李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
农某生产资料公司上诉请求：
       撤销一审判决，发回重审或依法改判;诉讼费由冯某灵负担。主要事实和理由：1.一审法院认为涉案房屋具备办理产权变更登记条件，我公司没有看到相应依据。我公司曾向有关部门了解，在涉案土地为划拨性质，房屋为商业用房的情况下，不能办理产权变更登记手续；2.双方曾约定永久使用权，如具备办证条件，我公司承担办理过户的费用，但是不包括土地出让金。土地出让金应当由受让方交纳,一审认定土地出让金由我公司承担，属于认定错误。
冯某灵辩称，同意一审判决。
冯某灵向一审法院起诉请求：
        1、农某生产资料公司继续履行合同，补齐需向北京市国土资源局丰台分局提供的划拨土地出让手续，将涉案房屋土地出让材料报北京市国土资源局审查科审核，与北京市国土资源局签订土地出让合同，交纳土地出让金，将丰台区xxx30号院7号楼一层的房屋过户到我名下；2、本案诉讼费由农某生产资料公司承担。
一审法院认定事实：
        2005年2月2日，农某生产资料公司（甲方）与冯某灵（乙方）签订《房产买卖合同》，约定冯某灵购买农某生产资料公司北京市丰台区xxx30号院7号楼首层底商一处，建筑面积约790至1000平方米及其室内相关设施。房屋用途为商业用房，甲方负责办理该底商产权过户手续，乙方给予必要配合，交易总价600万元，签订合同之日起3日内，乙方向甲方支付350万元。产权过户手续办理完毕3日内支付250万元。
        同日，农某生产资料公司（甲方）与冯某灵（乙方）签订《房产买卖合同补充协议》，约定农某生产资料公司将北京市丰台区xxx30号院7号楼地下一层建筑面积约1000-1210平方米及其相关设施，和北京市丰台区xxx30号院5号楼7层套房二处出卖与冯某灵，为冯某灵永久使用权，总价150万元，签订合同当日一次付清。
        同日，冯某灵向农某生产资料公司支付了上述两份协议约定的购房款共计500万元，农某生产资料公司将上述两份协议中的房屋交付冯某灵使用。2005年6月24日，农某生产资料公司取得北京市丰台区xxx30号院7号楼一层房屋所有权证书，显示建筑面积960.74平方米，设计用途商业。2006年10月9日，农某生产资料公司（甲方）与冯某灵（乙方）签订《补充合约》，约定：原合同及补充协议中甲方给与乙方办理产权过户事宜，因社会原因，产权不能过户，现将相关条款变更如下：一、原合同及补充协议中，甲方出卖给乙方房屋产权，现变更为房屋永久使用权。即在甲方依据产权证拥有的产权范围和年限内，乙方无条件享有房屋的使用权、收益权、处分权等权利，权利范围视同为与拥有房屋产权一致。二、原合同及补充协议中，总价款为750万元，现变更为650万元。三、补充合约甲乙双方签定后七日内，甲方将七号楼首层及地下房产证（京房权证丰集字第xxx.x**号）交予乙方。同时，乙方将未清余款150万元付予甲方。四、甲方承诺，一旦房屋具备产权过户的条件，应在三日内通知乙方，并在此后三个月内办理产权过户手续并承担费用，过户完毕乙方补给甲方100万元。
此后，冯某灵向农某生产资料公司支付了150万元。
        另，法院曾就涉案房屋办理房屋产权过户事宜询问北京市国土资源局丰台分局，涉案房屋涉及划拨土地上商业房屋的问题，此类房屋现在原则上可以办理过户手续，但流程为需向北京市国土资源局丰台分局提供的划拨土地出让手续，将涉案房屋土地出让材料报北京市国土资源局审查科审核，待审核通过后，与北京市国土资源局签订土地出让合同，交纳土地出让金，之后房屋即可办理上市交易手续。
        一审法院认为，冯某灵与农某生产资料公司所签的《房产买卖合同》、《房产买卖合同补充协议》、《补充合约》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方应依照上述协议履行各自义务。经法院向北京市国土资源局丰台分局询问，涉案房屋现可以办理转让手续，故农某生产资料公司有义务依照合同约定办理相关手续。关于办理房屋转让手续的流程问题，根据北京市国土资源局丰台分局的答复，可以确定现阶段农某生产资料公司应当履行的义务范围有：向北京市国土资源局丰台分局提供的划拨土地出让手续和将涉案房屋土地出让材料报北京市国土资源局审查科审核。因法院在本案中无法确认行政审核是否通过，故此后部分的转让流程法院无法在本案中判定为农某生产资料公司应当履行的义务。另外，关于土地出让金承担主体的问题，一方面我国市场范围内出让房屋，通常情况下不存在在购买同一套房屋过程中房价、地价分离的情况，即房屋总价通常包括了房价、地价，而本案中双方亦未单独约定房价、地价，或明确约定需买方单独承担地价，因此在无其他证据佐证的情况下应认定合同总价中包含了地价款即土地出让金，故无法认定涉案房屋的土地出让金应由买方冯某灵承担；另一方面，虽然国家政策原则规定了土地出让金的承担方，但该规定并不能否定双方当事人之间的约定，因双方在《补充合约》中约定农某生产资料公司承担办理产权过户手续的费用，因此原则上该费用应由农某生产资料公司承担。综上，冯某灵的诉讼请求中合理部分，本院予以支持，超出部分，不予保护。
       据此，一审法院于2018年6月判决：一、北京农业生产资料有限公司于判决生效之日起十五日内协助冯某灵向北京市国土资源局丰台分局提供办理北京市丰台区xxx30号院7号楼1层房屋的划拨土地出让手续，并将北京市丰台区西四环南路30号院7号楼1层房屋土地出让材料报北京市国土资源局审查科审核；二、驳回冯某灵的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
         二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         经查，涉案房屋为商业用房，所在土地性质为划拨土地。冯某灵主张将涉案房屋产权转移登记至其名下，目前尚不具备条件，一审法院不予支持其诉讼请求，并无不当。一审判决农某生产资料公司协助冯某灵提交相关资料报有关部门审核，并无不当，但最终能否审核通过，由审核机关确定，不属于法院认定范围。关于土地出让金的承担问题，目前数额尚未确定，双方并未就此问题明确约定，一旦实际发生，双方可另行解决。一审判决认定土地出让金原则上由农某生产资料公司承担，显属不当，本院予以纠正。