方应在双方签署协议后，与甲方共同负责金伦嘉园项目的开发建设管理。另《合作协议书》还进行了以下约定：1、甲方同意在金伦嘉园项目依法取得国有土地使用证后，关于金伦嘉园项目的策划销售工作由乙方负责，即乙方拥有金伦嘉园项目策划销售工作的最终决策权，但乙方确定的策划销售机构、策划销售费用不得高于市场价格，原则上为销售额的1.5%至3%。丙方公司股东会章程或其他合同、股东会决议等其他法律文件与协议书不一致的，以合作协议书为准。如金伦嘉园项目的策划销售工作未交予乙方负责，甲方及丙方应当向乙方支付违约金1000万元，同时乙方也有权选择解除《合作协议书》。2、甲乙双方约定金伦嘉园项目后续募集资金由双方共同完成，后续投资募集资金以丙方项目融资为主体。所募集资金用于金伦嘉园项目使用的，由金伦嘉园项目来承担募集资金本息；所募集资金由甲乙双方各自使用的，由甲乙双方各自承担募集资金本息。3、《合作协议书》自甲乙丙三方签署之日起生效，甲乙丙三方应在协议书确认的基本原则和条件下协商签署正式合同，双方权利义务以正式合同约定为准。4、《合作协议书》签署之日起5个工作日内，甲乙双方应基于诚信原则进行正式交易方案谈判，且在此期间甲方未与乙方沟通不得就金伦嘉园项目转让和投资与其他第三方签署协议。5、如因《合作协议书》约定的解除合同条件成就，乙方有权决定解除《合作协议书》，甲方及丙方应当在3日内退还投入的全部资金，并按银行同期贷款利率支付利息，如逾期不退还，逾期时间则按日3‰向乙方支付违约金至实际支付之日止。如甲方或丙方单方解除合同，或因甲方、丙方违约导致乙方解除合同，甲方应当双倍返还定金，并赔偿乙方损失。6、甲方和丙方对于《合作协议书》中的对于乙方的义务、债务、违约金均承担连带责任，乙方有权向甲方和丙方二方同时主张权利。《合作协议书》签订前甲方及丙方债权债务由甲方或丙方自行承担。《合作协议书》约定由甲方和丙方自行承担的费用，乙方不按股权比例承担。《合作协议书》中附件为涉及金伦嘉园项目的相关证件及批复（包括河北省固定资产核准证、中华人民共和国建设用地规划许可证、土地收购协议、地上附着物拆迁补偿协议、国有土地使用权中标通知书、燕郊开发区管委会与丙方协议书、甲方与锅炉公司的合作协议）、甲乙丙三方企业证照、甲丙双方董事会章程、甲方与锅炉公司股权转让协议书、锅炉公司的承诺书及丙方应付账款明细（债务清单）2页。蒋文奇代表北某公司及三某公司在《合作协议书》上签字，并加盖了北某公司、三某公司的公章。《合作协议书》签订后，锅炉公司于2014年4月30日在《合作协议书》上签署“同意合作”的意见，并加盖了锅炉公司的公章。
         《合作协议书》附件中的材料显示以下内容：2006年7月20日，北某公司与锅炉公司签订合作协议，约定双方共同成立项目公司（即三某公司）用于燕郊开发区南临102国道、北接华北电力设计院、西至王各庄村木器厂，东与雷捷集团公司相连土地住宅用地的开发，土地变性手续由北某公司负责，锅炉公司协助。2006年9月30日，锅炉公司出具承诺书，承诺锅炉公司依据《合作开发协议》取得项目用地收益款1780万元后完全放弃锅炉公司与北某公司设立的三某公司的股权收益，不参加、不主张三某公司的红利或利润分配，亦不参加或主张三某公司解散时的剩余资产的分配。2007年1月25日，三某公司与三某市国土资源局（以下简称国土局）签订《土地收购协议》，三某公司同意国土局代表三某市人民政府对三某公司的26.52亩土地使用权进行有偿收购，收购价为928.2万元，收购土地的地上附着物补偿另行商定。三某公司应在签订收购协议当日将三国用（2006）第290号国有土地使用权证交回国土局，原《国有土地使用权出让合同》同时废止。收购土地的价款由国土局在60日内一次性支付三某公司，收回的土地由三某市政府委托国土局组织招标出让，三某公司同意提供一切便利。2007年2月2日，三某公司与国土局签订了《地上附着物拆除补偿协议》，约定三某公司同意将交由国土局收购土地上的地上建筑物予以补偿后拆除。地上附着物补偿总额为2021万元，国土局在30日内付清。2007年3月2日，国土局向三某公司发出《国有土地使用权中标通知书》，确定三某公司为招标出让地块（26.52亩）的中标人，中标价为4010万元，三某公司在收到通知书之日起10个工作日内缴纳土地出让金总额的50%（含招标保证金），与招标人签订《国有土地使用权出让合同》。2007年5月9日，河北省燕郊经济技术开发区管理委员会（以下简称管委会）向三某公司颁发了《河北省固定资产投资项目核准证》，准许三某公司申请核准的金伦嘉园项目。同年6月12日燕郊经济技术开发区规划建设局向三某公司颁发了金伦嘉园项目的建设用地规划许可证。2007年12月6日，三某公司与管委会签订协议，约定三某公司负责拆除中标地块影响规划实施的现有建筑，三某公司于项目竣工验收前，须将被拆迁户楼房的产权证、土地使用证一并交给管委会，上缴相关管理部门申办注销登记。2013年7月31日，三某公司与锅炉公司签订《股权转让协议书》，约定锅炉公司得到三某公司14451080元的同时将49%的股权转让给三某公司，并办理工商变更登记手续。
《合作协议书》签订后，万某公司于2014年4月30日将350万元转至北某公司账户。后北某公司及三某公司未能取得《合作协议书》1.2条约定的土地出让金通知书。2014年11月4日，蒋文奇为万某公司出具承诺书一份，写明：“鉴于2014年4月30日万某基业（北京）投资担保有限公司与北某金伦开发有限公司签定的合作协议，本人所代表的北某金伦公司未能按约定完成预期目标，经双方协商，本人承诺：1、由本人1日内向万某基业（北京）投资担保有限公司法人何传生名下账户偿还投资款人民币伍拾万元正；2、在2014年12月31日前将剩余叁佰万元投资款一次性还给万某基业（北京）担保投资有限公司；3、如果本人未能按期支付上述款项，本人自愿承担由此产生的一切后果。万某基业（北京）投资担保公司在2014年12月31日前收到投资给北某金伦房地产开发有限公司叁佰伍拾万元款项后，双方之前签订的合作协议自动终止。”承诺书出具后，蒋文奇给付万某公司50万元，余款300万元未给付。
