因拆迁引发的土地承包经营合同
发布时间：2019-04-16
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原告柳昭起诉称：
陆甜、张喜全原为夫妻关系。2003年7月16日，张喜全与x镇北x村民委员会签订土地承包合同，承包坐落于该村x地5.5亩，承包期自2003年至2030年，自2004年12月开始，柳昭与张喜全合作进行禽产品加工生意，自2006年开始，由柳昭每年向北x村缴纳承包费715元。2008年6月24日，陆甜、张喜全在x市朝阳区人民法院离婚，约定张喜全承包的5.5亩土地使用权归陆甜承包使用，该土地上的房屋等地上物在合同有效期内归陆甜居住使用。2008年7月1日，柳昭与陆甜签订租赁合同，租期5年，月租金x00元，地上物包括九间房屋等归出租人财产，归柳昭使用。租赁合同还约定了其他条款，具体内容见该合同。合同签订后，柳昭依约履行，同时先后建起多处不动产及整套污水处理系统。20x年x月16日，x镇人民政府依x市发改委相关批复，率领评估人员到柳昭的经营场地进行征地评估登记。2011年4月14日，xx镇政府在滨河森林公园项目二期各村签订的协议详表中，列明“柳昭”“补偿总额1253066元”及“应补偿总额15x36元（含提前签约、搬家奖）”，但北x村委会竟未顾及张喜全和陆甜已离婚和土地承包使用权已到陆甜之手以及柳昭在该土地上经营的事实，于2011年3月11日和张喜全签订拆迁补偿协议，并于2011年4月25日将拆迁补偿款1253066元打入张喜全设立的帐户。
此后，张喜全和陆甜在x市朝阳区人民法院进行诉讼，二人于2011年9月19日以调解方式结案，张喜全分得其中的25万元，其余款项x03066元归陆甜所有。柳昭至今未收到xx镇政府下发的滨河森林公园项目二期各村签协议详表中所列柳昭名下补偿款，致使柳昭在配合政府拆迁、已将厂房配套设备和职工宿舍拆除后，无资金另寻新址建房而无法全部完成拆迁工作。柳昭认为，政府下拨的征地拆迁补偿款应在柳昭与陆甜之间进行分割。现起诉至法院，要求依法确认柳昭与陆甜于拆迁补偿款下拨之时终止租赁合同关系；请求依法分割拆迁补偿款中的x0万元归柳昭所有；诉讼费用由陆甜、张喜全负担。
陆甜答辩称：
不同意柳昭的诉讼请求。2008年7月1日，柳昭与陆甜签订租赁合同，将涉案拆迁地块上的房屋出租给柳昭，该租赁合同合法有效。根据该合同约定，在相关部门发出拆迁通知时租赁合同即告终止，即该合同已经在2011年3月23日终止；合同终止的情况下，柳昭应在15日内搬离，并不得向甲方主张任何赔偿。为此柳昭要求陆甜支付拆迁补偿款不符合约定。因为在双方的约定中，放弃补偿或赔偿的条件已经具备，柳昭的第二项诉讼请求不符合约定，也无法律依据。
张喜全答辩称：
不同意柳昭的诉讼请求。柳昭陈述的补偿列表中载明有柳昭的名字是因为有关部门的失误造成。正确的做法应该是村里和谁签订的租赁协议，钱就打到谁的帐上。
法院判决：
一、原告柳昭与被告陆甜于二00八年七月一日签订的租赁合同解除；
二、被告陆甜于本判决生效后十日内付给原告柳昭拆迁补偿款四十七万元；
三、驳回原告柳昭的其他诉讼请求。
法院查明：
张喜全与陆甜原为夫妻关系，二人于1996年9月20日登记结婚。2003年7月16日，北x村委会作为甲方与乙方张喜全签订土地承包合同，约定：甲方将坐落在北x村x地5.5亩承包给张喜全使用，承包期为2003年至2030年；甲方保证供给水电，水由乙方打井，电费同其他专业户一样由乙方缴纳；乙方每年向甲方交土地承包费715元，承包费在每年的5月20日前交齐，水电自负，如遇灾年乙方自负；甲方不得随意解除合同，如有违约，交乙方违约金3000元，并赔偿乙方一切损失；乙方如有违约，甲方有权收回土地，并处违约金3000元等。
2008年6月25日，张喜全与陆甜经x市朝阳区人民法院调解离婚，x市朝阳区人民法院为此而出具了（2008）朝民初字第x号民事调解书，双方达成的协议第七条内容为：张喜全承包的位于x市平谷区北x村x5.5亩土地使用权归陆甜承包使用，该土地上的房屋等地上物在合同有效期内归陆甜居住使用。