法院判决：
         一、原告万某基业（北京）投资担保有限公司与被告北某金伦房地产开发有限公司、被告三某市北某金伦房地产开发有限公司于2014年4月29日签订的《合作协议书》于2014年11月4日解除；二、被告北某金伦房地产开发有限公司、被告三某市北某金伦房地产开发有限公司返还原告万某基业（北京）投资担保有限公司人民币300万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北某金伦房地产开发有限公司、被告三某市北某金伦房地产开发有限公司给付原告万某基业（北京）投资担保有限公司自2015年1月1日起至款项给付之日止的违约金（以人民币300万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算），于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告蒋文奇对上述第二、三项给付内容承担连带给付责任；五、驳回原告万某基业（北京）投资担保有限公司的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本案在审理过程中，万某公司及三某公司均认可三某公司系北某公司为开发金伦嘉园项目而设立的目标公司，蒋文奇系北某公司的股东及原法定代表人蒋明华的父亲，蒋文奇在2014年时实际控制北某公司及三某公司，操纵北某公司及三某公司的运作。万某公司称《合作协议书》签订后，北某公司及三某公司未按协议约定提供项目容积率及交纳土地出让金的手续，合同未能履行，所以蒋文奇承诺退款，向万某公司出具了承诺书并给付了50万元。万某公司认为北某公司及三某公司违反了《合作协议书》第1.2及5.5条的约定，故要求解除合同，退还300万元并支付违约金。
         三某公司称北某公司在收到350万元后，并未将款项用于项目开发，而是被蒋文奇侵占了。除了万某公司所述的合同没有继续履行的原因外，还因为北某公司必须先取得锅炉公司的49%股份后才能将三某公司的43%的股权转让给万某公司，但北某公司未能取得锅炉公司的股权，锅炉公司将股权转让给了金广源公司，且目前金伦嘉园项目所在的土地开发无法启动，政府相关部门可能会将土地收回。三某公司认为万某公司主张的违约金应在法院判决解除合同且三某公司未履行返还款项义务后支付，而不能自2015年1月1日起计算违约金。另本案审理过程中，万某公司申请对三被告名下的财产进行保全并提供了担保，本院出具了保全裁定书并采取了相应的保全措施。
         上述事实，有《合作协议书》及附件、收条、承诺书、银行交易记录、本院调取的企业信用报告、判决书、裁定书和当事人陈述意见在案佐证。
         根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告北某公司及蒋文奇经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为北某公司及蒋文奇放弃了答辩和质证的权利。
依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明的事实，北某公司、三某公司与万某公司签订《合作协议书》，该协议系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。协议约定北某公司如在协议签订之日起6个月内未能取得缴纳土地出让金通知书，万某公司有权决定是否继续履行《合作协议书》。因此，在北某公司未依约取得缴纳土地出让金通知书的情况下，万某公司有权解除合同。另蒋文奇作为三某公司的法定代表人及北某公司的实际控制人，于2014年11月4日向万某公司出具了承诺书，明确表示北某公司未能完成《合作协议书》的预期目标，同意返还万某公司投资款350万元并承诺了还款期限，万某公司认可该承诺并接收了蒋文奇返还的50万元，应视为万某公司、北某公司、三某公司对解除《合作协议书》达成一致意见，《合作协议书》已经于2014年11月4日解除。北某公司、三某公司及蒋文奇应按蒋文奇承诺的时间返还万某公司投资款300万元，现万某公司要求北某公司、三某公司返还300万元，蒋文奇承担连带给付责任的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。
        当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《合作协议书》约定，在万某基业公司依约解除协议时，北某公司及三某公司应在3日内退还全部资金，如逾期不退还，逾期时间按日3‰向万某公司支付违约金。北某公司、三某公司及蒋文奇未依蒋文奇承诺的时间返还万某公司投资款300万元，万某公司要求北某公司、三某公司支付违约金，蒋文奇承担连带给付责任的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。但违约金计算的标准过高，且三某公司提出异议，本院调整为中国人民银行同期贷款利率的4倍，万某公司违约金请求中的过高部分，本院不予支持。