2008年7月1日，陆甜作为甲方与乙方柳昭签订租赁合同，其中第一条租赁物：甲方将位于x市平谷区北x村西9间房屋等附属配套设施出租乙方使用；第二条、房屋用途：屠宰白条鸡；第三条租赁期限自2008年7月1日至2013年7月1日；第四条租金标准及付款方式：房屋租金每个月x00元，按季度交纳，乙方于合同签订之日支付一个季度的租金3000元，以后乙方于每季度最后1个月的15日前支付下一个季度的租金；第五条甲方的权利义务：1、合同签订时已经交由乙方使用的、属于甲方所有的财产包括：九间房屋、铁大门一对和一对小铁门、水井一眼和一个水罐，且这些财物均为完好状态；2、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁物转租、转让、转借或与他人合作经营的；（2）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁物转租改变房屋用途的；（3）乙方逾期三个月未付清租金的；（4）乙方自行或组织、容留他人利用承租房屋进行非法活动的；第六条乙方的权利义务：1、对房屋装修、改造须经甲方书面同意，因装修、改造造成的房屋破坏或损毁的，应按甲方要求承担修复或赔偿责任；2、负责承租房屋及附属配套设施的维护与修缮（含上下水管道、房屋防水等），如有损坏或丢失，乙方应进行修复或按市场价格赔偿；3、由乙方自行承担水费、电费以及当地行政部门或村里收取的相关费用；4、合同期满前双方均有意续约的，应另行签订租赁合同，双方不再续约的，合同期满时乙方应停止营业，撤出租赁地点，并将房屋租赁物完好交还甲方，除自行投资的设备可带走外，其他已经装修的部分和不可移动的设备物品不得拆、改，无条件留给甲方，未在合同期满时一并带走的可移动物品视为乙方放弃，并归甲方所有；第七条不可抗力等特殊事项：1、合同期内如遇拆迁、征占地、修路等事件造成本合同非双方原因无法履行的，则本合同于相关部门发出正式通知时即行终止，乙方应按合同期满条件下的约定办法，在十五日内撤离，并不得向甲方主张任何补偿或赔偿等。
2011年3月31日，北x村委会（甲方）与张喜全（乙方）签订《平谷滨河森林公园拆迁补偿协议书》，约定：1、由具有合法资质的评估机构对乙方的树木、青苗及地上物评估报告所列各项补偿费为1253066元；补偿协议签订后，双方解除承包合同，村委会收回土地，甲方在五日内将补偿款以存折方式支付给乙方；乙方在收到地上物补偿款（存折）五日内，完成私有物品的搬迁工作；乙方被评估的树木、青苗及其他地上物原则上归拆迁人所有；5、乙方在规定时间内未将私有物品搬走的，视为自动放弃；拆迁人对放弃的物品可以清场处置，如乙方阻挠拆迁人处置放弃的物品，影响施工单位按时进场施工的，由此造成的一切经济损失由乙方承担等，协议后加盖了北x村委会印章，并有张喜全的签名。2011年5月11日，北x村委会与张喜全又签订一份万亩森林公园拆迁补偿款发放协议书，主要内容：“张喜全须将其承包地5.5亩上的建筑物全部拆除（院墙和房屋推倒），发放补偿款；拆除后即付第一期补偿款1253066元，和提前签约和拆迁奖励款274170元，共计款15x36元；拆除付款后自行解除原承包合同等。
2011年，陆甜以不当得利纠纷为由，将张喜全诉至x市朝阳区人民法院，要求张喜全向其支付补偿款。该案审理过程中，经x市朝阳区人民法院主持调解，陆甜与张喜全自愿达成如下协议：一、陆甜和张喜全双方确认由《平谷滨河森林公园拆迁补偿协议书》得到补偿款为1253066元，补偿费现在张喜全账户内。该款由张喜全分得其中的25万元，余款x03066元归陆甜所有；二、张喜全在本协议签字之日起十日内将全部补偿费1253066元支付给陆甜，否则，张喜全应得的25万元归陆甜所有；三、在与柳昭的争议案件生效并执行了结后十日内，陆甜按本协议的约定，将应得的25万元支付给张喜全，并扣减其应负担的诉讼费和鉴定费，张喜全应得款项为243488元。陆甜已向张喜全支付了243488元。
2011年7月12日，x镇人民政府为柳昭出具一份证明，主要内容：按照区大项目办的要求，滨河森林公园拆迁补偿资金是针对经营者的。本案涉及的补偿款总计为1558585元，包括房屋366414元、附属物347881元、树木9855元、房屋上浮40%部分146566元、附属物上浮40%部分39637元、停产停业综合补助费329004元、设备拆迁和安装费13709元、提前签约奖219336元、提前拆除奖54834元、二次补遗款31349元。北京首佳房地产评估有限公司出具的地上物作价补偿通知单上载明：（一）房屋价格366414元，其中房号为01的房屋建筑面积176.4平方米，金额为x3119元；房号为02的房屋建筑面积39.24平方米，金额14x9元；房号为03的房屋的建筑面积12.75平方米，金额6203元；房号为04的房屋建筑面积262.08平方米，金额217849元；房号为05的房屋建筑面积21.12平方米，金额x878元；房号为06的房屋建筑面积36.75平方米，金额14256元；（二）附属物价格347881元，暖气6935元、灯17199元、院门7329元、厕所4012元、太阳能3600元、冷库46656元、表箱400元、水泥地面88179元、烟囱235元、石棉瓦墙1724元、水池898元、电表95元、院墙41429元、锅台x0元、机井20000元、压力罐迁移费800元、闸箱600元、铁管1650元、卷帘门4125元、回水井200元、化粪池303元、棚房15846元、炕1146元、电缆x880元、沉淀池72000元、闸箱600元、空调400元；（三）树木9855元。双方当事人承认涉案地上物均位于院落内，法院要求双方当事人各自绘制了柳昭接手涉案场地的平面图，柳昭绘制的平面图上只有北正房九间，其中3间房屋位于西侧、6间房屋位于东侧，中间为空白，并有大铁门和小门各一扇。张喜全、陆甜绘制的平面图与柳昭的明显不同，也与法院自北京首佳房地产评估有限公司调取的示意图上各个地上物的座落不一致。
本案审理过程中，柳昭提出诉讼保全申请，要求查封陆甜在银行的存款80万元，以及保存在北x村委会的拆迁补偿款27万元。柳昭为此提供了贾德普为其提供的财产担保，法院依法冻结了陆甜在北京银行东大桥支行的存款798969.11元，同时告知北x村委会，未经法院允许，不得向陆甜或张喜全发放其余拆迁补偿款27万元。对于尚未发放的拆迁补偿款，张喜全与陆甜达成一致，由陆甜享有，后张喜全表示反悔，认为该部分补偿款中应有5万元归其所有。此外，就双方当事人之间的纠纷，法院进行了调解，陆甜在调解时同意支付柳昭40万元，但柳昭坚持要求陆甜支付60万元。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
张喜全与陆甜婚姻关系存续期间，张喜全与北x村委会签订土地承包合同，在该合同履行期间，张喜全与陆甜经x市朝阳区人民法院调解自愿离婚。张喜全与陆甜达成的离婚协议中约定了张喜全承包的位于x市平谷区北x村x5.5亩土地使用权归陆甜承包使用，该土地上的房屋等地上物在合同有效期内归陆甜居住使用，其后陆甜与柳昭又于2008年7月1日签订了租赁合同，该租赁合同未违背法律、法规的强制性和禁止性规定，但合同第七条载明的合同期内如遇拆迁、征占地、修路等，乙方柳昭不得向甲方陆甜主张任何补偿或赔偿的内容，明显有违公平原则。故李松律师认为，对于涉案拆迁补偿款，法院依照张喜全、陆甜、柳昭各自投入情况，拆迁补偿款的补偿方式、项目、结果以及公平原则等酌情确定柳昭应得补偿款47万元。鉴于陆甜与柳昭签订了租赁合同，陆甜也实际取得了x03066元拆迁补偿款；同时，张喜全在本案中还承诺尚未发放的拆迁补偿款陆甜也享有相应权利。为此本案所涉拆迁补偿款的支付义务应由陆甜履行。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房地产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
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